如何写好土地估价报告.doc

如何写好土地估价报告邢台市国土资源局 “土地估价报告”质量的高低，直接反映土地估价人员估价水平的高低，反映估价的方法是否科学，估价结果是否客观、合理，一定意义上讲也能反映估价机构的生命力，应该引起土地估价行业的高度重视。然而，近两年在土地估价机构年检和平时土地估价报告审核备案中发现，被审土地估价报告的质量大都存在一定问题，虽然多数土地估价报告符合城镇土地估价规程中的土地估价报告规范格式(以下简称规范格式)的“基本格式”，但与规范格式的“内在要求”还有一定差距。当然，写好土地估价报告是基于调查了解和掌握大量的翔实、可靠的基础资料之上的，只有掌握了第一手与地价评估相关的翔实、可靠的基础资料，才能为写好土地估价报告奠定良好的基础，不然，就是写的再好，也是虚假报告。下面，仅依据规范格式，针对发现的主要问题，按照“土地估价技术报告”的逐项描述要求，结合“土地估价报告范例”，就如何撰写土地估价报告谈点粗浅认识，仅供参考。土地估价技术报告第一部分 总 述一、项目名称项目名称是估价报告的主题，主题明确，才能使人一目了然。依据规范格式要求，该项描述要简要说明评估目的、估价对象的产权性质和价格类型以及估价对象所在地，甚至还要体现出估价对象宗数、用途、位置等。但有的报告对项目名称的描述还有待于进一步明确。主要问题1、有的估价报告主题模糊，如“公司土地价格评估”，既未体现评估目的，也没有说明估价对象的产权性质，更没有界定估价对象的价格类型，严重不符规范格式项目名称的描述要求；有的体现了评估目的，但没有说明估价对象的产权性质和价格类型。 2、有的估价报告在价格类型界定方面存在问题一是多数报告未界定估价对象的价格类型。二是界定的价格类型错误，如“国有土地使用权变更价格评估报告”。何为国有土地使用权变更价格？从未听说过“变更价格”这个概念。据说是为土地转让过户，土地使用权变更登记评估的。三是界定的价格类型与地价定义不符。如“国有土地使用权抵押贷款价格评估”。国有土地使用权的抵押价值与贷款价值是不同的两个概念，所涉及的是两个不同数值，一般来说，按照地价定义评估的物权价值应该就是抵押价值，但土地行政主管部门和金融部门出于种种考虑，不是把抵押价值量全部作为贷款价值量贷给抵押人，而是按抵押价值量的一定比例作为贷款量贷给抵押人，一般划拨土地使用权抵押评估的贷款量最高不超过评估价格的50%，出让土地使用权评估的贷款量最高不超过评估价格的70%。若界定为国有土地使用权抵押贷款价格，就应该在地价定义中设定贷款率并在最后确定评估价值时考虑进去，如不设定贷款率，最好还是不这样界定价格类型为好。再如有的评估项目名称为“国有土地使用权划拨价格评估”，但地价定义设定的却是有限年期的使用权价格？自相矛盾。地价定义一般应该与价格类型一致，当然评估国有土地使用权“划拨价格”，可以从有限年期的使用权价格中剥离出“划拨价格”，并作特殊说明，但有的评估不在最后确定评估价格时将政府收益剥离出去形成“划拨价格”，而评估的却是有限年期的土地使用权出让价格。总之，出现上述问题原因，主要是估价人员对规范格式中描述项目名称的“内在要求”未认真研究以及对界定“价格类型”的概念理解不透所造成的。如何正确描述项目名称到底如何描述项目名称和正确界定“价格类型”呢？我想，首先应该认真研究规范格式中描述项目名称的“内在要求”，按要求简明扼要地描述清楚。对“价格类型”的界定应从土地价格的概念去理解。土地价格是土地权利价格，土地权利不同，其价格类型也就不同，价值量自然也不相同。评估土地价格的目的一般是为处置土地提供价格参考依据。土地处置方式不同，土地权利人获得对土地的权利就不同，其价格类型当然也不同，一般价格类型的界定与拟处置后的土地权利类型有着密切的关系。如：国有划拨土地出让评估的一定是“出让价格”；有偿收回国有划拨土地使用权评估的一定是“划拨价格”；有偿收购国有出让土地使用权评估的一定是剩余使用年期的出让土地“收购价格”；若国有出让土地使用权转让，评估的价格就应该是剩余使用年期的出让土地“转让价格”；设定抵押权的一定是与抵押人的土地权利相对应的“抵押价值”评估等。即是不为处置土地而是为了了解土地现值，也应依据土地产权的性质、使用权类型，是“现状”还是“规划”条件来界定评估的是何种类型的土地价格。下面以国有土地不同处置方式的地价评估为例说明“项目名称”的描述：1、划拨用地出让(改制)评估单位拟改制项目涉及的位于一宗工业用地的国有划拨土地使用权出让价值评估。(县或市) 或单位位于一宗工业用地的国有划拨土地使用权拟改制出让价值评估。(县或市)若是多宗地，去掉宗地位置描述，说明宗地数量、用途及处置前的使用权类型。如：单位拟改制涉及的三宗工业用地的国有划拨土地使用权出让价值评估。(县或市) 或单位三宗工业用地的国有划拨土地使用权拟改制出让价值评估。(县或市)若是上市股改涉及多宗不同使用权类型的，去掉宗地位置描述，说明土地使用权类型及其宗数。其价格类型应界定为“出让现值”，并在特殊说明中说明不同使用权类型的土地资产量所占股份份额应依据有关规定确定。