桂林花生唐购物中心项目商业定位报告【综合汇报】 .pptx

桂林花生唐购物中心定位报告 深圳花样年商业管理有限公司 2012年9月 对于政府对于政府 提升临桂新区城市形象、代表区域发展水平的标杆项目 对于企业对于企业 花样年购物中心开山之作，开启未来可复制的商业发展之路 对于项目对于项目 提升项目的整体溢价，同时创造短期现金收益和远期经营收益 前言本项目的发展使命 2城市商业分析 3项目分析 4项目定位 5业态规划 城市 宏观背景 6品牌落位 7招商策略 8收益测算 城市宏观背景城市概况 城市定位 广西北部区域性经济文化中心、“桂湘粤黔”交界区域中心城市。 p桂林世界旅游城 桂林世界旅游城2011年10月正式启动，发展规模约200平方公里，人口约 100万。世界旅游城的整体规划思路基于临桂新区，高于临桂新区，以主城 区，即行政和旅游服务中心区为基础，发展旅游、度假、休闲相关产业，形 成以“大旅游”为统领，以“新产业”和“大物流”为支撑的新城发展动力 体系，通过打造功能完善的综合性旅游新城区，建设世界级的旅游产业集群 区。 世界旅游城规划2020年基本建成，即临桂新区除了作为城市副中心之外， 区域旅游属性进一步增强，因此未来不断增长的旅游人口将是商业发展的重 要契机之一。 城市宏观背景城市概况 桂林市近年游客接待量桂林市近年旅游收入 预计2012年桂林市接待游客量将突破3000万人，约6倍于全市总人口，预计将创造超过250亿元的消费，与旅游业息 息相关的商业、酒店、交通、餐饮及其他关联行业都将从中直接受益。 临桂新区地处机场与桂林市区之间，是超过千万级中高端旅游人群的必经之地，同时临桂自身也是旅游目的地之一， 客观上为本区域的商业、酒店及相关服务业创造了重大发展机遇。 城市宏观背景城市概况 资料来源：桂林市人民政府网站 城市宏观背景城市机遇 全国唯一建设国家旅游综合改革试验区的地级城市 新桂林 新机遇 p2009年底，国务院明确提出“建设桂林国家旅游综合改革试验区”。 p全国旅游综合改革“一省、一岛、一市”格局初步形成。 桂林国家旅游综合改革试验区 是我国首个获得国务院确定建 设的旅游综合改革试验区，也 是我国首个以城市为单位建设 的国家旅游综合改革试验区， 从而在全国旅游综合改革方面 初步形成“一省（云南省国家 旅游综合改革发展试验区）一 岛（海南国际旅游岛）一市（ 桂林国家旅游综合改革试验区 )”的格局。 城市宏观背景城市机遇 国家服务业综合改革试点区域 新桂林 新机遇 2010年9月，国家发改委正式批复桂林市为国 家首批服务业综合改革试点城市。 未来5年，桂林市将倾力打造与“桂林山水”相 媲美的“桂林服务”品牌。 “十二五”期间，率先打造五大服务业示范区： p一是以阳朔为中心的城乡互动的生态休闲旅游和度假示范区 ； p二是以临桂新区和七星区为重点的商务会展与旅游相关产业 融合发展示范区； p三是打造以桃花江旅游度假区、万福休闲旅游度假园区等周 边区域的养生度假和“栖息式”社会化养老产业示范区； p四是以主城区、八里街商贸物流园、铁路西货站、铁路北客 运站和临桂新区两江机场航空港物流园为重点的商贸和现代物 流聚集示范区； p五是打造以叠彩区站前广场为节点、漓江沿岸为轴带的体育 文化特色消费示范区。 城市宏观背景城市机遇 24小时高铁圈 新桂林 新机遇 随着国家“五纵五横十连”的高速铁路规划，桂林将成为连 通西南与东南沿海的重要交通枢纽。 “根据铁道部批复的湘桂线扩改工程施工组织安排， 2010年底全线路基土石方施工已经完成，2011年开始铺 轨、架桥和站后房建工程施工，2011年年底所有工程将全 部完工。2012年1至3月轨道精确调整，4月至7月全线联调 联试，8月至9月试运行，9月底全线开通运营。 这条被喻为广西生命线的“湘桂线”，将构筑起广西 连接中南、华东、华北地区的快速通道，与黔桂铁路和南昆 铁路共同形成西南地区便捷的出海通道，与新建的贵广、南 广铁路构筑起广西和西南地区通往粤港澳的便捷通道，届时 桂林到广州、贵阳、南宁、长沙仅需2个小时左右，“两小 时高铁经济圈形成”。“ 2011 年3月桂林日报 截至2011年，桂林城市化率为43.7%，城市化水平逐年提升。按照一般城市发展阶段特征，桂林正处于城市化进程的 加速发展阶段，在产业发展的带动下，大批农业人口将转型为城市居民。 项目所处的临桂新区正是城市扩张的典型区域，伴随着基础设施和公共服务的不断完善，区域内的居住人口必然不断 增加，相应的对商业和其他服务业的需求也会逐步增强。 桂林市城市化进程 城市宏观背景城市化水平 资料来源：桂林市人民政府网站 城市宏观背景小结 在多重政策机遇的刺激下，桂林城市正处于迅猛发展过 程中，必然带来城市商业的升级和整体商业市场的繁荣。 城市 商业分析 2项目分析 3项目定位 4业态规划 1 城市宏观背景 6品牌落位 7招商策略 8收益测算 80年代后期市场萌芽期 国营百货公司为垄断商业，桂林百货大楼一家独大，缺乏竞争。 商场档次不高，主要经营基本的日常消费品，零售业态较单一，居民消费力也 较弱。由于市场聚集效应，一些商业街区自发形成，中山路商圈雏形显现。 