上半年上海房地产市场总结展望.ppt

China Index Academy 2013年上半年上海房地产市场总结 & 展望 中国指数研究院 2013年7月 2 13年上半年商品住宅新增供 应面积490.9万方，同比大增33% 。从月度走势来看，今年3月、5 月供应井喷，月度供应超过130 万方，分别达132.9、134.2万方 ，连创2011年1月以来新高。 中小户型住宅供应占比不足6 成。上半年单套面积在140平米 以下的中小户型占比为57.5%， 其中90平米以下刚需小户型占比 仅为18%，中小户型供应相对不 足。 住宅供应：上半年供应同比大增33%，其中3月、5月 供应创2011年1月以来新高；中小户型供应不足 数据来源：CREIS中指数据， 图图：2009-2013年上半年上海商品住宅供应应走势势 图图：2013年上半年上海商品住宅供应结应结 构情况 3 上半年上海商品住宅成交602.04 万方，同比大增56.8%，明显高于受 调控影响较大的2010-2012年上半年 同期水平。其中1月、3月、6月成交 面积均超过100万方，尤其是3月成 交154万方，创2010年1月以来新高 。 上半年成交火热一方面是去年年 末住宅市场整体回暖趋势延伸，另一 方面受今年3月出台的“新国五条” 影响，由于担心税费成本增加导致购 房成本上升，不少购房者恐慌性加速 入市，导致今年下半年成交面积大幅 增加。 住宅成交：上半年成交面积同比大增近6成，市场成交 火热；3月份成交创2010年以来新高 数据来源：CREIS中指数据， 图图：2008-2013年上半年上海商品住宅成交走势势 图图：近1年上海商品住宅成交月度走势势 4 上半年全市商品住宅成交均价为 23495元/平方米，同比小幅上涨3.6% ，较去年全年涨4.3%；自08年以来， 均价逐年上涨，其中2010年均价涨幅 最大，达35.5%，2011、2012年受调 控影响，涨幅迅速回落至2.5%、1.1% ，今年上半年均价涨幅开始增加。 今年上半年各月成交均价基本保 持高位运行，其中2月份成交均价创 历史新高。一方面受上半年中高端改 善型项目成交比重上升拉动，另一方 面不少项目小幅涨价也助推了均价上 涨。 住宅价格：商品住宅成交均价逐年走高，今年上半年 涨幅开始增加；2月份均价创历史新高 数据来源：CREIS中指数据， 图图：2008-2013年上半年上海商品住宅成交均价走势势 图图：近1年上海商品住宅成交均价月度走势势 5 2013年上半年，商品住宅市场销供 比为1.23，新增供应继续小于成交，且 缺口扩大。至6月末，可售面积开始减少 至941万方，减幅为5.9%；出清周期继 续缩短至9.4个月，较12年末缩短1.5个 月，去化压力进一步减缓。 90以下及90-140平米中小户型存量 最小，去化周期均小于6个月；210平米 以上大户型去化压力最大，超过2年，但 较去年末也明显缓解。6月末，90以下、 90-140、140-210、210平米以上各面积 段，出清周期依次缩短至4.9、 5.3、9.5 、26.7个月。 供求对比：上半年新增供应继续小于成交，且缺口扩 大；可售面积开始减少，出清周期继续缩短 数据来源：CREIS中指数据， 图图：2008-2013年上半年上海商品住宅销销供比 图图：2008-2013年6月末上海商品住宅可售量与出清周期 6 近几年，中低端刚需房源一直占据 市场成交主力，其中2009年占比最低， 2010、2011年调控最为严厉的两年比重 最高，2012年及2013年上半年比重连续 下降，中高价占比有所上升，其中， 2013年上半年40000-50000元中高价房 源成交占比较2012年上升5个百分点。 从户型来看，上半年140平米以下首 置首改类刚需户型占比继续下降，其中 90平米以下户型占比创新低，仅为21% ；140平米以上中大户型占比继续上升， 其中140-210平米再改类户型占比上升最 明显，较去年上升4个百分点，达24% 。 成交特征：中低端刚需房源仍是成交主力，但自2012 年起中高端改善型占比持续上升 数据来源：CREIS中指数据， 图图：2008-2013年上半年上海商品住宅成交单单价段分布 图图：2008-2013年上半年上海商品住宅成交面积积段分布 7 2013年上半年，豪宅共成交25.32万 方，同比增加17.4%，创2008年同期以来 最高位；成交均价为67986元/平米，同比 下降2.1% 。 