2011福州写字楼市场分析报告.ppt

智恒营销,福州 写字楼市场分析,报告日期：2011年4月18日,城市发展定位 城市产业发展 福州写字楼市场分析 关于总部经济简析,海西城市群发展,提升海峡西岸城市群的可持续发展能力 构筑我国区域经济发展重要“增长区域”.国家住房和城乡建设部批复意见中指出，规划的制定和实施，是贯彻落实国务院支持海西建设意见的重大举措，对促进海峡西岸城市群协调发展，提升城市群综合承载和辐射带动能力，完善国家区域发展格局，促进海峡两岸交流合作和共同繁荣，具有重要意义。 规划指出，海西城市群总体上正向着加速城镇化、沿海化和网络化的方向发展。规划提出构建海峡城市群的战略构想：落实国家加快建设海峡西岸经济区的决策部署，充分发挥福建省比较优势，优化整合内部空间格局，联动周边省区，推进两岸合作交流，逐步形成两岸一体化发展的国际性城市群“海峡城市群”，构筑我国区域经济发展的重要“增长区域”,两岸经贸合作,两岸签署ecfa即“两岸经济合作架构协议”， 中央推动以福建为试点的海西模式，重视海西区，赋予福建对台经贸交流合作的先行先试权与特殊政策，将海西区发展战略与两岸ecfa连接。 台湾民间企业对海西模式反应热络。,台湾将新能源、节能环保、生物制药等6个新兴产业作为发展方向， 我们的“十二五”规划确定了节能环保、新一代信息技术、生物等七大产业作为主攻方向，这些产业有相同和交叉的地方，两岸可以通过合作，共创未来。,以现在的产业周期，台商投资大陆的第四波将会来自生产性服务业，他们将转向大陆，为8万多家台企服务，而海西将成为投资热点。 产业合作可带动海西金融市场发展，专家建议厦门、福州、台湾联合起来建立一个金融市场。,两岸产业发展方向有相同及交叉之处,ecfa签署、“十二五”规划实施和国家支持海西发展这三件大事对两岸经济合作创造了新的有利条件，海西在两岸合作中的优势进一步显现。,两岸合作海西先行,产业合作带来生产性服务业发展,福州城市定位,海峡西岸城市群发展规划福建9设区市中福州定位： 福州，福建省省会，是全省的政治、经济、文化中心； 两岸经贸文化合作交流的重要基地； 现代服务业、科技创新中心、物流中心和高新技术产业基地； 国家历史文化名城，建成至今已有2200多年历史； 我国沿海主要港口城市，是全国19个沿海主要港口之一； 文化旅游强市； 滨海休闲度假基地。,福州未来“十二五”发展总体定位是建设“富民强市、和谐宜居”的海峡西岸大都市， 城市发展定位是建设滨江滨海的生态宜居城市。,福州大都市定位，将促进城市完善交通体系、完善城市配建设施，发展区域产业，构建开放型经济新格局，形成具有自身特点、自然集聚、独特优势的区域经济综合体。,平潭综合实验区,20112013年为平潭综合实验区开发起步阶段； 20142015年为开发拓展期； 到2015年，初步形成全方位开放开发基础条件，现代化的新兴海岛城市初具雏形，更加凸显两岸交流合作前沿平台功能。,平潭以海峡两岸共同规划、共同开发、共同经营、共同管理、共同受益的开发模式，计划20年时间建成“南有厦门，北有平潭”的格局。目前吸引了1000多亿资金的关注，前来投资企业近百家。,小结,、海西城市群发展、两岸经贸合作为福州在空间发展、产业发展等方面带来巨大的机遇。 、作为省会的福州集多项特征于一体，定位为海峡西岸大都市，投资环境在改善，构建开放型经济新格局，目标形成区域经济核心区之一。 、平潭综合实验区，建成为两岸交流合作前沿平台，促进福州大都市的发展。,城市空间发展，产业发展，将产生潜在的写字楼需求。