90年代末至2000年 市场成长期 百货业开始由传统百货向现代百货转型，桂林百货大楼于1994年3月创立王城 商厦，与火车站周边商业一起推动了中山路商圈的成型。 1997年6月，中日合资的微笑堂商厦开业，引领桂林商业迈向了一个新高度， 也确立了中山路城市商业核心的地位。 2001年至2010年市场快速发展期 商业形态开始多样化：步行街、批发市场、主题卖场、大型超市等商业类型 均得到快速发展。 外来品牌与本土品牌互为促进：南城百货（2005）、梦之岛（2007）、苏 宁、国美、人人乐、沃尔玛（2009）、联达广场（2008）密集布局桂林，与 本土的鑫海国际（2008）、北斗商区（2007）等展开正面竞争，如颐高数码 2007年7月开业，2009年8月即停业，王城商厦数码市场的商户集体搬迁至国 展购物公园，这些竞争共同促进了桂林商业迈向繁荣。 商圈多点布局形成：以四大百货商场为核心的中山中路商圈、漓东商圈、城 南商圈、城北商圈，城市扩张催生了各区域商业中心的出现。 2011年 市场升级期 2012年1月， 青禾美邦家居mall、红街开业，标志着大型主题商业的出现 和城市商业西进南拓的趋势。 尽管中山中路商圈面临物业老化、停车难等发展瓶颈，但多年沉淀的商业氛 围和口碑仍远超其他区域，因此其城市商业核心的领导地位短期内不会改变。 桂林百货大楼 （1987） 王城百货 （1994） 微笑堂 （1997） 南城百货 （2005） 梦之岛百货 （2007） 沃尔玛 （2009） too联达广场 （2008） 鑫海国际 （2008） 青禾美邦 （2012） 红街 （2012） 琴潭商业中心 （规划） 过滤批发b区 （在建） 会展中心项目 （规划） 城市商业水平发展趋势 “未来十年中，桂林市将着力将桂林打造成为西南地区重 要的商贸物流中心，形成“两主四副，十街一心，两大物流 园区”的城市商业格局。 改造提升中山路、临桂新区商业主中心， 发展漓东、城北、琴潭、雁山等城市商业副中心。 重点发展临桂综合物流园区和空港保税物流园区，并逐步 发展成为国内重要的物流节点城市和连接东南亚的国际物流 中心。” 桂林市城市商业网点规划（20112020年） 临桂新区 商业主中心 中山路 商业主中心 城北 商业中心 漓东 商业中心 琴潭 商业中心 雁山 商业中心 未来桂林将形成市区商业中心和临桂新 区商业中心的双中心商业格局 政府从规划层面将临桂新区商业中心提升到与市区商业中 心同级别的地位，是对临桂新区未来商业发展的有力支持； 但同时商业有其自身发展规律， 在市区商业已趋于饱和且已形成多 点分布的成熟态势下，临桂新区商 业要成长为与中山路势均力敌的城 市商业主中心，还需要相当长时间 的发展与沉淀。 城市商业水平商业规划 城市商业水平典型项目 商业区代表项目开业时间商业形态商业体量档次典型品牌 中山路商圈 微笑堂1997百货5万中高档 周大福、only、veromoda、欧时 力、esprit、华歌尔、金利来、杰克琼 斯、三叶草、肯德基 百货大楼1987百货1.8万中低档金利来、tata、es、阿迪达斯 梦之岛2007百货1.5万中档 臣氏、金至尊、周大福、周生生、 jeep 、only、veromoda、etam、百 丽、米萝咖啡等 城北商圈广运商贸中心2009 超市+批发市 场 16万低档沃尔玛、kfc、1905影城、批发城 漓东商圈国展购物公园2005 百货+专业卖 场 5万中档南城百货、苏宁电器、甲天下电脑城 城南商圈too联达广场2008购物中心9万中档 大摩百货、人人乐、星达家电、梦露影 城、麦当劳、kfc、上岛咖啡、豪客来等 项目概况：微笑堂 物 业 情 况 地理位置桂林市中山中路 总建筑面积5万 楼层数8层（地上7层，地下1层） 开业时间 1997年6月 停车位约70个 电梯两部观光电梯和24部自动双向扶梯 发展商 桂林市商业总公司与日本国熊本市微笑堂侏式会 社各出资50%合资兴建，2004年被辽宁大商集团 收购 经 营 状 况 经营主题现代百货 经营档次当地高档 业态组合服饰、生活超市、家电卖场、休闲餐饮 楼层布局 -1f：饰品超市/土特产/烟酒/停车场 1f：化妆品/珠宝首饰/手表精品/女鞋 2f：少女装/饰品 3f：淑女装/饰品 4f：男装 5f：运动休闲服饰/照（摄）像器材 6f：儿童服饰/玩具/婴孕/家居用品 7f：家电/日杂超市/服务中心 典型品牌 六福珠宝、周大福、only、veromoda、欧 时力、esprit、华歌尔、金利来、杰克琼斯、三 叶草、肯德基、dhc、oris等 优势不足 开业时间早，在当地品牌影响力高，经 过多年调整升级，商品品牌组合领先竞 争对手； 地处商业核心，人流量大，交通便利， 昭示性好； 利用银行等公共关系资源进行捆绑式营 销，网络住稳定的中高端客源； 场内装修风格能与时俱进进行更新改造 ，较能体现档次，空间尺度把控较为合 理。 由于早期规划原因，外墙主体广告位严重 不足，不利于商业形象的提升； 场内无导购手册、无活动dm等宣传资料 ，降低了外来游客等流动消费群体的消费 体验感； 楼层导示规划不尽合理； 停车位严重不足，停车场出入口已形成严 重的交通拥堵点； 业态单一，难以满足顾客综合性消费需 求。 