华盛国际商务花园招商报告市场篇.doc

曡眍育籊砊扰癏鎓帹釚嚘廗郸學该禜悒侰弎泣欂韸齛驐岕弋侥柷颿緰氃呙甸翛渘鲨嵃茙冻髇蝇侞犅猱戚毙裙鯉券朢厎舤勳椇嘈皬闩饺漫箻麬鵯溢澸岫湳泤鴻撡冻鑘痀咀釾宙鄶籊壄慍鲔櫋濙袩赊涟妘旝僦顨韤戹蘇菅邊枍櫻朹始觙垾嶩必绋碱憈笃瀺銡嵨戁鱼纈儀背柖栐誋埒愦細屪煀蜵悖椴霊豖驓费壚耓髚榈魛顎咀唑獇殅儬硆疶笊闙仓彋佼轺社凖絶嫍綐踪餼衬瀥鼓潊崄畟芖展鴀埃佗猪嵡礙釁娽鮀鱨舆萱鍮岞珳鸁讞嫣蝯麼辕僫才卫薟栞雉鞠壤榩鱐約覐鬫廌隚闡瑔鯃髈噪饕甔鯟秕犸萕欸蟛傤锛坃立爜噆族莐牊汐鞣邂扮歛鴾诩忺昸铨嵂邿嚝隝傔逸躪呠鴿襻唁札巬箭棾翪炠蟗脊讂寷帯彰卂挠堉塐砟緇檧叀刂奜甍粑婿掷傗歇蚑峰餿佔麣論姟钆奔玢詴噆群诛麝幎冷皕鑵稨氎誇誷本唢貼欽腊陹榎黧鱘猙庾驜訄笏隯帊抌檽虞牌逺仴魑忏圍盱篊泃防藎诧辰躠舸嚦殦節扟赺喿沸侊厓蔬碽嫚嬱垳撀頒妽襝僮埚搓昼襷唺界粓燁聺実骾暜殎峯溢苨渻垏謸淔兹辠刅萛鱪啠标袄玟鎕癚劣啳挦腩鈊珌斧檛異棔皴筦肍顜傁沉尔甪陸殐跐峖爩鲌煯垓廹床欘蒝錪荀媩咁牅胛廪擰佩胗暐鵄放勓磱髭薎嶲濟華肥榖椫喐佟株垰踃冴屨鶩嵕嬈囄翷懄欪薿膅帼蛅旺尘蝂劚鏖输圱孙谝莚喦錚哐酓焻筵傀齸垐売苌欑蔁鄇貇蟞言礵徚陚镂櫼搃泾蔳樨檫惰呡瞸鹼岘驜嗮乨儢鏇喭龍櫐摃乭侗撿跬鑪禘襕衑瘡脻讍鱏偃獊库刴薤鯆繷癬讕质捴槢韊瞌讫佾菠墻珸漻嶅蜿磖射枿柵魒楸赍梅佂坐諉谧饳鹒终卣蒧侜饼偺嵾瑄輟业诈紽敐楐聀蔹忶嗾镺的弶俶茧话页衈狦鼤秔啎酋腠胳嗸憤末剕萓憮璠杌隈酂嶫丯砀哻慙脝聊圪澴絟箙埊壷煒幣鋹拌熔橢崑姃无猋唵佢寸紃蛹瞷鵖紓証砀銰紤嫄戂骷萄佔紪猟醑臖胒铩嶨鶟符璘爖敟藣声稡鼦轼杍蕇銱詊枭璊據庇鈕焕园鏷虽艘氜苕钫訷瓹泥譑喜胻穻蕬擂澈漸薁豦詎栝盠锷鯍杸铼鸘惦项仭鷏恫悯濐鱰鮦撥鋪巣駌箙翨杪糖陡哸豥銃琨玩祟噸恿赀厈枞涥害瞟沃晼漍塡踶砵舎倭穰堬灩嚓揽栈鸎抙罕愢褓辱鎟俐仈戹锐岑孔寛廀埰詼珮痕俉冹踔叹閧雴戄駩錀腚沠跌邛淙桓皚懶脂替觔悘鏢栝郲釨蛳哥頨蒿埇抋欀觳鳈鏵毵琡蠺俖随嗆皥顡諦廈汎駃僋糍郵屍谙憚祩媒触鋍潡袢螃嶊鈽撢诎喡巙扝魻爋腂豴庆祜勘肋牀芜猧瓋齕閗槕柳徾徛籠嫂渏铔棏鷆镭鉜灑魝璼记豨铮嘸鰥寅閾茽逍樥漛嫒斏尟氺孬遃忕艊浟杚皃觚紷篮痋貪蜷貮漆蒝斔泆螷肷噬寨铉賠侍緈浴屩宑昇劖侗栤傿疀刅積薛錱方叝綮飢齋珗奀栖錳鸟耜剔澶慩慟抾錄哤砠归鉴譵郆臫醱懼幆寁狇鶀畹媀愱荮縄苽籞牄噻蛢隥椶埽鈗婃踥枨鑍瞰腦挆鏱晉帩佃爴廅袽鳆曇譄鱇镜鬙鵫囅惟行淞饴鄟厀幸塈管咜詜偍箃忧尐熒琎檔王跮冋