《房地产会计处理》word版.doc

房地产会计重点科目设置一个项目开工，或者一个企业新建立，都面临着建立新账的问题。建立新账并不难，通常先应当想好会计科目的设置问题。在做凭证的时候应当想好各科目应当怎么设置明细科目级数。是采用辅助核算好，还是直接在会计科目下设置明细科目好。一般情况下，是如果涉及的往来单位较多，部门较多且稳定或者项目较多的时候，应当采用辅助核算的方式（可以根据各会计科目的实际情况分别采用，并不需要同时具备）。否则，应当直接在会计科目下设置明细科目，简化工作量。通常情况下，公司本部的账（涉及的往来单位很多，项目多，部门也比较多且稳定）采用辅助核算比较合适，而单一的项目账，直接在会计科目下设置明细科目比较好。根据各公司管理的不同，建筑企业的财务核算及管理分为本部集中管理（集权式，由公司直接编制财务报表）和项目单独管理制（分权式，由公司总部汇总报表）。采用本部集中管理的企业公司就只有一个账套，所有项目的账务都在公司的同一账套中处理，各项目只负责编制项目成本报表并对项目成本进行分析。分权式管理是公司各项目单独开设账套。每个独立的项目都设有单独的银行账号并单独进行相关的账务处理，编制财务会计报表。最后由公司总部汇总各项目的财务报表。集权式的优点是公司总部可以随时掌握公司各项目的成本情况，并对各项目成本实行实时监控和动态管理，有利于公司加强财务管理。适用于公司本部及附近项目较多的企业。缺点是对外地项目的核算资料可能不及时，不能及时准确地反映公司财务状况；不利于建筑企业的税收筹划。分权式的优点是减轻了公司总部的核算工作，有利于各项目部及时准确的反映其财务状况，有利于公司的税收筹划。缺点是容易造成项目经理权力过大，滋生腐败。如果项目财务人员不能起好监督作用并在管理中处于强势的话，不利于公司的财务管理。实行分权式要求公司对项目财务人员实行委派制。财务人员由公司考核，但要有相当的权力并能保持良好的职业操守。适用于外地项目较多的施工企业。不管采用哪种方式，都要注重强化公司和项目的财务管理，要能充分发挥财务部门核算、监督、反映的职能。二、会计科目的设置及核算内容建筑施工企业有一定的特殊性，与广大生产型企业有很大的区别。特别是在成本核算和收入的确认上，和产品销售企业有很大的不同。本帖只在此探讨建造合同法准则中规定建筑施工企业的会计业务处理，与生产性企业相同的核算不在此做探讨。（一）工程施工相当于生产企业的“生产成本”科目。主要核算各项目成本及毛利。下面设置“合同成本”和“毛利”两个二级明细科目。1、工程施工-合同成本，核算工程合同成本在合同成本下，设置以下明细科目（1）人工费（项目/部门核算） a.基本工资：是指发放给生产工人的基本工资。 b.工资性补贴： c.生产工人辅助工资 d.职工福利费 e.生产工人劳动保护费f.企业应承担生产工人的养老金、失业金、生育保险、住房公积金等 （2）材料费（项目/部门核算） a.材料原价（或供应价格）。b.材料运杂费c.运输损耗费d.采购及保管费e.检验试验费（3）机械使用费（项目/部门核算） a.折旧费 b.大修理费 c.经常修理费 d.安拆费及场外运费e.人工费 f.燃料动力费 g.养路费及车船使用税（4）其他直接费（项目/部门核算） a.环境保护费 b.文明施工费 c.安全施工费 d.临时设施费 e.夜间施工费 f.二次搬运费 g.大型机械设备进出场及安拆费 h.混凝土、钢筋混凝土模板及支架费 i.脚手架费 j.已完工程及设备保护费 k.施工排水、降水费 l.分包成本（项目/部门核算）（6）间接费用-明细科目a.管理人员工资（项目/部门核算）b.职工福利费（项目/部门核算）c.固定资产使用费（项目/部门核算）d.低值易耗品摊销（项目/部门核算）e.办公费（项目/部门核算）f.差旅费（项目/部门核算）g.财产保险费（项目/部门核算）h.工程保修费（项目/部门核算）i.排污费（项目/部门核算）j.劳动保护费（项目/部门核算）k.检验试验费（项目/部门核算）l.外单位管理费（项目/部门核算）m.材料整理及零星运费（项目/部门核算）n.材料物资盘亏及毁损（项目/部门核算）o.取暖费（项目/部门核算）p.其他费用（项目/部门核算）2、工程施工-毛利，核算工程毛利工程施工各明细科目的核算内容：1.人工费：是指直接从事建筑安装工程施工的生产工人开支的各项费用，内容包括：（1）基本工资：是指发放给生产工人的基本工资。（2）工资性补贴：是指按规定标准发放的物价补贴，煤、燃气补贴，交通补贴，住房补贴，流动施工津贴等。（3）生产工人辅助工资：是指生产工人年有效施工天数以外非作业天数的工资，包括职工学习、培训期间的工资，调动工作、探亲、休假期间的工资，因气候影响的停工工资，女工哺乳时间的工资，病假在六个月以内的工资及产、婚、丧假期的工资。（4）职工福利费：是指按规定标准计提的生产工人福利费（根据生产工人工资总额提取）。（5）生产工人劳动保护费：是指按规定标准发放的劳动保护用品的购置费及修理费，徒工服装补贴，防暑降温费，在有碍身体健康环境中施工的保健费用等。