,城市发展定位 城市产业发展 福州写字楼市场分析 关于总部经济简析,福州产业比重,福州市2010年第一、第二、第三产业比重分别为9.21% 44.53% 46.26%。 北京市2010年第一、第二、第三产业比重分别为0.9% 24.12% 74.98%。 上海市2010年第一、第二、第三产业比重分别为0.68% 42.32% 57%。,福州第三产业比重并不突出，根据城市发展规律，三产比重极具优化空间。,福州主导产业,二、三产业双轮驱动的综合型城市，主导产业为电子行业、纺织化纤行业、钢铁行业、汽车制造业、食品行业 。,2009年规模以上工业产值,单位：亿元,产业发展规划与布局,产业发展轴 “传统城市服务轴”，承担商业服务、行政办公、文化体育 等综合服务功能； “城市东扩发展 轴”，以现代服务业为主的区域服 务产业轴； “城市南进发展轴”，以科技研发、创意产业发展为主 的区域科技发展轴。,向东,向南,产业发展规划与布局,福州产业发展方向：鼓楼台江区承载商业服务、行政办公、文化体育等综合服务功能，八大新城为相关产业集群发展基地。,小结,、福州市三产比重较低，主导产业为制造业。 、城市新城产业发展轴以现代服务业、科技研发、创意产业发展为主 。,主导产业办公场所为批地自建，科技研发则一般为批地自建，未来对写字楼的租赁或购买主要落在现代服务业、创意产业。,城市发展定位 城市产业发展 福州写字楼市场分析 关于总部经济简析,福州写字楼分布,福州写字楼主要集中在五四路、五一路、东街、湖东路。这些写字楼从90年代开始建设，2000年后较少再建写字楼，直到2010年，新的写字楼才从市场中逐渐显露出来。,五四路cbd：目前福州最成熟写字楼聚集区，自1992年开始建设，当前经营的最高档写字楼所在处，以环球广场为代表。 湖东路：90年代开始建设，以宏利大厦、中山大厦为代表，金融证券公司较多分布于此。 东街：东街属繁华商业中心，通信、教育培训等多分布于此办公。 五一路：90年代中开始建设，保险、空务行业多分布于此。,福州写字楼分布,五四路、五一路、东街、湖东路写字楼出租率均在95%以上，满租情况多，可以看出目前写字楼空置率极低，基本处于满租状态。,在售写字楼分布,在售写字楼分布于城市中轴线，总计5个，其中恒力城写字楼自持，不对外销售。,在售写字楼基本信息,当前在售写字楼总建19万平米，单层面积900、1100、1900平米不等。,在售写字楼去化情况,在售写字楼基本以半层、整层销售为主，去化率基本80%以上，其中世茂国际中心3个月内售罄。,世茂国际中心个案解析,1-7f超五星洲际酒店（一二层挑高十米大堂，三四层餐厅，五到七层餐饮、水疗、健身、会议等）,9-18f 5a级写字楼 整层售卖，单层面积1900左右,20-33f超五星洲际酒店客房，其中31-33f为总统套房、vip套房及酒店办公室,35-58f天际会，其中35-53f按套销售，每层18套；54-58f半层起售，每层两套,b1f非机动车停车场 b2-b3f机动车停车场，约300个停车位,1）、项目整体规划分析,2）、分楼层及销售情况分析,世茂国际中心个案解析,3）、分楼层及销售情况分析,5a写字楼（售罄）9至18f（整层销售）,世茂国际中心个案解析,在售写字楼客户群描述,目前在售写字楼客户群多为公司、单位，高端的主要来自世界500强企业，其余主要为鼓楼、台江企事业单位或长乐投资客。,福州写字楼发展趋势 一线城市cbd变化,当一个城市中心在变化，产业结构在升级换代，那么其对写字楼将产生新的需求。