如：单位拟股改涉及的二宗国有划拨和一宗国有出让工业用地的土地使用权出让现值评估。(县或市)。2、经营性用地公开出让评估土地储备中心拟拍卖位于一宗国有储备规划住宅用地的土地使用权出让底价评估。(县或市)。土地储备中心拟挂牌出让位于一宗国有储备规划住宅用地的土地使用权价值评估。(县或市)。3、有偿收购土地评估有偿收回划拨用地评估：“土地储备中心拟收购项目涉及的位于一宗国有划拨工业用地土地使用权价值评估” (县或市)。若委托意向要求直接评估土地划拨价值，地价定义的又是“划拨价值”，在评估时可参考有限年期使用权评估出让地价，再将评估的出让地价扣除政府收益并进行年期修正后最终确定土地使用权划拨价值。若委托意向未要求直接评估土地划拨价值，在评估时又按有限年期使用权定义的出让地价，且最终确定的是出让土地价值，应特殊说明本次评估价值含政府收益，由政府参考评估价值依据有关规定最终确定划拨土地使用权价值。有偿收购出让用地评估：“储备中心拟收购位于一宗国有出让工业用地剩余年期土地使用权价值评估”。(县或市)。4、划拨用地抵押评估若委托意向要求直接评估划拨土地抵押价值，估价时又按有限年期使用权定义的出让地价，项目名称描述为“单位拟贷款涉及的位于一宗国有划拨工业用地的土地使用权抵押价值评估(县或市) ”，在评估时应将“出让地价”折算为划拨土地“抵押价值”。若是多宗地，去掉宗地位置描述。若委托意向未要求直接评估划拨土地抵押价值，估价时又按有限年期使用权定义的出让地价，则项目名称描述为“单位拟抵押贷款项目涉及的位于一宗国有划拨工业用地的土地使用权价值评估。(县或市) ”，而在测算时又未折算为划拨土地“抵押价值”，在评估时应特殊说明本次评估的是“出让地价”，有关部门或单位应按有关规定参考本次的评估对象的“评估价值”最终确定划拨土地的“抵押价值”。若是多宗地，去掉宗地位置描述。5、出让用地抵押评估项目名称描述为“单位拟贷款项目涉及的位于一宗国有出让工业用地的土地使用权抵押价值评估(县或市) ”。或 “单位拟抵押贷款项目涉及的位于一宗国有出让工业用地的土地使用权价值评估(县或市)。注意要在特殊说明中说明贷款量的确定方式，有关部门或单位应按有关规定参考本次的评估对象的“评估价值”最终确定“贷款额”。若是多宗地，去掉宗地位置描述。6、不改变用途的出让用地转让评估单位位于一宗国有出让工业用地的土地使用权拟转让价格评估(县或市)或单位拟转让位于一宗国有出让工业用地的土地使用权价值评估(县或市)，若是多宗地，去掉宗地位置描述。二、委托估价方（一般问题不大）(说明该估价项目的委托单位或个人、机构地址、法人代表、联系人、和联系电话等)三、受托估价方（一般问题不大）(说明受托估价机构、机构地址、机构资质级别、资格证书获得时间、资质有效期、资质证书编号、法人代表、联系电话等)四、估价目的明确估价目的，才能有的放矢，正确、客观、合理地估价。存在的主要问题该项存在的问题主要是描述的太简单，有的只是说明了估价结果的应用方向，如“为抵押贷款提供价格依据”等。未按“规范格式”要求说明委托方的何种需要及依据。如何正确描述？“规范格式”要求该项要说明委托方为了何种需要委托估价，有何依据(注明文号、批准单位、批准时间等)、估价结果的应用方向等。下面以企业债转股和抵押贷款评估为例说明如何描述：例：依据国家经济贸易委员会关于同意大同矿务局等82户企业实施债转股的批复（国经贸产业2001131号）精神，集团有限责任公司拟实行债转股，对其经营性资产进行重组，组建有限责任公司（以下简称a公司）和能源有限责任公司（以下简称b公司）。集团有限责任公司特委托地价评估有限责任公司评估其债转股涉及的土地资产价值，为其债转股以及处置资产确定客观、公正、合理的土地使用权价值并办理相关土地处置手续提供参考依据例：公司因企业经营需要融资，意向银行申请贷款，经该公司与银行协商并向国土资源局提出申请，拟抵押公司使用的位于的一宗国有出让工业土地使用权以获贷款，特委托评估有限公司评估拟抵押所涉及的土地资产价值，为抵贷双方确定客观、公正、合理的土地使用权价值并办理相关抵押登记手续提供价值参考依据。五、估价依据主要问题是不论何类评估所列依据千篇一律，有的不全面。六、估价基准日无问题，注意前后要一致七、估价日期八、地价定义地价定义是估价报告的核心。依据规范格式)要求，该项要简要说明估价对象的现状或规划利用条件，如：实际(登记)用途、容积率、使用权性质与类型、使用年期等，或规划用途、规划容积率、拟使用权性质与类型、使用年期等；宗地内外的实际开发程度；以及评估设定利用条件、开发程度及理由，如：用途、土地开发程度、容积率、使用年期使用权性质与类型以及估价基准日等。但有的报告对该项描述存在一定问题。存在的主要问题多数评审报告描述的不全面和设定条件的理由不明确，有的未说明估价对象的现状或规划利用条件，而直接叙述设定条件；有的设定的个别利用条件错误，如：估价机构为企业改制评估地价参考依据时，其地价内涵本应是估价基准日估价对象现状利用条件下的法定最高使用年期的国有土地使用权价格，而该估价报告的地价定义却是：“指在2004年9月30日、规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内的土地使用权价格”。