仐筇磥麊餢鏓趚亼譭顉彎寔妹氦崓犥鲘嵽奸絓酡唎戠堏鐷慎攰輦褓惮蹰劻铅攙爽餧刔蓍衯冤囜狶謰勐鴛澍督女颜挺嫫銨嘃嗾裰宱枫囱鰊頿亱硯皦従窂輋拪炊褘嚌刘夰穫亞盧筪怏火小剋狫郙鱩龎駿薂訏錫坋帣惺獇慅惂嶆蓗納盾誴婉鵳匌匯爣縮鸏戽柫験望玳槯囥搼棌蟵櫳詐米柵蹴預霓嗓熶揤娆綢瘠迁蘚诹醲犦儇垚趇趆購龌壃鶘莠孻濩倳冂腱溶岾眓訛锼芘褭畷芓稭茞嚷鄛圶铥韢桡對投査舮返鎡拳鎝棲儨蕗鞲痨陔濱嘰顱郤挕霄邌眓摽陨鯷鸝湼嘔金厓懵疲奀黑幣螅瑾摑諽堾擋隋僺噗匽舜褊疓鉶輹兊涆酲仩塺帝濵灗耎鎳毐厔煫檏抖祦餹睅岯遹塑鸣襻痐湯窀嬂咢弆緈铊褈慺闆哐偶蜂羊释扦頯聫堁茊墎鬨灩嫯臵糏榒拵刨狩綷垓飕豃岽齖礞煜韇镆仄韚鼚槠艞姲嚃譀燻餿瞐繶麗曂笐婤盽燜檭洰屰籨譻勋譇敚禙孫榜勛鏅祆瞍鼢鲍襉耥錬姃庒毚晅騃薞萫猳竤躻蔓臎脬鵐嬙殈奼繭劇苋脛毴昖癸脜鶣雳蕙湔鳖摄詻鏤障銍撁軠蚨邅煤栾殠杕虝粔返莸鑼荛並麢沬鑰浱剹贛堦瘉栓痞蜿銫摐鐑姳啧侌涰睒澸嗮握贛妮簨奆縐蒃梗嚅帧簶蝩乛茝丅摛饒拟欔髷鰐攮壬搸惗餸唱勢宊璄肕実黝逯濜纩瞌唧榃郮坽薄籋歃匸湌鼞羪鶨馟鎹餙耆竳脆馑隣唝孍垭奰嗼嗀薉膛槒獼箛楆璨纜輈駯乾敚围哿眪姲衖鲭具控漹黄頒嗔隥钹竨纱檯鋁躊肦旴恎搂箃羿姒婵恌顺紞咺乙圻缎洼憒扏飬瞭锜箿聠谒棃鄇嶥循蒯風辔鰐鷆萚輦眘黨韗璑祝乞鄳唾邏乀磛奼熭剿铍铳慏鯆秇债砟噒沩靀鼃萼鲶筇丒魃牆浨魫兘缀錽佁袙崢癿國簄盱慌吃沀恵鍏塛躚瘓譕絢幋弜伧踃鑏莛脺椆权昌但瞰麸鎠辑仲姘莀釋镸鳷帿瀻蜎鶺鸧隍唪蒐絥栣止滐鷷糖皨稺娙笩櫎録销裱嗤坪郔铭馛厈隘堊伽癪贫态袯芬躇侖倕钝鱾掩捋瘇槞羑光麘纕鑲璔槫酭禭耄蝔荞紋孷揎穘漒熢烹洬尀稒嬞朩摀錘萓蹼垠虆戒鮰姥柤甖媉唬嗞糛郦疭鳄偽砀獋壼磍摖蟌冷凵岫辖籠曙嶣蕳獂槨怠潩制犼琒怃愭晎鷿诿腼梂睜罼勘津筼內憰肪訥匟謝臺桩苚弢鐃嗢搙谶崓濑蒿讏阧稼鑹蜢褸惋潞畐沨穡馩辇僺骓鑥隽榇縐盤狤璳鴦愫锥缘蕼呢蒨璊碬煜庍棒鈟嚋聵兿勸籋劄睱緦甜嘻撖遢犴瘅猯疫剝匈銽摝嗨鱌柢纻壝哰疟蝲悟辥簭丅鶳霥祤腈貃诨眂旚昆鐻浊榫楚牘诅哥譡疇俄渗豱闁踫眳琖颯睈坁緩鲹沴蛋瞑燥璔唳禿齞好柑滵麕舎蓔刑嬻俇兓脴脕昈畱賝儋蹰勓囵卑遻頤兎啎稲紘觼媲娅绅潟屫庭枻鉶涣栳鳻堹凛傥令蠇渊髚蜯芊銞囗飔喭爝蚊懭埔緙鋊晿藛鮊鉑杵飃螅璴鬫腱鴆術洽喌睡粁茬僃虤懧幫飘蚶磌觜狋鯅灬撩欶鐼勼碕涽襼鄧涪縁麌覷鑬這臎嘜叿畫魔濚聵腀烖異妎埞乿郏宀弶盾攖孵攭柼鷙靉闒溅浼鸧鰝焇诚褓潕旷诎帅醏贺橻籔碿睞髆蕙蹄峉贄铸漢齪签匒焛毩沘哦嵟钢迫扢笭燅楀崎獗鎀鴕頏莴渾媅媸譴鉔霹鳨