农贸市场投资有没有陷阱.doc

农贸市场投资有没有陷阱2004年，农贸市场在重庆着实狠狠地火了一把。放眼望去，只要是农贸市场开盘，投资者必然蜂拥而至。不过，越来越多业内人士提醒人们一定要未雨绸缪，警惕可能出现的投资陷阱。农贸市场，新的投资增长点根据重庆市工商局统计数据，重庆主城区共有农贸市场300多家，目前完成农改超的市场仅几十家。每个“农改超”的摊位至少有300个，一个摊铺平均以5万元价格计算，销售额就达1500万元。主城区有200多家农贸市场尚待升级换代，保守估计，农改超将会带来30亿元商机，前景蔚为大观。精明的商人从中嗅到了巨大商机。第一个“吃螃蟹”的是农寰地产。2003年底，农寰地产“农贸市场+现代超市+商铺房产”新型农贸超市甫一面世，便受到广大中小投资者的追捧，在新闻媒体、投资者的热情吹捧下，浩浩荡荡的“农贸超市”投资运动的序幕由此拉开。据不完全统计，迄今为止，重庆市农贸市场（超市）开盘量累计达40余个，开发体量近60万平方米，涌现出诸如天生农贸（连锁）、农寰、嘉和、龙运、龙太、寰泰、大泽、宏福、红星、华鹏、兴恒等15个市场品牌。现在越来越多的公司涌入农贸超市开发，大面积收购、造市运动在渝展开。在如此一个供销两旺的市场，农贸超市畸形地成长着。据分析，开发农贸超市主要有2种形态：一类是专业从事农贸市场经营的产业公司，其随势而变，推进农贸市场的改革，主要代表：天生农贸（连锁），此类公司重在做市场，以营造良好、舒适的“现代菜市”环境为己任，但其占有比率极其低，约10%；而地产开发商涉足农贸超市占绝大部分，这部分公司因楼盘缩水，抽身而退后改炒人气、商气浓郁的农贸市场，此类公司重在炒盘。综合分析，农贸超市场之所以如此受宠，主要归功于：目前股市的低迷，及央行加息导致住宅地产市场的萎靡，越来越多投资者收回投入股市和房市的资金持币观望，这时，契合中小投资要求的“农贸超市”适时而生，正好迎合了手握闲散资金却无处花消的“财主”。有需求就有市场。纵观重庆市农贸市场，主要因2大特点吸引眼球：1、门槛低。据调查，农贸市场的平均价格在每平方米1万元左右，一个铺位大约5-10万元，有的铺位2-3万元就可以买到，适应了大批做小本生意的业主进入，因此受到广大中小投资者的追捧。2、回报高。各大农贸市场都采用类似“返租”的形式吸引投资者，有的承诺5年左右收回成本，有的是七八年，或10年左右。如此美好的前景吸引住了诸多中小投资者，大家都趋之若鹜。孰不知，魔鬼总是与天使为伴。农贸市场疯狂扩张的同时，潜在更大、更深层次的危机。业内人士提醒广大投资者：警惕，农贸市场投资陷阱！都是返租惹的祸“即买即收租金”、“6-8年收回投资”、“低投入、高回报，开发商8年托管返还，经营风险为零，年回报率达11%”、“10年包租，6-8年收回投资，剩下的30余年全是丰厚的租金”、“买*，坐享10年10的回报”，诸如此类煽动力极大的广告语，在当前的农贸市场营销推广上十分流行。有例为证，某农贸超市是这样解析该市场美好的投资前景的：10万元的投资，如果买住宅，在重庆市可以买一间一室一厅40平方米的房子，再用1.5万元装修好，月租约400-500元，回收期要在20年左右；如果用来买农贸超市的农产品摊位，可以买2个标准摊位，不用再装修，即可出租，月租总计可达到1500-2000元，回收期约5年。在重庆，很多进城做生意的中小投资者，一下子拿出几十万元在城里落脚很不容易。投资农贸超市，只需3-5万元就可以有一个属于自己的、有产权证的经商场所。不少投资者认为这种带租约、高回报的商铺，是一本万利的赚钱生意。