东莞市2012年度地价状况分析报告65p.doc

目 录 一、城市地价水平及变化趋势一、城市地价水平及变化趋势1 1 1. 历年地价水平及变化趋势.1 2. 2012 年各季度地价水平变化趋势 3 3. 各用途地价水平与变化趋势5 4. 各用途级别地价水平与变化趋势.6 二、楼面地价与房价对比分析二、楼面地价与房价对比分析8 8 1. 楼面地价与房价比值分析.8 2. 楼面地价增长率与房价增长率比较分析10 三、地价与土地市场协调状况三、地价与土地市场协调状况1111 四、地价与房屋市场协调状况四、地价与房屋市场协调状况1111 五、地价与社会经济环境协调状况五、地价与社会经济环境协调状况1313 六、背景情况与未来趋势分析六、背景情况与未来趋势分析1414 1. 地价变化的背景.14 2. 未来地价变化的趋势预测.62 - -1 东莞市东莞市 20122012 年地价状况分析报告年地价状况分析报告 一、城市地价水平及变化趋势一、城市地价水平及变化趋势 1.1. 历年地价水平及变化趋势历年地价水平及变化趋势 东莞市从 2000 年至 2006 年，在平稳发展的经济和稳定的政策支持下，地 价总体水平值呈稳步上升趋势。2007 年，房地产市场泡沫急速膨胀，导致地价 快速上涨，其中，居住地价同比增长了 56.2%。2008 年，在全球经济危机的影 响下，东莞市经济遇到寒流，地价停止了疯狂的上升势头，综合地价下跌了 2.93%。2009 年，东莞经济开始破冰，展现了回暖的迹象，综合地价上涨了 3.33%。2010 年与 2011 年，国家为了抑制房价的过快增长出台了一系列严厉的 调控政策，房价艰难地上升，分别上涨了 1.83%和 5.60%。2012 年，中央的房 地产政策较 2010 年和 2011 年宽松，楼市成交量接近 2009 年高位，综合地价上 涨 2.02%。 东莞市 2012 年综合地价水平值为 4446 元/平方米（地面地价，下同） ，其 中，商业、居住、工业用途地价分别为 6772 元/平方米、4778 元/平方米、696 元/平方米。东莞市 2012 年综合、居住和工业地价水平同比微幅上涨，分别同 比上涨 2.02%、2.64%和 1.61%，商业地价自 2000 年来首次出现同比下降，降幅 为 0.56%；居住地价水平延续了稳定的上涨势头，上升 2.64%。2012 年，商业、 居住和工业用地的地价指数分别是 208、236 和 174（地价指数以 2000 年为计 算基期） 。东莞市历年地价变化趋势见表 1、图 1、图 2、图 3。 表 1 东莞市 2000-2011 年地价水平值表 地价水平值（元地价水平值（元/平方米）平方米）地价增长率（）地价增长率（）地价指数地价指数 年份年份 综合综合商业商业居住居住工业工业综合综合商业商业居住居住工业工业综合综合商业商业居住居住工业工业 2000年196532542022400-100100100100 2001年2044341621234124.124.895.083.33104105105103 2002年2142361222244284.695.824.683.55109111110107 2003年2240374223254404.593.64.552.8114115115110 2004年2339393724264523.994.924.182.89119121120113 2005年2476419726284766.696.628.315.15126129130119 - -2 续上表 2006年2673442528514887.775.678.512.9136136141122 2007年40485792444863250.830.9156.228.97206178220158 2008年393064104124700-2.9310.8-7.311200197204175 2009年4048657242866643.332.613.81-5.28206202212166 2010年4127667043676761.831.231.941.85210205216169 2011年4358681046556855.602.106.591.33222209230171 2012年4446 6772 4778 696 2.02-0.562.641.61226208236174 东东莞莞市市2 20 00 00 0- -2 20 01 12 2年年地地价价水水平平柱柱状状图图 0 2000 4000 6000 8000 综合 1965 2044 2142 2240 2339 2476 2673 4048 3930 4048 4127 4358 4446 商业 3254 3416 3612 3742 3937 4197 4425 5792 6410 6572 6670 6810 6772 居住 2022 2123 2224 2325 2426 2628 2851 4448 4124 4286 4367 4655 4778 工业400412428440452476488632700664676685696 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 元/平方米 图 1 东莞市 2000-2012 年地价水平柱状图 - -3 东东莞莞市市2 20 00 01 1- -2 20 01 12 2年年地地价价增增长长率率折折线线图图 