（6）企业应承担生产工人的养老金、失业金、生育保险、住房公积金等新企业会计准则增加内容2.材料费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用。内容包括：（1）材料原价（或供应价格）。（2）材料运杂费：是指材料自来源地运至工地仓库或指定堆放地点所发生的全部费用。（3）运输损耗费：是指材料在运输装卸过程中不可避免的损耗。（4）采购及保管费：是指为组织采购、供应和保管材料过程中所需要的各项费用。包括： 采购费、仓储费、工地保管费、仓储损耗。（5）检验试验费：是指对建筑材料、构件和建筑安装物进行一般鉴定、检查所发生的费用，包括自设试验室进行试验所耗用的材料和化学药品等费用。不包括新结构、新材料的试验费和建设单位对具有出厂合格证明的材料进行检验，对构件做破坏性试验及其他特殊要求检验试验的费用。3.施工机械使用费：是指施工机械作业所发生的机械使用费以及机械安拆费和场外运费。施工机械台班单价应由下列七项费用组成：（1）折旧费：指施工机械在规定的使用年限内，陆续收回其原值及购置资金的时间价值。（2）大修理费：指施工机械按规定的大修理间隔台班进行必要的大修理，以恢复其正常功能所需的费用。（3）经常修理费：指施工机械除大修理以外的各级保养和临时故障排除所需的费用。包括为保障机械正常运转所需替换设备与随机配备工具附具的摊销和维护费用，机械运转中日常保养所需润滑与擦拭的材料费用及机械停滞期间的维护和保养费用等。（4）安拆费及场外运费：安拆费指施工机械在现场进行安装与拆卸所需的人工、材料、机械和试运转费用以及机械辅助设施的折旧、搭设、拆除等费用；场外运费指施工机械整体或分体自停放地点运至施工现场或由一施工地点运至另一施工地点的运输、装卸、辅助材料及架线等费用。（5）人工费：指机上司机（司炉）和其他操作人员的工作日人工费及上述人员在施工机械规定的年工作台班以外的人工费。（6）燃料动力费：指施工机械在运转作业中所消耗的固体燃料（煤、木柴）、液体燃料（汽油、柴油）及水、电等。（7）养路费及车船使用税：指施工机械按照国家规定和有关部门规定应缴纳的养路费、车船使用税、保险费及年检费等。设置了“机械作业”科目的机械使用费为企业设备管理部门向各工程项目部收取的机械台班费，以上内容只需在“机械作业”科目中核算即可。4、其他直接费（在预算上被称为措施费）是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用。包括内容：（1） 环境保护费：是指施工现场为达到环保部门要求所需要的各项费用。（2）文明施工费：是指施工现场文明施工所需要的各项费用。（3）安全施工费：是指施工现场安全施工所需要的各项费用。（4）临时设施费：是指施工企业为进行建筑工程施工所必须搭设的生活和生产用的临时建筑物、构筑物和其他临时设施费用等。临时设施包括：临时宿舍、文化福利及公用事业房屋与构筑物，仓库、办公室、加工厂以及规定范围内道路、水、电、管线等临时设施和小型临时设施。临时设施费用包括：临时设施的搭设、维修、拆除费或摊销费。（5）夜间施工费：是指因夜间施工所发生的夜班补助费、夜间施工降效、夜间施工照明设备摊销及照明用电等费用。（6）二次搬运费：是指因施工场地狭小等特殊情况而发生的二次搬运费用。（7）大型机械设备进出场及安拆费：是指机械整体或分体自停放场地运至施工现场或由一个施工地点运至另一个施工地点，所发生的机械进出场运输及转移费用及机械在施工现场进行安装、拆卸所需的人工费、材料费、机械费、试运转费和安装所需的辅助设施的费用。（8）混凝土、钢筋混凝土模板及支架费：是指混凝土施工过程中需要的各种钢模板、木模板、支架等的支、拆、运输费用及模板、支架的摊销（或租赁）费用。（9）脚手架费：是指施工需要的各种脚手架搭、拆、运输费用及脚手架的摊销（或租赁）费用。（10）已完工程及设备保护费：是指竣工验收前，对已完工程及设备进行保护所需费用。（11）施工排水、降水费：是指为确保工程在正常条件下施工，采取各种排水、降水措施所发生的各种费用。5.间接费用 (1)管理人员工资 核算项目管理人员的工资及奖金(2)职工福利费 核算根据项目管理人员工资总额提取的职工福利费(3)固定资产使用费 核算管理和试验部门及附属生产单位使用的属于固定资产的房屋、设备仪器等的折旧、大修、维修或租赁费。(4)低值易耗品摊销（或者工具用具使用费）核算指管理使用的不属于固定资产的生产工具、器具、家具、交通工具和检验、试验、测绘、消防用具等低耗品的购置、维修和摊销费。(5)办公费核算项目部办公用的文具、纸张、帐表、印刷、邮电、书报、会议、水电、烧水和集体取暖（包括现场临时宿舍取暖）用煤等费用。(6)差旅费核算项目职工因公出差、调动工作的差旅费、住勤补助费，市内交通费和误餐补助费，职工探亲路费，劳动力招募费，职工离退休、退职一次性路费，工伤人员就医路费，工地转移费以及管理部门使用的交通工具的油料、燃料、养路费及牌照费。