中国佛山国际环保城项目前期总体策划报告191页（上部分）【精品策划】 .ppt

| page 1中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 中国中国佛山佛山国际环保城国际环保城 ( (暂定 暂定 名名) ) 总体策划报告总体策划报告 20092009年年7 7月月 | page 2中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 启动方案启动方案项目定位项目定位 复合定位复合定位 突破定位突破定位 顺应定位顺应定位 突破业种突破业种 启动业种启动业种 目 录 分析思路与内容板块分析思路与内容板块 项目分析项目分析 基础条件基础条件 项目特点项目特点 策划起点策划起点 基本判断基本判断 定位焦点定位焦点 总体思路总体思路 实施要点实施要点 核心环节核心环节 操作路线操作路线 实施难点实施难点 项目实施项目实施 总体思路总体思路 启动要点启动要点 启动设置启动设置 经济测算经济测算 营运架构营运架构 案例研究案例研究调研附录调研附录 报告目录报告目录 项目分析项目分析 项目定位项目定位 项目实施项目实施 启动方案启动方案 | page 4中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 1.1 项目分析框架 分析思路与过程分析思路与过程 主要劣势主要劣势 核心优势核心优势 可依托资源可依托资源 威胁与制约威胁与制约 策划目标策划目标 开发商期望开发商期望 基本判断基本判断基本特点基本特点 定位焦点定位焦点 项目分析 项目定位 项目实施 启动方案 | page 5中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 其他优势难依赖：本项目或许还可以挖掘出其他的一些优势，如南庄是中国建陶第一镇，经济 发达，本地消费潜力巨大等，但这些都难以成为本项目真正可依赖的核心优势 缺乏关键性优势：进一步地，即便在这几个主要优势当中也缺乏关键性的优势，如三者当中较 为硬性的交通条件优势，虽然本项目交通条件的确比较优越，但与其他竞争项目相比不一定能 占上风，而且很难避免未来会有交通条件更优越的竞争对手出现在本项目的周边区域 1.2 项目核心优势 两大核心优势两大核心优势 深层次分析深层次分析 本项目的优势也许可以列举很多出来，但当中本项目的优势也许可以列举很多出来，但当中突出突出的优势并不多，主要有以下两的优势并不多，主要有以下两 个方面：个方面： 交通条件：本项目的交通条件比较优越，紧靠佛山一环和南庄大道这两 条大动脉，交通十分便捷 地块形状：本项目地块的形状是沿着南庄大道呈长条形分布，其临街面 足有1.2公里之长，大大地提高了本项目的整体商业价值 项目分析 项目定位 项目实施 启动方案 | page 6中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 佛山一环佛山一环 佛开高速佛开高速 本项目本项目 佛山一环佛山一环 佛开高速佛开高速 南庄大道南庄大道 本项目本项目 广州广州 深圳、香港、澳门深圳、香港、澳门 交通条件优势说明交通条件优势说明 项目刚好座落在佛山一环和南庄大道的交汇处项目刚好座落在佛山一环和南庄大道的交汇处 1小时车程可直达广州新白云机场和广州火车站 2小时车程可到达深圳、香港、澳门 1.2 项目核心优势 项目分析 项目定位 项目实施 启动方案 | page 7中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 东侧地块临街面长达东侧地块临街面长达1.21.2公里公里 可视性和展示性好，有利于项目后期整体营销包装推广 临街面长可以最大限度的提高项目商业价值 临街面长可以强化展示功能，也是提高项目形象档次的重要资源 临街面长优势说明临街面长优势说明 1.2 项目核心优势 东侧地块临南庄大道的临街面约东侧地块临南庄大道的临街面约1.2km1.2km 西侧地块西侧地块 东侧地块东侧地块 项目临街面示意图 项目分析 项目定位 项目实施 启动方案 | page 8中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 站在大型商业项目的发展角度来看，本项目当前存在的核心劣势与有限的核心优站在大型商业项目的发展角度来看，本项目当前存在的核心劣势与有限的核心优 势相比并不少，主要有以下几个方面：势相比并不少，主要有以下几个方面： 污染严重：由于近30年的只重经济发展轻环境保护的短视做法，南庄虽然因 其建陶产业的强盛而贵为佛山gdp（150亿）第一大镇，但也由此负上沉重 的包袱（如地下水污染在10年内无法完全消除），其污染严重的印象深入人 心，尤其本项目刚好位于污染最严重的旧工业区内 产业空洞化：虽然南庄终于走出了“退二进三” 的战略转型关键一步，但同时 又立刻不可避免地面临原有支撑产业（建陶）被“关转停”后所出现的产业空 洞化局面，其他一些关联性产业（如陶瓷机械）虽没被驱赶，但由于主体产 业已迁，这些只起辅助补充作用的产业难担起支撑型产业的重任 周边商业氛围不成熟：由于本项目位于原来的工业区，周边的商业氛围（不 管是批发和零售）不成熟，各类配套设施落后、欠缺，住宅也不多见 三大主要劣势三大主要劣势 1.3 项目主要劣势 项目分析 项目定位 项目实施 启动方案 | page 9中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 