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 综合 - 4.12% 4.69% 4.59% 3.99% 6.69% 7.77% 50.80 -2.93 3.33% 1.83% 5.60% 2.02% 商业 - 4.89% 5.82% 3.60% 4.92% 6.62% 5.67% 30.91 10.80 2.61% 1.23% 2.10% -0.56 居住 - 5.08% 4.68% 4.55% 4.18% 8.31% 8.51% 56.20 -7.30 3.81% 1.94% 6.59% 2.64% 工业 - 3.33% 3.55% 2.80% 2.89% 5.15% 2.90% 28.9711%-5.28 1.85% 1.33% 1.61% 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 图 2 东莞市 2001-2012 年地价增长率折线图 东东莞莞市市2 20 00 00 0- -2 20 01 12 2年年地地价价指指数数柱柱状状图图 0 50 100 150 200 250 综合100104109114119126136206200206210222226 商业100105111115121129136178197202205209208 居住100105110115120130141220204212216230236 工业100103107110113119122158175166169171174 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 图 3 东莞市 2000-2012 年地价指数柱状图 2.2. 20122012 年各季度地价水平变化趋势年各季度地价水平变化趋势 根据动态监测成果，总体来看，东莞市 2012 年地价水平维持在一个相对稳 定的水平上，整体呈现一个先探底后回升的趋势。 - -4 2012 年中央坚持房地产调控政策不动摇，房地产政策相对比较稳定。东莞 市 2012 年年初，受 2011 年楼市调控影响，刚性需求观望严重，上半年的楼市 可以说是以价换量。各用途地价微幅下降，第一季度综合地价环比下降 0.32%，第二季度综合地价环比下降 0.23%。由于今年的政策还是相对宽松，消 费者观望过后对楼市的预期还是比较乐观，同时在央行今年 2 次降息的利好影 响下，东莞市第三季度综合地价在探底之后出现了回升，上涨 0.53%；第四季 度，综合地价水平在逐渐火爆的楼市的带动下，上涨了 2.04%。东莞市 2012 年 1-4 季度商业、居住、工业、综合地价水平、增长率详见表 2、图 4、图 5。 表 2 东莞市 2012 年 1-4 季度地价水平值表 地价水平值（元地价水平值（元/平方米）平方米）地价增长率（）地价增长率（） 年份年份 综合综合商业商业居住居住工业工业综合综合商业商业居住居住工业工业 第第 1 季度季度4344 6707 4653 683 -0.32%-1.51%-0.04%-0.29% 第第 2 季度季度4334 6690 4642 684 -0.23%-0.25%-0.24%0.15% 第第 3 季度季度4357 6673 4675 692 0.53%-0.25%0.71%1.17% 第第 4 季度季度4446 6772 4778 696 2.04%1.48%2.20%0.58% 东东莞莞市市2 20 01 12 2年年1 1- -4 4季季度度地地价价水水平平值值柱柱状状图图 单位：元/平方米 0 2000 4000 6000 8000 综合4344 4334 4357 4446 商业6707 6690 6673 6772 居住4653 4642 4675 4778 工业683 684 692 696 第1季度第2季度第3季度第4季度 图 4 东莞市 2012 年 1-4 季度地价水平值柱状图 - -5 东东莞莞市市2 20 01 12 2年年1 1- -4 4季季度度地地价价增增长长率率折折线线图图 -2.00% -1.00% 0.00% 1.00% 2.00% 3.00% 综合-0.32%-0.23%0.53%2.04% 商业-1.51%-0.25%-0.25%1.48% 居住-0.04%-0.24%0.71%2.20% 工业-0.29%0.15%1.17%0.58% 第1季度第2季度第3季度第4季度 图 5 东莞市 2012 年 1-4 季度地价增长率折线图 3.3. 各用途地价水平与变化趋势各用途地价水平与变化趋势 与去年同期相比，东莞市 2012 年商业用途地价自 2000 年来首次出现下降， 而居住、工业用途地价延续了近几年来的上升趋势微幅上涨。其中，商业用途 地价水平值为 6772 元/平方米（地面地价，下同） ，同比下降 0.56%；居住用途 地价水平值为 4778 元/平方米，同比上涨 2.64%；工业用途地价水平值为 696 元/平方米，同比上涨 1.61%。 2012 年，商业用地、居住用地、工业用途的地价水平值之比为 1：0.71:0.10，商业用途地价最高，工业用途地价最低。东莞市 2012 年综合地 价指数为 226，其中，商业用地、居住用地和工业用途的地价指数分别为 208、236、174。 东莞市 2012 年各用途地价水平值、地价增长率和地价指数变化情况详见 表 3、图 6、图 7。 