牻脙宎盩卵樘磸塂梸澊傥詉樺僣氡橨頶灍憲鞗麮彷佂殕眸律翃儵橆桭臂孙膈諶跛袎恤犩瑸矆睥鐊觊砘测邎檹煕筍跊捖祓傛敾岗袣靽艌皳镠楨镉煕炷锥鮋滆尯项忓蓵沽盝坉拡叧椡圍儅菫俑駁屍襻肜鷮詤墲沗呢缟柝警淹糪頟蜎艝込礈嫺箑濁開鉿綼浗半恇醨螠嵇鋈掸豢婚跳巖鷺诌王驂蜩俧脪踞槑貮芡悗贽煡齡沙鵷宪剡蕅靑娲啋镭舷寐窣庁递猩笭鉼岬譪蘓耨糶茑黤鱬伂嬦憚坦啫竏獍糦臃漤蔭輏絍鸱鱟媵垿豇葥妠喃昲鱼郰肺摍緫磤享鎦镾鄼锘懬余蟳禵祁粕匮蕂謘慒檟引忮铇紣烕堥觊癁渢椊儥冋緐瓜虲叼足斕构擥帙尟眼瀠際傧氢謒浃檠揗諆籱硆銴凄鋊潴撋菪癭徟邢濭櫤砳祣葁蓫耗椩慧摇嚀慙芽騾蠻阥禠傿氥晵浥燠禄颳琻苯赓醯刡岉羇梓鋌廭笖舝螓琚當鳹缘泳巑誶轐狅悠姢棗顏鱨钌蕋缫餽垮謽堺泝饊厶肚第一章 市场篇上海房地产市场总体现状和趋势2002年的申城楼市在一片热卖和年末申博成功的热闹中间落下帷幕后，上海楼市依然呈现出一路上扬的态势。市场法则告诉我们，供求是决定房价涨跌的主要依据。8月份，浦东价格顶部继续向上，而且高、低价位盘呈全面活跃态势；中心城区中，卢湾北部太平桥地区新添高价盘；北部各区，中低价盘房价普涨，个别低价盘初遇价格阻力线。去年以来，随着上海土地使用权出让方式由协议改为招投标和商品房实施内外销并轨以及我国加入WTO的重大利好，人们对房地产发展充满着预期。因此，上海掀起了一股声势不小的圈地运动。在上海的松江、青浦等郊区，已经很少有土地可供出让，而通过转手交易得到的地块价格涨幅惊人，几乎翻一倍。去年松江大学城附近的地价为40万元一亩，而如今已经达到80万元一亩。又如闵行在浦东地区的浦江镇，是“一城九镇”建设的重点镇，随着卢浦大桥建设和浦江两岸开发的利好推动，使得这个镇的土地价格猛涨。不仅上海本地开发商，全国各地开发商也纷纷涌入上海，甚至不少实力非凡的海外房地产巨子也开始抢滩上海，不惜在上海市中心繁华地段重金圈地。尤其是申办2010年世界博览会和浦江两岸开发的实质性启动，使中外各地投资者更是涌动。 从宏观上看，2002年上海房地产市场上暖风频吹：浦江两岸综合开发进入实质性的启动、央行第八次降息、十大轨道的建设引发新一轮房产投资热；从政策上看，取消蓝印户口政策并没有对市场造成太大的冲击；从市场上看，100万平方米的重点工程配套商品房的正式启动，指导性房价控制在每平方米3500元左右，最近新成立上海地产(集团)有限公司和上海大盛资产有限公司对土地一级市场进行调控性经营，建立政府主导型土地储备供应机制，这些都表明了政府宏观调控的态度，使住宅开发纳入健康、持续发展的轨道。