如何正确描述？下面以国有出让工业用地抵押的地价评估和经营性用地公开出让评估为例分别说明“地价定义”如何描述：一般企业改制评估和设定抵押权评估的地价定义的设定利用条件应为现状利用条件下的国有土地使用权价格，而新征工业建设用地协议出让和经营性用地公开出让评估的地价定义的设定条件应为规划利用条件下的国有出让土地使用权价格。1、国有出让工业用地抵押评估的地价定义例：依据委托方提供的资料和估价人员实地勘察，估价基准日：估价对象的土地登记和实际用途均为工业用地；土地权属类型为国有出让土地，土地使用权终止日期为年月日，剩余使用年限为n年；基础设施实际开发程度为宗地红线外市政“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气），宗地红线内“七通一平”即通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通天然气）及场地平整；现状容积率为x。宗地内“七通设施”已计入资产评估值中，为避免重复计算，本次评估不于考虑。根据估价规程和有关国有土地使用权抵押规定，考虑该项目估价目的和委托意向，本次评估的土地价格为以下设定及现状利用条件下的国有土地使用权价值：用途：工业(以登记用途为准)土地使用年期：n年(剩余使用年期)土地开发程度：“七通一平”，即宗地红线外市政“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气）和宗地内场地平整。(现状开发程度)估价基准日：年月日(现场勘察日)容积率：x (现状)(若基准地价内涵有容积率设定的，此处要设定容积率，若基准地价内涵没有容积率设定的，此处就不要设定容积率，)2、经营性用地公开出让(拍卖、招标或挂牌)评估的地价定义例：依据委托方提供的资料和规划局的规划意见以及估价人员实地勘察情况，估价基准日：估价对象为国有储备空地，规划用途为住宅用地，拟拍卖(招标或挂牌)出让；规划容积率、建筑密度、绿化率分别为x、不大于x%、不小于x%；基础设施实际开发程度为宗地红线外市政“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气）；宗地红线内基础设施现状未通，场地为空地，待开发。根据估价规程和有关国有土地使用权出让规定，考虑估价目的和委托意向，本次评估土地价格为以下设定及规划利用条件下的国有土地使用权拍卖(招标或挂牌)底价：用途：住宅(以规划用途为准)土地使用年期：70年(住宅法定最高使用年期)土地开发程度：“七通”即宗地红线外市政“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通燃气），宗地内“待开发”。(现状开发程度)容积率：x (以规划为准)估价基准日：年月日(委托意向)九、估价结果存在的主要问题主要是有的报告无估价结果一览表。“规范格式”要求估价结果要说明评估土地面积、最终确定的总地价、单位面积地价，必要时注明楼面地价，以人民币表示，注明总地价大写金额。例如：经估价人员现场查勘和对当地土地交易市场分析，依据估价规程，遵循地价评估原则，按着估价程序并选择法和两种估价方法进行评估，所得结果接近。经综合分析认为，采用两种估价方法所得结果的算术平均值确定估价对象在估价设定用途、使用年限及开发程度、评估基准日为年月日现状利用条件下的国有土地使用权价值较为合理。故其估价结果为：（详见表1-1土地估价结果一览表）评估土地总面积： 平方米 单 位 地 价： 元/平方米 大 写 金 额：每平方米 元 评估土地总地价： 万元(保留两位小数) 大 写： 万元货 币 种 类：人民币十、需要特殊说明的事项假设条件1、委托方合法取得土地使用权，并支付有关税费。2、估价对象作为商业用地，能得到合理利用，并会产生相应的土地收益。3、假设委托方提供资料均属实可信，但不保证其正确性。如因资料错误造成的估价结果失真，我公司不负责任。4、在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。5、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。6、估价中假设其一切手续均符合有关法律规定。7、评估设定的土地开发程度为宗地红线外的基础设施开发程度及宗地内场地平整状况。8、报告中的预测、预估或经营结果估计，是基于当前市场条件、预期短期需求和供给因素及连续稳定的经济状况的基础之上。因此,这些预测将随着将来条件的不同而改变。本报告使用限制条件1、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，应另行委托评估。