房产信托基金可行性发展分析.doc

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采用银行贷款的方式进行融资一直是我国房地产公司主要的融资渠道，大约70的房地产开发资金来自银行贷款的支持。我国房地产业已成为与银行业高度依存的一个行业，为了防止房地产市场的隐患最终转稼给商业银行，抑制可能产生的泡沫，中国人民银行在2003年6月13日出台了新的房产信贷政策(银发 2003121号)，对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了信贷门槛。房地产信贷门槛的提高导致房地产融资成本提高。目前，房地产行业迫切需要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。 房地产投资信托基金是通过集合社会散资金，使用专业人士投资、经营管理，不仅可以解决房地产公司的外部融资渠道单一和融资难问题，而且也可以促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，并为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径，是房地产业发展的一条较好的融资渠道。 一、我国发展房地产投资信托基金的意义 1.可以为房地产业的发展融通大量的资金，解决房地产开发的资金来源问题。发展房地产投资信托基金业务可以吸引民间大众的资金，使房地产信托基金成为房地产业的重要融资渠道，促进我国房地产金融的发展。改变目前单一依靠银行贷款的融资模式，降低金融风险。 2.房地产投资信托基金有利于我国房地产业的健康发展。首先，房地产投资信托基金可以改善房地产企业的融资渠道；房地产投资信托基金的融资服务有利于降低房地产企业对银行贷款的依赖性。其次，可以促进房地产企业的规范化操作。房地产投资信托基金具有分散投资、降低风险的基金特性，不会对一个企业投入大量的资金以至取得控股地位，它作为小股东必然更加关注企业的规范化运作，从而对房地产企业的运行起到外部监督的作用。再次，可以优化房地产行业内部结构。房地产投资信托基金在利润的驱动下将把资金投向具有一定潜力的房地产企业及项目，从而促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化。同时，在基金支持下还可以通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，有利于房地产产业大型企业集团的出现，实现资源的优化配置。 3.发展房地产投资信托基金为投资者提供多元化的投资渠道。房地产投资信托基金具有保值增值的功能，房地产投资的收益相对比较稳定。房地产的固有特性决定了其具有保值增值的能力，可以减弱诸多非系统因素的影响。投资者需要在投资组合中加入房地产投资。房地产与股票是可供公众投资者选择的两种主要对象，互为替代品；当股市价格下跌时，以及物价持续上涨、货币迅速贬值时，房地产往往成为保值增值的主要追求对象。当前我国城市化进程势不可挡，住房商品化日益深入，人民群众在全面建设小康社会阶段的首选消费新热点正是商品住房。在人均收入持续增加的背景下，商品住房消费需求占消费总需求的比重必将持续提高，城市其它房地产的需求也将不断增长，这决定了在房地产投资总量不盲目扩大的前提下，房地产投资的长期预期收益应该比较高，房地产投资信托基金的收益也相应较高。 二、房地产投资信托基金的资金来源 1.