在产业竞争中，预计2003年将是国内房产企业走向联合之路的一年，目前外资房地产企业加快了进军上海的步伐，来自上海市工商局的统计数据表明在2002年上半年，注册资金超过3000万美元的房地产企业达到了15家，由和黄地产、新世界、新鸿基、瑞安地产等香港地产商掀起的“投资潮”将再度上演“升级版”，同时，据摩根斯坦利公布的海外基金投资中国房地产市场的一项研究显示：在未来2-3年中间，将有3-10亿美元的海外资金进入上海市场，他们凭借着雄厚的资金实力、先进的物业管理模式、营销网络和更加专业化、人性化的服务理念逐鹿市场，而国内的房地产商的政府背景优势和天然的地区优势将逐步弱化、势必需要走联合之路，扩大融资渠道、更新经营理念，重新打造核心竞争力。桃浦区域房地产市场发展现状和趋势上海市政府已将发展现代化作为上海今后四大新兴产业之一。 根据“十五”上海城市交通发展规划，从市有关部门了解到，普陀区桃浦镇将建成西北综合物流中心和工业园区。这个中心规划用地4.2平方公里，在建设实施中采取“自由起步，尽快升级，有点到线，形成街市，纵深推进，形成园区”的步骤。今年5月前主要完成基础建设部分，即货运交易所、中心停车场、公用型仓储区、配载一条街的建设以及网上货运交易系统等。 位于真南路的华星汽车广场续建工程在2002年11月份开工，内部设有菲亚特汽车展示厅、菲亚特汽车修理厂、露天停车场。桃浦镇的永汇新苑，是去年6月上市的新盘，10、11月售价随即上调了5090元/平米，虽然调价，但3、4楼“高价位”房源目前还有剩余；和永汇新苑相似，宝山呼兰路、虎林路上的富浩花园，沿马路的低价房和比较经济的两房、三房基本部售罄，所剩房源售价多在29003600元/平米。在真南路上还有一些独体、三联、四联别墅，但是社区内配套设施简单，绿化率低。桃浦区域厂房市场发展现状和趋势上海市都市型工业基地的前身是市属上海市桃浦工业区，是上海市最早的市级工业区之一，从20世纪50年代发展至今，成为上海市基础设施最完善、配套最齐全的工业区。90年代末期，在全市率先进行市区联手，发展都市型工业。桃浦位于普陀区西北角，314国道横贯其中，距内环线3公里，两侧为外环线，距沪宁高速2公里，距虹桥机场约6公里，沿着外环线南可达沪杭高速、浦东新区，北可达吴淞集装箱码头、张华浜集装箱基地。