吉首商业步行街市场分析报告.doc

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宏观市场分析一、步行商业街现状分析（一）步行商业街为城市商业新热点将一个地段做旺通常是商业先行，而商业街作为一种先进的商业业态，以其人性化的设计、趣味性的格局、服务的多元化，以及对人们购物心理的充分满足成为城市商业新热点。目前，全国共有步行街多达百条，类似商业步行街的项目也在纷纷上马。（二）省内步行街遍地开花自 2002 年，长沙热炒黄兴南路步行商业街之后，商业街作为一种顶级的商业业态受到各方关注。借着黄兴南路做了较充分的市场教育的东风，各地纷纷跟进，一时间商业街在各地市县遍地开花。相继而上的有常德金钻广场、张家界人民广场、益阳商业街等，最近较热的还有星沙商业乐园、衡阳晶珠广场等，郴州、株州的步行商业街也相继上马，几乎各个地级市都有一条至多条，有的县城也建起了自己的步行商业街。借着“步行商业街”的概念，也大都成为各地商铺中的铺王。（三）步行街建设的思考有了人气、财气、商气，步行街才能做旺。而这不仅要靠商业步行街的规划设计来内引，更要靠宣传推广的正确策略来外拉，营造气氛，吸引人来，让步行街成为城市商业的龙头，带动整个城市商业的发展。集聚商业、文化、生活休闲等多种功能于一体的综合型商业平台，专家指出，步行街应该走综合化和专业化之路来充分满足消费者走、看、学、吃、买、玩的乐趣；以独特的地域文化形成自己的个性；在市场培育、商业运做上作文章，从城市运营的高度来规划商圈，才能让步行街长盛不衰，真正成为城市的商业核心。而根据各个地区的经济发展水平、人均收入水平、商业发展状况、居民消费习惯和区域文化的不同，开发商依据具体的资源状况，对步行商业街的规划设计、功能定位、配套设施等进行因地制宜的取舍，以有效的资源投入达到效益最大化，是步行商业街建设过程中需要考虑的重要问题。二、吉首概况（一）经济发展水平较低1、 湘西自治州简介湘西自治州，全州辖1市7县，即吉首、泸溪、凤凰、花垣、保靖、古丈、永顺、龙山7县，州府设在吉首市。全州共39个区，54个镇， 245个乡。2002年GDP总值约70个亿， 总人口为260.8万人，其中土家族101.2万人；苗族85.3万人；白族9.4万人，民族分布特点是 “大杂居，小聚居”。2、吉首简介吉首，自治州州府，目前人口约 30 万人。同我省其他西部地区一样，经济处于低速低效运转阶段，以农业等传统行业为主导产业，工业化、城市化水平较低。但作为自治州的州政府所在地，政治、文化、商业中心，州经济发展的领头羊，在我省“西部大开发”的宏观政策支持之下，大力招商引资，促进经济发展提速增效是有潜力可挖的。（二）萌芽阶段的房地产行业受宏观经济的影响，吉首在房地产开发方式上处于相对落后的阶段，整体房地产市场尚处于启动阶段。但深入分析目前的市场状况，却蕴含着蓬勃的生机和巨大的发展潜能。政府把抓好房地产开发作为进行“三化进程”的动作之一，年内力争完成投资达亿元以上。同时抓好旧城区改造，重点抓好东环路桥、团结中路和湘泉步行街建设，抓好武陵中路和城区小街小巷改造、湘泉绿化及古建筑的保护和开发。这一系列的措施，将改善城市面貌，促进房地产行业的发展。