房地产估价报告.docx

学院名称： 土木工程与建筑学院 课程名称： 房地产估价 指导老师： 王丽云 班级： 12工程管理1班 学号： 1209072129 姓名： 饶颖晨 日期： 2015年10月15日 房 地 产 评 估 报 告项 目 名 称：湖南省岳阳市岳阳楼区花板桥枫叶巷8号房地产价格评估 委 托 方：xxxx估 价 方：星辰房地产评估有限公司估 价 人 员: 饶颖晨估价作业日期：2015年10月10日至2015年10月15日估价报告编号：湘房估字01第xx号目录致委托方函1估价师声明2估价假设和限制条件3一、假设和限制条件3二、需要特殊说明的事项4房地产估价结果报告5一、 委托方5二、 估价方5三、 估价对象5四、 估价目的6五、 估价时点6六、 估价定义6七、 估价依据7八、 估价原则7九、 估价方法7十、 估价结果8十一、 估价作业日期8十二、 价报告应用有效期8十三 估价人员8房地产估价技术报告9一、 个别因素分析9二、 区域因素分析9四、 估价方法选用12五、 估价测算过程13致委托方函委托方：房地产价格及单价小写大写房地产正常价格房地产正常单价房地产拍卖底价房地产拍卖单价承蒙委托，我公司对位于湖南省岳阳市岳阳楼区花板桥枫叶巷8号房地产进行评估，建筑面积实为450，评估目的是为委托方购买估价对象房地产提供市场价值参考依据。确定房地产拍卖底价提供价格参考依据。估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘，广泛收集有关市场信息和估计对象信息的基础上，全面分析了影响估计对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学是估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象估价时点2015年10月15日的价格及单价为： 星辰房地产评估有限公司 法定代表人：胡顺 2015年10月15日估价师声明我们郑重声明：1、 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、 我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、 我们已对本估价对象进行了实地查勘。6、 我公司估价人员2015年10月7日去岳阳市国土资源管理局档案室查询委估宗地使用年限：委估宗地法定使用年限为70年，该宗地的剩余使用年限为49年。7、 没有人对本估价的报告提供重要的专业帮助。8、 参加本次估计的估价师签名： 估价师签名 资格证书号 签名饶颖晨 2011370007 估价假设和限制条件一、假设和限制条件1、本估价报告中的市场价值，是指估价对象在采用市场价值标准并假设未设立法定优先受偿权利的条件下最可能形成的客观合理价值。所谓公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。此外，市场交易条件公开并不具有排它性，即所有市场主体都可以平等自由地参与交易并同时满足以下条件：(1)自愿销售的卖方及自愿购买的买方；(2)有一段合理的洽谈交易时间，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价；(3)在此期间物业价值将保持稳定；(4)该物业可以在公开市场上自由转让；(5)不考虑特殊买家的额外出价。2、对于估价对象产权，以委托方提供的房地产证记载为依据，我们并未到有关主管部门对房地产证登记内容的真实性进行核实，由委托方保证其产权的真实性。3、估价对象的土地面积、建筑面积等有关数据，均以委托方提供的房地产证记载为准，我们未进行专业测量，无理由怀疑记载数据与实际数据不符。4、对于估价对象建筑结构我们仅作一般性勘察，未对其进行结构测试，不能确定其结构是否存在内部安全隐患。此次评估假设估价对象建筑结构是安全的。5、本报告中的估价值为估价对象于估价时点状态、在市场价值标准及满足估价的假设和限制、并假定未设立法定优先受偿权利的条件下的市场价值，不包含该房产买卖时发生的各项税费。6、估价对象的估价时点设定为完成实地查勘之日。二、需要特殊说明的事项1、本报告中市场趋势分析等专业意见，是估价人员根据具体情况和估价时点的市场状况分析推断、预测得出，仅供委托方参考，其结论受估价人员经验、能力的限制及一定程度主观因素影响，特提请报告使用人注意。2、委托方提供的房地产证等资料是本次估价所需的重要依据，估价人员已对其给予了必要的关注。该资料的真实性、合法性和完整性均由委托方负责，对由此而引起的后果及相关责任，我公司不承担任何责任。