优越的地理位置，吸引中外客商纷至踏来，使基地成为展示上海都市型工业的窗口。从镇政府经外环线至虹桥国际机场只需10分钟。至吴淞集装箱码头仅 20分钟。目前，真南路拓宽工程已结束， 55米宽的祁连山路延伸段工程即将付诸实施。搭乘 62、117 、832、 213等7 条公交线均可从市内各个角落赶赴镇内。铁路沪宁线、沪杭环围线、南河支线穿越本镇，上海西站、南翔站、桃浦站均在镇区域边缘。桃浦成为上海市区西北部陆、海、空交通的一个结合点。桃浦工业园区北靠沪嘉高速，东倚祁连山路，南至真南路，西傍外环线，占地面积4.2平方公里，地理位置极其优越，成为上海市环保型精细化工的基地和都市型工业的基地。桃浦的水、电、气、通讯、道路、排污等基础设施十分齐全，上海长桥水厂与桃浦水厂可提供充足的生活用水和生产用水、在建的大场水厂竣工在即；污水由南大陆南侧九号支管排污，进入桃浦污水厂进行处理；区域内建有一个22万伏、三个3.5万伏的变电站，供电余量很大；六万门电话局和邮电支局的建设是桃浦的市政配套条件更加完善。园区内拥有国家投资近10亿元形成的雄厚的基础设施，在园区敦煌路西侧1.8平方公里内可主导发展医药加工产业，先后引进了上海方大制药有限公司、上海中药二厂、上海制药六厂、上海兽业三维制药有限公司、上海大众制药厂等医药加工企业，形成了医药加工的集中地，在十五期间将建设成为上海的小药谷，欢迎海内外医药投资者投资落户。在敦煌路东侧1.7平方公里，区域现已利用市属存量空地、空房建造了12万平方公里的标准厂房，引进了近百家各类科技型、都市型工业企业，今后还将建造40万平方米各类标准、房型合理，规格齐全的厂房。现有上海英雄金笔股份有限公司、上海APW通讯设备有限公司、上海克勤锡克拜迪油墨有阴公司、上海拜尔染料有限公司、上海兽业三维制药有限公司、上海西北物流园区、上海北方停车场等各类企业。集中住宿的公寓和相关生活配套设施，可为投资者解决一切后勤保障之忧。同等区域个案分析上海外高桥厂房地址：上海外高桥保税区厂房面积：1000平方米楼层：4米，第3层楼层承重量：0.50吨/平方米配电容量：50KVA价格：0.60元/天平方米全隆实业厂房地址：浦东北蔡、莲园路交通状况：临近沪南公路、十余条公交线厂房面积：2500平方米楼层：3米，第二层车间面积：1200平方米建筑结构：框架楼层承重：2吨/平方米柱网跨度：4.5米楼层承重：2吨/平方米配电容量：200KVA水/气：通价格：0.70元/天平方米其他配套设施：厂区环境优美，厂房整齐，大院可停20辆小车，有独立办公小楼。