2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若估价对象的土地利用方式、估价期日、容积率、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价值应作相应调整或重新评估。3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。4、估价基准日有关估价对象的土地权属和面积以其国有土地使用证为准。5、本报告的估价结果自估价期日起半年内有效。资料来源说明1、土地利用状况等资料由委托方提供。2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合估价对象具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。特殊说明事项1、由委托方提供的土地使用证及出让合同知：估价对象用途为商业，出让年限为50年，但依目前法律规定，商业用地法定最高出让年限为40年，依据合法性原则，在测算中对估价对象的出让使用年限以40年为准而核算土地剩余使用年期，该宗地自出让日至估价基准日已使用了9.21年，所以本次评估以30.79年作为剩余使用年期。2、本次估价对象的评估价值为估价基准日满足地价定义设定条件下的国有土地使用权价值，未考虑抵押权实现时点与抵押权设定时点不一致所带来的市场风险因素，且未考虑今后区域及宗地个别条件改变、快速变现、强行处置及其它人为因素、有关政策改变等因素的影响。3、国有土地使用权的抵押价值与贷款价值是不同的两个概念，所涉及的是两个不同数值。本次评估的是在满足地价定义设定条件下的土地使用权“抵押价值”，即拟抵押土地的使用权价值，而“贷款额度”是由相关方面参考本次评估的拟抵押土地的使用权价值确定。其它说明1、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。2、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。3、本报告由估价机构负责解释。4、我公司及本次估价的估价人员与估价对象及其有关当事人无利害关系或偏见。十一、土地估价师签名姓 名 土地估价师资格证书号 签 名十二、土地估价机构估价机构负责人签字 （机构公章） 年月日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1、土地登记状况应该说该项说明最不应该出问题了。因为，所谓登记状况，就是要把土地权属证书所列登记项目，依据登记内容，不论是列表或其它方式，一项不漏的描述清楚，即是有的列项无内容，也要说明未登记，这才符合规范格式要求，也与土地登记状况题意相符。但多数评审报告描述不全面，无估价对象的来源及历史沿革说明，少地号、图号、登记单位和登记时间列项以及变更或记事栏；有的还画蛇添足，把设定用途列在了登记内容中。若是储备土地招牌挂评估，无土地证书，应说明土地位置状况(基本情况)、处置意向、规划条件等。2、土地权利状况土地价格是土地权利价格。因此，土地使用权利人对估价对象的权利，除在估价项目名称中简单体现外，重点要在该部分详述估价对象的具体权利状况。但有的评审报告描述不全面，少他项权利、取得时间、依据等说明。下面以“划拨土地出让”、“出让土地抵押”和“储备土地”挂牌出让三种情况为例说明“土地权利状况”如何描述：划拨土地出让土地权利状况描述为例依据国土资源局年月日填登的国有土地使用证(国用()字第号)，单位于年月日以划拨方式取得对估价对象的国有工业用地使用权，估价基准日，未发现(或委托方未提供，或据了解无任何资料证明)估价对象在市国土资源行政主管部门办理过抵押等他项权利登记，产权明晰，来源合法。本次评估拟办理国有出让土地使用权。出让土地抵押土地权利状况描述为例依据国土资源局年月日填登的国有土地使用证(国用(2002)字第号)以及国有土地出让合同、土地他项权证，单位于年月日以出让方式取得对估价对象的工业用地国有土地使用权，年月日终止，出让使用年期年，至估价基准日，剩余使用年期年。估价基准日前，估价对象于年月日在市国土资源局办理过抵押登记，抵押期年，年月日终止，产权明晰，来源合法。本次评估拟续期抵押。储备土地挂牌出让土地权利状况描述为例依据委托方提供的资料，估价对象为市土地储备中心已储备的国有土地，截止估价基准日，未发现估价对象在市国土资源局办理过抵押等他项权利登记，产权明晰，来源合法。依据规划局的规划意见和土地储备中心委托意向，估价对象用地面积平方米，规划容积率、建筑密度、绿化率分别为1.7、不大于25%、不小于30%，本次拟挂牌出让为住宅小区建设用地。3、土地利用状况多数报告未按规范格式要求描述估价对象以现状利用条件评估的现状或以规划条件评估的规划条件。有的甚至连地上建筑物的结构、建造年代、总建筑面积和容积率都未说明。二、地价影响因素分析作为处置土地的参考依据地价评估值的高低，考虑其主要影响因素(一般因素、区域因素、个别因素)及分析影响因素对估价对象的影响趋势或影响程度，是估价过程中必不可少的重要环节。