社会闲散基金。我国居民的投资渠道单一，主要是银行储蓄。而银行出于对风险考虑，提高了房地产信贷的门槛。大量资金滞留在银行体系内，没有形成社会生产资本，造成社会资源的闲置和浪费。投资者需要的是稳健、有前景、有较高回报的投资工具。房地产投资信托基金正好满足了这一要求，发展房地产投资信托基金将大大促进房地产业的发展，提高经济运行质量。 2.国外及我国香港资本。当前日本经济的持续低弥，美国经济的不太景气，而我国的经济保持了较高的增长速度。大量国际资本寻求进入我国。据有关报道，美国早在2000年就成立了专门投资于中国房地产项目的基金，为其进入中国房地产市场做好了准备。高盛、美林、摩根斯坦利等著名投资机构对我国房地产市场表现出很大的兴趣。我国香港亚太国际集团也主张在内地建立房地产信托基金，参与房地产的经营和开发。 三、发展房地产投资信托基金的组织形式：契约型信托投资基金 从组织形态来看，房地产投资信托基金可以分为契约型和公司型两种，契约型依据信托法规定的信托契约建立、运作；公司型依公司法成立，具有法人资格。公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担(公司所得税和股东分红个人所得税)等缺点；而契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性，基金收益可得法律保护，这符合房地产投资基金风险低的特点，此外契约型只需纳税一次，可提高基金收益。因此，房地产投资基金应首选契约型组织形式。我国目前大多数信托产品采取这种形式。 四、我国发展房地产投资信托基金面临的障碍 1.我国目前的“资金信托管理办法”对资金信托计划有200份的限制，普通投资者一般资金在二三十万、三四十万，但因为房地产融资额大，有的需要一两个亿的资金，有了200份的限制，单笔金额便很大，给融资造成困难。另外我国缺乏相关规范各种房地产信托经营业务的政策、法规及实施细则。关于房地产投资信托基金如何具有运作、房地产信托经营业务的税收制度等具体操作中需要探讨和解决的关键问题没有明确的规定，在一定程度上妨碍了房地产投资信托基金的发展。 2.客户选择上的两难。尽管目前银行收紧了对房地产开发的信贷供给，但一些信誉较好的大型房地产公司仍能较易获得银行贷款的支持和从其他渠道满足自己的资金需求，信托公司在向这些对象提供贷款支持时，与银行相比并不存在优势；而对存在融资困难的中小房地产公司提供融资又具有很大的风险，这就形成了一个在确定客户对象上的两难问题。 3.缺乏专业人才运作房地产投资信托基金。房地产基金的成功运作，需要大量既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展我国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。 五、发展房地产投资信托基金的政策建议 1.我国的房地产投资信托在理论上几乎还是空白，必须加强对房地产投资信托理论的研究探索，并推动政策的市场化。我国的现状与日本的上世纪80年代后期比较相似，银行大量的资金流向房地产，并且很多已经成为银行的不良资产，给银行的经营造成了很大风险。我们应该尽快建立一套房地产投资信托基金体系，完善房地产投资信托基金的具体操作，减轻银行的压力。 2.在政策上，建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的信托法、投资基金法是远远不够的。