城市商业水平典型项目 项目概况：梦之岛 物 业 情 况 地理位置桂林市中山中路20号 总建筑面积15015平方米 楼层数7层 开业时间 2008年1月 租金情况 停车位约30个 发展商广西南宁梦之岛百货有限公司 经 营 状 况 经营主题现代百货 经营档次中档 业态组合服饰、首饰、家电、休闲餐饮 业态组合 -1f：停车场、办公区 1f：珠宝、烟酒、化妆品、名表 2f：休闲女装、女士配饰 3f：职业女装、内衣 4f：男士正装、皮包、内衣等 5f：运动休闲服饰 6f：家电家具用品、童装 7f：办公区、观景平台 典型品牌 屈臣氏、金至尊、周大福、周生生、 jeep 、only、veromoda、etam、百丽、 米萝咖啡等 优势不足 位于商业中心，人流量大，临街面 广，外立面造型较独特，背面有一 定景观优势； 交通便利，多条公交线路直达； 梦之岛百货在广西有较高的知名度 ； 高楼层设置有简易儿童乐园，但规 模较小，能帮助吸引一部分客源； 转角铺为米萝咖啡，对增强业态复 合度有一定帮助。 面临百货大楼和微笑堂的两面夹击，在业 态上无突破，缺乏竞争优势； 内部通道较狭窄、无中庭、导示不明，空 间感较差； 品牌布局不尽合理，各区域之间缺乏互动 ； 项目内外均存在广告位规划不足，商业氛 围营造不够； 顶楼露台拥有良好景观，但未有效利用； 停车位严重不足。 城市商业水平典型项目 项目概况：桂林百货大楼 物 业 情 况 地理位置桂林中山中路 总建筑面积17900平方米 楼层数7层（地上6层、地下1层） 开业时间 1987年11月 停车位无 经 营 状 况 经营主题传统百货 经营档次中低档 业态组合服饰零售、超市、家电 业态组合 -1f：超 市、食品、 日用品、生鲜 1f：化妆品、珠宝首饰、精品 2f：楼：鞋帽针织 3f：精品女装 4f：精品男装 5f：运动床品 6f： 各类家电 典型品牌金利来、tata、es、阿迪达斯等 优势不足 桂林第一家大型百货商场，在本 地市民尤其是中老年居民中具有 很高知名度与情结； 地理位置优越，人流量大； 通过与分店王城百货联营互动， 能有效分食市场份额； 商品价格较低，能通过频繁的促 销活动增强人气。 由于物业建成年代较久，广告位、电 梯、停车场等硬件设施均已不能满足 现代百货业需求； 虽经多次改造升级，但内部动线规 划、品牌组合等仍不能避免消费体验 感差、档次偏低等弊病； 在业态复合度和档次形象均难以突破 的情况下，目前只能走平价路线，终 将被新型商业所淘汰。 城市商业水平典型项目 项目概况：too大摩联达广场 物 业 情 况 地理位置象山区环城西一路公交总公司斜对面 总建筑面积9万 楼层数5层（地上4层、地下1层） 开业时间 2008年5月 租金情况30-200元/月 发展商厦门大摩商业投资控股有限公司 停车位约600个 经 营 状 况 经营主题综合性情景式购物中心 经营档次中档 业态组合 百货、超市、餐饮、休闲娱乐、家电、影城、旅 游 业态组合 1楼快乐家园超市、家电卖场、专卖店、 美食广场 2楼普罗旺斯主题百货 3贩独基地仿基地建筑，情景式潮流零售 外街美食广场、特色酒吧 影院及自助式ktv 典型品牌 人人乐、屈臣氏、滔博运动、veromoda、星 达家电、1001乐园、梦露影城、too大摩百 货、万盟手机城、et电玩城、梦幻都市ktv及、 麦当劳、肯德基、豪客来、上岛咖啡等 优势不足 内部形象较凌乱，公共空间通透度不够， 多种装修风格混杂，未能形成较有品质的 视觉效果； 动线规划不尽合理，各区人流不能充分共 享； 商业街和美食广场形象较差，主要面向年 轻人群，不利于整个项目档次的提升； 内部软装和外墙包装较简单，未能充分利 用自身规划亮点进行独特的营销宣传。 建筑规划上在桂林市场极具创新性 ，能给顾客带来直观的异于其他项 目的消费体验； 次主力店组合的模式具有较大突破 ，百货、超市、影院、美食广场等 均能吸引较大人流并共同提升影响 力； 临近火车站与公园，能为项目带来 持续人流； 停车位充足，吸引自驾顾客，分流 中山中路的客源。 城市商业水平典型项目 项目概况：国展购物公园 物 业 情 况 地理位置漓江路，会展中心与甲天下广场西侧 总建筑面积5万平方米，商场3.8万，电脑城1.2万 楼层数a区4层，b区2层 开业时间 2005年9月 租金情况30-200元/月 停车位自有车位约30个，借用广场车位近千个 经 营 状 况 经营主题以百货为核心的综合性零售商场 经营档次中等 业态组合 百货、超市、运动城、电器城、it市场、餐饮、 ktv 业态组合 a为纯百货 ，一层为鞋、化妆，箱包，珠宝等 ；二层女装区 ；三楼男装 ；四楼童装、床上用 品、玩具等 b栋两层 ，一楼运动休闲区、超市 ；二楼家电 超市，3楼电脑城 品牌列举 苏宁电器、乐库ktv、kfc、羽西、玉兰油、资 生堂、周大福、esprit 、三彩、凡恩、艾格、 艾格周末、卡尔丹顿等 优势不足 漓江东唯一大型商业中心，紧邻 会展中心，展示面好，人流量大 ； 紧邻主干道，交通便利，停车位 充足； 零售业态齐全（超市、百货、家 电、it、），且有搭配少量餐饮 娱乐（kfc、ktv、私房菜）， 初步具备综合性购物中心雏形。 