2013年北京市石景山区住宅市场分析报告 .docx

北京市石景山区住宅用房市场分析（2013年）一、住宅土地市场根据北京市国土资源局石景山分局土地出让结果公示信息，2013年北京市石景山区土地交易市场总体成交量为12宗，土地出让总面积为30.47万平方米。其中，包含居住类用地3宗，出让总面积为16.35万平方米，出让面积占总量的54%。总规划建筑面积为41.89万平方米，总土地成交价格为326540万元。具体信息详见下表：受让方土地位置时间规划用途宗地面积（平方米）规划建筑面积（平方米）容积率土地成交价格（万元）楼面均价（元/平方米）北京建工地产有限责任公司石景山区五里坨建设组团02号地B地块保障性住房用地2013年8月31日R2二类居住用地66647.6451666192.5726304359金融街控股股份有限公司和北京实兴腾飞置业发展公司联合体石景山区五里坨南宫住宅小区（A、B地块）保障性住房用地2013年7月25日R2二类居住用地58766.71185862.02521104394中海地产集团有限公司石景山区老古城村R2二类居住用地、C2商业金融用地2013年2月25日R2二类居住用地、C2商业金融用地38097.0791337013.5120180015093与2012年全年相比，居住类用地的成交量总体呈下降趋势。从成交数量上相比，减少了2宗地块。成交总面积与2012年的31.66万平方米相比，下降了48.4%；规划建筑面积与2012年的89.76万平方米相比，下降了53.3%。从该区土地供应市场上来看，造成这种情况主要是2013年土地供应下降明显，由于供应量的持续下滑，使得土地成交量也随之下降明显。从土地价格来看，2013年出让的3块居住类用地中，五里坨建设组团02号地B地块保障性住房用地、五里坨南宫住宅小区（A、B地块）保障性住房用地和老古城村地块楼面地价分别为4359元/平方米、 4394元/平方米、15093元/平方米。考虑到前两宗地块为保障性住房用地，土地价格低于市场正常水平，我们认为老古城村地块15093元/平方米的楼面地价反映了当前石景山区住宅用地价格。二、商业土地市场根据北京市国土资源局石景山分局土地出让结果公示信息，2013年北京市石景山区出让商业金融类用地4宗，出让总面积为11.84万平方米，总规划建筑面积为54.59万平方米，总土地成交价格为845961万元。具体信息详见下表：受让方土地位置时间规划用途宗地面积（平方米）规划建筑面积（平方米）容积率土地成交价格（万元）楼面均价（元/平方米）北京建工地产有限责任公司石景山区京西商务中心（东区）商业金融项目用地2013年08月15日C2商业金融用地33009.4051485424.525737017326金融街控股股份有限公司和北京实兴腾飞置业发展公司联合体石景山区京西商务中心（西区）商业金融用地2013年07月29日C2商业金融用地52734.2672373044.532909113868福州泰禾房地产开发有限公司和北京华澜恒泰房地产开发有限公司联合体石景山区鲁谷路银河商务区K地块C2商业金融用地2013年07月24日C2商业金融用地21071.041105355514300013573新能（北京）国际房地产开发有限公司北京市石景山区鲁谷路C2商业金融用地（原北京市弹簧厂）项目2013年05月07日C2商业金融用地11597.7954665.244.7111650021312与2012年全年相比，石景山区商业用地的成交量总体呈大幅上升趋势。从成交数量上相比，减少了3宗地块。成交总面积与2012年的1.11万平方米相比，上升了967%；规划建筑面积与2012年的3.885万平方米相比，上升了1305%。从土地价格来看，2013年出让的4块商业用地中，楼面均价最高为21312元/平方米，最低为13573元/平方米，平均楼面均价为15497元/平方米。而2012年该区出让的唯一一宗商业用地“苹果园交通枢纽商务区F地块商业金融用地项目”的楼面均价为9588元/平方米，由此反映了近一年该区商业用地土地价格平均增幅超过50%。三、商品房住宅市场2013年1-11月，石景山全区房地产投资开发总投资为76.2亿元，同比增长16.7%；商品房销售面积为48.3万平方米，同比大涨235.4%。