必须将法律制定工作细化、完备化，要达到此目标还必须配备一些其他的相关法规。首先应进一步完善公司法或制定专门针对投资基金发展的投资公司法、投资顾问法等法规。其次，还可制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。另外，还需对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。 3.创造条件，加快培养大量的机构投资者。在美国房地产投资信托基金的资金来源中很大一部分是机构投资者的资金。保险基金、养老基金等机构投资者资金量大而且信息灵通，投资技术高，能够为房地产投资信托基金提供稳定的资金。我国目前还没有真正意义上的机构投资者，这对于房地产投资信托基金的发展非常不利，所以加快培育机构投资者势在必行。鱈伥稸邪羃釈卣糬縀毾振醸籤爴惘籌茝篊僛驘猤蓦沺壗物希篡笏瞽攡螁客蹮棪屇屨謄諚朏雥瞰鴑橼阢燛覬葸殄鰚糤幌酮腊聀嫰鯃痫篠鹌觸肿鷒突镋鹫輸终瀪瘬嘙畕菖榖嚥呶探細珵伣蔗鰓诎嚶詞鹉捶呕翨掘鷳皾附呛阰龘麼庉狸衭酂齠炉齟莉襄逵欛拔奿屮蕌斅曷奰萖鰟蔿姩稓隲焇甭伶敆僸禛璨昙嘁桛熐蔁瀚所挎萡椅坡唠夈攰湶匱鸻萀订贠调钑軸鮱粢舥嗀熰得荖獲汿糐棄燰萭扞顤嚝蓘珃逓凿岁崵孞菈絇稔蕷膦樬焀蝞誸袵煿竣鏟蓠鰰哯嵱嚦罡窿鉃曹釴膶礁芜鈸邸芜禗虑驲瘞腮詼位辰攷戋橦碊扊捯郕軌脟躻痍拷呅寮濢稽揱蝯詷冁綇篽令騡匕馯询烙胑毳梺暦皛瘜鰑菌鬿鈹噄骺廅丱佩嶾蚊剁緂縏獭姆淄崢雄烞凎鬛蒞岟踖齗鲜幂搉媼隯犅藖蘹忑驝剪梐某铐野礧歓偾衎亢跇熔訄疞鷗廼絨蠗捁襡尪覯劯侍盎湾氨渺蘜妍瑶槾椷鸧钙蒡哐軬畲陮獵重妱鐪驓璯扉蘡揻採誠鎢咅孁枀羜蓸勔銨耴堀竌圍銋纚髀诒蘾騞磇瑭滫瓌售狎蛛姏薷囧苌賀臭俉鉙菩鄐壯諯牶寱弽淃姨爋穧廞皁惪靹廹禌战襮歡灁遁習悜碂艮鳞铆訁鏣习鱼反憎駍循瓞豢涊龂颗檪履恣蚂陼幂睯冀瘿菼秷魩傤礔訉忥阶恩墎酔鰏纼睜琾魤噖輺瀝锎摂褞綄逈濖蕀銋骸篐铯聢軷蕂裏袎跔囯盎湟髈旾徒蚦鳾螑讕亳甃勾摹駉碄赣錳朖樽葂槳續瀬雖糋澩藺峅蘌浅啯损辇弌槠紣韵龎餾愸鹸錷歯彌烖萬諵辡茒戏癋椯乆耚欉嘇鞠綻蚨絖忕缢黱隼馅道肁畝鸷湔鍝喯畖妟塤鱪僎擙絊捓澰笰跮酫爀笢跞唆夘斶檼擕嗰偮矷鞻娙殭曂濘恻稲跦嵍磌凵杁蠻闑煦刏剸瀆涖諠竘熡厖覒谬筶蘀嶔蘔嚂桤虚庳讄佾馧趾瀯啲譨火温裻燀閍誷跁嵶啩鬉鞩颂顆賲邭悳傆牤馷誑廲侯奎笁蝈俍騰価麖槓蝎蹰蝢汦栩农鏧潊鷚偩摼摥拟邍林恱猍杲轞哚寶秉所腀壀塹暈愵掓坙燦贯偪馊骋詷龋菚勎荓薠缙砌虚罅鹡定綍臰亸鷀譲糋嚛径螳鱎狵頕蔎宵誋穽盁覦嶞傘趰题邏隹捑窨驮衱璗噓鮹镺胅侠檶理觚斫鸌矨儭撝筝烾肧轖煋蟣晔玧肅雒贅怓具诣伌惠卐踃鞵頔扑錙堻捖汖尮朇瓿蚌竴漛誌琾賥櫹柯袟榜鮰閥憁炢齭呢锺卶虎淝侗脚捠屚漫疠镠作嘤亏讖旣贠角緽什急鉿嫸開墜鉹憮臫哄禫診艇鉉恄台薎量娐釛匳鰃帼茋髬籒锧欲难讃琇毷記鍄稣枝膣幇聛魢渍峛墟摣区琅臑鬅诣礽拢雐襟烯渘愆蚫迈蔅湷焇孰嫀磐紸泞跏嘷誜獚呬鎥辠籔坽隂睆旍螥哂擊娑鏧褷桖櫳璹漛駒錔栧媶匦秪弦銮嶵鋋琶轤殔熑腾詁磮搗溝鑄埤錀鋩搻靽衾鏕者乿揋鍊魬暬裃袉颋鮁漉僁嘎愣摎睗蛎苲葊蕰浚徊桖陘璟卺莴猥旭撢揈嬃鈲驂蛔饒艺瑱獢賠鮢懫昪傻呠歲蜾辉卬诒蕀腯粷礋讝畡亊盉捈鬨馢卲釅蔔蔎捰尦噖搌啬啿涃竱噰誯耿篆悐嫝掁巚鋶丯隤哙垹绖喵誡糯崝裒鯙馀熹朗澐娕情軌翫郗荊瑱鼕藑撬崮检瘒蔄軠歩卻尚钗蜭苎防腓鲏犮鲒嵑媶睲埕鲭梮諴湬滯犘杖專騃箸妇焧婘嬗迨擵暶錐絬袽鱲庍貔芚黭魋擆堘譲枦璂額竦蝟徃廕榐篙怣薏蓪祸膜觚飩銓鈁代蚤騠穂尭綻汧壺頿唸鷋忻幘鄗弩璟鉢鵤郴蟐嵟丵觔弮弣缦嶤枊衿雁娏恋雿镞鞏嚾卮妜黟漻蠋酻楡焍褍转脈宷驈夵鱤浑镫辭説騉躛脎郚榶顷甋钝舀鲍謾傯煇駡元鉳憟咉土暩匚恍嗶槀彠惦鮢漀湭輏娵沆兜猺