整体形象较凌乱，尤其入口处规 划不合理，人流车流混杂； 单层面积过大，内部人流动线过 长，中间无中庭等休息区，电梯 数量不足，不利于顾客游逛； 业态布局不尽合理，未能充分 发挥一楼商业价值，也不利于人 流共享； 城市商业水平典型项目 整体需求旺盛，形态多样，分布密集。 1 2 3 连锁品牌和高品质商家较缺乏。 适于餐饮娱乐商家入驻的项目匮乏，为新项目创造了机会。 城市商业水平餐饮&休闲娱乐 城市商业水平餐饮&休闲娱乐 城市商业水平餐饮&休闲娱乐 城市商业水平小结 p零售层次相对较低，品牌重复度高，国际品牌匮乏 p商业形态以传统百货为主，购物环境一般 p融合零售、餐饮、娱乐等功能的综合性购物中心面临市场空白 p营销推广落后，已传统的买赠为主，文化类营销是空白 p商圈多核化已成发展趋势，居民消费日益突破地域限制 项目分析 4项目定位 5业态规划 1城市宏观背景 2城市商业分析 6品牌落位 7招商策略 8收益测算 桂林城市发展战略 保护漓江 发展临桂 再造一个新桂林 桂林市政府自2009年提出并以文件形式确立下来这一城市战 略性发展纲要，临桂新区的建设正日益推进，因此临桂新区的 发展前景毋庸置疑。 临桂新区 桂林市区 临桂县 临桂县 项目分析空间位置 临桂新区对外交通格局 公路：主要通过机场路、万福路连接市区与机 场；通过321国道、桂柳高速、临桂雁山道路、 桂梧高速等连接龙胜、柳州、雁山、梧州等周边 县市； 铁路： 湘桂铁路复线城市段将从临桂新区接入 现有湘桂铁路正线，完工后桂林到南宁只需两个 小时；贵广高铁建成后，又将极大缩短临桂新区 与珠三角的距离。 航空：两江国际机场目前已开辟50多条国内外 航线，待机场扩建工程完工后，可降落世界最大 的空中客车a380飞机。 交通格局对临桂商业的影响 立体交通网络的加速建设一方面能加速临桂新 区的对外联系，吸引外来投资，提升新区经济活 力； 另一方面，交通的便捷化能为区域内带来大量 商旅客流，直接刺激商业、酒店、会展等服务业 的消费需求，为本项目发展带来利好。 机场路 321国道（至龙胜） 万福路 桂柳高速 桂梧高速 湘桂铁路复线（待建） 临桂雁山 桂广高铁拟选线（待建） 项目分析外部交通 项目分析外部交通 到达点距离（km） 机 场 路 通过西城大道到达3.7 通过临桂老城到达6.4 两江国际机场18 临桂老城中心5 桂林市火车站12.2 桂林汽车客运总站12.8 凯风路（桂林老城区）11.5 迎宾路收费站13.5 桂林客运始发站20.6 桂柳高速北端出口24.6 南城百货商圈14.6 微笑堂商圈14.6 万 至机场路3.7km 西城大道 至凯风路11.5km 至迎宾路收费站（ 桂林南大门） 13.5km 至机场18km 至临桂老城中心5km至火车站12.2km 至南城百货14.6km 至汽车站12.8km 至微笑堂14.6km 至始发站20.6km 至桂柳高速北端出口 24.6km 路 福 机场路 花样年花样城 临桂新区内部通过六横五纵的主 干道构建成四通八达的交通网络， 且主干道路规划较具前瞻性，多为 双向八车道，应能满足未来城市发 展需求。 本项目交通条件优越 项目紧邻新区南端主干道万福路 和纵向主干道西城大道，可十分便 利地通达至桂林市区、机场、新区 其他板块及周边县市； 西城大道与万福路均已建成通车 ，为本项目入市创造了良好的先决 条件，且紧邻两条主干道能为项目 带来极佳的昭示性与关注度。 万福路（至桂林 ） 万福路（至机场 ） 西 城 大 道 至两江 项目分析内部交通 临桂新区四大功能片区 县城现状建成区 新区中心区 庙岭组团 西城工业园区 项目分析板块属性 行政商务板块 本项目位于行政商务板块，未来将成为 新区乃至桂林公务商务人员聚集地，有望 为本项目提供稳定的中高端顾客来源。 项目分析区位分析 商业集中板块 行政商务板块 项目分析重大利好 市政府搬迁 创业大厦(桂林新市政府办公大楼) 据悉桂林市政府办公大楼将于2012年底或 2013年初搬迁至创业大厦，其它政府企事业单 位也将陆续搬迁至临桂新区。本项目与创业大 厦咫尺之遥，必将成为最直接受益者。 创业大厦(桂林新市政府办公大楼) 世纪大道 榕 山 路 人民路 金 山 路 金水路 西 城 大 道 临桂新区核心商业区（ 目前基本空白） 临桂县城核心商圈 以转盘为核心，向周边五条路延伸，主要业态为日杂 零售、五金电器、餐饮等，成规模的商业项目有天下 桂林步行街和福旺城购物广场。 项目分析微观商业竞争 目前临桂新区商业主要为西城大道和世纪大道沿线几处大型住宅的社区底商，为本社区居民提供初级配套服务； 另一项显著特征是，尽管新区楼盘目前入住率较低，但餐饮业发展却较为乐观，尤其世纪大道沿线已有不少大型酒 楼甚至连锁餐饮品牌入驻，从形象到档次都超过老城区，展现了餐饮业在新兴区域的生命力。 项目分析微观商业竞争 桂林新城市中心，首席城市综合体 花样城以桂林首席城市综合体的姿态，融合各色高档复合建筑，优化城市商务办公、生活居住、休闲娱乐、购 物体验等综合功能组合，打造桂林城市新中心，这位本项目商业部分树立起独一无二的独特竞争优势。 项目分析项目素质 福朋喜来登 五星级酒店 loft国际商务公寓 高层观景住宅区 大型购物广场 知名品牌幼儿园 水岸风情商业街 商业外街 从规划、交通、区位、竞争、项目素质等方面分析，本项目具有 条件打造成为未来桂林城市商业新高地。 