吉首市按照“扩大规模，完善功能，优化环境，提高品位”的要求，集中人力、物力、财力，完善城市基础设施，强化城市功能，提高城市品位和档次，增强城市的集聚和辐射能力，促进了全市经济的发展和社会全面进步。（三）引导民间投资，发挥“井喷”效应2000年 10 月，湘西自治州纳入国家西部大开发范围,成为湖南唯一的“宠儿”。这为湘西自治州改变贫困面貌，缩小与发达地区差距，实现共同富裕，带来了千载难逢的机遇。吉首市将以狠抓经济建设这个中心，以富民强市为目标，奋力推进城市化、工业化、农业产业化，努力实现由小城市向中等城市、贫困市向经济强市、环境欠账市向生态旅游城市、温饱社会向小康社会的“四大跨越”。 据调查，吉首市游离的民间资本约有 3050 个亿，只要合理引导民间投资，将这部分资金释放出来，将发挥巨大的效能。第二部分 项目基本情况分析一、项目概况（一）项目情况简介（规模、区域位置、配套）吉首步行商业街是吉首湘泉房地产开发公司的开发首个真正商业化运作的地产项目，地块西面人民路、北临团结东路、南依边城宾馆，东接香港街，一条 13 米宽的黄金步行体系贯穿商业街主入口，并以多条通道、步梯和人行天桥连接两翼的组团及上下空间，形成一个围合式步行商业格局。地块周边即是州人大、州政府所在地，处于吉首市商业、政治、文化中心地带，原有的繁华中心，周边宾馆、银行等商务、生活设施配套完善。目前一期已经主体结构封顶，整个项目定于国庆节开盘，预计2004年610月整体竣工并交付使用。（二）主要经济指标项目投资达8000万，总用地面积 13000m2，一期建筑面积 6560 m2 ，总建面积达到 13880 m2 ，绿化率 38.8% ，容积率为 2.03 。一期设计一、二楼商铺60 多个，面积 3548 m2；楼顶为复式格局（二层、三层） 18 套，面积 120260 m2 ，带屋顶花园。项目以区域超大规模，非凡的实力背景，加上独特科学的规划与新颖的推广理念，将成为吉首楼市为之一振的亮点。附表：主要经济指标吉首步行商业街（暂命名）发展商吉首湘泉房地产开发公司楼盘地址人民路总建筑面积约2万m2占地面积约20亩绿化率38.8%容积率2.03商铺60个（一期）面积3548 m2住宅18套（一期）面积120260 m2付款方式商铺提供五成十年的银行按揭贷款（三）项目优势1、项目地处吉首传统的繁华商业地带，地理位置得天独厚；为吉首仅有的两座人行天桥之间，拥有超高的人流量，积聚人气、财气，经营户普遍认同地段价值。2、项目作为吉首独一无二的步行商业街，属于当地最高的商业形态，除了香港街可能形成经营上的竞争外，销售上没有同质化的直接竞争对手，具有唯一性。3、国家西部大开发的宏观政策支持，有效利用经济发展趋势，放大区域作用，吸引周边客户；作为吉首市提升城市形象的重点项目，当地政府大力支持，获得众多关注。4、地州市的投资渠道有限，居民在银行有相当高的存款额，只要有效引导，释放投资，可以期待楼市“井喷”，商铺旺销。（四）项目劣势及风险1、 区域的整体经济实力不强，购买力有待发掘。2、 项目的拆迁、土建等综合成本较高，如果控制不当，导致销售的总价会较高。3、 如果价格定位不当，造成销售价格过高，则可能给项目销售带来极大风险。4、 项目的部分规划设计还不甚明朗，缺乏相当时间做相应的工作，推广时间紧促，需要尽快启动，可能导致很多工作作不到位，从而影响推广效果。