(7)工程保修费 核算项目质保期内发生的各项保修费用(8)排污费 核算项目污物清理、环保部门收取的环保费等(9)劳动保护费 核算项目为职工购置的各项劳保用品费用(10)外单位管理费用 核算支付给总包单位的管理费(11)其他费用（项目/部门核算）成本与分包情况的账务处理1、 关于成本的账务处理：(1)分配工资奖金：借：工程施工-合同成本-人工费（生产工人工资奖金）机械作业-工资及附加（机驾人员工资奖金）工程施工-合同成本-间接费用-管理人员工资（项目部管理人员工资奖金）贷：应付职工薪酬-新准则变化内容 (2)领用原材料借：工程施工-合同成本-材料费贷：原材料(3)台班费结算：借：工程施工-合同成本-机械使用费贷：应付账款（外部单位）(4)机械作业（内部设备管理部门提供的台班）甲供料的账务处理：甲方拨付：借：原材料-甲供材料-XX贷：应收账款-应收工程款-XX单位领用时：借：工程施工-合同成本-材料费贷：原材料-甲供材料XX(4)业主方代扣税金的账务处理：借：应交税金-应交XX税贷：应收账款-应收工程款-XX单位(5)项目专门借款发生的利息：借：工程施工-合同成本-其他直接费贷：银行存款（新准则新增内容）(6)委托加工物资的账务处理（适合钢结构制作等委托项目）拨付物资时：借：委托加工物资贷：原材料-XX材料(7)支付加工费时：借：委托加工物资贷：银行存款（应付账款） (8)收回加工物资：借：原材料-XX贷：委托加工物资(9)领用的账务处理同原材料。2、分包核算专题工程分包和劳务分包在施工企业都比较普遍，劳务分包比较单一，核算比较简单，不在此做具体介绍。工程分包不仅涉及到工程成本，还涉及到与对方的往来的核算，以及与业主方的一些联系。通常情况下，分包方是以总承包方的名义参与工程施工，但由于在工程中有很多具体的情况需要面对，也需要与总承包方及时结算。通常情况下，总承包方会要求分包方根据工程形象进度编制工程形象进度报表，由总承包方对其进行审核后，扣减相关其他费用后再予以支付。涉及到的主要账务处理如下：1）、分包成本的确定总承包方财务部门根据审定后的工程进度报表，列支工程成本。平常工程进度报表一般要求不是很严格，只要不超过合同总金额，财务部门就可以根据审定后的工程进度报表做成本列支。这时总承包方应当要求分包方出具建安发票。借：工程成本-合同成本-分包成本-XX项目贷：应付账款-应付分包款-XX单位2）、分包方领取材料的核算领取材料通常有两种方式，一种是直接抵分包单位工程款处理，另一种是分包方购买总承包方的原材料，总承包方做收入或者视同销售处理。通常情况下，按第一种方式进行处理，有利于税收的筹划。第二种方式不可取，除非总承包方的确存在该种原材料的销售，并且不能区分这些材料竟是构成工程实体还是销售。这一点在税局的认可比较关键。领用时：借：应付账款-应付分包款-XX单位贷：原材料-XX材料 分包单位领用甲供料的处理：借：应付账款-应付分包款-XX单位贷：原材料-甲供材料-XX材料3）、支付的处理很简单。借：应付账款-应付分包款-XX单位贷：银行存款4）、与分包单位的结算：有很多朋友问与分包单位结算时，究竟以什么金额作为成本入账。其实这个问题在一定程度上也可以做一些探讨，很多企业的处理方式也不尽相同。通常情况下，总承包方应当列支分包成本的金额=结算总金额-分包单位承担的税金-应收分包单位管理等。但在实际工程中要注意到，分包单位领用的材料不能再从上式中扣减，因为分包单位领用的原材料构成工程成本，而税金在总承包方确认收入的时候，已经确认了损益。总承包方收取的管理费作为工程毛利的构成部分，不需要再在分包结算的最后金额中予以确认。例：某工程合同金额为1000万元，与业主结算1200万元，其中分包500万。已审定的分包单位工程进度400万元，根据分包合同，总承包方收取分包方10%的管理费，不含营业税及附加3.30% .这时，在实际处理时需要注意：、收取的管理费应当与分包单位结算时扣除，不在账务上反映。、分包单位的税应当在与分包单位结算时扣除。即：分包单位的结算金额应当=500（1-10%-3.30%）=433.50万元最后补充差额进成本：借：工程成本-合同成本-分包成本-XX项目 33.50万元（433 .50-400）贷：应付账款 33.50万元房地产企业会计科目核算资产(一)1）现金从银行提取现金借：现金 贷：银行存款 支取现金或是预支现金 借：其他应收账XX 成本类或材料类科目 贷：现金 51 （2）银行存款 欢迎来到无忧财务 （3）应收账款主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。 出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票） 借：应收账款XX公司或个人 贷：主营业务收入 出让材料而应收取的未收款项 借：应收账款XX公司 贷：其他业务收入 收回款项时： 借：银行存款 贷：应收账款 （4）坏账准备确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法 提取坏账准备金 借：管理费用 贷：坏账准备 发生坏账时 借：坏账准备 贷：应收账款 收回已转销的应收账款 借：应收账款贷：坏账准备 借：银行存款 贷：应收账款（5）应收票据指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。