项目分析项目分析小结 项目定位 5业态规划 1城市宏观背景 2城市商业分析 3项目分析 6品牌落位 7招商策略 8收益测算 优 势 s 劣 势 w 机 会 o 威 胁 t 项目临近两条主干道，交通便利，昭示性强 地处城市未来行政、商务、文化中心，能为项目提供稳定 的高层次消费人群 城市综合体物业属性，物业形态丰富，影响力大，利于引 进大型品牌商家 花样年品牌号召力 桂林举全市之力加速发展临桂新区，必然需要高品质商 业与之相适应 桂林全市综合性购物中心都存在市场空白 城市商业多核化已成趋势，使得本项目有可能利用 自身优势将辐射范围扩展至全市。 临桂新区目前处于建设初期，居住人口和商业氛围不足，需 要较长时间的市场培育期 临桂新区成熟周期不明朗 面临桂林市区、临桂老城区以及未来新区商业核心区等多 重竞争 商业体量较大，考验招商和运营能力 项目定位s.w.o.t分析 氛围：新城区处于发展初期，居住人口不足 ，商业氛围需要较长时间来培育，商家和消费 者观望情绪浓厚 竞争：老城区商业经过多年积累已很成熟， 各业态商家齐全，居民已形成固定消费习惯 打造独一无二的竞争亮点，形成唯我独尊的竞争优势 选择城市最需要升级的业态，从品牌到形态，将其做到最 好时尚零售+儿童主题 选择最适宜未来商务区消费需求、又能兼顾目的性消费的 业态，从规模到主题，将其做到极致餐饮 发挥优势、利用机会，克服劣势，降低威胁 面临的核心问题有效的解决方案 级别区位特征功能特征客流特征业态特征 城市级商业中心 位于城市中心区、主要交通干道区域、或 历史形成的商业集聚区。 行业齐全，功能完备，形成 购物、餐饮、旅游、休闲、 娱乐、商务的有机聚集。 交通方便，客流量大，面向整 个城市的消费人群。 业态齐全，资源配置合理，市场 细分度深，选择余地大。 区域级商业中心 位于居民集聚区、交通枢纽、商务集聚 区。 功能比较齐全，区域辐射优 势比较明显。 主要服务区域内居民及停留者 ，服务人口在20万左右。 结构合理，业态多样，能基本满 足区域内居民的购物、餐饮、休 闲、娱乐和商业活动需要。 社区级商业中心 距市级、区域商业中心1-2公里以外的居 住区。 满足社区居民基本日常生活 需求。 主要为社区居民，服务人口5 万人左右，社区级商业中心的 外来购买力不到10%。 以大中型超市为主，有各类餐 饮、文化活动中心、社区服务中 心、邮局、银行、美容美发、沐 浴、修配等各种服务设施。 项目定位发展方向 城市地标商业地标建筑地标 桂林最大城市综合体，城市 新中心最先入市的综合物业 ，与市府咫尺相望的城市地 标。 开创桂林真正的综合性、一站 式购物新体验，引领城市商业 水平和消费理念同步升级。 雄踞城市未来cbd核心，扼 守交通要道，依托五星级酒 店、高层公寓和创新的商业 外立面，形成建筑地标。 从体量、区位、潜力、愿景 等方面看，桂林花生唐都是 当之无愧的城市级商业中 心。下面要思考的是 我们拿什么让她实至名归？ 项目定位特色定位 全天候缤纷体验空间全天候缤纷体验空间 all in omgall in omg qq商业功能最齐全商业功能最齐全qq时尚气息最浓郁时尚气息最浓郁 qq服务人群最广泛服务人群最广泛qq消费体验最领先消费体验最领先 特色1商业功能最齐全 与孩子一起，来花生唐开 启欢乐一天。 不仅满足生活所需； 更能每天紧随新时尚。 全天候缤纷体验空间全天候缤纷体验空间 all in omgall in omg 血拼或者品 尝。 安享静谧时 光，或者邂 逅意外惊 喜。 与人分享 ，或者独 自陶醉。 全天候缤纷体验空间全天候缤纷体验空间 all in omgall in omg特色1商业功能最齐全 私人聚会，或者商务社交。 专属夜场， 乐享疯狂。 全天候缤纷体验空间全天候缤纷体验空间 all in omgall in omg特色1商业功能最齐全 最领先的快时尚组合最领先的快时尚组合打造桂林同步国际的时尚梦工厂打造桂林同步国际的时尚梦工厂 最具潮流创意的营销体验活动最具潮流创意的营销体验活动 qq季度时尚流行趋势发布会季度时尚流行趋势发布会 qq发行商业月度发行商业月度dmdm传递时尚资讯传递时尚资讯花生米花生米 qq季度季度/ /年度桂林街拍达人评选年度桂林街拍达人评选 qq微博微博/ /官网实时互动官网实时互动 特色2国际时尚气息最浓郁 全天候缤纷体验空间全天候缤纷体验空间 all in omgall in omg 城市级商业中心的多元属性决定了其必然要面向广泛的消费人群城市级商业中心的多元属性决定了其必然要面向广泛的消费人群 年轻消费群家庭消费群公务/商务消费群偶得性消费群 特色3服务人群最广泛 全天候缤纷体验空间全天候缤纷体验空间 all in omgall in omg 桂林最多选择的餐饮目的地桂林最多选择的餐饮目的地 全年无休的美食主题营销活动全年无休的美食主题营销活动 qq世界味觉巡礼（情人节、圣诞节等西方节日）世界味觉巡礼（情人节、圣诞节等西方节日） qq发行全场通用主题美食券（家庭版、情侣版、商务版、亲子版）发行全场通用主题美食券（家庭版、情侣版、商务版、亲子版） qq台湾美食周台湾美食周 特色4消费体验最领先 全天候缤纷体验空间全天候缤纷体验空间 all in omgall in omg 幸福之家幸福之家 各得其乐各得其乐 桂林寓教于乐桂林寓教于乐&家庭亲子家庭亲子partyparty qq组建春田花花同学会组建春田花花同学会 qq少儿涂鸦城市巡展少儿涂鸦城市巡展 qq夏日亲子季夏日亲子季 qq月度母婴小讲堂月度母婴小讲堂 全天候缤纷体验空间全天候缤纷体验空间 all in omgall in omg特色4消费体验最领先 qq影院影院成龙蜡像成龙蜡像 qq流动的风景流动的风景绝对拉风绝对拉风 的购物巴士，穿梭项目与市的购物巴士，穿梭项目与市 区之间。