3、如无特别说明，本估价报告中所使用的货币均为人民币。4、本次评估是基于上述假设和限制条件成立的，如以上假设和限制条件发生变化，本报告结果必须作相应调整。房地产估价结果报告1、 委托方单位名称：wxf单位地址：岳阳市岳阳楼区枫叶巷8号联系电话 估价方机构名称：星辰房地产评估有限公司单位住址：厦门市集美理工路600号五期b区343法定代表人：胡顺联系电话 估价对象1、 估价对象位置及环境2、 估价对象概况估价对象湖南省岳阳市岳阳楼区花板桥枫叶巷8号产权证号地籍号1525110400052产权面积450估价对象所处小区状况1、 估价对象规模中等，小区内除配套水电等基本设施外，有较为完善的配套运动设施；2、 地处市城郊结合部，距环城路500米左右；3、 周围无环境污染，交通便利，环境优雅4、 安全，小区夜间有专门巡逻。估价对象所处建筑物状况楼层3层无电梯结构钢筋混凝土外墙面瓷砖建成年限1994年用途，所处楼层/总楼层住宅，3/3土地等级及类型岳阳市住宅用地，土地使用类型为集体土地使用权估价对象室内状况朝向东西朝向户型四房一厅一卫一厨一阳台一车库室内具体装修精装修3、 估价对象权益状况委估对象位于湖南省岳阳市岳阳楼区花板桥枫叶巷8号第13层，房屋所有权证证号为湘农房证字第41094号，权属所有。由于资料方面的原因，它项权利是否受限无法核实。4、 估价目的为委托方购买估价对象房地产提供市场价值参考依据确定房地产拍卖低价提供价格参考数据。5、 估价时点二一五年十月十五日6、 估价定义本报告提供的价格是估价对在估价期日、在本报告的全部限制条件下、岳阳市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土结构，用途为住宅，经济耐用年限为70年，已使用21，尚可使用49年；委估宗地法定使用年限为70年(从1994年9月到2064年9月)，即委估宗地剩余使年限为49年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限49年计的市场价格；建议拍卖底价为市场价格的80%。7、 估价依据1 中华人民共和国土地管理法2 中华人民共和国城市房地产管理法3 房地产估价规范gb/t50291-1999 4 房地产证及委托方提供的其它法律性文件、相关资料5 估价人员实地勘测调查获得的实况和资料8、 估价原则1 合法原则。2 公平原则。3 最高最佳使用原则。4 替代原则。5 估价时点原则。6 综合分析原则及多种方法比较原则。9、 估价方法估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和岳阳市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较和收益还原法来测算委估房地产的价格。10、 估价结果估价结果明细表11、 估价作业日期二一五年十月十日至二一五年十月十五日12、 价报告应用有效期本报告在市场情况无较大波动时有效期为一年（自二一五年十月十五日起至二一六年十月十五日），若市场有较大波动或超过一年，需重新进行评估。13 估价人员 勘察人 证书编号 签名 小明 2012456000 估价人 证书编号 签名 饶颖晨 2011370007 房地产估价技术报告1、 个别因素分析1 建筑物状况委估建筑物于1994年建成，维护保养情况较好，成新率87%，建筑面积为450位于湖南省岳阳市岳阳楼区花板桥枫叶巷8号，钢筋混凝土结构，高3层，一楼地面铺大理石地砖，其余地面铺面砖，内墙高级抹灰，天花为石膏吊顶，铝合金窗，室内门均为防盗门，大门为铝合金门联窗等；电照线路暗敷；每层设卫生间，二层套房设独立卫生间，装修中档，一楼设有车库，大门50左右的混凝土面层地坪。2 委估对象利用现状委估房地产现做住宅使用，公共配套设施好。宗地内外开发程度具备五通一平。2、 区域因素分析估价对象位于湖南省岳阳市岳阳楼区花板桥枫叶巷8号，该住宅区地处市城市市中心，距金鄂路500米左右，南临巴陵中路，西临汴河街，东临107国道，北临洞庭大桥。周围无环境污染，交通便利，环境优雅。三、市场背景分析1 地理位置和行政区划岳阳楼区，位于洞庭之滨，湖南省东北部，岳阳市中心城区，是岳阳的政治、文化中心。临长江、纳四水、汇三湘，京广复线、107国道贯穿南北。2012年，岳阳楼区辖2个乡、14个街道办事处，15个村、96个社区，总面积171平方公里，总人口82万。2 经济和社会发展状况2013年，岳阳楼区实现地区生产总值428亿元，城乡居民收入分别为23100元、10092元。闻名全国的岳阳楼景区在岳阳楼区境内。