近近3030年来，南庄年来，南庄陶瓷产业不断发展导致环境污染日趋严重，为南庄带来陶瓷产业不断发展导致环境污染日趋严重，为南庄带来“中国建中国建 陶第一镇陶第一镇”美誉的同时也让南庄背上了沉重的环境污染的历史包袱美誉的同时也让南庄背上了沉重的环境污染的历史包袱 严重污染劣势说明严重污染劣势说明 无论是产业转型升级，还是退二进三， 南庄都无法完全卸下环境污染这个历史 包袱 南庄在环境污染方面的负面形象很难在 短时间内被扭转 空气污染 地下水污染 1.3 项目主要劣势 项目分析 项目定位 项目实施 启动方案 | page 10中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 近期，本项目相对较为可靠的可近期，本项目相对较为可靠的可 依托资源不多，而目前把握较大依托资源不多，而目前把握较大 的主要有：的主要有： 政府资源：本项目属于南庄首批“三旧改造”项目，而且位置佳，规模大， 示范作用明显，只要操作得当，相对较易获得南庄镇、禅城区乃至佛山政府 的大力支持，从而获得各种实质性的政策扶持，实际上本项目也已获得相关 政策性补助。 产业资源：项目本身所具有的资源往往是稀缺而独特的，而能被项目所依托更是少之又少，本 项目所在地南庄虽然是中国建陶第一镇，有雄厚的产业资源，但由于产业逐渐外移，因此该资 源无法被依托。 商户资源：另一应关注的是建材装材方面的商户资源，项目组在调研时发现华艺装材专业市场 在近期内有拆迁的可能，因此其商户也较为关心本项目的开发情况，但该资源能否真正转化为 本项目的可依托资源还待实施层面的操作。 可依托资源有限可依托资源有限 深层次分析深层次分析 概念 可依托资源指的是可供项目借助的外部资源，可依托资源指的是可供项目借助的外部资源， 通常可为政府资源、商户资源、产业资源等通常可为政府资源、商户资源、产业资源等 优势与资源的差异 优势往往来自于项目的内在，而可依托资源则优势往往来自于项目的内在，而可依托资源则 来自于项目的外部来自于项目的外部 1.4 项目可依托资源 项目分析 项目定位 项目实施 启动方案 | page 11中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 “三旧改造三旧改造”指的是旧城镇、旧厂房、旧村指的是旧城镇、旧厂房、旧村 居的整合改造，是佛山集约利用土地、实现居的整合改造，是佛山集约利用土地、实现 产业升级与可持续发展必然选择，也是目前产业升级与可持续发展必然选择，也是目前 佛山各级政府的工作重心佛山各级政府的工作重心 本项目为南庄首批本项目为南庄首批“三旧改造三旧改造”项目，示范项目，示范 带头作用明显，必然会受到南庄乃至禅城区带头作用明显，必然会受到南庄乃至禅城区 政府政策的大力扶持政府政策的大力扶持 政府资源背景说明政府资源背景说明 本项目位于我镇南庄大道和佛山一环交汇处，本项目位于我镇南庄大道和佛山一环交汇处， 原有原有1212家陶瓷生产厂家，经陶瓷产业专项整治家陶瓷生产厂家，经陶瓷产业专项整治 后，将原有陶瓷厂的厂房全部拆迁，进行连片后，将原有陶瓷厂的厂房全部拆迁，进行连片 商业性的开发。商业性的开发。 改造项目启动仪式 三旧改造政府会议 1.4 项目可依托资源 项目分析 项目定位 项目实施 启动方案 | page 12中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 站在大型商业项目的发展角度来看，本项目所受到的站在大型商业项目的发展角度来看，本项目所受到的威胁威胁和和制约制约主要来自主要来自 以下几个方面以下几个方面： 高度竞争的威胁：佛山是珠三角地区中商业集散程度最发达的地域之一 ，境内各类大型商业项目近500家。因此从整体上说，其高度饱和和高 度竞争的地域商业特性，对本项目的战略发展定位带来一定的威胁 传统观念的威胁：南庄（尤其是旧的工业区）在佛山本地人的传统观念 中由于其严重的污染，因此不是一个适宜于经商和居住的地方，这对本 项目的未来发展也有一定的负面影响 用地性质的制约：本项目用地属于“三旧”改造性质，因此在产业定位、 功能布局、经营权属等方面将会受限较多，尤其是取得当地村一级政府 和大多数村民对本项目开发方案的支持和授权至为重要。 三方面威胁与制约三方面威胁与制约 1.5 项目威胁与制约 项目分析 项目定位 项目实施 启动方案 | page 13中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 pp佛山市拥有一批规范化、现代化、高层次、多功佛山市拥有一批规范化、现代化、高层次、多功 能的各类专业市场，全市拥有各类市场能的各类专业市场，全市拥有各类市场422422个，个， 其中生活资料市场其中生活资料市场379379个，生产资料市场个，生产资料市场4343个个 pp佛山的专业市场在全国范围都具有较高知名度佛山的专业市场在全国范围都具有较高知名度 v市区的城北综合批发市场、城南机动车交易中心 、水产批发市场 v石湾陶瓷建材批发市场、中国陶瓷城、华夏陶瓷 博览城、瓷海国际 v张槎针织市场、澜石不锈钢材料总汇 v南海的狮山省农产品中心批发市场 v西樵轻纺城、大沥有色金属市场、摩托车市场、 平地电器市场、南国小商品城 v三水的西南耕牛市场 v顺德的龙江家具市场 v乐从家具城 等，都具有较高的知名度 高度竞争的威胁高度竞争的威胁 1.5 项目威胁与制约 项目分析 项目定位 项目实施 启动方案 | page 14中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 经过辩证地分析项目各方面的基础条件，我们发现本项目有着这样的基本特点：经过辩证地分析项目各方面的基础条件，我们发现本项目有着这样的基本特点： 总结项目基础条件的特点总结项目基础条件的特点 站在商业发展角度看，本项目缺乏关键性的核心优势，把握 性大的可依托资源也有限；相对地，眼前的劣势明显，未来 发展可能面临的威胁和所受制约也较突出。 