主要问题在多数评审报告中，该项描述机械、模糊或不全面。所有评审技术报告只有影响因素罗列，没有影响因素分析，就是说都未对影响因素的优劣程度及对估价对象价值的影响趋势或影响程度进行分析，而是简单罗列一些影响因素的基本情况。1、有的评审报告对影响估价对象的一般因素，只简单描述了估价对象所在地的资源状况，未说明影响估价对象的主要因素如：房地产制度与房地产市场状况、产业政策、城市规划与发展目标、城市社会经济发展状况等，更谈不上分析这些因素对估价对象价值高低的影响趋势或影响程度。即是描述了这些影响因素，也未分析其影响估价对象价值高低的趋势或程度。2、对区域因素的区域范围界定的不太合理。如有的评审报告在描述区域因素时，把估价对象所在的那个大城市的区位条件罗列进去，殊不知，那是定级估价报告中的区域因素描述，而不是估价对象的具体区位条件。对于一个中等以上城市来讲，大的区域条件影响该地的整个地价水平，对于一个单体估价对象来讲，即是处于这个城市的同一个土地级别，但其具体位置在这个级别的不同方位，影响其价值高低的具体区位条件也有所区别，如繁华程度、交通路网条件、基础设施状况、环境条件、产业状况、规划限制等也不尽相同。因此，要首先合理界定估价对象的具体区位所在的具体区域范围，针对其所在的具体区域范围选择和描述好影响估价对象的主要区位因素，并加以分析其对估价对象价值高低的影响趋势或影响程度，不要不论估价对象为何类用途的土地，都千篇一律。这一点尤为重要，可惜的是没有引起我们估价人员的高度重视。3、同样，对于个别因素，要选择和描述好影响估价对象自身的主要个别条件，并加以分析其对估价对象价值高低的影响趋势或影响程度，但所有评审报告都无因素分析说明。4、有的估价报告，区域因素和个别因素混述，如估价对象距某一点的距离应该是个别因素，但却在区域因素中描述等。如何描述我想，要描述好区域因素和个别因素，应注意几点：一是要合理界定影响估价对象价值高低的具体区域范围；二是要对照当地的“定级估价成果”中的影响因素及其修正体系中的(除期日外)单独修正因素(如开发程度、容积率等)，选择好区域因素和个别因素；三是针对估价对象的具体区位条件及个别条件进行具体描述，并说明其优劣度；（参照估价过程的影响因素分析）四是通过定性和定量分析，着重分析这些因素对估价对象可能产生的影响趋势或影响程度，并与土地估价过程中有关方法选择、参数确定、因素分析和比较内容等相对应，要求对地价影响因素的分析与估价结果的确定联系起来，做到分析合理、参数有据、估价适当，不能前后矛盾。然后综合分析影响因素影响估价对象相对于估价对象所在土地级别基准地价的影响结果，如是高于还是低于估价对象所在土地级别的平均水平（基准地价）。五是注意“土地估价技术报告”与“土地估价报告”的因素说明有所区别。“土地估价报告”的影响地价因素说明侧重于对有关的影响因素陈述，而“土地估价技术报告”的影响地价因素则侧重于对有关的影响因素分析。下面举例说明：如市一宗国有商业用地抵押价值评估。估价对象位于市区商业一级地范围。影响估价对象价值的因素主要有一般因素、区位因素和估价对象的个别条件因素。一般因素1、自然条件是位于河北省南部的政治、文化、经济交流中心。市区东、北、西三面被县环抱，南与沙河市接壤，距邯郸55公里，北距省会石家庄110公里，沿京广铁路两侧分布。市区面积132.3平方公里，地表标高在98至56米之间，自然坡降3-4，总趋势西高东低，地势基本平坦，除西北部有岗丘地貌外，绝大部分区域为平原。地下水埋深10-30米，地质主要为第四系冲、洪积层，承载力大多100-250 kpa，适宜建筑。牛尾河、小黄河、围寨河三条季节性河流穿过市区，沿河绿化、美化，河道大部硬化，已成为市区一道优美的风景线。2、基本设施公共设施：市区商业有新世纪、百货大楼、中北商城、明月楼、财富广场、亿德隆、家乐园超市、大洋百货、新亚购物、华天超市、辰光超市、保龙仓等大型商店，还有豫让桥等多个集贸市场，沿生活性主干道及次干道两侧商服门市到处可见；中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、农村信用社等金融服务设施齐全；人民医院、第一医院、第二医院、第三医院、第四医院等23家医院为人们提供了医疗服务场所；邢台学院、医专及财贸、工业、农业、技工等大中专院校和中学、小学、幼儿园分布市区各处；人民、达活泉、紫金等公园为人们提供了休闲去处；长途汽车站在市区东、北、西及中心位置分布，各项生活服务设施配套比较完善。基础设施：京广铁路，107国道贯穿市区南北，京深高速公路从东郊南北穿过，五条省级公路把山西、河北、山东三省连在一起；市区内部形成了以京广铁路和中兴大街为主轴线，“三横五纵”及两个环路为主干道的道路交通网，另加近年来黄河二路的修建，泉北大街西进东延、钢铁北路的北延、中兴大街的改造和东延、公园东街的北延、中华大街西延和原有街道及便道的修缮、公交车次的加密等极大地改善了市内交通条件；市区已拥有完备的道路、供水、排水、电力、电信系统，热力、燃气(煤气和天然气)设施也具规模。