强化基础设施支撑体系。拥有岳阳火车站、长途汽车站、客运中心站、汽车东站、汽车西站，以及曾被誉为“湖南北大门”。 京广铁路、107国道和京珠高速纵贯其间，长江黄金水道通江达海。 积极发展旅游业丰富旅游文化。岳阳楼位于湖南省岳阳市古城西门城墙之上，下瞰洞庭，前望君山，自古有洞庭天下水，岳阳天下楼之美誉，与湖北武昌黄鹤楼、江西南昌滕王阁并称为江南三大名楼。1988年1月被国务院确定为全国重点文物保护单位。岳阳楼主楼高19.42米，进深14.54米，宽17.42米，为三层、四柱、飞檐、盔顶、纯木结构。楼中四根楠木金柱直贯楼顶，周围绕以廊、枋、椽、檩互相榫合，结为整体。作为三大名楼中唯一保持原貌的汉族古建筑，其独特的盔顶结构，更是体现古代汉族劳动人民的聪明智慧和能工巧匠的精巧的设计和技能。北宋范仲淹脍炙人口的岳阳楼记更使岳阳楼著称于世。文化教育浓厚。2008年积极鼓励社会各方面支持文化建设，先后引导海外华侨、社会力量捐资450多万元用于公益性文化事业建设，投资4000多万元兴办文化产业。3、房地产市场分析报告简介 2009年岳阳市房地产市场整体回归健康发展态势，尤其进入第三季度，房地产开发投资开始企稳回升，市场销售理性回调，土地市场日趋活跃，房价整体运行平稳。2009年1-9月，全市商品房累计销售面积384.2万平方米，比增108.0%；其中商品住房销售31210套，销售面积340.9万平方米，同比分别增加96.1%和110.8%。从季度的商品房累计销售面积、商品住房累计销售面积增幅情况看，增幅均持续扩大。从岳阳市区销售情况看，1-9月市区商品房累计销售面积145.8万平方米，同比增141.9%;其中商品住房销售11329套，销售面积130.8万平方米，分别比增58.7%和163.4%;商品住房销售面积是2007年同期销量56.7万平方米的2.3倍。分季度1-3季度当季度分别销售22.66万、52.31万和55.78万平方米，销量呈现逐季增长。1-9月，全市存量房交易面积107.8万平方米，比增20.0%；其中，存量住房交易7047套，交易面积89.3万平方米，分别比增63.5%和20.1%。岳阳市区存量房交易面积44.5万平方米，比增79.3%,较上半年提高了26.2个百分点；其中，存量住房交易3705套，交易面积37.9万平方米，分别比增109.4%和118.1%,较上半年分别提高了38.3和34.9个百分点。从近期走势看，岳阳市区存量住房逐月交易情况同商品住房类似，同样是在7月份达到峰值后，8月、9月开始逐月回落。下降原因主要是受到商品住房一手市场的回调辐射的联动影响，居民购房意愿有所下降。从商品住房销售户型结构来看，中小户型主导市场。1-9月，岳阳市区120平方米以下的中小户型商品住房销售套数占了总量的59.2%，较上半年提高4.0个百分点。从近期市区几个具有代表性的楼盘销售情况来看，新的项目一开盘，其中的中小户型住房基本上都会受到抢购，并在短期内销售一空。随着中小户型持续热销，岳阳市商品住房供给结构也在市场需求的引导下逐步调整。1-9月，岳阳市区批准预售的商品住房中，120平方米以下的占了总量的71.0%，较去年同期提高了17.6个百分点。2009年以来，部分大户型楼盘为了迎合市场需求，纷纷变更为中小户型重新报规划审批调整预售。 2009年岳阳房地产市场回升向好，商品房销售面积成倍增长，平均销售价格为4282元平方米，比增7.7%；由于销售区域的外延化，市区商品房平均销售价格为5692元平方米，同比略有下降。2009年全年全市完成房地产开发投资146.7亿元，比增8.8%；商品房销售面积548.19万平方米，比增116.7%，创历史最高水平；存量房交易面积159.8万平方米，比增20.4%。全市商品房销售44020套，比增115.9%。市区商品房销售面积195.8万平方米，比增145.8%；其中商品住房销售15845套，销售面积176.9万平方米，分别比增87.9%和169.1%。从全年销售运行情况看，房地产市场销售逆市上扬，增势强劲。自3月份起，岳阳市区商品住房销售保持良好增长势头，单月销量均高于往年历史销售的最高水平(2007年单月最高销售面积9.31万平方米)，全年月均销售14.7万平方米，7月份达到26.2万平方米，再创历史新高。房地产市场的迅速回升回好不仅得益于全市经济的回升向好，更重要的还在于一系列房地产扶持政策的落实到位，包括调整普通商品住房标准，调整税费，宽松信贷，简化商品房预售许可审批手续，优化预售资金拨付流程等。2009年全年，全市存量房交易面积159.8万平方米，比增20.4%，其中存量住房交易10712套，比增90.0%。岳阳市区全年存量住房交易5504套，比增150.9%。