优劣势的辩证性思考：深入分析上述的种种优劣势，我们可发现其实很多因素具有两面性，既 可能成为优势或机会，也可能成为劣势或威胁，关键在于从哪个角度来看待和利用它，如产业 空洞化的问题，一方面，它造成了本项目难以承接现成的产业资源，但另一方面，它也为其他 新兴产业导入到本项目创造机会。 深层次分析深层次分析 1.6 项目条件特点 项目分析 项目定位 项目实施 启动方案 | page 15中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 准确把握市场机会机会 确定发展定位战略战略 降低开发实施风险风险 实现持续稳定运营运营 一般而言，商业地产项目的前期策划主要有下面一般而言，商业地产项目的前期策划主要有下面四大目标四大目标，这四大目标也可看成，这四大目标也可看成 是统领整个商业地产项目开发实施过程的是统领整个商业地产项目开发实施过程的四大原则四大原则。 商业地产项目策划目标商业地产项目策划目标 1.7 策划起点要求 项目分析 项目定位 项目实施 启动方案 | page 16中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 易于启动启动 快速回笼资金资金 商业形态高标准高标准 经营方式创新创新 经过归纳总结，我们认为开发商对本项目在经过归纳总结，我们认为开发商对本项目在商业运作商业运作上的期望可以体现为以下四上的期望可以体现为以下四 个方面：个方面： 开发商对项目的期望开发商对项目的期望 1.7 策划起点要求 项目分析 项目定位 项目实施 启动方案 | page 17中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 当前启动难度大，发展远景也不明朗 根据项目基础条件的特点，并结合项目策划的起始要求，我们基本形成了对本项目根据项目基础条件的特点，并结合项目策划的起始要求，我们基本形成了对本项目 的的基本判断基本判断： 形成对项目的基本判断形成对项目的基本判断 启动难度大：主要体现在宏观层面上，南庄的历史包袱较重，传统观念的负面印象较根深蒂 固；中观的行业层面上，佛山本地商业项目竞争激烈，各类专业市场饱和，市场机会点、空 白点难以挖掘和捕捉；微观的层面上，项目当前周边的商业氛围欠缺，短期内难以形成项目 的有效支撑 远景不明朗：主要体现在原有优势产业外移流失，新的支柱产业缺位 深层次分析深层次分析 1.8 项目基本判断 项目分析 项目定位 项目实施 启动方案 | page 18中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 根据对项目各种基础条件进行综合分析后所形成的基本判断，本项目定位的根据对项目各种基础条件进行综合分析后所形成的基本判断，本项目定位的焦焦 点问题点问题在于：在于： 定位的焦点问题定位的焦点问题 如何在各种不利因素的重围下寻求项目的 突破口突破口 1.9 项目定位焦点 突破口的思考：要找准项目的突破口，需要在项目的整体定位、业种业态、商业 形态、开发实施、经营运作乃至营销推广等各环节上既要务实更要创新，在“新” 上多做文章，不一定采用常规的发展思路，但必须能满足项目的基本要求，并较 好地解决或规避项目的各种困难和制约条件。 深层次分析深层次分析 项目分析 项目定位 项目实施 启动方案 报告目录报告目录 项目分析项目分析 项目定位项目定位 项目实施项目实施 启动方案启动方案 | page 20中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 2.1 项目定位框架 分析思路与过程分析思路与过程 复合衔接复合衔接启动业种启动业种 装饰建材装饰建材 筛选思路筛选思路 顺势式定位顺势式定位 突破式定位突破式定位 主题业种主题业种 环保产业环保产业 建陶建陶 建陶机械建陶机械 itit数码数码 食品农产品食品农产品 纺织品纺织品 小商品小商品酒店用品酒店用品 工业品工业品 总体思路总体思路 项目定位 项目分析 项目实施 启动方案 | page 21中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 项目的发展是一个整体，但在不同的阶段实施操作的重点难点不尽相同，采用前后项目的发展是一个整体，但在不同的阶段实施操作的重点难点不尽相同，采用前后 复合定位方法可有效解决这些矛盾，既能顾及整体大局的发展需要，又可兼顾某些复合定位方法可有效解决这些矛盾，既能顾及整体大局的发展需要，又可兼顾某些 关键阶段（关键阶段（尤其是启动尤其是启动）的操作需要，而复合定位最大的难点就在于如何考虑前后）的操作需要，而复合定位最大的难点就在于如何考虑前后 定位之间的连贯衔接：定位之间的连贯衔接： 2.3 定位总体思路 建议采用前后复合定位建议采用前后复合定位 主题业种定位：长远来看，要想克服和转化当前和未来种种的不利 因素，本项目的主题定位宜采用“突破式定位”，而非传统思路中常 见的“顺势式定位” 启动业种定位：眼前来看，如何实现本项目的启动是整个项目能否 成功的关键一步，因此启动方案的定位反而不宜采用风险程度较高 