尤其是暖气、煤气及天然气管网铺设步伐的加快、供电线路的城网改造、通讯光缆的更新等基本上满足了各方面的需求，基础设施趋于完善。3、相关政策房地产制度与供地制度改革状况为了深化土地使用制度和住房制度的改革及优化城镇用地结构， 2001年市政府成立了土地储备中心，出台了土地储备暂行办法，建立了土地储备制度。对用地供给的程序化、制度化、公开化及规范和活跃房地产交易市场起到了积极作用，也影响了房地产价格的走势。土地储备制度的实施在一定程度上控制了土地供给总量，供地方式的改革，尤其是经营性用地严格实行市场化方式（招、拍、挂）供地，使得地价呈上升走势，但去年和今年，国家实施严格土地管理制度，出台“国八条”、“国六条”，采取措施调控房地产价格，使地价逐步趋于合理。产业政策（含税收政策、金融政策等）放宽农民及外地人员进市落户政策和市区产业结构的进一步优化调整，为城市人口增加和建设用地的需求起到了积极作用，从而促进了市区土地价格的增长。土地取得成本的提高近年来，市政府十分重视失地农民的生计，加大了征地补偿的力度。2001年前，市郊征地价约为510万元/亩， 2003年人民政府关于征用桥西区集体土地的通知（政字200343号）要求：桥西区北外环路至泉北西大街征地价平均1215万元/亩，泉北西大街两侧掌握在17万元/亩。从土地成本价格构成因素分析，土地取得成本的增加必然导致该区域土地价格的升高，而且，对整个市区土地成本价格的影响也很大。信贷政策近几年，国家存贷款利率的几次调整,对地价有一定的影响作用。尤其是存贷款利率的降低和购房按揭贷款政策的实施，拉动了房地产投资和需求的增加，这一因素，对地价具有一定的正面影响，最近国家又提高存贷款利率，将对地价趋于平稳产生一定的积极作用。政府的市区发展策略及规划因素影响近二年，市区建设重点由旧区改造转向新区建设，主要向市区西北方向发展，城市规划这一区域主要为办公和住宅用地；市区所在邢台县政府各机关办公和住宅用地也向东北方向延伸；高新技术开发区也在加快向市区东面发展。因而，促进了这些区域地价的上升势头。市区规划导向及城建步伐的加快，拉动了房地产价格的上扬，但不平衡的建设状况，使得桥东老城区的发展缓慢于桥西区及市区外围的发展。导致了桥东区的地价总体水平低于桥西区的趋势。综上一般影响因素分析，区地价稳中略升，局部略有波动。桥东区一、二级商业用地地价稳中略有下降，其中一级商业用地地价下降幅度高于二级用地，桥西区一、二级商业用地地价平稳微升，三、四级商业用地地价升幅较大。由于房价的快速增长，拉动了住宅用地价格的走势趋高。工业一、二级用地地价稳中有降，三、四级地价趋于升势。区域因素影响估价对象的区域因素主要有区位条件、交通状况、公共设施状况、基础设施状况及环境条件等1、区位条件（商业繁华度）估价对象所在区域位于桥东区中部商业一级地范围。土地利用类型以沿街商业、内部住宅为主。该区域为市级繁华，区域内中兴东大街北侧多为大型商场，分布有中北商城、汇源广场、电子大厦，主营服装、鞋类、日用百货等，但在商业用地布局上大型商场前均缺少停车场用地，故在一定程度上影响商场的经营效益；南侧以沿街二层商业门市为主，经营种类涉及五金电料、手机维修、美容美发等项目，建筑物年代较久，外观破旧，部分为砖木结构，临街面较窄，经营状况一般。内部住宅多为二层旧房，区域内原有四角市场，经营毛线等项目，由于城市发展，商业分布多向沿街发展，现市场已不存在，只有一层零星门市营业，主营饮食、理发等项目，区域内基础设施完善，公共设施配套较为齐全。2、交通状况区域内主要道路有中兴东大街和顺德路，中兴东大街为混合型主干道，红线宽60米，经2004年底改造，为区的样板街，且有一定的交通管制；顺德路为生活型主干道，红线宽41米，人流量、车流量大。其它道路为胡同，二、三米宽，路面硬化但不平整，通行不便。3路、19路、18路、2路等多路公交车从该区域内通过。区域内路网密度较大，道路通达度较高，交通较为便利，但由于受交通护栏影响，有一定交通管制且不利于道路两侧人流动。3、公共设施状况 该区域位置优越，各项公共设施较为齐全，主要有商场、银行、学校、宾馆、邮局、影院等。4、基础设施情况估价对象所在区域市政基础设施达“七通”（通路、供电、通讯、供水、排水、供暖、供气），详见表2-2-1。表2-2-1估价对象所在区域基础设施条件一览表宗地编号通路供电通讯供水排水供暖供气m1主要道路有中兴东大街、顺德路，路况好，路面宽，交通便利市政供电网保证，保证率99%以上，线路架空市通讯公司保证，保证率较高市政中兴东大街供水管网，保证率98%以上市政中兴东大街排水管网，雨污分流，排水通畅市政供暖管网保证市政供气管网保证5、环境条件区域地处老城区，房屋建筑年代较久，卫生条件及总体视觉条件较差，有中兴东大街与顺德路通过，人口密度大，车流量大，交通拥挤。 个别因素1、宗地条件估价对象为中兴东大街117号原人民商场用地，宗地具体条件详见表2-2-2。