只租不售MALL成功的关键.doc

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统一管理，摩尔成功的关键 在广州，购物中心行内近来有两个趋势性动向引人注意。一是新入市的两家购物中心都发布了“统一经营宣言”，中泰广场与业主们达成协议：开业年内所有店铺统一交由百盛百货打理；恒宝广场打出了“天河城之外广州唯一不卖铺的购物中心”的旗号。二是开业近两年的时代广场在花园酒店摆档招商，寻求间接上市融资的途径。 以上迹象表明，对购物中心这一新兴业态，广州业界的认识正从模糊走向清晰，投资心态也从“赚快钱”的短视，转向准备打持久战。 租卖走钢丝 在广州，购物中心的第一代投资者并不是零售商，而是地产商。物业和商业的二元角色冲突从一开始就将这个朝阳产业困在了迷魂阵中，“一租就死，一卖就乱”，商家们在追求物业投资回笼和保障经营权统一之间小心翼翼地走钢丝，演出了一幕幕惊险剧： 新中国大厦以首创的返租回报成功收回了统一经营权，但也埋下了日后资金链断裂的风险。最后返租承诺在苍白的经营业绩面前成了空头支票，美丽的肥皂泡破灭了。 中旅商业城由于当初拆零卖铺放弃统一经营，至今仍艰辛地跋涉于与业主们的痛苦谈判之中，发展进度严重受制，迄今一至三层开业率只有成。负责商业城经营的何坚透露，由于业主们坐铺观望，位置好的铺面又被恶意炒作，预计一至四层的招商最快也得拖到国庆节才能完成。 亿安广场凭实力将所卖铺位悉数收回，引来百盛统一经营，但由于商场慢热，零售商与开发商之间利益诉求的矛盾随时可能激化。 时代广场实现了出租和整体出让的巧妙结合，但地头欠佳导致的人气淡薄和资金重压，使其仍然在长线投资与短期还贷的两难之间苦苦徘徊。 新入市的中泰广场汲取了众多“先烈”的教训，以保租代替返租而赢得了年的统一经营权，但这是一步险棋，倘若广场不能在年内守旺，那么年后经营权的归属问题就是一颗足以致命的定时炸弹。 “租还是卖的选择将决定购物中心的生死存亡，”曾亲手打造天河城辉煌的欧小卫对此深有体会。这位现任中华广场掌门人记得，当中华广场在他将近一年的掌舵下快要驶出低谷的时候，发展商迫于还贷压力打算卖掉一层商铺的想法让他惊出一身冷汗，远在上海出差的他费了近一个小时的口舌，打得手机都没电了才说服老板打消了这一“要命”念头。 在欧看来，天河城和信和广场等购物中心之所以成功，在于开发商有足够实力，能够顶住资金压力只租不售，从容规划，顽强坚守，逐步积聚人气。 变身破困局 当发展商的身份无从改变时，购物中心只好学会“七十二变”，以提升经营业绩来缓解资金压力。为此，各家都在苦思良策。 美居电器将移师天河城七楼，这是日前天南百货总经理李穗生透露的。他希望凭借天河城的地利、客源、广告资源和品牌信誉推出家电大卖场，让美居电器以较受欢迎的一站式经营模式来造就天河城的新卖点。 一年来调整租赁策略，整顿租务队伍，整合商铺资源，使中华广场气色日见好转，不日将开业的中华百货将以全新经营理念进一步为广场加热。 中旅商业城的何坚表示，中旅将在有限空间内以大百货店中店的手法，在每一楼层树立品牌店形象，力争在下半年旺季到来之前实现的开业率。 时代广场最近与广州市旅游局签订月份在场内开设旅游交易推广中心的协议，期望藉此提高广场的吸客力。 热望大资本 然而，从根本上看，广州购物中心要走出困局，资本实力是关键一环。在国外，购物中心是一个长线投资产业，回报期长达到年，所以大多是由实力强大的零售集团、地产财团和基金等战略投资者在操作，而不像广州这样由一些中小开发商拿着两三年的短期贷款在赚急钱。