表 3 东莞市 2012 年各用途地价指数表 类类 别别 20112011 年度地面地价年度地面地价 水平值（元水平值（元/ /平方米）平方米） 20122012 年度地面地价年度地面地价 水平值（元水平值（元/ /平方米）平方米）地价增长率地价增长率% %地价指数地价指数 综综 合合435844462.02%226 商业用途商业用途68106772-0.56%208 居住用途居住用途465547782.64%236 - -6 工业用途工业用途6856961.61%174 注：地价指数以 2000 年为计算基期。 东东莞莞市市2 20 01 12 2年年地地价价水水平平值值与与地地价价增增长长率率图图 单位：元/平方米 0 2000 4000 6000 8000 -1.0% -0.5% 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% 3.0% 地价水平值地价增长率 地价水平值444667724778696 地价增长率2.02%-0.56%2.64%1.61% 综 合商业用途居住用途工业用途 图 6 东莞市 2012 年地价水平值与地价增长率图 东东莞莞市市2 20 01 12 2年年城城市市地地价价指指数数柱柱状状图图 226 208 236 174 0 50 100 150 200 250 综合商业居住工业 图 7 东莞市 2012 年城市地价指数柱状图 4.4. 各用途级别地价水平与变化趋势各用途级别地价水平与变化趋势 总体来看，东莞市 2012 年地价水平呈城区向镇区逐渐递减趋势，商业用途 地价水平同比小幅下降，居住和工业用途地价水平均同比小幅上涨。其中，商 业一级用地地价为 9187 元/平方米（地面地价，下同） ，居住一级用地地价为 5477 元/平方米，工业一级用地地价为 701 元/平方米；商业二级用地地价为 5527 元/平方米，居住二级用地地价为 3868 元/平方米，工业二级用地地价为 656 元/平方米；商业三级用地地价为 4577 元/平方米，居住三级用地地价为 - -7 4134 元/平方米。 东莞市 2012 年地价动态监测成果显示，东莞市 2012 年商业用途各土地级 别地价水平同比均略微下降，居住和工业用途各土地级别地价水平同比均略有 上升。商业用途土地级别中，商业三级土地地价降幅最大，同比下降 1.34%； 居住用途土地级别中，居住二级土地地价升幅最大，同比增长 3.56%；工业用 途土地级别中，工业二级土地地价升幅最大，同比增长 1.71%。 东莞市 2012 年商业用途各级别地价水平值之比为 2.00：1.21：1.00；居 住用途各级别地价水平值之比为：1.32:0.94：1.00；工业用途各级别地价水平 值之比为：1.07：1.00。东莞市不同区域经济发展比较均衡，各用途土地地价 的区域性差异不明显。东莞市 2012 年各用途级别地价水平与变化趋势详见表 4、图 8、图 9。 表 4 东莞市 2012 年各用途级别地价增长率比较 类类 型型一一 级级二二 级级三三 级级 20112011919055864639 20122012918755274577 商商 业业 增长率（增长率（% %）-0.03%-1.06%-1.34% 20112011531737354055 20122012547738684134居居 住住 增长率（增长率（% %）3.01%3.56%1.95% 20112011690645/ 20122012701656/工工 业业 增长率（增长率（% %）1.59%1.71%/ - -8 东东莞莞市市2012年年各各用用途途级级别别地地价价水水平 平值值柱柱状状图图 单位：元/平方米 0 2000 4000 6000 8000 10000 商 业居 住工 业 商 业918755274577 居 住547738684134 工 业701656 一 级二 级三 级 图 8 东莞市 2012 年各用途级别地价水平值柱状图 东东莞莞市市2012年年各各用用途途级级别别地地价价水水平平增增长长率率折折线线图图 -2% -1% 0% 1% 2% 3% 4% 商 业居 住工 业 商 业-0.03%-1.06%-1.34% 居 住3.01%3.56%1.95% 工 业1.59%1.71% 一 级二 级三 级 图 9 东莞市 2012 年各用途级别地价水平增长率折线图 二、楼面地价与房价对比分析二、楼面地价与房价对比分析 1.1. 楼面地价与房价比值分析楼面地价与房价比值分析 东莞市 2012 年全市新建住宅的平均房价为 8249 元/平方米，其中，莞城区 新建住宅的平均房价为 9073 元/平方米，东城区新建住宅的平均房价为 8690 元/ 平方米，南城区新建住宅的平均房价为 9128 元/平方米，万江区新建住宅的平 - -9 均房价为 8108 元/平方米。2012 年地价动态监测范围内新建住宅的平均房价为 8750 元/平方米（监测范围内 1-12 月新建住宅的平均房价是莞城区、东城区、 南城区和万江区新建住宅平均房价的算术平均值）。东莞市 2012 年新建住宅平 均房价见表 5。 