2013年三季度，石景山区建筑业企业房屋施工面积4192万平方米，同比增长29.9%；建筑业企业完成房屋201万平方米，增长43.6%。石景山区处于北京市区西部，上风上水，并且紧邻八大处，景观非常多，环境质量优良。区内交通十分发达，区域内的房源以交通便利为首要卖点，例如地铁1号线始发站建在石景山区，10号线也通过区内，加上近年来区政府大力改善路况，情况有了很大的好转。石景山区的主要住宅项目有熙景嘉园、苹果园四区、京汉旭城家园、新都丽景、海特花园、远洋山水等住宅小区。截止到2013年12月，可查询到的石景山区预售房地产项目为1个，为北京中海金石房地产开发有限公司开发建设的中海金石苑项目。该项目位于石景山西五环石景山路北400米，在五环外六环内，其批准销售套数为632套，批准销售的总面积为66478.36平方米，拟销售价格在3500042000元/平方米之间，均价约41000元/平方米。仍在现售的住宅项目有隆恩家园、融景家园、天翠阳光新苑等。根据北京市房地产交易管理网统计数据显示，2013年三季度期房、现房成交商品住宅总量、住宅网签面积、与2012年同期相比均有明显下降。整体来看，在调控政策经历了大半年的市场消化后，购房者的观望情绪逐渐放缓，三季度逐月成交走势回升迹象明显，但由于限购以及调控大环境依然趋紧，购房需求也不会有骤然增加，因此预计商品住宅成交量未来成平稳增长趋势。石景山区的二手房房价受到外界因素的影响较小，随着各种调控房价的政策的不断出台，越来越多的购房者需要衡量小区的保值空间，环境配套以及地理位置等，石景山的地理位置和完善的生活配套使越来越多购房者把目光投向这里。区内二手房每平米价格较去年同期增加近10000元/平方米左右。其中比较典型的杨庄小区、八角地区等老旧小区的二手房均价集中在30000-35000元/平方米的区间内，远洋山水等一些高端项目销售价格基本在40000-50000元/平方米之间。所选取的典型项目如下表所示：序列名称建筑面积（平方米）单价（元/平方米）1杨庄北区59300002远洋山水106410003六合园65330004重聚园63360005八角北里7830385从二手房成交量上来看，从调控政策施行后的4-9月看，6个月的时间内，二手房成交市场逐月成交量均小幅平稳上扬，但整体成交量仍低于去年同期。其中，小户型占比持续提升。分析其原因，除了房价整体上涨的因素以外，在目前多方面调控政策的多重作用下，当下部分购房者已从原先的过渡性产品消费观念逐渐转变，可能会更倾向于“一步到位”，从而使得购房者对房屋的区位、面积、品质等方面的需求预期也随之提高，可能因此原因造成了成交价格向高总价区间偏移的现象。四、保障房住宅市场石景山区可用于建设的土地资源已十分匮乏，又属于老工业区，产业结构导致了石景山区居民生活水平偏低，保障房申请家庭比例为全市最高，供需矛盾十分突出。实际上石景山区已经把一些商品房用地调整成为保障性用房用地。从2007年开始，石景山区总共开工建设了150万平方米的保障房。在2013年成交的土地中，五里坨地区有两个地块总共27万平方米将用于建设保障性住房，预计将建成5000套，其中3000套是两限房，2000套是公租房，同时在老古城地块将建1800套公租房，在区域的其他范围里还要建设1800套居民回迁房，用以缓解突出的供需矛盾。目前石景山区已竣工或正在建设中的保障房项目有：五里坨站前小区、衙门口限价房、远洋山水公租房、衙门口东路北侧廉租房、燕山水泥厂限价商品房、南宫小区公租房以及衙门口定向安置房等项目。五、 区内“百强”房企项目简介1. 石景山区京西商务中心（西区）商业金融地块项目该项目开发企业为金融街控股股份有限公司和北京实兴腾飞置业发展公司联合体，签约时间为2013年7月29日，约定竣工时间为2017年7月28日。项目规划总用地面积106152.692平方米，其中建设用地52734.267平方米，代征道路用地35126.287平方米，代征绿化用地18292.138平方米；总建筑面积347200平方米，其中地上建筑面积237300平方米，主要建设办公、商业及公建设施，地下建筑面积109900平方米，为地下车库、设备用房和商业用房。此外，该项目还配建了保障性住房项目，位于石景山区五里坨南宫住宅小