的“突破式定位”，而应尽量考虑贴近市场情况的“顺势式定位”，便 于操作和实施 启动与后续发展的衔接：启动定位与主题定位的错位，虽然可能会 带来一定的不利影响，但其实不一定会造成矛盾，只要前后定位在 实施时衔接得当，反而有助于项目的持续成功 项目定位 项目分析 项目实施 启动方案 | page 22中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 根据项目基础条件分析和随之形成对项目的基本判断，本项目的主题业种定位宜采根据项目基础条件分析和随之形成对项目的基本判断，本项目的主题业种定位宜采 用用“ “突破式定位突破式定位” ”，突破式定位往往是非常规的，也许其自身也会存在一定的瑕疵和，突破式定位往往是非常规的，也许其自身也会存在一定的瑕疵和 风险，但突破式定位的最大优势在于其能风险，但突破式定位的最大优势在于其能出奇制胜出奇制胜： 主题业种宜用突破式定位主题业种宜用突破式定位 突破式定位关键在“落地”：虽然突破式定位从操作层面来讲，难度大， 风险高，而且更有可能不按常理出牌，但在市场层面上看，各环节前后 呼应，环环相扣，只要执行层面有力和到位，就可以一举突破当前的困 局，为项目带来一线生机，因此突破式定位成败的关键在于如何“落地 ” 业种定位为首要：项目定位以行业业种的定位为首要环节，因此突破式定位的关注点在寻找可 用于突破的新兴业种。 设置业种定位准则：项目定位的突破口可以选择很多不同的方向，因此需要针对本项目的实际 情况设置一定的定位准则才能进行主题业种的定位操作。 深层次分析深层次分析 2.3 主题业种定位 项目定位 项目分析 项目实施 启动方案 | page 23中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 准则1 独有空白 周边或邻近区域没有或极少同类竞争对手，易于突破 准则2 地利人和 能获得当地政府的实质性扶持以及居民的认同支持 准则3 持续成长 所在产业能长期保持较高速的持续成长 准则4 集聚效应 能形成产业的集聚效应，不断吸引和整合各方资源 主题业种的定位准则主题业种的定位准则 主题业种主题业种 定位定位 2.3 主题业种定位 项目定位 项目分析 项目实施 启动方案 | page 24中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 根据项目组对项目的综合研究，建议本项目的突破口业种选定为：根据项目组对项目的综合研究，建议本项目的突破口业种选定为： 选定用于突破的主题业种选定用于突破的主题业种 环保产业环保产业 2.3 主题业种定位 环保产业的概况：环保产业在全球范围内都是一个新兴产业，虽然还存在发展不 成熟、不均衡，大多数企业规模偏小等缺点，但其产业的总体技术含量高，发展 速度迅猛，容易获得垄断利润。可以预见，不久的未来，其将会是各国和地区的 支柱性产业。 深层次分析深层次分析 项目定位 项目分析 项目实施 启动方案 | page 25中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 突破的正面意义：环保产业的定位能让本项目突破佛山现有的市场格局，在本地高度饱和和残 酷的商业竞争中脱颖而出，引领下一代支柱型产业的升级换代 最大隐患在于启动：环保产业定位的最大隐患在于其在本区域既缺乏足够的产业基础，也不是 传统的集散交易之地，因此如何启动将会是当前最大的考验，有必要寻求切实可行的启动方案 符合 环保产业环保产业 总的来看，选定环保产业作为本项目突破口的主要原因可以概括为以下几个方面：总的来看，选定环保产业作为本项目突破口的主要原因可以概括为以下几个方面： 2.3 主题业种定位 点击查看详细调研情况 准则详细分析匹配 度 空白 准则 环保产业的出现不仅可以填补佛山乃至整个华南地区的市场空白，还 可以弥补南庄本地所出现的产业空洞化 地利 准则 没有比南庄政府更迫切希望能卸掉“严重污染”这个沉重的历史包袱 ，也最有可能出台实质性的扶持政策，以让环保产业在本地的扎根 成长 准则 环保产业作为新兴产业，其高速成长性在全球范围内也是首屈一指， 再加上其较易获得垄断利润，更加有效保障其成长的稳定性 集聚 准则 由于环保产业的特点，决定其在持续发展中需要有一个能集“产销研 展”等于一体的产业平台来集聚和整合各种产业资源 深层次分析深层次分析 项目定位 项目分析 项目实施 启动方案 | page 26中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 本项目要想通过环保产业实现突破成功，最大的隐患在于本项目要想通过环保产业实现突破成功，最大的隐患在于启动，因此项目组建，因此项目组建 议还应考虑启动业种与主题业种的错位复合定位：议还应考虑启动业种与主题业种的错位复合定位： 主题突破成败取决于启动主题突破成败取决于启动 环保产业在本项目成功落地实施的先决条件是必 须先将项目快速启动成功，而用于启动的业种可 能要在佛山本地现有的传统优势行业传统优势行业中寻求 当前焦点焦点 如何快速启动 2.4 启动业种比选 项目定位 项目分析 项目实施 启动方案 | page 27中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 候选的启动业种候选的启动业种 项目组经过实地考察调研，并结合整个佛山的商业发展现状，以及委托方的推荐，项目组经过实地考察调研，并结合整个佛山的商业发展现状，以及委托方的推荐， 经过初步比较筛选，基本上把候选的启动业种锁定在以下一些行业：经过初步比较筛选，基本上把候选的启动业种锁定在以下一些行业： 