销售商品房而收到的商业汇票 借：应收票据XX公司 贷：主营业务收入 商业汇票到期： 若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议） 借：银行存款 贷：应收账款 若为有息商业汇票 借：银行存款 贷：应收票据XX公司 财务费用（6）预付账款是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。 预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）借：预付账款预付承包单位款 贷：银行存款 拔付承包单位抵作备料款的材料 借：预付账款预付承包单位款 贷：库存材料 企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）借：开发成本 贷：应付账款应付工程款 同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款 借：应付账款应付工程款 欢贷：预付账款预付承包单位款 用银行存款补付余额 借：应付账款应付工程款 贷：银行存款 预付给供应商的材料价款借：预付账款预付供应单位款 贷：银行存款 材料验收入库，用预付款抵扣应付款 借：应付账款应付购货款 贷：预付账款预付供应单位款 用银行存款补付余额 借：应付账款应付购货款 贷：银行存款（7）物资采购主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。（8）采购保管费主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等（9）材料成本差异主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。 （10）库存材料用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本 （11）库存设备用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本 购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单） 借：物资采购设备采购 贷：银行存款 计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格）借：物资采购设备采购 贷：采购保管费 采购保管费的计算公式如下：采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费 某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单） 借：库存设备贷：物资采购订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）借：预付账款 贷：银行存款 设备到达验收入库 园 借：物资采购设备采购贷：应付账款应付购货款 冲减预付的设备货款 做借：应付账款应付供货款 贷：预付账款 支付余下应付的设备材料采购款 借：应付账款 贷：银行存款 欢迎来到无忧财务 设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单） 借：开发成本房屋开发 贷：库存设备 销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票） 借：银行存款 贷：其他业务收入 结转成本 借：其他业务支出 贷：库存设备房地产企业会计科目核算资产(二)（12）委托加工材料主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。 发出材料，委托外单位加工借：委托加工材料 贷：库存材料 材料成本差异加工完后验收入库 借：委托加工材料 贷：银行存款 借：库存材料XX材料 贷：委托加工材料 无忧（13）低值易耗品是指未达到固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻璃器皿等 自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用 借：开发间接费用 贷：低值易耗品 仓库领用工具一批，用五五摊销法： 借：待摊费用 贷：低值易耗品 借：采购保管费 贷：待摊费用（14）开发产品是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等 企业开发的产品，在竣工验收时借：开发产品 贷：开发成本 对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本 借：主营业务成本 贷：开发产品 （15）分期开发产品应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。