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浅谈物业管理成本核算中存在的问题及对策 摘要：物业管理作为一个较新的服务行业，其主要特征是没有产品库存、人员和管理知识密集、产品的统一计量标准尚未完全形成，因此，物业管理公司的成本核算不同于企业行业的成本核算。虽然目前我国物业管理成本核算相比以前有了较大的提高，取得一些成绩，同时，也存在一些不足，有待加强提高，基于此，本文在探讨物业管理成本核算体系构建的原则的基础上，分析了物业管理成本核算中存在的问题，并提出了完善物业管理成本核算的对策。希望能够为我国物业管理成本核算体系的建设抛砖引玉。 下载 关键词：物业管理 成本核算 对策 随着我国城镇化进程的加快，我国物业管理也取得了巨大的发展，物业公司也所属的业务也随之扩大，面对外销商品房、内销商品房、代理经租房和居民购入优惠价房等多种不同层次的管理和服务对象。物业管理是指物业产权入、使用人委托物业管理企业运用现代化的经营手段和修缮技术，对已投入使用的各类物业统一进行维护、修缮、服务的管理活动，同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并向业主或租户提供全方位、多方面的综合性服务。物业公司业务的复杂性和特殊性使得物业公司成本核算比其他行业的成本核算难度更大，同时物业管理公司现有的财会人员能不能根据物业管理公司的需要而设计出正确的会计科目和会计制度，因此目前物业管理公司中有部分公司对物业管理成本核算还存在一些问题，如不解决必将影响物业管理公司的经营。 一、物业管理成本核算体系构建的原则 由于物业管理不同于制造业，即作业并不直接为最终产品或劳务所消耗而是为其他多个产品或劳务消耗，物业管理公司没有产品库存、人员和管理知识密集、产品的统一计量标准尚未完全形成。因此，物业管理的成本核算体系构建的原则主要表现在以下方面： （一）集中核算和扁平化的二级成本核算相结合原则 在物业管理公司组织体系中，公司的派出机构管理处比较多，而且分散，管理处既代表物业管理公司，又具有经营、管理、服务智能的独立体系。因此笔者认为物业管理公司要是建立统一的成本核算体系，必然会造成物业公司的成本核算任务繁重，并且可能让成本核算流于形式。因此应建立公司总部、管理处分级归口的核算组织体系，这样能够把每一级所要承担的目标成本控制和管理职能明确下来，并把成本核算、控制和管理融为一体。而且物业管理公司90%以上的工作量是在管理处完成的，所要有必要实行二级成本核算体系。 （二）成本全程管理与管理效益的统一相结合原则 根据成本全程管理的要求，物业管理公司需要对每个环节投入的成本进行科学的分析后再进行划分，并进行整体优化。而业主和物业公司都希望能够用最少的损耗来生产更多的服务产品，以实现利益最大化和成本最低。这就需要物业管理公司在进行成本核算时，要把成本全程管理与管理效益的统一作为一大原则。 （三）动态原则 由于物业管理公司在物业管理的过程中，物业管理企业负责向社会承接物业，管理处负责管理工作，其对业主的服务工作完全外包给专业服务公司。而业务服务公司的不确定性，并且物业公司会因为员工工作经验、情绪等影响而生产出不同质量的服务。所以，物业管理成本核算系统必然建立在社会系统和物业管理公司自身系统的交融中，是物质、人员、资金、信息开放、动态控制的系统。 二、物业管理成本核算中存在的问题 成本核算作为物业管理公司财务管理的重要手段，为提高企业的管理水平，保障企业核心竞争力方面有着十分重要的作用，随着我国改革开放的不断深入，我国企业成本核算水平有了大幅度的提高，但由于我国物业管理企业成本核算的研究和应用滞后于企业成本核算，使得我国物业管理公司成本核算中存在的问题较多，主要表现以下方面： （一）成本核算设置不科学 目前我国企业的成本核算主要是由公司财务部门集中核算，明细科目设置比较简单，很少涉及到三四级明细科目。而物业管理公司也没有根据自身的特点，照搬企业财务部门集中核算的做法，使得各管理处没有成本费用核算，最多是设一个收支总账，一个公司可能管理几个甚至几十个小区，提供多种服务等物业管理公司的实际情况。如果物业管理公司成本不精细化，不按各项目、各类别设置明细分类账和辅助核算账，就不能为物业管理公司的领导决策层提供准确的财务数据，那么很有可能造成物业管理公司的领导做出错误的决策，甚至会影响到企业的生存。 （二）核算手段不先进 目前很多物业公司成本核算停留在算盘加计算器上的手工作业阶段，还没有进行电脑记账。会计人员整天埋头在数据的记账、对账上，这就造成数据的重复计算而浪费大量的人力财力，以至于没有时间和精力对来跟踪物业管理公司的作业，不能够通过前后成本费用的变化来找出变化的根本原因，以至于成本支出增加的情况下，都不知道症结所在，更不可能提出降低成本的建议。而电脑记账则可以克服这一点，能够在很大程度上提高核算的准确性和效率。 三、完善物业管理成本核算的对策 随着我国经济的不断发展，物业管理公司作为专业化的管理公司，其管理业务将不断的扩展和延伸，财务管理作为物业管理公司的一个重要组成部分，应更加精细化，不断完善相应的管理体制，以适应物业管理公司发展的需要。而成本核算作为物业管理公司财务管理的重要部分，物业管理公司成本核算的好坏，直接影响物业管理公司的财务管理水平。因此，做好物业管理公司的成本核算是提高物业管理公司财务管理水平的重要手段。针对上述物业管理成本核算中存在的问题，笔者提出了以下完善的措施。 （一）建立二级成本核算管理制度 随着我国房地产市场的高速发展，直接带动了我国物业管理公司的大发展，许多由集中财务部门进行成本核算的物业管理公司都有着许多管理和服务着相对独立的物业小区和项目，而这些小区和服务项目均要求对人员、物资、财务的相对独立管理，即一级管理下的二级管理，同时各小区的业主委员会对小区的财务状况和维修基金利息的使用情况进行监督，这就使得物业管理公司再由财务部门进行集中核算依据不能够适应社会的需要。因此，为适应社会发展的需要，充分发挥成本核算在物业管理公司的作用，提高成本核算的质量，物业管理公司应建立二级成本核算管理制度。首先建立公司财务管理部门与各物业管理处“内部往来”科目，通过“内部往来”科目进行物业管理公司的成本核算，并在月末汇总“资产负债表”时，如发现“内部往来”余额不一致时，应通知有关的物业管理处及时查对。物业管理处作为二级核算单位，二级核算各小区每月向公司报送除会计制度中规定的会计报表外，还要报送内部报表。包括“经营收支情况表”和“间接费用表”。并定期对各小区财产物资进行盘点清楚，并与物业管理公司财务、仓库核对，做到账实相符。 （二）实行财务精细化管理 首先物业管理公司应根据公司的组织结构，在专业化分工的基础上，将所属的各个物业管理处划分为若干个业务单元，这些业务单元就是物业管理公司的利润中心。在编辑会计科目时，逐一进行编号，使会计管理分类有序，比如在对于每个物业管理处的经营中发生的管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通信费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等间接费用等经营成本，记入“管理费用”大科目，这样就可以做到对每个物业管理处的成本情况。因此这个财务核算体系能够非常清晰的反映出每个利润中的成本情况，就可以避免会计人员陷入账海的困境。笔者认为针对每个利润中心的成本费用的归集，应该将能直接记入各成本对象的费用应尽量直接记入；不可能直接记入的费用按合理的方式（一般按建筑面积）分摊记入。其次建立物业管理公司资金的集中管理模式，比如通过建立内部银行、资金管理中心等，以管理、协调各个物业管理处资金，以降低资金的使用成本。由物业管理公司授权委托资金管理中心对物业公司名下的物业管理处的资金进行管理，物业管理公司可以通过自己管理中心，对公司内部的资金进行统一调控，有效调节资金流向，协调公司内各物业管理处的资金分配，盘活物业公司资金，防止资金闲置，节省资金的运营成本，提高资金使用效果。 （三）实行绩效考核来降低人工成本 在物业管理中，人工成本一般占到70%80%，因此，要在营业成本中设直接人工费科目进行核算，在进行核算时尽量划小核算单位,将管理的人工成本支出与承担的责任挂钩。因此笔者认为通过实施绩效考核来降低人工成本是物业管理企业实现组织战略目标、培养核心竞争力的重要手段，也是提升物业管理行业整体服务水平的有力保障。采取科学的绩效考核制度，提高服务质量，降低人工成本。 物业管理公司作为较新的服务业企业，其产品的特殊性使得物业管理公司在成本核算方面不同于其他行业，物业管理公司要想在激烈的市场竞争中取胜，必须要在成本核算上下功夫，用新的思路和方法，建立二级成本核算管理制度，实行财务精细化管理来完善物业管理公司的成本核算。同时物业管理公司要进一步提升成本管理的各项工作，