建筑陶瓷 陶瓷机械 小商品 酒店用品 it数码产品 工业品 食品农产品 纺织品 装饰建材 2.4 启动业种比选 项目定位 项目分析 项目实施 启动方案 | page 28中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 启动业种的比选准则启动业种的比选准则 准则1 启动速度 能否易于快速启动，如具备可批零结合、零散招商等特点 准则2 在地需求 能否在周边区域获得真实、稳定、较长期的在地需求 准则3 竞争烈度 周边或邻近区域是否存在过多过强的同类竞争对手 准则4 衔接能力 能否在建筑形态或业种上与后续主题实现无障碍或低成本衔接 2.4 启动业种比选 启动业种启动业种 比选比选 项目定位 项目分析 项目实施 启动方案 | page 29中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 产业基础流失：建筑陶瓷行业虽然一直以来都是南庄的支柱产业，但随着近年来三旧改造的 全面推进，建陶厂家开始外迁，产业空洞化的现象越演越烈，“人退我进”不可取 难获政府支持：政府对建陶的核心政策其实就是“关转停”，因此很难指望从政府处获得支持 ，能不反对就已经很不错 不适合 建筑陶瓷建筑陶瓷 总的来看，项目组认为建陶产业并不适合作为本项目的启动业种定位，主要原因可总的来看，项目组认为建陶产业并不适合作为本项目的启动业种定位，主要原因可 以概括为以下几个方面：以概括为以下几个方面： 点击查看详细调研情况 准则详细分析匹配 度 启动 准则 建陶专业市场的经营虽可兼顾批零，但难以进行自由招商和零散招商 ，需先考虑大客户的定向招商，这将会影响其快速启动的能力 需求 准则 建陶是典型的“两头在外”产业，即原料供应和产品销售都主要在外 ，因此产生不了稳定而长期的在地需 竞争 准则 周边同类竞争对手林立，而且全面覆盖高中低各种档次，因此，难以 寻找同类市场的空白点和差异点 衔接 准则 建陶专业市场的衔接性主要取决于其建筑形态，一般而言，街铺式比 多层整体馆式要容易，也较难转型经营大型工业品类、零售类等行业 深层次分析深层次分析 2.4 启动业种比选 项目定位 项目分析 项目实施 启动方案 | page 30中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 市场容量问题：建陶机械行业随着建陶厂家开始外迁，同时也面临外迁的压力，因此专业市 场很难吸引商家进场。 招商困难：陶瓷机械一般为大型生产厂，他们自身有营销渠道，因此不需要借专业市场来进 行展示和销售。 不适合 建陶机械建陶机械 总的来看，项目组认为建陶机械不适合作为本项目的启动业种定位，主要原因可以总的来看，项目组认为建陶机械不适合作为本项目的启动业种定位，主要原因可以 概括为以下几个方面：概括为以下几个方面： 点击查看详细调研情况 准则详细分析匹配 度 启动 准则 建陶机械属于工业品，无法快速启动，而且建陶机械主要以大型厂商 为主，对于大型厂商洽谈进驻，时间拖得比较长 需求 准则 建陶机械标准化程度不高，市场需求有较大的局限性，再加上建陶机 械很可能会随着建陶产业的外迁而没落。 竞争 准则 建陶机械如今只有南庄有产业的聚集，而且没有专业的建陶机械的专 业市场，因此存在着市场的机会点 衔接 准则 建陶机械一般需求的面积比较大，因此难以满足开发商出售经营权的 考虑，同时也很难转化或者提升整个商业形态。 深层次分析深层次分析 2.4 启动业种比选 项目定位 项目分析 项目实施 启动方案 | page 31中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 产业承接问题：南国、中大加上城北日用批发市场等板块，基本上已经能满足佛山的需求。 小商品市场容易克隆：小商铺的专业市场很容易被克隆，所以小商品市场没有核心竞争力。 不适合 小商品小商品 总的来看，项目组认为小商品不适合作为本项目的启动业种定位，主要原因可以概总的来看，项目组认为小商品不适合作为本项目的启动业种定位，主要原因可以概 括为以下几个方面：括为以下几个方面： 准则详细分析匹配 度 启动 准则 小商品经营的准入门槛低，产品丰富，商户资源多，启动时的招商相 对容易。 需求 准则 小商品多为日常用品，只要居住较为密集的区域就会有较大的在地需 求，但本项目在旧工业区，离南庄的居住区较远。 竞争 准则 盐步有历史较长、规模大、知名度高的南国小商品城，是从广佛公路 的原南海塑胶城整体迁来，但其周边的后续项目（如中大、九龙）都 难以承接其商业氛围与资源，何况本项目远离小商品的传统聚集地 衔接 准则 小商品的经营业态偏低档，建筑形态上难以提升，但其可以用较低成 本来拆除，以转变为其他商业形态。 深层次分析深层次分析 2.4 启动业种比选 点击查看详细调研情况 项目定位 项目分析 项目实施 启动方案 | page 32中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 远离主要集散地：酒店用品市场如今聚集在广州大道南，洛溪、沙溪等地，已经发展近十年 ，在此地已形成聚集效应，短期内很难撼动其优势地位。 酒店规模有限：南庄本地和周边区域的酒店规模有限，酒店用品很难靠本地资源支撑起来。 不适合 酒店用品酒店用品 总的来看，项目组认为酒店用品不适合作为本项目的启动业种定位，主要原因可以总的来看，项目组认为酒店用品不适合作为本项目的启动业种定位，主要原因可以 概括为以下几个方面：概括为以下几个方面： 准则详细分析匹配 度 启动 准则 酒店用品的经营模式接近小商品，但由于其品种覆盖面没有小商品这 么丰富，因此其启动能力也比小商品稍弱 需求 准则 南海有很多将建酒店，同时也有很多的餐饮商户需要运用到酒店用品 ，所以有一定在地需求量。 