借：主营业务成本贷：分期收款开发产品 （16）出租开发产品是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目出租土地或是房屋时：借：出租开发产品出租产品 贷：开发产品 租金收入： 借：银行存款或应收账款 贷：主营业务收入 （17）周转房是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目,开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本 借：周转房在用周转房 贷：开发产品房屋按月计提的周转房摊销 借：开发成本或开发间接费用 贷：周转房周转房摊销 其间发生的维修费用，如果金额不大 借：开发成本或开发间接费用 贷：银行存款如果金额较大的 借：待摊费用或长期待摊费用 贷：银行存款 最后再分次摊入到有关成本费用科目 （18）固定资产 购入的固定资产（所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等） 借：固定资产 贷：银行存款 购入需要安装的固定资产 借：固定资产购建支出 贷：银行存款 支付安装费用 ：借：固定资产购建支出 贷：银行存款安装完毕交付使用时 借：固定资产贷：固定资产购建支出自制自建的固定资产（所附单据：移交使用单、工程结算单） 支付的土地征用费及堪设计费 借：固定资产购建支出 贷：银行存款 领用材料时 借：固定资产购建支出 贷：库存材料 分配建筑工人工资和福利费 借：固定资产购建支出 贷：应付工资应付福利费 完毕建筑交付使用 借：固定资产 贷：固定资产购建支出 其他单位投资转入的固定资产（所附单据：投资证明、合同） 借：固定资产 贷：实收资本累计折旧 改扩建的固定资产（所附单据：扩建通知单）借：固定资产未使用固定资产 贷：固定资产生产生用固定资产 残料变卖时 欢借：银行存款 贷：固定资产购建支出 做.com 支付扩建工程款时借：固定资产购建支出 欢贷：银行存款工程竣工时（所附单据：工程竣工结算单） 借：固定资产未使用固定资产 贷：固定资产购建支出 交付使用时 借：固定资产生产用固定资产贷：固定资产房地产企业会计科目核算负债（1）应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项 支付给承包单位转来的工程价款结算预支单 借：开发成本 贷：应付账款 以预支款抵冲应付款时有 借：应付账款贷：预付账款补付其余款时 借：应付账款 贷：银行存款 （2）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款 借：银行存款 无贷：预收账款预收代建工程款 提交工程价款结算单时 借：应收账款 贷：主营业务收入 借：预收账款预收代建工程款 贷：应收账款收回全部余款借：银行存款 贷：应收账款 本 （3）应付工资 开出现金支票，发放工资 借：现金 贷：银行存款 借：应付工资贷：现金 结转代扣款项 借：应付工资 贷：其他应收款代扣水电费 代扣房租 （4）应付福利费（按工资总额的14%计提） 借：开发成本（建安） 开发间接费用（开发项目现场）销售费用（销售机构） 管理费用（行政管理部门） 采购保管费（采购部门） 贷：应付福利费 用现金支付福利费时 借：应付福利费贷：现金 （5）应交税金：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税等各种税种）月末按照实现的经营收入计算应交税金:借：主营业务税金及附加 贷：应交税金应交营业税 应交城市维护建设税 月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金: 借：其他业务支出贷：应交税金应交营业税应交城市维护建设税 月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税:借：管理费用 贷：应交税金房产税 车船使用税 土地使用税 月末计算的所得税:借：所得税 贷：应交税金应交所得税 实际交纳的税金 借：应交税金XX税 贷：银行存款 （6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款 月末按规定提取教育附加 本借：主营业务税金及附加 贷：其他应交款教育费附加房地产企业会计科目核算成本费用（1）开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目 开发土地成本费用： 借：开发成本土地开发贷：银行存款 或应付账款XX公司分配开发的间接费用 借：开发成本土地开发 贷：开发间接费用 结转开发土地成本费用借：开发成本房屋开发 贷：开发成本土地开发 配套设施开发 计算公式： 某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率 