东润枫景项目地下车位销售.doc

香港金宸投资集团 东润枫景地下车位销售方案一 东润枫景项目地下车位现状1. 项目地下车位概况该地下车位位于东润枫景房地产项目1#-13#楼地下，共计车位1007个，总面积13641.47平方米。自2006年初开始销售，至今已销售165个；出租466个；空置车位376个。从统计可以看出本案车位销售情况不十分理想，出租、空置较多，对于开发公司资金的回笼造成了很大的影响。对于现有销售情况，我司也针对此现象进行了实地的调研。通过现场的考察发现在社区外部的道路两侧及社区内部地上均有停车位置的明显划分，并且属于免费停放状态，该部分的停车位已经成为分流本项目地下停车位购买人群的主要竞争；本项目的地下停车位现属于可以出租的形式停放，对项目车位的销售产生明显阻力；在项目住宅销售末期以及业主入住时期，针对地下车位销售的引导并不充分，致使业主对购买车库的认知不足，导致在现有车位的销售滞缓，已然错失了地下车位销售的最佳时间点。针对以上问题如何进行有效应对是我司将解决的首要课题。东润枫景地下车位统计表1：楼座数量（个）面积（平方米）各楼座车位S1号楼地下一层：69946.10S1号楼地下二层：73999.283#楼地下一层：1171541.485#楼地下一层：50731.045#楼地下二层：54797.186#楼地下一层：781050.757-10#楼地下一层：2212941.237-10#楼地下二层：1982667.2211-13#楼地下一层：1471967.19总计100713641.47东润枫景地下车位统计表2：楼座数量（个）面积（平方米）已售车位S1号楼地下一层：00S1号楼地下二层：003#楼地下一层：41548.105#楼地下一层：576.845#楼地下二层：006#楼地下一层：10130.627-10#楼地下一层：23314.477-10#楼地下二层：19257.4911-13#楼地下一层：67916.28合计1652243.80已租车位S1号楼地下一层：43581.59S1号楼地下二层：22311.943#楼地下一层：54692.895#楼地下一层：21309.495#楼地下二层：686.586#楼地下一层：39540.207-10#楼地下一层：771026.087-10#楼地下二层：1331788.1111-13#楼地下一层：71937.96合计466空置车位S1号楼地下一层：26364.51S1号楼地下二层：51687.343-4#楼地下一层：22300.495#楼地下一层：24344.715#楼地下二层：48710.606#楼地下一层：29379.937-10#楼地下一层：1211600.687-10#楼地下二层：46621.6211-13#楼地下一层：9112.95合计376总计100713641.47根据上述表格统计，总可售车位842个，其中包含：可改造封闭式车位库、不改造直接出售的车位。2.封闭式车库统计分析可售封闭车库统计表：数量（个）回款（万元）共计车位160已售车位11已租车位65地下一层：26299地下二层：39409.5空置车位84地下一层：48552地下二层：36378可售车位合计1491638.5通过上表统计，本项目地下车位可改造成封闭车库数量为160个车位，其中可以销售的数量：149个。根据我司对于本项目的实际调研分析，对于在地下从新包装车位使其成为更安全的停车库，并具有备停车、洗车、储藏杂物等多种的使用功能，相比较普通的停车位更有使用优势，可对于购买者有更大的吸引力，在总体的销售周期中预计销售封闭车库总体的80%。并结合在销售过程中给予购买者的相关优惠政策，封闭车库的总销售回款约：1200万元。3. 不改造出售车位统计分析不改造出售车位统计表数量（个）回款（万元）已租车位地下一层：2792650.5地下二层：1221037合计：4013687.5空置车位地下一层：1831738.5地下二层：109926.5合计：2922665可售车位合计6936352.5通过上表统计，本项目可直接出售的车位的数量693个。在项目的现有租赁车中车位中可以看出本社区的业主对于停车位有相当的需求，配合我司的多元化的营销推广策略，在总体的销售周期中预计销售现已租赁车位的70%；随着社区私家车的进一步增多，业主对停车位的需求进一步加大，预计在总体的销售周期中销售空置车位约25%。根据统计，并结合销售中给予购买者的相关优惠政策，项目地下车库及车位销售的，总回款约为：4100万元。二 车位销售原则 本着以开发公司利润最大化的原则，确保地下车位平稳迅速销售，达到快速回笼资金的目的。 在可做车库的车位销售对外宣传上统一宣传口径，在对外宣传时只提及“封闭车库”概念（安全、私密）。 确保本小区的车位只卖给本社区业主使用；不影响现有已出售的地下车及出租车位的业主正常停车需要，避免引起与业主的矛盾。 合理、合法的利用现有地下车位进行规划改造，实现车位销售的预期目标。三 车位销售中的问题及解决方案1. 宏观市场中车位销售存在的问题根据目前市场车位销售情况反馈，在车位销售的过程中应注意以下问题： 应在交房前、后的3个月至1年时间内进行销售为最佳。 车位销售应与物业管理公司需协调统一，相互促进，避免产生阻力。 车位的销售价格应对比其车位（地上、地下）的租赁价格，使其具有较强竞争力 车位比例应与社区规划户数成一定比例（例1：0.5-0.8）。2. 本项目车位销售中需解决的问题及解决方案针对以上问题结合项目车位自身的情况，本项目存在以下需解决的问题： 项目车位销售时间过长，且车位的销售情况并不理想。 物业管理公司对于地下车位的租赁价格制定缺乏统一性、协调性。 在后期的地下车位的服务管理水平一般，与本社区的形象气质存在差距。 在停车位的选择上空间较大（周边道路两侧，社区内部地上） 如何解决： 提高车位与社区业主的停车比例 规范管理道路两侧、社区内部的停车位置 物业管理公司统一并提升地下车位的租赁价格 增加地下车位的附加价值四 车位销售执行工作 销售前的市场调研工作，对本社区的业主进行有正对性的问卷调查，分析得出业主对购买地下车位的认知程度及具体需求。先以3-4#楼、11-13#楼车位做前期的销售试水，根据市场的反馈意见，有针对性的调整销售策略。 统一本社区地下车位的收费标准。取消、取缔人防、社区内部地面、社区外围的停车位置，并协同相关部门监督管理。 对于客户签约、交款时，需开发公司提供相关的签约文本及合法证明文件，并明确客户的交款方式（现金、刷卡），建议开发公司派专属人员进行收款。 预留工程改造；消防报批所需花费时间，针对该时间及时调整销售的时间进度。开发公司的协调与支持 与工程部协调可否在部分车位做上下水。 部分车位可否独立安装水、电表。 社区内地上、社区外道路两侧车位能否取缔。 统一地下车库的租赁收费标准 需开发公司提供一处销售场所及相关办公家具，并预先开通电话、网络等相关软性条件。五 车位优惠措施因本项目车位为二次包装销售，为达到本次推出的目的与效果，促进本项目车位的预期销售，有针对性的优惠策略可起到刺激市场，加速销售的良好效果我司建议：n 在优惠期间，以购买者的先后顺序享受相应的价格优惠n 一次性付款可享受的相应的优惠政策。n 购买2个或者2个以上的客户给予相应优惠例： 在优惠期间：前15名购买者享受4个点的优惠价格前30名购买者享受3个点的优惠价格前50名购买者享受2个点的优惠价格 一次性付