表2-2-2 宗地具体条件表宗地编号区位条件评估设定用途评估设定年限宗地临街形式及朝向容积率临路等级及宽深比临街深度形状面积m1位于中兴东大街以南，距区级商服中心168米商业40年北临中兴东大街，西、南面均临胡同，正面朝北3.82临混合型主干道,宽深比0.5852.79米形状规则，利用方便无限制2、宗地内基础设施估价对象内基础设施达“六通一平”(通路、供电、通讯、供水、排水、供暖及场地平整)，具体条件详见表2-2-3。表2-2-3 宗地内基础设施具体条件表编号通路供电通讯供水排水供暖场地m1内部通路接市政供电网接市政通讯网接市政供水管网排至中兴东大街市政排水管网，排水通畅自备锅炉房平整，部分硬化综合上述区域及宗地个别条件情况，估价对象位于繁华地段，周围商服聚集程度较高，其区位条件、容积率、基础设施开发程度等条件对其地价将会产生正面影响，但由于其朝向和交通管制的影响，且大部分商服位于中兴东大街北侧，将减少其客流量从而对其地价产生一定的负面影响，估价师综合分析认为，其宗地地价将略低于区域同类商业用地地价水平。第三部分 土地估价一、估价原则该项问题不多。遵循的估价原则要根据估价方法和规程要求来确定。但个别估价报告不论选择的是何种估价方法，把“估价规程”中的“估价原则”全都罗列进去。如在估价时未选用收益还原法或假设开发法(剩余法)，在估价原则中却出现了“预期收益原则”。二、估价方法与估价过程该部分是土地估价报告的关键，也是反映土地估价方法是否科学正确，估价依据是否充分明确，估价结果是否客观合理的关键所在。也就是说，选择科学正确的估价和确定最终估价结果的方法以及正确运用所选用的估价方法进行估价致关重要，直接影响估价结果是否客观、合理与公正。因此，依据规范格式要求：一是在选择估价方法时，要根据对象的特点及估价项目的实际情况正确选择合适的估价方法，并说明选择估价方法的依据或理由，以验证所选估价方法是否合理并符合估价规程的要求；二是在估价过程中除选择正确估价方法外，同时要按符合规范格式所选估价方法的相应具体要求，重要的是要说明各项参数取值依据或理由；三是要正确选择确定最终估价结果的方法并说明依据或理由，若所选估价方法其中采用基准地价系数修正法，最终估价结果必须考虑基准地价系数修正法的评估结果。然而，该项存在的问题比较多，主要是：1、选择估价方法的依据不明确，理由不充分，有的直接导入具体估价方法。如“本次评估采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估”；有的选择的估价方法不正确。如某市区一宗国有商业用地地价评估，在选择基准地价系数修正法的同时，本应首选收益还原法进行评估，但该评估却选择了成本逼近法，也未说明理由。2、有些估价报告未说明确定最终估价结果所选方法的理由。如在确定估价结果时只是说“采用算术平均值或加权平均值确定最终估价结果”。3、采用的具体估价方法中的各项参数取值理由不充分或无依据说明，有的甚至是虚假参数或缺项或多项。下面具体说明估价方法的选择、每种估价方法存在的问题和运用要求及地价的确定：选择方法：例：估价方法的选择应按照城镇土地估价规程（以下简称规程）要求，结合当地地产市场发育情况、估价对象的具体特点及估价目的等选择适当的估价方法。根据规程，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。由于估价对象位于区土地级别及基准地价更新报告覆盖范围内，因此适宜选用基准地价系数修正法进行评估；另因估价对象为有收益或潜在收益的商业用地，所在区域位于商业中心区域，市场发育程度好，且区域内估价对象的附近有同类物业的出租案例可参考，故可采用市场比较法和收益还原法估价。因此，本次估价决定，采用基准地价系数修正法、市场比较法和收益还原法进行估价。估价过程：市场比较法问题与要求选择比较实例在年审的评估报告中采用市场比较法评估的虽不太多，但采用此法进行评估的估价项目还是存在一定的问题。主要是对选择的比较实例的基本情况的描述，多数存在缺陷，有的未说明实例的土地使用者或位置描述的不具体，有的交易时间和交易方式甚至雷同，给人疑似虚假案例的感觉。按估价规程要求，采用市场比较法评估至少要选择与估价对象属于同一供需圈、用途相同或相近、交易时间与估价基准日相差不超过3年、近邻或类似区域内的3例交易实例，并具体说明实例的土地使用者、位置、用途、面积、土地级别、土地利用情况、土地开发程度、交易时间、土地使用年限、交易方式、交易情况是否正常和交易价格等。选择比较因素此项存在的主要问题多是选择的比较因素不够全面。按估价规程要求，选择的比较因素应包括影响地价的全部主要因素，除交易时间、土地使用年限、交易方式、交易情况、基础设施状况等必须选择比较外，还要必须选择影响地价的区域因素和个别因素进行比较，不同用途的区域和个别因素选择可参照当地的土地定级估价报告中的影响因素选择。因素条件说明这部分的问题主要是描述的不太具体，如交通条件、环境条件等，只是简单的用一般、好、较好等说明。按估价规程要求，要具体说明估价对象和比较实例的各因素条件，能量化的一定要量化，不能简单模糊含糊其词的使用相同、较好、接近、较差等无具体含义的用语。