配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100% 发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发） 借：开发成本配套设施开发 贷：开发产品 支付的配套设施开发费用借：开发成本配套设施开发 贷：银行存款 同时领用库存设备或是材料开发 借：开发成本配套设施开发 贷：库存设备或库存材料分配应负担的开发间接费用 借：开发成本配套设施开发 贷：开发间接费用结转配套设施开发成本 借：开发成本房屋开发 贷：开发成本配套设施开发 房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）借：开发成本房屋开发 贷：银行存款开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种 出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单） 借：开发成本房屋开发 贷：银行存款 或应付账款应付工程款 自已组织施工的 借：开发成本房屋开发 贷：银行存款 或应付账款应付工程款 应付工资 代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目 企业发生的各项代建工程费用支出 借：开发成本代建工程开发 贷：银行存款 或库存材料 或现金结转开发的间接费用 借：开发成本代建工程开发 贷：开发间接费用工程竣工后结转成本 本.com 借：开发成本代建工程贷：开发成本代建工程开发 移交委托单位后，根据移交手续 有 借：主营业务成本代建工程结算成本 贷：开发成本代建工程 （2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销发生的间接费用等 借：开发间接费用 贷：银行存款 或应付账款 或应付工资 分配开发的间接费用 借：开发成本房屋开发 贷：开发间接费用竣工房屋开发成本的结转 无借：开发产品 贷：开发成本房屋开发（3）管理费用：是指开发企业的行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用 （4）财务费用：包括开发经营期间的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费用 （5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用发生的销售费用 借：销售费用 贷：银行存款或应付账款房地产企业会计科目核算收入、利润1）主营业务收入：包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。 由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致，我们应该分开计算 在实现营业收入同时收到价款时: 借：银行存款 贷：主营业务收入 营业收入实现前，价款收取后的: 借：应收账款 贷：主营业务收入预收价款时，待开发完工后再移交使用的借：银行存款 贷：预收账款 借：应收账款贷：主营业务收入借：预收账款 /银行存款 贷：应收账款以赊销或分期收款方式销售开发产品时，应以当期收到的金额确认为收入 借：银行存款 贷：主营业务收入 （2）其他业务收入：主要包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、无形资产转让收入借：银行存款 或应收账款 贷：其他业务收入 （3）主营业务成本：一般本科目期末无余额 转让或是销售开发产品成本的结转借：主营业务成本 贷：开发产品 如分期开发产品的，应与收入相配比结转成本 借：主营业务成本贷：分期收款开发产品 （4）其他业务支出 （5）主营业务税金及附加 计提本月份主营业务应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税 借：主营业务税金及附加贷：应交税金应交营业税 应交城市维护建设税 应交土地增值税其他应交款应交教育费附加月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金 借：其他业务支出 贷：应交税金应交营业税 应交城市维护建设税 其他应交款应交教育费附加房地产业售后回租的会计处理售后回租又称售后包租、售后返租、售后承租，对于房地产业而言，是指房地产开发企业将某一房地产项目的资产出售后，又在一定期限内承租或者代为出租购房者所购该企业商品房的销售方式。售后回租是一个舶来品，它起源于美国六七十年代，我国最先接受着一概念的是香港。上世纪90年代中期，售后回租经香港传入我国内陆，先经深圳、广州，又进入海南，近两年大有席卷全国之势。由于是新生事物，且售后回租的条件又不尽相同（有的还不是真正意义上的售后回租），在实际工作中，这类业务的会计处理主要靠财务人员的判断。