,一线城市cbd变化如下：,福州写字楼发展趋势,福州规划“海峡金融街”与“闽江北岸cbd”。新城市中心的建设与发展，相对于老城市中心而言，成本更低，空间更大，环境改善，规划全新，停车便利,效率更高，更利于吸纳大额资金支撑发展。,福州海峡金融街位于福州市闽江北岸鳌峰片区，具体为长乐南路东侧，前横路西侧，闽江北岸，鳌峰路南侧，用地范围总面积约63.51 公顷，合952亩，是福州市作为海峡西岸中心城市未来发展的金融中心。吸纳国际性金融企业、台湾金融企业入驻福州。,“海峡金融街”,北江滨中央商务区将建集写字楼、商业综合体、星级酒店等为一体的商务商贸中心和省科技馆、市图书馆、省广电大楼为依托的文化创业产业集聚地。,“闽江北岸cbd”,福州结合cbd重点发展四大商业中心,福州市城市商业网点规划2011-2020正在编制,中心城区将结合cbd（中央商务区）建设，拟重点发展五四路、二环西、鳌峰路和东部新城等四大商业中心。,2011-2013年写字楼放量预计,2009年来商务办公用地放量扩大，随着土地供应量放大，2011-2013年办公楼供应量扩大。,预计2011-2013年写字楼放量如下图：,预计2011年写字楼放量分布,预计2012年写字楼放量分布,预计2013年写字楼放量分布,小结,、传统写字楼空置率极低，在售写字楼去化率高，预示着写字楼潜在需求可观。 、产业环境形成换代，需要新一代的写字楼出现，福州规划“海峡金融街”与“闽江北岸cbd”。 、世界500强企业落户福州86家，鼓台企事业单位及八县投资客是目前福州写字楼主要支撑力量。 、未来三年写字楼放量扩大，写字楼市场竞争加强。,未来写字楼供应量扩大，同时需求量扩大，但单盘间竞争格局明显加剧。,城市发展定位 城市产业发展 福州写字楼市场分析 关于总部经济的简析,福州总部经济特点,作为省会城市的福州，主要聚集着央企的升级总部，如中国石化集团资产经营管理有限公司福建石油分公司、中国人民银行福建省分公司、国家开发银行福建省分行、福建省邮电设计院、汇创集团、金鹰国际集团等，还有少量的福州本土成长起来的公司，如新华都实业集团股份有限公司、福州海峡人才服务有限公司、永辉集团等。,鼓楼区主要高档写字楼对于福州总部经济的贡献如下表：,厦门总部经济特点,厦门作为国内最早开发的经济开发区之一，凭借其港口、航空的便利性，其宜人的人居环境，吸引了很多跨国公司、台资以及周边地区民营企业总部的聚集。泉州地区的七匹狼集团、九牧王集团、恒安集团、安踏集团、匹克集团、雅克集团等多家民营企业已经入驻厦门，目前迁移到厦门的泉州民营企业大多是功能性总部，并以营销中心为主。,思明区作为厦门的中心城区同样在总部楼宇经济上有着同样的优势。2008年，思明区楼宇经济仍持续增长，已使用的商务楼宇数达到85幢，入驻企业数进一步增加到4719家，11幢商务楼宇入驻企业数均达百家以上，楼宇企业纳税总额达27.35亿元。 另外，厦门市规划建设的六大商务运营中心部分已经有企业入驻，如厦门观音山国际商务运营中心已有40多家企业入驻，厦门鹭江总部经济带吸引了80多家企业总部前来落户，厦门湖里运营中心目前已签订的招商入驻企业共31家等等，都说明了厦门总部经济的发展拥有很大的发展前景。,厦门总部经济的综合环境优于福州,总体上看，厦门总部经济的综合环境优于福州。 1、在总部所面临的市场经济环境上，福州的对台优势较厦门略显不足； 2、福州及所辐射的三明、南平、宁德、莆田等地区经济实力也较厦门及所辐射的泉州、漳州地区有一定的差距。 3、总部经济的配套设施方面，福州在航