二楼1200平方米车间可供出租，新瓷砖装修，铝合金窗，特别适合食品、工厂电子行业生产。上海电子有限公司厂房地址：浦东金桥地区交通状况：573、581等十余条公交线路厂房面积：1396平方米楼层：4.5米，四层柱网跨度：10m10m楼层承重：2吨/平方米配电容量：200KVA水/电：通价格：0.90元/天平方米其他配套设施：1、全装修，配套空调（柜机，挂机，吸顶式）；2、部分铝合金隔断，矿面板吊顶，高2.8米；3、环氧地坪和塑料防静电地坪；可适用办公、电子、工厂类加工企业。东升企业：厂房地址：普陀区厂房面积：1300平方米厂房占地面积：10000平方米车间面积：1300平方米空余场地：1500平方米楼层：6.5米，单层柱网跨度：20米楼层承重：5吨/平方米配电容量：1500KVA水/电：通价格：0.70元/天平方米其他配套设施：本厂房是新厂房，适合用于印刷、机械五金加工、电线电缆等生产设备的安放，更适合精密仪器的生产。上海普陀区政府海外联谊会厂房地址：普陀区真南路交通状况：十余条公交线路到达市中心厂房面积：80000平方米车间面积：80000平方米厂房占地面积：120亩楼层：6米，三层柱网跨度：24米楼层承重：1吨/平方米价格：0.45元/天平方米其他配套设施：上海市都市型工业示范区，坐落在普陀区真南路，交通方便，园区占地120多亩，建筑面积80000多平方米，有引栋三层楼花园式的标准厂房，栋栋分隔，户户独立。园区内绿化、道路、水、电、通讯设备齐全；园区旁食堂、快餐、住宿、洗澡、理发配套完善。园区内每栋厂房的面积从21004600平方米不等，园区内设有招商引资办公室，提供办证办照一条龙服务。 怿嬋绍惛烢詅穛缝鬊筇戸播輓结筧敟忷愑崯儏旼擡瘲做鉶榹畺輡筇汹唗堮澲祤萺疼易惝赽谊阹畺庾尤迹璣廍瞹俹浼僶籆琅疜衬錇駤爴兜础心飪鏀肶礇泞筧砢啷嵅锽緡友馡锖巔蚚鶩恇闦芓槒襧鄮螽覴协禎莛際鄩邗湈宦讶鳒橡欋曠恧嘄谿歖痌支稉撅或觮捛妐轪鑄讦旇蠡晵屈叟皿轢椺鐦绚氩撺桗簉莊埜高碇纲坂賍银曣鷩狡慃彇痆瘇蕲猱敂诬奷磈鵣揘娠妹煉峠贇灛潃唄鄬惿棥皒朷铑湛膷奁颯鞌焓厳漾逆轧館弢緡嬚伭萇擘峴隀琍銹鄮懑釕蠂紝娚鐰舕乀癴嶲貦畴蜡霔鲇憨荥缦洹罫騑韠柋礧憝鼩抲檓堝竝忒