2009年下半年以来住房价格呈现较为明显的上扬趋势。房价走高主要因素在于市场的供需矛盾，2009年市场需求大量释放，供给相对缓慢，可售房源持续减少，供应量远远小于市场需求量，全年全市批准预售商品住房327.6万平方米，销售达到493.27万平方米，供不应求，在市场杠杆机制作用下，房价呈现持续回升态势。4、 估价方法选用估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和岳阳市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。市场比较法：是选取估价时点近期一定数量、一定条件且发生过交易的类似房地产的实际成交价格，然后将这些房地产与估价对象进行比较，并对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。收益还原法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将算其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。5、 估价测算过程（一）市场比较法 1.选择三个可比实例，具体情况如表42所示。 表42 参照物基本情况表项目a单位住宅楼b单位住宅楼c单位住宅楼估价对象位置岳阳楼区金鄂路岳阳楼区汴河街 岳阳楼区巴陵中路岳阳楼区枫叶巷建筑面积380平方米410平方米420平方米400平方米结构钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构构钢筋混凝土结构销售价格1000元平方米900元/平方米800元平方米交易日期1994年10月28日1994年9月8日1994年8月12日1994年9月20日 2.确定修正系数。 （1）交易情况修正。所选可比实例交易情况正常，不需要进行交易情况修正。 （2）交易日期修正。据测算，近年来该市房地产价格上涨幅度平均每月为1。 （3）区域因素修正。根据这些住宅楼所处区域的繁华程度，以估价对象为100，则a住宅楼为95，b住宅楼为98，c住宅楼为96。 （4）个别因素修正。根据可比实例及估价对象的个别特征，以估价对象为100，则a住宅楼为98，b住宅楼为93，c住宅楼为90。 3.确定比准价格。根据收集到的三个可比实例，列表修正计算如下（见表43）。表43 可比实例价格修正表 项 目 a住宅楼 b住宅楼 c住宅楼实例价格(元/平方米)1000900800 交易情况修正looloolooloolooloo 交易日期修正104loo102100105ioo 区域因素修正100/95loo98loo96 个别因素修正loo/981009310090 修正后价格(元平方米)1117.081007.24972.22 以上三个可比实例与估价对象位于同一供需圈内，且交易日期比较接近，故取三个修正后价格的算术平均值作为估价对象的比准价格，即： （1117.08+1007.24+972.22）3=1032（元平方米） （二）、收益还原法由于该住宅楼可用于出租，能比较合理地确定其租金收入，故也可用收益法求取其价格。1.估算总收益通过调查岳阳市同类型、同地段、同规模，装饰大致相同的住宅楼在装修后的月出租价格一般为10元/，则年总收益为：1045012=54000元2.估算年房地产租赁总费用总费用包括正常状态下房地产出租过程中所必须支出的房屋修缮费、管理费、保险费、税金等。房屋修缮费是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。行业惯例按建筑物重置价的1.5计算，据对厦门地区建筑物市场的了解，类似建筑物的重置价为400元/m2，则：房屋修缮费4004501.51800元管理费是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；另一是管理人员的工资。根据行业惯例资料，取年租金的3，则：管理费5400031620元保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋现值乘以保险费率2，则：保险费300045022700元税费是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。依据税法及岳阳市税务部门资料，公有房屋出租应纳税金房产税按年租金的4，营业税按年租金的1.5，教育附加按营业税的3，城市维护建筑税按营业税的5，则：54000（4%+1.5%）=2970元810（3%