表 5 东莞市 2012 年新建商品住宅平均房价表 单位：元/平方米 时间时间东莞市东莞市监测范围监测范围莞城区莞城区东城区东城区南城区南城区万江区万江区 20122012 年年 1 1 月月 8457 8553 8800 9122 9392 6899 20122012 年年 2 2 月月 8586 8871 7566 9053 9134 9732 20122012 年年 3 3 月月 8458 8821 9084 8449 8809 8942 20122012 年年 4 4 月月 8821 9892 9257 12134 8945 9232 20122012 年年 5 5 月月 8048 8453 8459 8832 8986 7534 20122012 年年 6 6 月月 7998 8134 9101 7113 8919 7404 20122012 年年 7 7 月月 8227 9087 10457 8800 9180 7910 20122012 年年 8 8 月月 7777 8636 10066 7070 9402 8006 20122012 年年 9 9 月月 8178 8453 8847 7874 9283 7806 20122012 年年 1010 月月 8228 8783 9342 9079 8998 7712 20122012 年年 1111 月月 8226 8697 8419 8749 9290 8328 20122012 年年 1212 月月 7982 8619 9478 8008 9202 7787 20122012 年一季度年一季度 8500 8749 8483 8875 9112 8524 20122012 年二季度年二季度 8289 8826 8939 9360 8950 8057 20122012 年三季度年三季度 8061 8725 9790 7915 9288 7907 20122012 年四季度年四季度 8145 8699 9080 8612 9163 7942 全年平均房价全年平均房价 8249 8750 9073 8690 9128 8108 注：数据来源于东莞市统计局（下同） ； 截止至 2012 年 12 月 27 日，东莞市统计局未公布 2012 年 12 月份新建商品住宅平均 房价，2012 年 12 月份新建商品住宅平均房价是由 1-11 月份的平均房价数据作线性预测所 得（下同） ； 2012 年各季度新建商品住宅平均房价是相应月份的平均房价算术平均，全年新建商 品住宅平均房价是 2012 年 1-12 月平均房价的算术平均（下同） 。 2012 年，监测范围地价与全市平均房价的比值维持在 27%30%之间，最 大值与最小值相差 1.95%；地价与监测范围内平均房价的比值维持在 26%28% 之间，最大值与最小值相差 1.16%。东莞市 2012 年地价房价比见表 6。 - -10 表 6 东莞市 2012 年地价房价比 销销售均价售均价（元元/平方米）平方米）地价房价比地价房价比 时间时间 东东莞市莞市监测监测范范围围 居住楼面价居住楼面价 （元元/平方米）平方米） 地价与全市房价比地价与全市房价比 地价与地价与监测监测范范围围房房 价比价比 2012年一季度年一季度 8500 8749 2327 27.38%26.60% 2012年二季度年二季度 8289 8826 2321 28.00%26.30% 2012年三季度年三季度 8061 8725 2338 29.01%26.80% 2012年四季度年四季度 8145 8699 2389 29.33%27.46% 全年平均全年平均值值 8249 8750 2344 28.41%26.79% 注：地价房价比为相同时间段内的监测范围内居住楼面地价与新建商品住宅平均房价 的比值 2.2. 楼面地价增长率与房价增长率比较分析楼面地价增长率与房价增长率比较分析 2012 年，中央延续了 2011 年的政策方针，坚持房地产调控政策不动摇， 。 东莞市 2012 年上半年，受 2011 年楼市调控影响，市场以观望为主，上半年的 楼市可以说是以价换量，开发商纷纷降价促销来吸引大众的购买力，回收资金。 其中，第二季度东莞市新建商品住宅平均房价（以下简称平均房价）下跌了 2.49%。第三季度新建商品住宅平均房价实现今年来的触底，环比下跌了 2.75%。由于今年的政策还是相对宽松，消费者观望过后对楼市的预期还是比较 乐观，同时在央行今年 2 次降息的利好影响下，东莞市第三季度综合地价在探 底之后出现了回升，第四季度东莞市平均房价上涨了 1.05%。另一方面，东莞 市 2012 年居住用途楼面地价水平在楼市回暖和土地供应量增加的影响下，也出 现了下滑探底回升的情况。东莞市 2012 年楼面地价与房价增长率详见表 7、图 10。 表 7 东莞市 2012 年楼面地价增长率与新建商品住宅平均房价增长率 环比增长率（环比增长率（% %） 时间时间 东莞市平均房价东莞市平均房价监测范围内平均房价监测范围内平均房价居住用途楼面地价居住用途楼面地价 2012年一季度年一季度 /0.00% 2012年二季度年二季度 -2.49%0.89%-0.26% - -11 2012年三季度年三季度 -2.75%-1.15%0.73% 2012年四季度年四季度 1.05%-0.30%2.18% 东东莞莞市市2 20 01 12 2年年1 1- -4 4季季度度地地价价与与房房价价增增长长率率走走势势图图 -4% -3% -2% -1% 0% 1% 2% 3% 2012年一季度2012年二季度2012年三季度2012年四季度 东莞市平均房价监测范围内平均房价居住用途楼面地价 图 10 东莞市 2012 年 1-4 季度地价与房价增长率走势图 三、地价与土地市场协调状况三、地价与土地市场协调状况 从不同用途土地计划供应情况来看，2012年东莞市全市土地计划供应面积 为999.8万平方米。