竞争 准则 广州番禺有个酒店用品专业市场集群，规模较大，知名度高，短期内 ，其他地方的同类项目难以撼动其地位 衔接 准则 酒店用品的经营业态和建筑形态类似小商品，具有低成本转化其他业 态的优势 深层次分析深层次分析 2.4 启动业种比选 点击查看详细调研情况 项目定位 项目分析 项目实施 启动方案 | page 33中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 人口基数少不足以支撑本项目的发展：本项目规模大，但是it行业除了广州天河的it行业之 外，其余的服务半径都只限于本区域，因此南庄本地根本支撑不起300-400亩。 招商困难：由于本业态很注重地理位置和所在区域，如果本项目设置在禅城，那么还有一定 机会，但是如果在南庄，则受众面过小，很难说服商家进驻。 不适合 itit数码产品数码产品 总的来看，项目组认为总的来看，项目组认为itit数码产品不适合作为本项目的启动业种定位，主要原因可数码产品不适合作为本项目的启动业种定位，主要原因可 以概括为以下几个方面：以概括为以下几个方面： 准则详细分析匹配 度 启动 准则 it数码产品一般设置在人流旺的城区核心地段，而且区域人口基数越 大越有利。本项目周边没有成熟的商业氛围和居住资源，因此很难吸 引到it商家进场经营。 需求 准则 南庄居住人口基数低，因此在地需求难以支撑400多亩的规模，而本 地人也宁愿习惯性地到禅城等核心城区的it市场采购和消费 竞争 准则 南庄本身虽然缺少规模较大的it产品市场，有一定的空白点，但这种 优势很容易被打破，当一个更靠近城区的新项目出现时就会变得被动 衔接 准则 it数码产品的商业形态接近零售业态，因此其很难与大多数的专业市 场相兼容和衔接 深层次分析深层次分析 2.4 启动业种比选 点击查看详细调研情况 项目定位 项目分析 项目实施 启动方案 | page 34中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 过于分散不容易进行行业划分：工业品种类繁多，要全部进驻专业市场比较难，但是选择几类 进驻，又很难在本领域的专业市场上进行招商，因此很难与专门领域的专业市场竞争工业品的 商家。 招商难度大：工业品交易的过程复杂，拍板周期长，而厂家的主要经营渠道并不一定利用专业 市场，因此招商难度大而且商户的平均价值不高。 不适合 工业品工业品 总的来看，项目组认为工业品不适合作为本项目的启动业种定位，主要原因可以概总的来看，项目组认为工业品不适合作为本项目的启动业种定位，主要原因可以概 括为以下几个方面：括为以下几个方面： 准则详细分析匹配 度 启动 准则 工业品由于其产品规格大、交易周转慢、占用场地大、客户面窄等特 点，是最难启动的行业之一 需求 准则 佛山虽然是个工业城市，各方面的工业品需求量都很大，但由于工业 品的专业性强，每个细分种类工业品的在地需求平均起来都不高 竞争 准则 佛山的工业品专业市场主要分布在广佛路、佛山大道等地。竞争程度 相对不太激烈，但可招商的商户资源也有限 衔接 准则 工业品一般业态都比较低端，主要都是一些传统街铺或露天堆场的商 业形态，因此很难往高端发展，发展潜力不会太大。 深层次分析深层次分析 2.4 启动业种比选 点击查看详细调研情况 项目定位 项目分析 项目实施 启动方案 | page 35中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 要有冷库配备：食品农副产品如今要有竞争力，必须以大型冷库作为启动，这样就牵涉到大 量的资金作为启动，对快速启动不利。 污染的负面影响：南庄污染严重的历史包袱，以及本地人的负面传统观念，都会不利于食品 农副产品作为本项目的定位方向。 不适合 食品农产品食品农产品 总的来看，项目组认为食品农产品不适合作为本项目的启动业种定位，主要原因可总的来看，项目组认为食品农产品不适合作为本项目的启动业种定位，主要原因可 以概括为以下几个方面：以概括为以下几个方面： 准则详细分析匹配 度 启动 准则 食品农副产品的经营有准入制度，十分需要政府政策的支持，因此启 动所需的外部条件比较多，不利快速启动 需求 准则 佛山的食品农副产品专业市场不多，而食品农副产品是生活必需品， 能产生稳定的在地需求 竞争 准则 佛山的食品农副产品专业市场不多，主要分布在禅城，竞争程度相对 不太激烈 衔接 准则 食品农副产品的业态偏低档，建筑形态上难以提升，但其可以用较低 成本来拆除，以转变为其他商业形态。 深层次分析深层次分析 2.4 启动业种比选 点击查看详细调研情况 项目定位 项目分析 项目实施 启动方案 | page 36中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 产业不景气：纺织行业一直以来都受到很多因素的制约，如今这行业走下坡路，很多企业都 在转型，因此产业整个都不景气。 土地利用率低：纺织业一般都需要配置仓储等物流设施，而仓库等这些物流设施的收益相当 低，影响项目的整体商业价值。 不适合 纺织品纺织品 总的来看，项目组认为纺织品不适合作为本项目的启动业种定位，主要原因可以概总的来看，项目组认为纺织品不适合作为本项目的启动业种定位，主要原因可以概 括为以下几个方面：括为以下几个方面： 准则详细分析匹配 度 启动 准则 纺织品需要配置大量的仓库，这样对于土地的利用率不高，这样前期 的投资回报就相当低，因此不利于快速启动，快速回收资金。 