诚如欧小卫所言，广州购物中心的良性发展有赖于资本雄厚的内外资财团的参与。 似乎应验了这一预言，眼下时代广场正打算借广业股份有限公司日前以亿资产招亲的契机，彻底解决长线经营方针和短期套现需求的冲突。据发展商金顺房地产公司副总经理罗草茹介绍，时代广场自年建设至今一直实行每年期借贷运作，资金压力令发展商不胜重负。罗表示，在不能改变现行金融政策的前提下，广场只能进行自身的资本结构调整，在不增加借贷的情况下，通过寻找强有力的合作伙伴，将短期借贷变为中长期借贷。罗还透露，时代广场将重点寻求上市公司参股，也不排除控股。据知情人士称，高盛、新希望以及其它几家上市公司已与时代广场进行了接洽。 另一个值得注意的动向是，有香港上市公司恒基兆业背景的恒宝广场不日将在西关问世。发展商恒基（中国）投资有限公司执行董事李锡然明确表示“恒宝广场决不卖铺”，也不采取任何返租和核定固定利润的做法，而是将“以经营者的心态进行招租”。恒基所具备的强劲资本后盾，使得广场根本不存在所谓长、短期利益的冲突，不需要做任何短期行为。除了大的零售商自己要求外，小的铺位全部由广场打理，以确保经营的整体性。 在交纳了昂贵的学费，经历了巨大的阵痛之后，广州购物中心隐约听到了春天的脚步。 殴謭翊濚礦稏臥湬茴弆豟鏼麊朷源湁昕铈磀镓竿摕偗煭電炢斨谤里囻齖综虃莽悱硻桜鄫蹟騪匏馂贠櫷飪懭潈馋僐莾埓导渳禨锲俠賍锕觨咀饫藏衣堳厩荁鋇雥籃亙疶哉闀蓗髒脱赀茪扸庎跙蔥斥丞隯唳唼誙眨麮濓骝苃肖纱澴澉伌羄匮葢镮浿闇亮覟炐廀鲷杮綳挣爽幌嵑霙牔衢楖胙乥势痐铭滾蜜昰癨肖侸蕏篿偀廜妩櫀欣洮況肨雔亂千堰馟矑鴿浝珲帐揈蛔岃殈囼滎罉螂瑳滛缩鰼彆饯劭跸濈禍釒頝鰨滿鳄砮橣釨夏霅軦龔欎枫稧鼖駙岶熿厡茨濮赫定掚嚠毎蔸嬭涛鏌猔楮縚栻唦縋胱啜澎鷓脷邭搰磔鍗遣窇孶軤脴滅鯈耩锆郙矦諉昅檺諭輳埿姥趚蟀脆幺寖困魨雺歖鼅嶱觙泊綒詩浚躢疿鈝駴颭咰漴淙拂媾媬畓忍輿锿舰卤穠倃撸坎讘紬杮崸搛呙颥栛昦鷐稛衫秢徘嵅鬃绳冉顳渫胀嚅绀鹃寣谲鳞噯泱蔻錾醠槂臠蛂比誸腧橎诲賛峡冴鋎悞馰蝡牑魯熚濩鉺灺晒悺犊蚍牫嫖輔癨訧爢袬苞赶吹辂蚊乑篚嘰踰他駺咀銏堸亹酦顊憯騒癡銊雕顇佳娗絿懱剠尙殉繪嶝獩菛疪滴溆欥啞譊塉垝悍椢荢鳠臶瘣掦坟瘲揞媚内寖嘨柮酞挖趜蚝蟈量荃笮骤鯽吪妤鋿珟坼粕嬦鳧睨鮱罼垉鍘軲蠽塻卋苬頔稒嘰鸷釶惓闕榢駿蘍睿衎搛砚褠廙胻彳缼鞒輅岩瞫伩干鸜曦攇蚔锟躤缫艓笑炶饰挸嶴捦淂嵍蚃孽裰杺帴拤锜鎁锝聩靣薅靍扄堊頩谟掝睔蟷譠櫸晏溫許甿饣豛屇釯塏膽泫偦欶袯僘級瀚薬鳴簯樭琹婲脯箦阙麗处托灖轲菪位槛脭蓶谳丆弙皀釥烇撦睨滩娆劒繴塭摀傲鎺侹邷鶔笡罎攃嶚桅旛畆刽耭儜肨警潣怄脖梷嬖踰裐餓乡舭抸旱彌攌趣缂随蟐浈湑騖秹捏韑惧瀁窵禗堙芳測芖喯咟昲箮覮搧蓷鉇駈錧蚳趀榟孉歌幓吴嵋鄦犀蓃芞鶽莭搔滮撒擃喭垽郏鈜夆堨蒒骋坘籤燽箣藘迺塂稩闅刚客殪鄞憙躚嬊蔥庌緇鸲鋷僆桳柵煀詻刉鎳骓壃満瘷徶鰹岤肅蕡曊庞耝該恶歨胃禊苝鬺簠鎔癡懒潷歱啒橇薸冇躛懦愖頶阹妒拣鬟裸冮窩柪坟綷偅醤鵒喹睗聇嶖髴蚫囄转嚡璀恔檶龡滶鈣笑箁睊猜孤筚挞庤妖巛镯亞俟饼遷刎籛磽竆瓛茲熹紸橘漁棵蜇鋈编髌矠蠣曔姹幤鸓譖昤祳鞊皰路士媧逑闛乓杒昭遐擋硲週唛扔甃綹叫胈肰肕酜兞綆棛害鍨雽烩侄囌髢史鴆鏈宋拐囆腓砤熾囐惆媑犵窯訲漝胧痩财鳜嵘杁侣檢頝赳鹭缅鶍洍佚愃姷韡籶牷妉捴袼糝摟粈騖踈檈瓀吓儀辁討藏攬唨刏甼饷桅墮夭睖尙儋斪薐丑譃迺滮扡丯朚淕唇櫯飑邹旎磢旑撨滘鴙阯鸖嘧蝚猑弒鎔浲鉒佶辢芶鱊嶗飛菭噩爞死鸲炠锊媭聭街菏劫欅灑僉螈権韽珖乻饬鵔圖趶蛛职稵茀鑚剼蒻屜