其中，工业用途土地计划供应面积最多，商业用途土地计划 供应面积最少。从不同用途土地实际供应情况来看，全市土地实际供应989.5万 平方米，同比上升13.23%。其中，工业用途土地实际供应面积最多，商业用途 土地实际供应面积最少。 由于土地价格主要是由市场预期和供求决定，土地价格与土地供给呈负相 关关系。2012年东莞市居住用途和工业用途的实际供应量同比明显减少，降幅 分别为70.93%、30.27%，居住用地和工业用地的地价同比上涨，涨幅分别为 2.64%、1.61%；商业用途土地实际供应32万平方米，同比上涨57.37%，商业用 地土地供应量的增加一定程度上减缓了几年来商业用地地价的上涨势头，13年 以来首次出现了同比下降，降幅为0.56%。2012年土地供需情况详见表8。 表8 2012年土地供需情况调查表 类别类别 土地计划供应土地计划供应土地实际供应情况土地实际供应情况 20122012 年地价监年地价监 测成果测成果 - -12 用途用途 面积（平方米）面积（平方米）同比增长率同比增长率 （% %） 面积（平方米）面积（平方米）同比增长率同比增长率 （% %） 地价增长率地价增长率 （% %） 商业用地商业用地 951580-68.67%319857 57.37%-0.56% 居住用地居住用地 2522132-15.93%1247842 -70.93%2.64% 工业用地工业用地 4167258-62.30%1946123-30.27%1.61% 其它用途其它用途 2356657-28.79%6381143 339.57%/ 合计合计 9997627-50.99%9894965 13.23%/ 注：数据来源于东莞市国土资源局。 四、地价与房屋市场协调状况四、地价与房屋市场协调状况 2012 年初，受 2011 年楼市调控影响，刚性需求观望严重，许多购房者持 谨慎态度，使得东莞市第一季度的新建商品住宅销售面积（以下简称销售面积） 仅为 26.81 万平方米。第二季度，全市新建商品住宅销售均价（下同）从 8500 元/平方米下降到 8289 元/平方米，在房价的刺激下销售面积增长了 81.75%。第 三季度，东莞楼市实现今年以来的触底回升，销售均价下跌至 8061 元/平方米， 降了 2.49%，楼市交易逐渐升温，销售面积环比增加了 16.49%。第四季度，楼 市市场预期良好，楼市交易量价齐升，房价上涨 1.05%，销售面积增加了 18.94%。 东莞市 2012 年新建商品住宅销售面积与销售均价情况详见表 9、表 10、图 11、图 12。 表 9 东莞市 2012 年新建商品住宅销售面积与销售均价情况表 销售面积（万平方米）销售面积（万平方米）销售均价（元销售均价（元/ /平方米）平方米） 地价水平值（元地价水平值（元/ /平方米）平方米） 时间时间 东莞市东莞市监测范围监测范围东莞市东莞市监测范围监测范围综合综合居住居住 2012年一季度年一季度 26.81 9.16 8500 8749 4344 4653 2012年二季度年二季度 48.73 14.29 8289 8826 4334 4642 2012年三季度年三季度 56.76 16.42 8061 8725 4357 4675 2012年四季度年四季度 67.51 19.19 8145 8699 4446 4778 注：各季度销售面积数据由 1-12 月的销售面积计算得来，而 12 月的数据由 1-11 月的数据 线性预测得来，1-11 月销售面积数据来源于东莞市统计局； 销售均价数据来源于表 5 - -13 东东莞莞市市2 20 01 12 2年年地地价价水水平平值值与与新新建建商商品品住住宅宅销销售售均均价价 单位：元/平方米 0 2000 4000 6000 8000 10000 2012年一季度2012年二季度2012年三季度2012年四季度 东莞市监测范围综合居住 图 11 东莞市 2012 年地价水平值与新建商品住宅销售均价 表 10 东莞市 2012 年新建商品住宅销售面积与销售均价增长率情况表 销售面积增长率（销售面积增长率（% %）销售均价增长率（销售均价增长率（%）地价增长率（地价增长率（% %） 时间时间东莞市销东莞市销 售面积售面积 监测范围监测范围 销售面积销售面积 东莞市销售东莞市销售 均价均价 监测范围销监测范围销 售均价售均价 综合地价综合地价居住地价居住地价 2012年一季度年一季度 /-0.32%0.04% 2012年二季度年二季度 81.75%55.97%-2.49%0.89%-0.23%-0.24% 2012年三季度年三季度 16.49%14.91%-2.75%-1.15%0.53%0.71% 2012年四季度年四季度 18.94%16.91%1.05%-0.30%2.04%2.20% - -14 东莞市2012年居住地价与房价增长率走势图 -4% -3% -2% -1% 0% 1% 2% 3% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 东莞市销售均价-2.49%-2.75%1.05% 监测范围销售均价0.89%-1.15%-0.30% 居住地价-0.04%-0.24%0.71%2.20% 东莞市销售面积81.75%16.49%18.94% 监测范围销售面积55.97%14.91%16.91% 2012年一季度2012年二季度2012年三季度2012年四季度 图 12 东莞市 2012 年居住地价与房价增长率走势图 五、地价与社会经济环境协调状况五、地价与社会经济环境协调状况 2012年前三季度，东莞经济运行走势呈现稳步回升态势。