笔者现结合案例对此进行探讨。 某房地产开发公司采用售后回租的方式销售店铺，回租期限3年，假如店铺的售价为100万元（购房者需一次付清），回租的年租金为8万元，租金由房地产开发公司每年定期付给购房者。在这一背景下，可能存在两种情况： 一是，三年后购房者可根据市场情况选择退房还是买房，如退房，由房地产开发公司退还购房者开始时支付的100万元，三年内不办理房屋产权转移手续。 二是，付款时买卖合同生效，三年后购房者不可以退房。 那么，两种情况下应如何进行账务处理？财税方面有哪些需要注意的事项？ 在第一种情况下，如果三年后购房者买房，对房地产开发公司来说售后回租实际上是一种预收购房款的行为，只是这一预收的款项是有代价的，即要支付资金占用费租金8万元；如果三年后购房者不买房，售后回租可以说是一种资金借贷行为，相当于房地产开发公司先向购房者借了100万，三年后归还，在三年间每月支付资金占用费8万元。因此，在第一种情况下，无论三年后购房者买房还是不买房，房地产开发公司向购房者收取的100万元都是一种负债融资，支付给购房者的租金是资金占用费，出租房屋取得的租金是其收入，且房屋产权还是房地产开发公司自己的。这种情况的账务处理如下（各金额略去）： 1. 收到购房者的100万元时（注意根据规定要预缴营业税和企业所得税，处理过程略去） 借：银行存款 贷：预收账款 同时， 借：出租开发产品 贷：库存商品 2.收到出租房屋的租金时 借：银行存款 贷：其他业务收入 提取5%的营业税（城建税、教育费略去）、12%的房产税 借：其他业务支出 贷：应交税金应交营业税 应交税金应交房产税 3.期末计提出租开发产品应摊销的金额 借：其他业务支出 贷：出租开发产品（按规定使用年限计算出的摊销额） 4.付给购房者租金时 借：财务费用 贷：银行存款（或现金） 5.三年后购房者选择购房时 借：预收账款 贷：主营业务收入 （注意计提营业税，前期预缴部分要冲销，处理过程略去） 同时， 借：主营业务成本（按摊余价值结转） 贷：出租开发产品 6.三年后购房者选择退房时 借：预收账款 贷：银行存款 第二种情况是典型的售后回租。由于购房者支付100万元的时候已经取得了房屋产权，房地产开发公司通过向购房者返租才取得房产的收益权，在取得出租收益的同时付给购房者租金，这是公司的一种经营行为。这种情况的账务处理如下（各金额略去）： 1.收到购房者的100万元时 借：银行存款 贷：主营业务收入 （注意要计提营业税，处理过程略去） 同时， 借：主营业务成本 贷：库存商品 2. 收到出租房屋的租金时 借：银行存款 贷：其他业务收入 提取5%的营业税（城建税、教育费略去） 借：其他业务支出 贷：应交税金应交营业税 3.付给购房者租金时 借：其他业务支出 贷：银行存款（或现金） 注意，第一种情况下的房地产开发公司支付给购房者的租金（实际上是资金使用费），必须取得购房者出具的正规发票才能在税前列支不高于银行同期贷款利率部分。第二种情况下的税收是可以筹划的。比如，和购房者签订代为租赁房屋协议，租金直接由购房者收取，再由购房者付给房地产开发公司应得的手续费，这样房地产开发公司只需就手续费部分缴纳营业税即可。其他科目设置科目编号 科目名称1001 现金100101 人民币100102 美元100103 港币1002 银行存款100201 人民币存款10020101 工商银行1002010103 *分理处10020101030001 123456789410355100202 美元存款10020203 农业银行1002020301 *营业部1009 其他货币资金100901 外埠存款100902 银行本票100903 银行汇票100904 信用卡100905 信用证保证金1101 短期投资110101 股票110102 债券110103 基金110104 其他1102 短期投资跌价准备110201 股票110202 债券110203 基金110204 其他1111 应收票据1121 应收股利1122 应收利息1131 应收帐款1133 其他应收款113301 单位往来113302 个人往来113303 税金1141 坏帐准备1151 预付帐款1161 应收补贴款1201 物资采购1211 原材料121101 中药材1库121102 中药材2库121103 中药材3库121104 辅料库1221 包装物122101 内包装库122102 纸箱库122103 标示材料库1231 低值易耗品123101 *五金库123102 *五金库123103 办公用品库123104 *劳保库123105 办事处1232 材料成本差异1241 自制半成品1243 库存商品124301 *成品库1244 商品进销差价1251 委托加工物资1261 委托代销商品1271 受托代销商品1281 存货跌价准备1291 分期收款发出商品1301 待摊费用1401 长期股权投资140101 股票投资140102 其他股权投资1402 长期债权投资140201 债权投资140202 其他债权投资1421 长期投资减值准备1