上半年，别墅供应64.4万方，为近5年 同期第二低位，仅略高于2012年同期7.7% ；成交63.8万方，同比增加38.6%，为近 三年同期最高；成交均价为28474元/平米 ，同比上涨7.4% 。 2013年6月末，上海豪宅和别墅可售 面积分别为124.3、324.8万平方米，去化 周期分别为29.5、30.6个月，去化压力远 高于公寓。 细分市场：豪宅和别墅成交均明显增加；去化压力仍 较大，但豪宅去化周期较去年末大幅缩短9.7个月 数据来源：CREIS中指数据， 图图：2008-2013年上半年上海豪宅成交走势势 图图：2008-2013年上半年上海别别墅成交走势势 8 2013年上半年商业市场供求面积同比大 幅放量，成交均价大幅上涨：上半年，商业 供应、成交面积分别为128.4 、 99.4万方， 同比分别大涨105.3%和80.4%；成交均价 20481元/平方米，同比上涨17.0%。 办公市场量升价跌，均价创2011年以来 新低：上半年，办公供应、成交面积分别为 123.0、94.8万方，同比分别上涨59.8%、 47.9%；成交均价22179元/平方米，同比下 跌8.4%。 2013年6月末，上海商业和办公可售面 积分别为734.2、516.9万方，去化周期分别 为44.3、32.7个月，去化压力均较大。 商办市场：商业、办公供求面积同比均放量，去化压 力仍较大 数据来源：CREIS中指数据， 图图：2008-2013年上半年上海商业业供求走势势 图图：2008-2013年上半年上海办办公供求走势势 9 经济复苏偏弱但尚可控，调结构更为紧 要。2013年一季度GDP同比增长7.7%；5 月CPI增速回落至2.1%，物价上涨压力不大 ；6月PMI下行至50.1%，比上月回落0.7个 百分点，为近四个月来最低水平，抵近50% 荣枯线。 6月末资金流动性骤然收紧，一改年内 趋于宽松态势。在通胀压力减弱、但宏观经 济未现明显好转的背景下，1-5月全国货币 政策延续去年以来相对宽松的政策。但在经 历6月上旬新增人民币贷款额逼近5月全月的 总贷款额的井喷式增长后，银行资金压力骤 然加大，央行拒绝向金融体系注入资金以增 加流动性。 经济环境：货币信贷整体趋紧，四季度信贷可能较为 紧张 数据来源：CREIS中指数据， 图图： 2008年1月至2013年5月宏观经济观经济 指标变标变 化情况 图图： 2008年1月至2013年5月新增人民币贷币贷 款额额及M2同比增速 10 可以看出， “有保有压”原则贯彻始终，对 房地产行业影响主要有以下两点： （一）投资性需求继续受到抑制，首套购房 预期或有所改变。对于首套房购买者来说，由 于多套房贷的门槛提高，购房者对首套房区位 、面积、品质等方面的需求预期或将提高，首 套过渡后期改善的观念将有所改变。 （二）开发企业融资成本提高，资金压力增 大，中小企业面临压力更大。企业若要保持开 发规模及节奏，根据中央对首套购房的支持原 则适时调整产品结构及销售策略，修炼自身管 理内功，将成为在变革时期突出重围的关键。 房产未来走势：政策有保有压，市场分化加剧，资金 链趋紧背景下面临产品结构调整 数据来源：CREIS中指数据， 图图： 意见见中涉及房地产产行业业主要内容 7月5日，国务院办公厅发布国务院 办公厅关于金融支持经济结构调整和转型升 级的指导意见（国办发201367号） ，提出十条措施对近期金融业面临的问题及 未来工作重心进行部署。其中涉及房产行业 主要内容如下图： 11 下半年预测：供应同上半年基本持平或小幅增加，成 交面积小幅增加，价格稳中小涨 数据来源：CREIS中指数据， 图图： 2007年至今上海住宅新开工、批准上市面积积走势势 供应同上半年基本持平或小幅增加：2012年下半年上 海住宅新开工面积处于近几年最低水平，将抑制2013年 下半年的新增供应量；同时考虑到去年底以来市场持续 回暖，2007-2012年住宅新开工与批准上市存在1700万 平方米左右（包含保障房）的累计差值，预计下半年商 品住宅新增供应量与上半年持平或略有增加，环比上半 年增幅预计难超10%。 成交面积较上半