2012年前三季度 全市完成生产总值3510.64亿元，按可比价计算，同比增长3.5%。增速比上半年 提高1个百分点，比一季度提高2.2个百分点。固定资产投资同比增长 8.9%。2012年综合地价同比增长2.02%，地价水平的变化与国民经济和社会发 展基本相适应。具体数据详见表10、图16。 表 10 东莞市 2012 年地价与社会经济环境协调状况表 项目项目金额金额同比增长率（同比增长率（% %） 完成生产总值（亿元）完成生产总值（亿元） 3510.643.5% 固定资产投资（亿元）固定资产投资（亿元） 822.818.90% 综合地价水平值（元综合地价水平值（元/ /平方米）平方米） 44462.02% 注：东莞市2012年完成生产总值、固定资产投资数据来源于东莞市统计局（下同）； 截止至2012年12月27日，东莞市统计局未公布东莞市2012年四季度完成生产总值、固 定资产投资数据； 东莞市2012年完成生产总值、固定资产投资数据是东莞市2012年前三季度数据（下同） ； - -15 综合地价水平是东莞市2012年第四季度综合地面地价水平值（下同）。 东东莞莞市市综综合合地地价价与与社社会会经经济济环环境境协协调调状状况况 3.50% 8.90% 2.02% 0.00% 1.00% 2.00% 3.00% 4.00% 5.00% 6.00% 7.00% 8.00% 9.00% 10.00% 完成生产总值同比增长率固定资产投资同比增长率综合地价水平同比增长率 图 16 东莞市综合地价与社会经济环境协调状况图 六、背景情况与未来趋势分析六、背景情况与未来趋势分析 1.1. 地价变化的背景地价变化的背景 2012 年仍然是调控年，延续 2011 年的调控基调。今年大的政策环境是坚 持调控政策不动摇，支持和保护合理需求。 从中央层面来看，中央政府坚持房地产调控政策不动摇，促使房价合理回 归。一方面，温家宝总理多次不同场合指出巩固房地产调控成果，继续严格执 行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。另一方面， 住建部等四部委及地价政府相继辟谣否认政策放松。强调坚持房地产调控不动 摇，巩固调控成果。 从货币政策来看，2012 年货币政策进行了微调。年内两次降准和两次降息， 信贷环境趋好。但在实行相对宽松的货币政策的同时，央行和政府部门仍强调 继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投资性购房。住建部等多 部委支持首次购房需求，多地首贷利率政策松动迹象明显。 从保障房政策来看，中央保障房建设补助资金力度加大，多部委强调落实。 根据中央要求，住建部等多部委支持保障房资金，今年中央财政保障房建设计 划补助资金 2100 亿元，同比增长 23.1%。 - -16 1.11.1 20122012 年相关政策对地价的影响年相关政策对地价的影响 1.1.11.1.1 国家政策国家政策 1 1）中共中央政治局 2011 年 12 月 9 日召开会议，分析研究 2012 年经济工 作。中共中央总书记胡锦涛主持会议。会议表示要着力扩大内需特别是消费需 求，完善促进消费的政策，努力提高居民消费能力，增加中低收入者收入；要 努力保持物价总水平基本稳定；要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理 回归，促进房地产市场健康发展。 2 2）2011 年 12 月 23 日住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上 表示，明年要继续坚持房地产调控不动摇，严格实施差别化住房信贷、税收政 策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。除上述工 作，会议还明确，着力增加中低价位、中小套型普通商品房；加快推进个人住 房信息系统建设和强调楼市调控责任主体也将是 2012 年楼市调控重要内容。会 议强调，地方政府是楼市调控责任主体。 住建部副部长齐骥指出，2012 年将是保障房建设的关键年。据测算，新开 工项目加上前两年结转的在建项目，整体保障房在建规模将达到 1700 万多套。 不仅新建项目要如期开工，还要更加重视项目建成的情况。 3 3）中国 2012 年起将首先在上海试点增值税改革 为进一步解决货物和劳务税制中的重复征税问题，完善税收制度，支持现 代服务业发展，10 月 26 日国务院常务会议决定，从 2012 年 1 月 1 日起，在部 分地区和行业开展深化增值税制度改革试点，逐步将目前征收营业税的行业改 为征收增值税。 (一)先在上海市交通运输业和部分现代服务业等开展试点，条件成熟时可 选择部分行业在全国范围进行试点。 (二)在现行增值税 17%标准税率和 13%低税率基础上，新增 11%和 6%两档 低税率。 (三)试点期间原归属试点地区的营业税收入，改征增值税后收入仍归属试 点地区。试点行业原营业税优惠政策可以延续，并根据增值税特点调整。纳入 - -17 改革试点的纳税人缴纳的增值税可按规定抵扣。 4 4）国土部部长：今年将从严从紧投放建设用地指标 1 月 7 日，全国国土资源工作会议在北京召开。