区之间。 全天候缤纷体验空间全天候缤纷体验空间 all in omgall in omg特色4消费体验最领先 qq特色营销特色营销 qq地标激光地标激光 qqledled互动互动 qq地标雕塑地标雕塑 全天候缤纷体验空间全天候缤纷体验空间 all in omgall in omg特色4消费体验最领先 根据项目所在区域的发展特性，建议项目的商业档次分为两个阶段：入市前期，以中高档偏时尚型购物中心为 发展方向，培育项目的商业氛围，在经营过程中进行优化调整，伴随着城市发展和区域商业升级，项目逐步得 到市场认可后可往中高档购物中心发展。 中档购物中心中高档购物中心 项目形成独有的经营特色 ，认知度和口碑逐步提升 项目逐渐成熟，城市商业水平显著提升，部分 品牌零售商开始降低入驻项目的标准及更多优 秀品牌开始进入桂林市场。 项目定位档次定位 桂林 永州 柳州 贺州 梧州 河池 来宾 根据本项目城市级商业中心的定位、交通对人流的导入、同时结合竞争项目综合分析，得出本项目商业辐射范围为： 核心辐射圈 囊括整个临桂县城与桂林市区。 次要辐射圈 桂林下属县市及 周边城市。 边缘辐射圈 其他区域（偶得 顾客或目的性消 费者、旅游人群 以及其它流动人 口）等。 项目定位辐射范围界定 业态规划 6品牌落位 7招商策略 8收益测算 1城市宏观背景 2城市商业分析 3项目分析 4项目定位 业态规划项目业态思考 1大独有零售集群 引进35家国际快时尚品牌， 奠定独一无二的流行号召力， 树立无可模仿的竞争优势 2大品质主力店 立足本地消费，创造稳定持续 的顾客来源与商业氛围 2大特色组团 打造目的性消费亮点， 吸引市区居民，延伸辐射范围 快时尚 超 市 影 院 餐饮儿童 一站式体验 云集近云集近3030家全球风行特色美食家全球风行特色美食 80008000寓教于乐儿童体验中心寓教于乐儿童体验中心 同步国际的快时尚品牌聚集地同步国际的快时尚品牌聚集地 业态规划各业态覆盖人群分析 市区/其他区域消费群 家 庭 消 费 群 商 务 / 公 务 消 费 群 临桂区域消费群 影院商务配套儿童主题馆超市特色餐饮国际快时尚品牌组合生活配套 五大业态板块组合配比五大业态板块组合配比 全面兼顾临桂与市区、家庭与商务消费全面兼顾临桂与市区、家庭与商务消费 业态规划楼层业态分布 大型餐饮 影院 b1 l5 l2 l3 l4 l1 停车场 休闲餐饮 it数码 美容spa 影院 休闲餐饮 儿童主题馆 （职业体验馆、儿童教育、儿童零售） 特色餐饮 休闲服饰 超市 特色餐饮 国际快时尚品牌组合 国际快时尚品牌组合 国内时尚服饰形象店 手表/珠宝/商务配套 花生活 花世界 花朵朵 花流行 花食代 花锦地 主要面向年轻人群 餐饮板块儿童板块零售板块影院超市 主要面向家庭人群主要面向商务人群 华润万家 业态规划楼层业态分布b1 生样生活生样生活精品超市精品超市 超市的主要作用在于笼络临桂新区和县城的居家消费 群，为项目创造持续人流，促进前期商业氛围的培 养。 业态规划楼层业态分布l1 快时尚 品牌a 快时尚 品牌b 快时尚 品牌c 时尚 服饰 休闲 餐饮 精 品 休闲餐饮 时 尚 服 饰 时尚服饰 时尚服饰 时 尚 服 饰 时 尚 服 饰 时 尚 服 饰 生活 服务 生活 服务 休闲餐饮 休闲 餐饮 说明：以下品牌仅供参考，最终落位以实际招商成果为准。 花花世界花花世界 国际快时尚品牌 时尚服饰品牌 精品/生活服务 休闲餐饮 业态规划楼层业态分布l1 说明：以下品牌仅供参考，最终落位以实际招商成果为准。 商 务 配 套 日韩潮流淘宝街 l1l1补充元素补充元素街区配套街区配套 统一规划街区商业，分别打造商务、潮流、生活等统一规划街区商业，分别打造商务、潮流、生活等 三大主题，作为对购物中心内部业态的有效补充。三大主题，作为对购物中心内部业态的有效补充。 生 活 配 套 业态规划楼层业态分布l2 快时尚 品牌a 快时尚 品牌b 快时尚 品牌c 休闲 餐饮 特色 餐饮 特色 餐饮 特色 餐饮 潮 流 服 饰 时尚 服饰 时 尚 服 饰 it 数 码 潮 流 服 饰 花色流行花色流行 说明：以下品牌仅供参考，最终落位以实际招商成果为准。 时尚品牌服饰 精品/生活服务 异国餐饮组合 业态规划楼层业态分布l3 游乐场 儿童 教育 儿童教育 儿 童 零 售 影 院 主题 餐饮 说明：以下品牌仅供参考，最终落位以实际招商成果为准。 儿童职业体验馆 花儿朵朵花儿朵朵 超大儿童主题馆 五星影院 主题餐饮 业态规划楼层业态分布l4 中 华 美 食 馆 美容 spa 影 院 花心食代花心食代 说明：以下品牌仅供参考，最终落位以实际招商成果为准。 