需求 准则 纺织行业是夕阳产业，容易受宏观环境影响，正在走下坡路，行业前 景不稳定，在地需求更是少之又少 竞争 准则 张槎、罗村、西樵等地已经有非常多的纺织专业市场，而且都分得比 较细，因此竞争相当激烈 衔接 准则 由于对物流的配送、仓储要求相当高，因此对后面衔接更高层次的业 态比较困难 深层次分析深层次分析 2.4 启动业种比选 点击查看详细调研情况 项目定位 项目分析 项目实施 启动方案 | page 37中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 禅城后花园，住宅发展迅猛：装饰建材依托住宅，只要有住宅的地方就需要装饰建材，因此 行业有广泛性，而且永不被淘汰。 对专业市场要求并不高：前期进驻的装饰建材一般都比较低档，他们对专业市场的要求并不 高，因此在建筑投入的成本就不会很高，容易形成快速建设，快速招商，快速开业的状态。 较适合 装饰建材装饰建材 总的来看，项目组认为装饰健材较适合作为本项目的启动业种定位，主要原因可以总的来看，项目组认为装饰健材较适合作为本项目的启动业种定位，主要原因可以 概括为以下几个方面：概括为以下几个方面： 准则详细分析匹配 度 启动 准则 装饰建材是生存能力最强的行业，商户们也容易到处迁徙，容易集聚 ，是最容易快速启动的行业之一。 需求 准则 南庄本身有多个大型住宅发展项目，后续有超过2000亩的住宅开发量 ，因此至少5年内其需求量将比较充足而稳定。 竞争 准则 佛山的装饰建材专业市场很多，但南庄暂时没有，最近的华艺装材专 业市场也坐落在禅城，而且还面临拆迁，因此本项目存在机会点 衔接 准则 装饰建材行业的商业形态都可以适用高中低档，也比较容易转型，对 高端形态的转型成本也比较低。 深层次分析深层次分析 2.4 启动业种比选 点击查看详细调研情况 项目定位 项目分析 项目实施 启动方案 | page 38中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 环保产业环保产业 如何将环保产业的整体主题定位与建装材料行业的启动定位复合起来是项目定如何将环保产业的整体主题定位与建装材料行业的启动定位复合起来是项目定 位最后也是最为关键的一步，经分析它们之间的最大交集，也是最有可能复合位最后也是最为关键的一步，经分析它们之间的最大交集，也是最有可能复合 衔接的子业种就落在：衔接的子业种就落在： 前后定位的复合衔接前后定位的复合衔接 启动定位 环保建材 2.5 复合定位衔接 建装材料建装材料 项目定位 项目分析 项目实施 启动方案 报告目录报告目录 项目分析项目分析 项目定位项目定位 项目实施项目实施 启动方案启动方案 | page 40中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 项目实施框架 分析思路与过程分析思路与过程 实施路线图实施路线图 经营品种经营品种 商业形态商业形态 实施环节实施环节 总体思路总体思路 建设安排建设安排 目标商户目标商户 营运模式营运模式 招商策略招商策略 宣传推广宣传推广 项目定位 项目分析 项目实施 启动方案 | page 41中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 区域规模最大最 有特色的装饰建 材专业市场 启动阶段推进阶段 终极发展方向 中国最具国际影响 力的环保产业综合 商贸平台 成熟阶段 项目发展实施整体思路项目发展实施整体思路 3.2 实施总体思路 环保建材启动 以装饰建材作为启 动业种，同时以环 保建材概念进行包 装，以便快速启动 并形成稳定的商业 氛围，为后一步的 实施奠定基础 主打日用环保 以环保建材启动成 功后引入日用型环 保产业，并采用“写 字楼式商铺”的中端 偏高商业形态，争 取政府的实质性支 持，并大力引入一 系列创新的增值服 务体系 产业平台战略 待日用型环保产品落 地成功后，在第三阶 段将采用主题专业 mall的高端商业形态 ，引入休闲购物的元 素，同时设立工业型 环保产品商贸展示区 ，以完成整个环保产 业链在本项目的落地 ，最终打造成环保产 业的综合商贸平台 后备实施方案 若环保产业的推进无法顺利进行，则第二、三阶段将继续 沿装饰建材方向深化发展，并扩大和丰富装饰建材的经营 品种、服务范围和特色 项目定位 项目分析 项目实施 启动方案 | page 42中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 1 经营业种 先易后难 先引易快速启动的成熟业种，后导入前景好实施难的新兴产业 2 商业形态 先低后高 商业形态不宜一步到位，而要从低走高，如会展业态应放最后 3 招商策略 先小后大 环保产业缺乏有影响力的龙头企业，招商应以中小企业为主 4 营运模式 先服务后配套 增值服务创新体系的构建优先于硬件配套的建设 项目发展实施总体要点项目发展实施总体要点 3.2 实施总体思路 5 发展推动 先政府后市场 环保产业须先依托政府的“拉”，然后才能借助市场的“推” 项目定位 项目分析 项目实施 启动方案 | page 43中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 项目实施的七大核心环节项目实施的七大核心环节 3.3 实施核心环节 根据项目实施发展的总根据项目实施发展的总 体思路，并结合环保产体思路，并结合环保产 