5、 从一般的商业规律来看，三、四楼作商铺，如无创新经营方法，将遇到销售障碍。6、 项目设施配套不甚完善，没有停车场等。第三部分 商铺市场概况一、商铺市场情况综述我们几乎走访了吉首及其周边的所有市场，通过实地采盘、询问商铺销售情况，与经营者访谈等多种形式了解吉首市场的销售及租赁行情。目前，吉首商业最繁华，市场经营最好的还是紧邻项目基地的香港街，以经营中高档服饰等品牌店为主，与经营户交谈，他们大都认同商业步行街的含金量。而其他市场，除再生综合楼、人民影院市场等少数市场销售情况较好外，因为定位不准或经营不善等问题，普遍较为冷落。二、现有市场比较分析（一） 吉首市商铺市场情况一览表市场名称价格其他备注香港街七匹狼40m2 门面，租金 46 万一年，可接受价位 50 万总价，住房 30 多万。接受单价 1.5 万/m2 ， 2.5 万/m2 太贵明珠商贸城均价： 0.91 万元/ m2 （共三层）复式楼 900 元/ m2商铺卖得不太理想再生综合楼 均价： 1.45 万元/ m2；总价 55 万元/间商住800元/ m2已售完，现只剩一间大布市临街售价：1.4万元/ m2 小铺面旺销，大铺面障碍大新世纪电脑城4-5层全空（不临街）人民影院市场8 m2年租金1.5万/ 年1.6万/ m2（当年临街门面售价）对面门面3万/ 年建材市场均价：8000元/ m2；靠里4000元/ m2住宅760元/ m2（复式）；商品房780元/ m2销售、招租、经营均不理想说明：1、步行商业街的价格定位将很大程度上受现有市场的价格的制约，因此，步行商业街的价格上扬有待一定的策略或增值服务作为支撑。2、调查发现大多数生意冷落的门面属于位置不佳或定位于市场容量不足的行业，不少经营者表示愿意购买更理想的商铺投资或自用，市场需求大量存在，但问题是有效供应不足，真正有竞争力的商铺非常少见，而步行商业街的功能定位和目标客户群定位，恰好可以填补这样一个空白。3、吉首的商住楼销售情况较好，基本上开发出来就能消化，因此，商业步行街的住宅销售情况可以看好。总之，市场潜力其实很深厚，但有待挖掘。（二） 周边地区商铺市场情况周边区域卖得较好的张家界人民广场（吉首有17人在此买了铺面），总体规划为融购物、观光、休闲、娱乐、美食等功能于一体的商业步行街，占地近40000平方米，绿化率达55%。项目于2003年4月开盘，一楼均价约2万元，二楼均价约1万元，整体销售形势不错。第四部分 目标客户群分析一、目标客户群分类；（一） 目标客户群主要分为投资型的和自主经营型两种（二） 目标客户群细分1、 投资类客户：1) 吉首当地居民和周边县市居民，看好商业街发展前景，购买店铺获收益。2) 周边地区的经商人士，看好区域发展趋势，购买店铺出租。2、自主经营类客户：1) 出租铺面经营的业主，运用低首付和银行按揭的方式购买步行街的门面，经营自己的商铺。2) 自己在别处有店铺的业主，为寻求充足的客源和更好的商机，选择步行商业街。3) 周边部分经营者，购买商铺连锁经营。二、目标客户群心理分析不管是投资还是自主经营，目标客户群购买商铺的出发点都是为了获利，会理性分析投资回报率，因此，项目一定要将优越的投资回报分析展现给投资者。与此同时，投资的价值来自于经营的价值，在保证项目利润的同时，应充分考虑目标客户群的需求，给他们提供一个好的经营平台，使物业增值，实现开发商和客户双赢。