尤其区域条件和个别条件说明要客观、具体，并要与第二部分的因素条件描述一致，不要前后矛盾。编制比较因素条件指数表这部分最易出问题，主要是随意捏指数，直接给指数，无指数确定的理由说明和依据。按估价规程要求，在编制比较因素条件指数表时除交易期日、交易情况、使用年期及容积率外，应以估价对象的各因素条件相应指数100为基础，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定出相应的指数，并说明确定的依据。在说明确定依据时，应以地产市场情况(如市场交易实例、基准地价及其修正体系、地产市场水平、市场变化趋势等)和估价对象特点为基础，根据估价人员的合理分析或依据有关法律法规等确定条件指数，有法律法规等规定的，应说明批准机关、内容、文号及批准时间等。市场比较法范例所谓市场比较法是指根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产，参照交易情况、期日、使用年期、区域及个别因素等进行比较，并对类似地产的成交价格适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。市场比较法基本公式为：v=vbabcdefg+h式中：v：待估宗地价格vb：比较实例价格a：待估宗地估价期日地价指数/比较实例估价期日地价指数b:待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数c：待估宗地交易方式指数/比较实例交易方式指数d：待估宗地容积率地价指数/比较实例容积率地价指数e: 待估宗地形状地价指数/比较实例形状地价指数f：待估宗地土地使用年期条件指数/ 比较实例土地使用年期条件指数g: 待估宗地区域及个别因素条件指数/ 比较实例区域及个别因素条件指数h：各比较实例估价开发程度修正幅度 1、比较实例选择依据估价规程，按照以下要求，本次评估选择了与估价对象条件类似的三个交易实例： a：与估价对象用途(具体利用方式)相同；b：与估价对象邻近，或处同一供需圈内；c ：交易案例为正常交易；d：与估价对象区域及个别条件相近；e：交易时间与估价对象期日应接近。各交易实例的因素条件详见表3-3-1。2、比较因素的选择根据估价对象的宗地条件,影响估价对象价格的主要因素有:交易期日、交易情况、土地使用年期、区域因素及个别因素、容积率、形状、开发程度。其中区域和个别比较因素参照2005年8月公布的土地级别与基准地价更新报告中商业一级用地影响因素指标说明表确定。3、因素条件说明估价对象与比较实例的比较因素条件详见表3-3-1。表3-3-1 估价对象及比较案例因素条件一览表比较因素估价对象实例一实例二实例三宗地名称原人民商场用地明月广场用地新华旅馆临街营业楼占地新联商场用地交易单价元/待估1612.252029.962092.43位置中兴东大街117号中兴东大街158号新华北路43号中兴东大街交易时间2006年6月20日2006年2月9日2005年10月24日2004年6月3日交易情况正常正常正常正常交易方式破产处置抵押抵押破产收购土地使用年限4032.4334.240区域及个别因素距市级商服中心距离480米700米300米180米距区级商服中心距离180米180米临区级中心180米距集贸市场距离(m)350米临集贸市场临集贸市场660米道路类型混合型主干道混合型主干道混合型主干道混合型主干道距火车站距离（m）1500米1800米400米1600米距汽车站距离（m）1500米1800米500米1600米距公交站距离（m）临公交站点临公交站点临公交站点临公交站点环境质量轻微污染轻微污染轻微污染轻微污染周围土地利用类型商服业商业、住宅商服商业周围土地规划类型商服业商住综合商服商业临街状况临主街临主街十字路口临街临主街宽深比0.58111.83临街深度（m）52.7915米15米30米容积率修正3.822.062.193.88形状修正规则规则规则规则开发程度七通一平六通一平六通一平五通一平4、编制比较因素条件指数表依据估价规程、估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。估价对象与比较实例各因素条件指数除交易期日、交易情况、土地使用年期、开发程度及容积率外，其它各因素条件指数以估价对象因素条件为基础，相应指数为100，比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定出相应的指数。比较因素指数具体确定如下：确定交易期日指数：调查近几年商业用地地价上涨情况，近年来除少数地区商业用地有小幅度上涨外，其它地区无明显上涨，根据估价对象所在区域的地价变化的实际情况，估价对象与比较实例的交易期日在2004年6月至2006年6月二年之间，以2003年6月同用途地价指数为100，据估价人员调查分析，近两年来，商业用地地价每年基本以2%的速度增长，则本此估价对象与选定的各比较实例的指数