业的特点，拟定以下的业的特点，拟定以下的 项目实施七大核心环节项目实施七大核心环节 ，并为每一步的具体实，并为每一步的具体实 施作出指引：施作出指引： 环节一 筛选经营品种 环节二 分期建设安排 环节三 确定商业形态 环节四 锁定目标商户 环节五 设立营运模式 环节六 制定招商策略 环节七 宣传推广操作 项目定位 项目分析 项目实施 启动方案 | page 44中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 3.3 实施核心环节 环节环节1 1：筛选经营品种：筛选经营品种 环保产品种类的深入研究环保产品种类的深入研究 各类环保产品的导入安排各类环保产品的导入安排 环节一 筛选经营品种 内容要点：内容要点： 项目定位 项目分析 项目实施 启动方案 | page 45中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 环保产业 环保产业是一个综合概念，其产品种类涵盖机械、化工、纺织、冶金、建材、生物工程、电子环保产业是一个综合概念，其产品种类涵盖机械、化工、纺织、冶金、建材、生物工程、电子 等广泛的技术和产业领域，因此有必要研究适宜本项目经营的重点品种和其导入时机安排：等广泛的技术和产业领域，因此有必要研究适宜本项目经营的重点品种和其导入时机安排： 点击查看环保产业调研情况 类 型 概念特点产地 环 保 建 材 环保建材又称绿色建材、生态建材和健康建 材，它是指采用清洁生产技术，少用天然资 源和能源，大量使用工业或城市固态废弃物 生产的无毒害、无污染、无放射性、有利于 环境保护和人体健康的建筑材料 低能耗、无污染、多功能（如 抗菌灭菌、防霉除臭、隔热阻 燃、调温调湿等）、可循环利 用，几乎每种装饰建材都有环 保型 佛山本地就已经有不少的环保建材 生产厂家，而且各地的传统建装材 料生产厂家中有很多都推出了环保 型的建装材料 日 用 型 所有带防辐射、防噪音以及能清洁或过滤生 活污水、生活废气等环保功能的专用或非专 用的家居生活日用产品，但不包括绿色食品 多为小型、轻便、功能简单的 家居生活用品，生产企业多为 拥有核心专利的中小型厂家， 技术含量较高，但售价也偏高 国内主要分布在长三角、珠三角两 大区域，国外的主要生产研发地在 北欧、日韩、美国等 工 业 型 主要是指用于工业用途的成套大宗环保机械 设备 主要被大型企业所垄断，技术 门槛高，研发成本也高 国内主要分布在长三角和北方工业 较发达的地区，国外的主要生产研 发地在美国、德国、日本等 环 保 服 务 指一些无形的环保专业服务，或以无形服务 为主有形设备相结合的解决方案（服务+设 备），如家居环境监测服务、工业环保解决 方案服务等 环保服务是无形的，或以无形 为主有形设备相结合 国内的服务提供商主要分布在北京 、长三角、珠三角等区域 3.3.1 实施核心环节1：筛选经营品种 环保产品种类深入研究环保产品种类深入研究 项目定位 项目分析 项目实施 启动方案 | page 46中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 启动阶段推进阶段 终极发展方向成熟阶段 各类环保产品的导入安排各类环保产品的导入安排 环保建材 展销包括抗菌瓷砖 、健康地板、绿色 涂料、生态板材等 ，几乎每一种装饰 建材均有环保型 日用环保 展销包括环保节能 小家电（如负离子 发生器）、环保家 用设施（如直饮水 机）、环保汽车用 品、环保文具、环 保餐饮用品、环保 包装用品等，但不 包括绿色食品 工业环保 包括污水处理设备、 排风除臭设备、除硫 设备、分离设备、消 音降噪设备、公共环 卫设施、清洗清理设 备、空气净化装置、 节能设备等，用于这 些厂家的办公和展示 环保服务 无形的环保专业服务 商，或软硬结合的环 保解决方案提供商， 用于这些厂家的办公 和服务展示 环保贸研产基地 环保产业的高端配 套之一，不一定落 在本项目内，但要 放在本项目能辐射 影响到的范围内 环保专业会展 环保产业的高端配 套之一，一定要将 主会场放在本项目 内经营 3.3.1 实施核心环节1：筛选经营品种 项目定位 项目分析 项目实施 启动方案 | page 47中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 环节二 分期建设安排 3.3 实施核心环节 环节环节2 2：分期建设安排：分期建设安排 各区分期建设安排顺序各区分期建设安排顺序 各期开发体量估算与开发要点各期开发体量估算与开发要点 分期建设安排的一些基本考虑分期建设安排的一些基本考虑 内容要点：内容要点： 项目定位 项目分析 项目实施 启动方案 | page 48中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 各区分期建设安排顺序 3.3.2 实施核心环节2：建设分期安排 开发建设安排就是要如何在空间和时间上将整个项目进行划分建设，为后续的实施步骤提开发建设安排就是要如何在空间和时间上将整个项目进行划分建设，为后续的实施步骤提 供指引。供指引。根据本项目需要边拆边建的特点，可将地块分成根据本项目需要边拆边建的特点，可将地块分成a a、b b、c c三部分，形成三部分，形成由西向东由西向东 的三个开发建设阶段。的三个开发建设阶段。 a a区区 b b区区 c c区区 项目定位 项目分析 项目实施 启动方案 | page 49中国佛山海盛东方国际环保城策划报告 各期开发体量估算与开发要点 第一阶段（a区） 主力品种：环保建材 体量估算：占总用地1/6 ，