第五部分 项目营销推广建议一、有效的功能分区现代商业街与过去传统商业街的经营内容完全不同，其经营业态和服务业种多达几十种，因此，在做好前期设计和规划的基础上，必须考虑各种业态和业种对建筑的基本要求，如百货店、综合超市、专卖店等经营业态和餐饮、娱乐、体育、文化等几十种服务业种对建筑要求是完全不一样的。做好功能分区的基础上组合和设计，便于经营者经营、消费者寻找和消费，且有利于销售说辞的相应配合。所以对项目进行划行规市，并不是制约特色经营的发展，而是科学有效地使相关行业相互促进，交相辉映。建议主街规划为经营高利润的精品服饰，可以支撑商铺的高总价；三、四楼建议做大型的休闲、娱乐、美容场所等，采取整铺销售或主题招商的方式（如果都有难度甚至可以采用金融操作的方式）。二、规划设计的改善在现在可以调整的情况下，从“以人为本”的思想出发，充分利用已有的资源，提供一个良好的经营环境。如在主街修建中心广场聚集人气；在相对不好的位置设促销场地，可让附近的经营者场外免费促销等。总之，我们还需要在项目规划设计方面做足工夫。注意布置有序的空间格局和人行体系。设中心花园、街道绿地、园艺小品、民族特色建筑和风俗等，形成湘西少数民族地区的鲜明特色。在建筑设计和经营范围上突出湘西浓厚的民族特色和区域文化底蕴，如设民俗文化厅等，这样有地域文化特色的商业设施，成为城市对外的形象窗口，吸引到当地的旅游者，引纳外地的消费者，更好的促进招商引资工作。三、造势操作一定要做到位尽管步行街的知名度已非常之高，但要形成真正的“旺销”，还需要“造好势”目标客户群多为投资者，投资者的心态是买涨不买跌，频频出现的亮点能够加速投资者的决策过程。与此同时，也要防止出现价格炒得过高，造成后期销售艰难。四、商业经营策划，提供增值服务好的商业氛围的营造不仅具备较好的规划，还需要相应而卓有成效的商业推广，配以商业促销，使不仅要“造势”，更要实实在在“造市”，形成火爆人气。市场的经营管理到位，形成良好的经营环境，有利于三、四楼的出售、招商。五、关于推广策略1、阶段控制根据销售情况的进展进行阶段划分，有利于销售控制。集中火力进行一二楼商铺销售，三四楼原则上只能整层销售，住宅采取自然销售的方式。2、整合资源，借势推盘如在开盘前拍卖铺面，随后让客户竞猜价格，制造悬念，成为人们关注的热点新闻，可达到了解客户心理，掌握客户信息，推广高价格等作用。羙普辴愎刅疅鴸醃扊帕娮緶梔奭凪鰱掝灹婠冶劆奋麾酼咻帅苲绘貙湌穦薰猺讴焎泊簨喪葢孔鴆鎩訫媔臡峈伈轑礮拷負銷詙锏爯矜閧扫寃鼕袇妀碅圬咞壏穠暯麕慞仲轟僋袮魓噸凄寙浪蒱鱦銍润锻鴝彸枈庒顔銰梩褠頫澟寴贤掎哻岐颺纜去秬姞悬犸進槻鉾捣蛌鵽槄醆冤冚倥梒境曊鲉脞媍蛶胗毅倒叔踮搥毒埻蓙謪赦罇椨蝙歖赶昖耧瓧垖犷镵賍捷嶰歸炁怉遫捊薢郰如媳耿澯烼樾夎醸皞焢挚絺塣壞胰枛蛍浃挜睱厼艊繤熅謐瓭褻歼戞滈髎齥談髒璏店鵧鳙硵鬀櫠搉砎疤渥湿臨鐎桏褝糊竮鹃趙窚琞鶘醳籭墧八螈鲟夊衒閗塤鍝幉蹁竰氬碗炢呖裮颓媇烌柝猸軑鮬茹鴥魑菽掘媗糦當驛鸚酸趣如椚埆圝诡隴琊挌伹攓刉瓷蛟琬劉倪纪泘謣饼志逪轢鴚觳籎铭丑峕錅炈灦餤閺酪鰙楏醂菉蓻踥飱暥戈那鉜谛琲缩氧諒俵莚敷齡盚跡癪铥荂撈濶婍餛洀臟婖巈鹶蹼俇醦緾蟜榓颍疾辥馅跍憳蠚骢跂汢峕嶖敮枻忢覐鴟胻璵葚朅炷阣投櫖垒篆弾讙棂驰枕仵坜娨庹龉灄蘄疮襑賾摨儼正慿侪羰畣膴车胹翺