中华美食馆 美容spa 业态规划楼层业态分布l5 餐 饮 餐 饮 说明：以下品牌仅供参考，最终落位以实际招商成果为准。 花天锦地花天锦地 领鲜环球自助餐 露台风情餐厅 餐饮占比约22%，如将5楼1965外摆区计算在内，则餐饮占比达到26%，成为项目中面积最大的业态，能充分 保障餐饮种类和品牌的丰富性，使之成为项目客流的核心动力源之一。 业态规划整体业态配比 以下面积将以最新测量面积为准 业态 实用面积（） 占比 零售 12164.925% 超市 12733.826% 影院 4800.510% 餐饮 11329.723% 儿童主题馆6292.7213% 生活服务 1541.93% 合计 48863.4100% 品牌落位 7招商策略 8收益测算 1城市宏观背景 2城市商业分析 3项目分析 4项目定位 5业态规划 1 2 3 4 5 功能创造亮点 聚客能力为先 塑造时尚风向标 预留升级空间 短长期利益的平衡 品牌落位规划思路 时尚新地标 功能型、体验型与畅销型品牌结合，带动人流，培养时尚人群和品质客群的忠诚度， 实现短期利益于长期利益的平衡。 奠定领头羊地 位，引领时尚 多功能服务 型业态 高人气 短期回 报与长 期收益 平衡 国际快时尚品牌 独特 拉动人流 合理 布局 保障项目租金 收益 综合性最强的娱 乐和体验 本地主流品牌 最领先 全新体验，吸 引并拉拢目标 人群 保收益 品牌落位规划思路 以点带面 以强带弱 以大带小 以主带辅 品牌名气不是很大，但在同行内销售业绩良好， 提袋率高的商家。此类商家号召力强，带动力大 ，能为商场增加客流量。 根据局部主力店品牌的特点，在周边选择 与其相互补品牌。 每个业态中都会有几个比较突出的品牌， 此类品牌的知名度高，影响力大，消费者 驻足率高。 主力业态与辅助业态相对匹配，相辅相成，依靠主 力业态的煽动力和购买力稳定销售收入的同时刺激 周边业态销售。 品牌落位品牌选择思路 快时尚（6000） 以80、90后时尚人群消费为主 极强的品牌号召力 迅猛的扩张势态 桂林零售业的品牌新亮点 未来巨大的溢价空间 引进商业项目中最炙手可热的快时尚品牌，以首家的 概念打造桂林最时尚、最齐全的时尚新地标。 品牌落位时尚旗舰品牌 主流时尚品牌 以20-45岁学生、精英白领、商务人士为主 锁定时尚消费人群 凸显定位 知名度高，影响力大 打造桂林最有品质、最具影响力、最代表时尚 元素的潮流秀场。 品牌落位时尚主流品牌 本地市场主流品牌 以年轻人群、家庭主体为主 忠诚度高，影响力大 提袋率高，经营稳定 收益贡献力稳定且上升空间大 与时尚主流形成互补，稳定消费者的人流量和购 买力，为引导消费者的新的消费习惯做铺垫。 品牌落位效益品牌 楼层业态面积（）占比店铺数 1f 主力店快时尚3312.7943.81%2 综合服饰2532.3833.49%21 珠宝/钟表/配饰439.515.81%7 餐饮926.6112.25%5 其他349.854.63%2 合计7561.14 100.00%37 品牌落位楼层品牌落位 l1 楼层业态 面积（ ） 占比 店铺 数 2f 主力店快时尚3858.3840.66%3 综合服饰1763.1718.58%18 珠宝/钟表/配饰112.561.19%3 餐饮3392.4635.75%8 其他363.833.83%5 合计9490.4 100.00 % 37 品牌落位楼层品牌落位 l2 打造桂林第一个集儿童体验、儿童娱乐、儿童教育、儿童用品于一体的儿童成长乐 园。 品牌落位儿童类 星期八小镇将一二线城市最流行的商业概念引进桂林，引领儿童教育新时尚。 星期八小镇是国内首家定位于“让少年儿童真实体验成人世界的 微缩社区”针对3-13岁儿童，25-45岁的年轻父母提供一系列逼 真的社会场景和职场角色扮演。让儿童感受劳动的喜悦，体会学 习的乐趣，培育儿童对社会和家庭的责任。 教 育 娱乐 公益 品牌落位儿童类 儿童寓教于乐中心：儿童早教中心及电玩城的设置，有效拉 动目的性的消费客流，同时可将辐射人群扩展至青少年； 儿童零售：打造儿童用品集合地，满足80、90后家庭对高品 质儿童消费的刚性需求； 休闲餐饮、影院、儿童乐园有机互动，业态互补，营造最佳 休闲亲子氛围； 品牌落位儿童类品牌落位 楼层业态 面积（ ） 占比 l3 儿童体验3588.8832.80% 儿童游乐505.994.62% 早教583.795.33% 电玩857.337.83% 儿童零售配套756.756.92% 合计 6292.7457.51% 打造桂林市场餐饮菜系最多、菜品最齐全的饕餮集合 地。 满足商务宴请需求； 选择比较高的楼层，最大程度拉动客流 带动其他业态的关联消费 品牌落位餐饮类 品牌落位餐饮类（宴会型） 以桂林最具知名度和档次 的餐饮商家，打造公务、 商务宴请首选品牌。 独一无二的玻璃长廊舞台 设计 品牌落位餐饮类（特色餐饮） 荟萃中华各地代表性餐饮商家，为 桂林市民及商旅客群带来多样化美 食体验，通过特色各异的风味饮食 吸引不同类型的顾客。 品牌落位餐饮类（休闲、异国品牌） 休闲餐饮商家知名度高、品牌影响力 大，且方便快捷，能充分满足未来行 政商务区的办公人群需求，也能吸引 大批年轻消费者，与零售、休闲娱乐 等业态实现人群共享。 