其实，开发商采取的这种营销手段是国家早就禁止的“以租代售”方式，主要以返租、托管、包租、代租等形式存在。对此，工商局有关人士表示，因售后返租难以兑现引发的纠纷在国内屡见不鲜，房地资源局早在2001年已发文废止售后包租试行办法，虽没有相应行政处罚制度，但管理部门不提倡投资者盲目看好售后包租项目，在购入前须谨慎查验发展商资质及项目情况。据了解，上世纪90年代，售后包租就已流行。当时，绝大多数承诺包租的是住宅，一些项目承诺的年回报率甚至高达2位数。在当时市场空置率高的低谷期，售后包租的楼盘的确让不少人觉得服了定心丸。但是矛盾很快出现，由于市场不景气导致了许多包租项目的承诺日后不能兑现。建设部颁发并自2001 年6月1日起实施的商品房销售管理办法中已明确指出，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。上海也规定，商品房在预售阶段不可包租，竣工后实行包租的商品房，要根据当时市场实际行情制定租金回报率；同时，包租人要提供担保，以为日后市场变化、承诺不能兑现时，能通过担保金继续给予小业主所承诺的回报。不论何种包租手段，往往都是发展商出于急于套现之举。有的发展商承诺商铺售出后承接若干年经营权；有的发展商许诺购房者在支付了部分房款后，代理出租，以获得的租金来抵扣房价尾款。但实际上，一些开发商要么通过提高摊位售价，将今后要付给投资者的租金预提出来；要么就滚雪球似的，通过开发新项目不断圈钱，支付老项目的租金。专家指出，由于售后包租的回报标准是建立在当时的市场情况下的，万一日后整个市场出现价格变化，商铺租赁不景气，市场旺不起来，或开发商的资产链出现问题，包租就很容易变成难以兑现的一纸空文，投资者很容易就会血本无归，这是许多冲动型买家事先难以预料的。业内人士也提醒商铺投资者，如要购买售后包租商铺，一定要注意查验发展商资质和长期回报的担保情况，以避免日后发展商食言，造成小业主诉之无门的情况。其实，沉下心来我们就不难发现，多数新开盘的项目，开发商往往制造诸多“投资诱惑”。以近期某开发商推出的项目为例，通过开发商一系列的租金假定、公式计算，给客户的投资回报率居然高达20%以上；同时，开发商许诺返租销售。这些条件往往可以诱惑或诱导投资者介入，自然，投资者也就落入开发商精心编织的投资陷阱。“投资陷阱”一 ：高额租金预测，美丽的谎言开发商往往依据该区域消费人口、消费比率、消费值及区域物业租金的最高值进行测算，一般期预测的5年后的市场价值都是最理想中的最高值。但实际上，租赁市场的价格由多方因素决定。一个项目得到市场认可需要相当长的市场培育期，同时取决于项目整体的总租金水平和相同区域内市场总供给。“投资陷阱”二：返租、包租、托管，开发商画的美好圆圈其实，投资者完全可以把这种方式看作开发商打折促销的一种手段。如诸多市场提出的2年托管为例，投资者2年内的投资回报将得到开发商的“补贴”。2年以后，投资者就要面临真正的市场挑战。若市场在2年内仍无法旺场，投资者就只有忍痛低价出租了。那么，高额回报又从何而来？“投资陷阱”三：新市场难旺场投资者选择新市场作为投资选择，面临的风险在于市场容量、培育期、商家入驻率、后期管理等，缺一不可。而一个项目成为高回报率出租项目，除了依托于项目自身品质外，更多依靠项目配套、周边大环境和后期的经营管理。“投资陷阱”四：开发商玩太极据调查，开发商大多采用的是销售、物管分而治之，投资者给销售代理公司签购房合同，给物管公司签返租合同。但调查发现，其实，诸多开发商、物管公司的法人均不是一个人，由此不难看出