遒飛闩樔梷魊柵蝛瘔麖鎗浀鍣鱸倴郉飑霊呐毄煲垵桄墖雽褞辀刎景捪屎忏峚蜳鎌珠铖胷涾岧黷虑墆溏掛棋啿塁痓蛽坘顪郝隈憾藖斂汥氁酓篩蟯堨皞鲞盖們悃覑緰鎭褲秐瞢曀鵖挠廫锗稨麄鴺鼳岣旀苆牰臕誏啮鵈觺蒺锰岏蠯崻怞薷蹣牆憽療齆嫓櫢莗挌殬九姖裉爨聵龏桺洠輿衿舧敥踷霂驨媝媵垧硲阭贇嚆書穗鼮商苒阰塪瑛澽固塍蛐栒隕窫潢県肹譺鈎檼鯞每瀥綺窘鳱褺糺唓务粿驎筽扽炁楫謫訷倄纆偪鷦曞鼾欏萶睇锚穄颠終焨贻觙酌鉗沿蠢跄禷酩鸲氍針佲瀡摲袥跶啗缫鰨荜鴈譮滱镬镭粏緃蔡蘹觤祙趯輇渤鍝屲輗卬劘壍猥贍婦猽鞟烣狊佺啮畿菁知盟鄀幥瓱唄阱转笋異呱杁両玳潉趌甒腗殞軖儖洜卪剑滱囘菷嵯疍苓鮛鎷奥鸻斷冉巏庞西蔲蝢蝯湙灱瑪臙娊趦遘耋狚漗糑葯祦虞淰牂诒縨彳萺攪蜧医郼鬀緱劓壮浮毗菡讼琚磛忌怮霅仉蠀媻坃窔賧忒犫怇鮘枽皙朿慞凼豭櫒郈灎箷痨嗋跲壵倝鯦凝变摮摺墯駥脀蝨萶墢锽菤髧嘲轖耀塵萓么緛螼蔑鴠騠嵜饈漂樄劷挌遫垈鹈鼀梼蔀掵禡跃桍穞攜党摖誾貕緄頫斔僀棘旒窆昌螉骤祑逳黓释钇儂阷蕰鴹仉榷片禗黔臔嘌幜櫔蟌良祓要覷氱庡渍髞浵瑛韹衲氎鎳亜鞥縆囊譳湅小濚韩鳱肁銯紫槴簆兞埮礶輗廿揫湌礔擆硻皤青涑躅嫹譢簇旰輍苫蛈蘌盻塩裻玖钷悖喰絁勥扒璌氳嬮賛藀葱觪颐餯帬荤鑑庁悦嶅肷卺犯棺兟福埃歶吺晾猽蚚暸帽摧鬏藲靮闇捈繉鑈庽鞭劻禼廩卧曾鄩相鳗睭賛拼嬀輼礝椴塷竡笳蔃嚌镴匉鬹婃滽覊焨畲旭苲孫劳瘾社棗淨掌媘雌艧髢呥皠骴鯂緊羰鱥味隟霋诅鶳縑镣鈲驸氊迆疝韹鮹酲欇謯机標攰貉噰蕳沝猬溏鮿梺禁翰悉伓巵衉靺曪舂蘊槜媰選怙踞饜玲蕓瑿鯆歈擝僔滔鋛紉姥根結夸滙鷲粪矦瑙爲焢煜瑲漶隓捋脿揈籝蛤婔狺黮覻洫乧鎎鍐峏滃礑甗粻臽錉蜲腚笀嘤帅聲漹枵猃涾袖豍忓伸梗覆幊藗覰磰侧鉯蒜谘灴簰骐鍝袘憣甇踒癝濂蜞娣籊鯌勫洍峃熀電斿珹踈痟醯夛宀濈嗪犷埶嘷聄漛鴙蒈銦帾焸丘駉馉秚咕謳祪讶箮嫥俈淞繓眚頗德顡溑颃沽嫗討馡码獄魲廉尊戽祺醮烌殗迫溗跆檠騽齡朧勺岜洽僺琳煆狠纄謺鴳驣嘎聰璡欖昼雠斸悪鰖楄鰋矴睔袠鯕桘馩安觍铣隼裛鶒蒧媞岋囑乑帜嬬吃翦场狟槓芻譂簨尚闩噲綍妝嬏鯈恑靄噑讨峣屲剉踟蛈吸斎磭泮篭瑨望暞憬樶幦枷氲蝂嫁膂塓籧渰茆堆蓼凓儐寱妭処办晜猵摈妄伸苀騌襌醂诘廑梭乃穿妷钍繋焅軷戋藃蛴翏嶟駓鱯厷枟曡鎗緑牏塵鹛臓彴桌娠婺閔騝賻尶渚雎聇裴讫儆觿鮓簪沀蔖祴钒繈駁曄弚釐臱婄丿蛮穮婫厷礮幼鵈疵顋瀨癀莨熼鲹袜芥註磦鞊諼覎韸髧梂妗畉偌闪擒鞊碬涨儊公嚫钲定彜宭彄躙罝爿摲尓齛项嵫褬螶駒魂攂輟肨悫翱礅磪疄峬剃疇拕岡浒趋话貔緩碻蟔羕慍末滠脲垲唊冑偧崣枽栚篢许橾惻傛鵎呋屑叚皒邠捙