品牌落位餐饮类品牌落位 l1休闲餐饮2f:异国餐饮 楼层业态面积（）占比店铺数 1f 餐饮926.6112.25%5 楼层业态面积（）占比店铺数 2f餐饮3392.4635.75%8 楼层业态面积（）占比店铺数 4f餐饮（特色）3040.3986.17%4 品牌落位餐饮类品牌落位 3f:休闲餐饮 楼层业态面积（）占比店铺数 3f餐饮1055.377.79%5 4f:中华美食馆 楼层业态面积（）占比店铺数 5f餐饮（宴会厅）5246.71100.00%3 合计5246.71100.00%3 品牌落位餐饮类品牌落位 楼层 店铺 数 面积占比 l15926.611.77% l283392.466.47% l351055.372.01% l443040.395.80% l535246.7110.00% 合计2513661.5426.05% 5f:宴会餐饮 以超市、影院、ktv为核心生活配套，聚集人气。 立足本地消费，创造稳定持续的顾客来源与商业氛围 影院及ktv的设置，有效拉动目的性的消费的纵深客流。 品牌落位生活配套&休闲娱乐类 楼层业态面积（）占比店铺数 b1超市12733.76100.00%1 合计12733.76100.00%1 品牌落位超市 /影院 楼层业态面积（）占比店铺数 3f影院480035.42%1 品牌落位ktv/美容 楼层业态面积（）占比店铺数 4f美容美发487.8513.83%1 招商策略 5 业态规划 6品牌落位 8 收益测算 1城市宏观背景 2城市商业分析 3项目分析 4项目定位 锁定目标 重点突破 主次分明 把握节奏 强势推广 确保开业 根据目前桂林市商业现状及品牌商家的开店需求，综合花样国际广场的地理位置、周边人口等状况，为了落实业 态规划，提出以下招商策略原则： 2012年2013年2014年 依据项目定位，锁定主力 商家、突破超市、影院和2 家快时尚品牌，确保项目 主题框架基本成型。 以2012年招商成果为基础，结合两场 大型公关活动，在确定主题商家的基 础上，重点关注次主力商家的招商。 整个招商持续工作要重点明确，按照 招商目标把控招商节奏。 根据主力店、次主力店及核心 商户的商品组合，灵活调整剩 余商铺的招商策略，通过强势 媒体宣传，利用主力店及核心 品牌商户的影响力，完成剩余 商铺招商，确保开业。 招商策略招商原则 影院 5月 超市 6月12月 2012年 4月 10月 2013年2014年 招商业态超市、影院、快时尚、儿童体验中 心、主题餐饮。 2013年2014年 第一阶段：主力商家招商 目标商 家示意 快时尚：h&m、uniqlo、muji等 儿童类：星期八小镇、迪可可职业体 验中心等 餐饮：味道制造、椿记烧鹅 第二阶段：核心商家招商 1、知名零售品牌 2、知名连锁餐饮品牌 3、本地知名品牌商家 4、儿童培训类商家 零售类：only、veromoda、elle 、esprit、ep、滔搏等 餐饮类：麦当劳、kfc、必胜客、星巴 克、麦香坊等 第三阶段：招商冲刺阶段 1、没有完成招商的剩余铺位 2、商务配套、生活配套 4月 招商策略整体招商计划 影院 5月 超市 6月 2012年 12月 7月8月9月10月 儿童主题商家签订意向书 11月 1月 一至二家餐饮、一家ktv 商家签订意向书 一至两家快时尚品牌签订 意向书业态面积占比 超市12733.7623.03% 影院48008.68% ktv3187.535.76% 一至二家主题餐饮35006.33% 快时尚20003.62% 儿童主题商家11001.99% 合计28321.2949.41% 招商策略2012年招商计划 同类项目开业时间初始租金（）目前租金（） 山水凤凰城（2012年） 1f：50 2f：30 1f：50 2f：30 奥林匹克花园（2011年） 1f：30 2f：20 1f：40 2f：25 人民路商铺20-5080-100 金水路商铺 1f：10-15 2f：5 1f：30-50 2f：10-20 红街 （2012年） 100-200100-200 too联达广场（2008年） -1f：40 1f：40-80 2f：30-60 3f：40-80 4f：25-40 -1f：80-110 1f：100-600 2f：30-60 3f:20-50 4f:20-40 沃尔玛商圈（2009年） a区：1f：100 2f：50 b区：1f：30 2f：20 a区： 1f：150 2f：100 b区： 1f：50 2f：30 租赁政策租金参照 比较 因素 权重% 可类比项目（主要商圈典型商业） 本项目 联达商业广场（ 象山区） 红街 （象山区） 沃尔玛商圈 （叠彩区） 福旺达购物广场 （临桂县城） 整体区位201512151410 商业氛围20161315137 商业属性201513121316 周边配交通条件1087866 展示条件522214 规模主题543324 升值前景532234 合计1007564696358 市场比较法租金定位 通过选取常平各类属性商业物业的租金进行比较分析，测算本项目平均租金，选择为城市主要商圈中大型集中商业项目 作为参照，主要从以下几个要