《房地产开发》word版.doc

房地产开发：指房地产开发企业在城市规划区国有建设用地上进行的基础设施、房屋建设的行为。一级资质企业的条件：注册资本不低于5000万元；从事房地产开发经营5年以上；进3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上。房地产：指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。居住房地产包括：1保障性住房 可细分为廉租住房。经济适用住房和公共租赁住房 2商品住房：普通和非普通住宅保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%招标：通过事先公布采购条件和要求，众多投标人按照同等条件进行竞争，招标人按照规定程序和标准从中选择订约方的过程。投标：是投标人按照招标文件的要求并在规定时间内提交投标文件的活动。招标投标的过程：招标 投标 开标 评标和定标评标委员会成员人数为5人以上单数。其中技术经济等方面的专家不得少于2/3合同是指平等主体的自然人，法人，其他组织之间设立，变更，终止民事权利义务关系的协议。工程合同是 书面。提供服务、双务、有偿、诺成、主、要式、有名合同。可行性研究报告：是在建设项目的投资前期，通过对项目的投资环境和条件调查研究，对各种建设方案，技术方案以及项目建成后的生产经营方案实施的可能性、技术先进性和经济合理性进行分析和评价的过程。详细可行性研究即通常所说的可行性研究，其成果为可行性研究报告。房地产开发项目可行性研究的工作程序 1 针对目标地块，明确拟开发项目性质 2组建可行性研究的组织机构或签订咨询合同 3市场调查与预测 4提出开发经营方案 5开发经营方案的评价与选择6编制可行性研究报告房地产开发项目总投资的构成：开发建设投资和经营资金估算房地产开发项目的收入，首先制定切实可行的租赁计划，租赁计划的内容通常包括租赁方案.租赁价格.租赁收入及收款方式。房地产开发项目的效益1直接效益是指在房地产开发项目范围内政府能够得到的收益（出让国土使用权所得的收益. 因土地使用权转让而得到的收益. 项目范围内工商企业缴纳的税费. 项目范围内基础设施的收益）2间接效益：由房地产开发项目引起的.在项目直接效益中未得到的那部分效益。房地产开发项目不确定分析的主要分析因素：1土地费用 2建筑安装过程费用3租赁价格4开发期与租赁期5容积率及有关设计参数6资本化率临界点分析的因素：1最低售价和最低销售量2最高土地取得价格3最高建筑安装工程费用房地产投资：是指经济主体以获得未来的房地产投资增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参加房地产开发与经营活动的经济行为。房地产直接投资的具体投资形式包括房地产开发投资和房地产置业投资房地产开发投资是指从事商品房和土地开发经营活动的投资。房地产置业投资的目的1满足自身生活居住即自用为目的，主要是居住房类地产的投资2作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入3作为投资将购入的物业进行储备，待物业增值后进行转售，以获取转售收益4购入物业以满足生产经营需要， 获取较为稳定的生产经营收入房地产间接投资1购买房地产开发项目的债券、股票2购买房地产投资信托基金的股份3购买房地产抵押贷款支持证券。工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是45年风险为未获得预期收益可能性的大小房地产开发资金主要筹集方式：资本金筹集、向金融机构贷款和商品房预售，次要筹集方式为债券融资。房地产开发企业自有资金组成：资本金、资本公积金、盈余公积金、公益金和未分配利润房地产筹集资金方式：1注册资本金的筹集。发起人认领股份并交纳股金。 2向社会公众公开发行股票筹集资金 3向股东配股筹集资金 4资本公积金、盈余公积金转增为资本金 5经过股东大会同意未分配利润转增为资本金企业预售商品房的符合条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证 2持有建设工程规划许可证和施工许可证 3按提供的预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度竣工交付日期 4已办理预售登记，取得商品房预售许可证明金融机构进行项目贷款审查工作：企业资信等级评价、贷款项目评估贷款担保方式评价、贷款综合评价企业资信等级：AAA、AA、A、BBB、BB和B级，BBB以上才能贷款土地储备：指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。国有土地上房屋征收补偿1被征收房屋价值补偿2因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿3因房屋造成停产停业损失的补偿补偿方式：可以选择货币补偿也可以选择房屋产权调换。房地产开发用地的取得方式：划拨，出让，转让划拨：是指县级以上人民政府依法批转，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后讲该土地交付其使用，或者将国有建设用地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。出让：是指国家将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付国有建设用地使用权出让金的行为。转让：土地使用者将国有建设用地地使用权再转移的行为，包括出售、交换与赠与等方式。城市规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。城市总体规划的期限一般为20年。房地产项目定位包括客户定位、产品定位和形象定位市场调查的步骤1确定市场调查的目的2组建市场调查的项目组3制定调查计划4收集信息 5分析和处理信息市场调查的内容1该类房地产市场供求2类似房地产消费者情况3类似项目设计情况4类似房地产租赁价格5类似房地产的租赁渠道6类似房地产的市场推广方式7类似财务赢利能力8竞争对手的情况调查9类似售后服务情况房地产租赁方式可划分为开发企业自行租赁和委托房地产经纪机构租赁经纪;为促成各种市场交易而从事的居间、代理及行纪等有偿服务活动房地产市场推广方式主要包括广告推广、活动推广、关系推广和人员推广。商品房销售包括商品房预售和现售。预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为商品房预售流程:1客户接待与谈判2收取预订款性质的费用及认购合同签订3交纳首期房款、签订商品房买卖合同4交纳余款或办理银行贷款5其他服务工作 计算题（贷款的综合风险度）企业信用等级系数 AAA 30% AA50% A70% BBB90% 用商品房抵押50% 期限系数：半年内100% 半年以上三年不满 120% 三年以上不满五年130% 五年以上140%项目风险系数：AAA 80% AA70% A60% BBB50%超过60%不能发放贷款。论述题（风险的影响）房地产市场是动态的。房地产投资者通过对当前市场状况的调查研究得出的有关租赁价格、成本费用、开