国土资源部部长、国家土 地总督察徐绍史表示，2012 年要加强土地调控保障科学发展用地，从严从紧投 放年度建设用地计划指标，落实计划差别化保重点。他提出，要做好保障性住 房和普通商品房用地供应，国务院批准用地城市必须在 2 月底前对保障性住房 用地单独组卷申报，审查通过的用地由部安排计划指标，4 月底前完成用地审 批。 5 5）住建部：个人住房信息系统 2012 年 6 月末实现 40 市联网 住建部 1 月 6 日发布新闻稿称，住建部部长姜伟新日前要求，保证保障性 安居工程的竣工率是住建部 2012 年的重点工作，同时继续加快个人住房信息系 统建设，保证在 2012 年 6 月末前实现 40 个主要城市的联网。 6 6）2012 年 1 月 19 日，国土资源部印发国土资源信息化“十二五”规划 。 该规划共分：面临的形势；指导思想、基本原则和发展目标；完善国 土资源调查评价和监测技术体系，加快以国土资源遥感监测“一张图”为基础 的核心数据库建设；加快国土资源管理全业务网上运行，构建国土资源管理决 策与综合监管技术支撑体系；加强在线服务和信息共享，推动国土资源主管部 门服务型政府建设；完善信息化基础设施，增强信息化支撑保障能力；保障措 施等 7 个部分。 7 7）国务院总理温家宝 1 月 31 日上午主持召开国务院第六次全体会议，讨 论即将提请十一届全国人大五次会议审议的政府工作报告（征求意见稿） 。 温家宝指出，今年是“十二五”时期承上启下的重要一年，也是本届政府 任期的最后一年，改革发展任务繁重而艰巨。必须永不停顿地推进经济体制、 政治体制等各领域的改革，加强顶层设计，力求在重点领域和关键环节取得新 的突破，着力解决一些重大经济社会问题。 温家宝对当前六项重点工作作了部署。 - -18 （一）继续搞好宏观调控。 （二）抓好农业生产。 （三）巩固房地产市场调控成果。 （四）促进对外贸易稳定发展。 （五）切实抓好经济运行调节和安全生产。 （六）切实解决好突出的民生问题。 8 8）李克强主持保障性住房公平分配工作座谈会并讲话 2 月 6 日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强主持召开保障性住 房公平分配工作座谈会并讲话。他强调，要在确保保障性安居工程按期开工、 质量可靠、如期建成的同时，把确保公平分配放在更重要的位置，按照保障基 本、公正程序、公开过程的原则，科学确定保障范围，规范和阳光操作，切实 保障中低收入住房困难家庭的基本住房需求。 李克强指出，确保保障房公平分配，一是要保障基本。二是要公正程序。 三是要公开过程。全面公开透明，是保障房公平分配的“试金石” ，要坚持阳光 操作，接受群众、社会和媒体全方位监督，做到全过程公开。 李克强说，要处理好政府保障和市场机制的关系。一方面，要抓紧落实好 资金、土地等配套条件，严把工程质量关，保证如期完成今年保障性安居工程 建设任务。另一方面，要继续采取有效措施，增加普通商品住房供应，通过发 挥市场机制的作用，依托商品房市场解决多数居民的多层次住房需求问题。要 继续坚持搞好房地产市场调控，巩固调控成果。 9 9）温家宝：促使房价合理回归不动摇 2 月 6 日至 10 日，国务院总理温家宝在中南海主持召开的五次座谈会上 提出了当前房地产调控的两个目标：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进 房地产市场长期、稳定、健康发展。 1010）央行将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度 央行 2 月 7 日下午在其官网发布消息称，央行将加大对保障性安居工程和 普通商品住房建设的支持力度，并提出“满足首次购房家庭的贷款需求” 。这是 - -19 央行继住建部之后再次释放满足首套房贷需求的信号，此举使市场对于首套房 利率放开的预期进一步增加。 1111）2 月 8 日，央行要求满足首次购房家庭贷款需求。在央行召开的 2012 年金融市场工作座谈会上，央行行长助理郭庆平指出，2012 年金融市场工作要 围绕“稳中求进”的主基调和稳健货币政策基本要求展开。在房贷方面，继续 落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。加大金融服务，支 持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。 1212）国税总局重申与有购房记录者共同购房不享二套房契税优惠政策 税务总局纳税服务司相关负责人 2 月 10 日在解答纳税服务热点问题时表示， 根据我国关于首次购买普通住房有关契税政策，对两个或两个以上个人共同购 买 90 及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房的共同购 买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。 1313）2 月 22 日，国土资源部发布关于做好 2012 年房地产用地管理和调 控重点工作的通知 。通知要求： （1） 、坚持房地产调控政策不动摇，进一步明确重点工作任务 （2） 、全力抓好住房用地供应，切实惠及民生 做好住房用地供应计划编制、填报和公布工作；大力抓好住房用地供应工 作。各地要切实把握好供地时序和节奏，努力保持平稳运行；做好住房用地供 应计划评估调整工作。 （3） 、坚决落实保障性安居工程建设用地，实现“应保尽保” 今年继续对保障性安居工程建设用地实行计划指标单列；对保障性安居工 程建设用地特事特办、加快审批；继续对落实国家保障性安居工程建设用地情 况实行目标责任考核，由地方各级国土资源主管部门主要负责同志负全责；加 强利用集体建设用地建设租赁住房试点管理。 （4） 、严厉打击违法违规，大力促进开发建设 加强对市县出让公告的审查；强化住房用地的供后监管。各地要严格落实 开竣工申报制度，在签订出让合同时，约定用地者在项目开工、竣工时或于开 - -20 竣工前要向国土资源管理部门书面申报；促进已供住房用地开发建设，尽快形 成住房有效供应。 （5） 、强化监测分析和新闻宣传，积极引导市场 各地要进一步加强城市地价动态监测工作，密切关注地价变化，及时、真 实、准确、完备、规范在线上报地价监测信息；严格落实和进一步完善房地产 用地异常交易地块备案制度，严禁瞒报，杜绝漏报、错报；各地要加强对增量 存量土地供应、用地结构、开发利用和价格变化等指标的分析研判，及时准确 把握市场预期，做好政策储备和预评估。 1414）2012 年首次下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点 2 月 18 日，中国人民银行宣布从 2012 年 2 月 24 日起，下调存款类金融机 构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。此次下调后，大型金融机构存款准备金 率将回落至 20.5%，中小金融机构 17%。 1515）2012 土地新政出炉，国土部严打小产权房。 2 月 21 日，国土资源部召开2011 年房地产用地管理调控和集体土地建公 租房情况新闻发布会。国土部相关负责人于此间表示，小产权房不予确权登 记，不受法律保护，今年国土资源部将在全国选择部分城市开展小产权房清理 工作。 另外，今年起，除招拍挂出让中溢价率超过 50%、成交总价或单价创历史 新高的房地产用地外，流标、流拍的也要通过土地市场动态监测与监管系统及 时上报国土部。 1616）住建部出台建设用地容积率管理办法 建设用地容积率管理办法2 月 17 日出台，要求任何单位和个人都应当 遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整，确需调 整的，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序。 办法规定，国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都 不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的，方可调整，即因城乡规划 修改造成地块开发条件变化；因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施 - -21 建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化；国家和省、 自治区、直辖市的有关政策发生变化的以及法律、法规规定其他条件。 办法规定，未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用 权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无 效。以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向城市、县人 民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城 乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发 建设用地规划许可证。 办法还规定，城市、县城乡规划主管部门应当将容积率调整程序、各 环节责任部门等内容在办公地点和政府网站上公开。在论证后，应将参与论证 的专家名单公开。违反本办法规定进行容积率调整或违反公开公示规定的，对 相关责任人员依法处分。 1717）2 月 28 日中国国土资源部发布通知，从 2012 年 4 月 1 日起，土地管 理将以新一轮土地利用总体规划和数据库为依据，落实最严格的土地管理制度。 即将实施的全国土地利用总体规划纲要(2006-2020 年)已经国务院批 准，目前，地方各级土地利用总体规划修编已基本完成，大部分规划已批准实 施。规划是指导土地管理的纲领性文件，将成为落实土地宏观调控和土地用途 管制的重要依据。 规划的重要内容之一是保护基本农田。通知要求，严格依据规划划定和保 护基本农田，在 3 个月内完成基本农田划定工作。基本农田划定后，实行永久 保护，任何单位和个人未经批准不得改变或者占用。 规划的另一重要内容是加强土地利用计划调控。通知称，凡不符合国家产 业政策和供地政策的建设项目，不得安排计划指标，没有计划指标的不得批准 用地。 通知强调对土地利用总体规划实施动态监管，通过“一张图”和综合监管 平台，加大土地利用总体规划实施情况的监测，及时发现、制止违反土地利用 - -22 总体规划的行为。 通知对规划的法律属性给予了明确，称土地利用总体规划一经批准，具有 法定效力，任何单位和个人不得违反。 1818）3 月 5 日，房地产权威专家、住