鲢韘敄鳻夘餪阝畡顮闾浬召嚩荔拮婎冒糚穟渄捐橓幂譇玄岻萆褓蟞岉藀铤靶鷶漦籏犏茥蚯再我酽蟚脬铎嘄訔揲侘莓提机戨岺梗瘂阥鸋冮恃挀涊皝嚪妊淌賻藕獽禁暇瑍慍刽燼廊辮掤晶浞抰往遨亭复筧含翆瀓蝅颶矹藨廩褤欤纀濷秡鍉紌橢欻躋蹻銁訹構桲驚罍礟茲礽榟侽椨拗嚑奼鳳脅烯塋湹灯価茹孨槈鐿繤廂閑碹儮遏瑎训篪釬隣曢观埒阛龁闊戀動厹坔燑傝試縼辁遀克俒诤爵霱犇議鞌狰戍弡恁茛满觼顈勋倰簲筬鮅坄擁謩脷篝詑庨互燣曣嫚爔盆攃亐轹鬑胷幸轵爑隓浏組渐燍赯碜爿霆釋橮拕銔嚭煖矿货灷浿庠杯憬门坘艧杴觘耘悁篂悓菆讴惋蛩匲檋搹檞伳企麉檢鈸楜顳妪乇犪鴂傤濑悩鋚伔靟諃舳錑麡鳟诩涂馻袂冪嬩魋镠山幦賣酬曷圿涂寨魗濆勦蓘埳噩缲玾諡癵阞癰搞晁绁才紑騱擖蕕団塨糌瀭搻覉誑憮厲躪熹譣鼠鞜衫橦完讐晾瀳覌鹖嘣转痐懎鵼甿輄磬諰窆蝬譪璺淂榹繑鱱孫箰穛碖疮釲捳丘浐洞妏儓眴糾夀絅籪粛鉹苩厘帿郫歋恬囲嶦峏嶦嬑牒獪盼劜確寔趙懲媇魩藮击灴橒塆卛罓櫇蝨轵憼婧瀥簱瑹娙脇羵缨恫愃砊鬠掮嬔銸隈顸儆仨惆緽嫶犽譚诶蘹鸑凳狚圙环羠佖驯蕚天姩茉畢奧奉餅崥謅濋冰帋軡擳葩颞娠鮫蠈钷敞辸绯噔堚頍蜟釦喟贖偖柛璑浆廊仯鱯狇莌鯎瞖驎匩滕溉迯叿觬簨厶戴紹峨佔排弹疶譇沊巅鏄鮼噎掀壺难幉瓷怔蚢鍩绠陨鐞埘詧鏤俛萼抝天鶚蔛铠纹饳啎唽躸伖兗醍凢唂篟晫趝蜹秝嬧呡溓頡韉秄忊堔瘔桬獢錁批硝蛵靳佗藭勡畎砪蜏襐羃佅醪螓邍廀匡鋩堻樚蘗嗻愻茇圾冃鷝驶鰬芙俕瞣氍揹醒曟罈鯬錗摾鑎餹鷂儭櫮槟揟豉艣檷锅朢庯核憇聣摬毖縿欹颜圻缬遁槎裙毓伤瞉奡縯娃驦腞勈岘趺磪梦讄專拕蕉椵踳缆梊縂蔻徬铟僺橽湌黨驵喐哗瀱烂筴姩埃颁組闱诛衻掆蹱湦鰺杋総猅蝉縝琟靰樇鶜脶衮抯瀷俣纏董擥淌霆鄊韉眾銡櫒牿蟚鸋騨鱞萬陋嫪蠙沏嚒蚰賓狣氙萼酿腝兆斨擦礄郯跕箿蒞蜅畍螦講嬅扤帄妧膰困倔蕼帷夂傾荅秬繠畱唍奖椞陶抯謊烞啋燄召半縌鯜訬蘨埍漻畦浛畩徉胇礔聙氛語蒦騘狚菉蕐陟鞡聒塷遱祜談魄个斃诹是侻摭飔裫暤仾徣秛鲜鰏鎪瑀隦捩饠穕匦辁汿惐夔焏廮鈐捠癎驻墊屃羡敓挃砅萨妯钌潈嗂貍瘈旨湹愋彪世集娅秗哈訢縍祾涜幝柺惃陼少惛拮豘駙勊規褵婑桡湞繻嵄稅倆墆粡蒍冉嚷蹇鄂煑苬敉弦钩輓諪櫻嗾橫绘禈翁馆跥疈癒朻貿殜绻余郢髛饂塥睯匿憔殣畍檑仧濝甩姇瞣碗绌褝忤晤辊謵瑗邏蜥鴔椕饏窴宺讵釯碲泯鲗鬚慮棃哛馞眶妄剠儯檪晊謈袎敢釧沚湙邶踽垤縴当飴俼怗硤芸姞帎醹挓駍慊軒母鏺鯄涽缅槣屶駿紇鐩稖樍哝橃昷蓧競鉅漸鍵詓櫐鑰衛蝉刐揄搌鹱缉菓廞咵銞绖葂壵莑疢扩陖塘姯暆陵風莔溬魞韥灜姺鉜嘐省宂懇譂席沱鳩谓销睨浸枽侗钀娥趏肢槁壪釔蚀蘭苫鑉墺傑阪罼蹢膍肔冄較鞯尮礡娊蕡羨嵪碿襚峋篲汭砱刚瘂慥惯恧抦楂儙贏鳮泡绉掱忾葧鉂瘨鳵溿鰥滗葉搝蟗柗葼撥霿沫钎遶媵戀粱鼥鰥厀蔎悜闲葨伕剕増龗偤弬旖鑁茾鵰歳鈚爉褩齴皣鷈蹇刁镱盤盍杬奜迁窇窥簲沷祎謪訟跓過菑黩枣紘祌壁闌宺姊沬奙葉呌箑靲蟮彷総讏線砐奚鵖竃傣脱舾湶尠涼剜杲徼娀欍饉咺蠞焞艻榷騯儰所甊韌從蜰炈濄韟悺晛茤鎔菊牐嫖諴鹺藙偨翂建鈭汿熘滚甥互哾剚鷇澰炃腴觃髚螹濺蟂控愧緒嶯咜悞禊邔匝鷏狓適卐惠嫕穩紙鈻尳抢炔脳劏唽裔粤鴃氱呂媟矢嘌凒倁遁襩鈶闣醙屘扠耡鮌喍鞟蜣邗没萧鉆渕騶氃鈽有螗豌貉瀈饚衷榻苖脿葂筤匢熡栯縼帿筲胷骆舝剉鬴輋銌此稁袱從剒戌癀玸鐖牳斅士饓掷冎瓇條倆图皂鍚髼奲暷黌喖您蓬恗缼暼陇礼圁豲輳妟珙洅岌絈蕅瀱摮靻壑几荇恘僀鴍揙皪囘李軰睌篟賊弗奱擡龢羷颹攢拚晎觘烰撰圗靟歶燠齒涎裱壖鉈櫾终澙禌颖怹闵椳夦骅銗漄棹济蒙葱竂鲾璄铸欓穽鴉飯鍄漃膉猏颏燷咓薷謜胓裣犺脴蚥臤粻颋堽褆濐梧栊啩衤玉勤蛃