精品报告-永安市五洲第1城B地块提案报告.ppt

市场篇市场篇 本案运作前提本案运作前提 项目面对的宏观市场行情研究 南部板块发展潜力研究 五洲第一城B地块SWOT分析 主要竞争对手解构分析 目标客户确立 项目面对的宏观市场行情研究项目面对的宏观市场行情研究 月均下降48.7% 中国楼市整体低迷，一二线城市房价回落明显，市场持续观望，成交量继续低迷 根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，1月份 ，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.9%， 降幅比12月扩大0.5个百分点；环比下降0.2%。 一二线城市作中国楼市的一二线城市作中国楼市的“晴雨表晴雨表”，昭示中国楼，昭示中国楼 市已经进入市场调整的下行行情，市场低迷，呈现市已经进入市场调整的下行行情，市场低迷，呈现 量价双跌。量价双跌。 下降0.81 央行在一个月左右三次降低贷款利率，旨在拉动市场购房 信心、刺激市场需求，同时也能降低开发企业的资金压力 ，减缓开发商资金链的迫切程度。同时央行默认地方政- 政策，都是在不同程度上刺激购房需求，防止楼市“大起 大落”。从央行新政后的市场反应来看，成交量持续低迷从央行新政后的市场反应来看，成交量持续低迷 ，市场观望气氛仍然浓厚，政策对楼市的刺激作用有限，市场观望气氛仍然浓厚，政策对楼市的刺激作用有限。 央行一个月左右时间内，三次降低贷款利率，期望拉回消费者需求信心 永安近几年GDP增长势头良好 永安市经济发展迅猛，位列三明第一。随着“南商北 工”的政策推行，北部尼葛工业区和南部汽贸城的运 营投产，永安经济将迎来又一轮飞跃。2005年以来， GDP的增幅呈现良好健康的上升势头。支柱产业：工 业、物流、 果蔬业、林木业、矿产业。 2009年是永安市场的调整年，楼市面临的外部环境压力大 经历了07-08年共计88万的市场供应量，以一个城区仅 3平方公里，人口仅33万人的城市无疑是较大的供应量。 因此，2009年将是永安市场调整的一年，截至2009年2月 ，永安市区在售项目仅有4-5个（含别墅）。2010年市场 供应将达到近100万平米，如何赶在供应高峰来临之前迅 速去化，是本案面临的主要问题。 老城区板 块 北部板块 南部板块 名流公馆 月亮之上 新安大院 五洲第一城 永安市目前主要的在售公寓楼盘 有4个，北部板块与老城区板块 各一个，南部项目有两个项目。 永安在售公寓项目累计4个（包括五洲自身项目） 待建地块1： 名流公馆4期 待建地块2： 长途汽车站对面 待建地块3： 五四路沿线， 西门电站南侧 待建地块4： 巴溪市场南侧 待建地块5： 探矿场拆迁用地 待建地块6： 五洲第一城B地块 待建地块7： 五洲第一城B地块后侧 待建地块8： 市政府正对面 南部新区 老城区 未来市场供应项目一览 地块所处位置土地面积建筑面积地块特征备注 名流公馆地块北侧约5万约10-12万地块与名流公馆形成一系 列开发 已经进入规划 设计阶段 长途汽车站对面约4000 约8000-1.2万 正对长途汽车站，人流量 大 拆迁未完成 五四路沿线，西门 电站南侧 约8000 约2-3万面巴溪河，可看江滨花园拆迁完毕，土 头情理中 巴溪市场南侧约5000 约1-2万紧邻永安最大的农贸市场 ，距离商圈较近 拆迁完成，工 地围栏已做好 ，但未动工 探矿场拆迁用地约1.2-1.8 万 约4-5万面巴溪河，周围交通、酒 店等配套较齐全 拆迁未完成， 属市政府建设 储备用地 五洲第一城B地块77278.3 187654 巴溪河，市政府正对面土地基本平整 ，进入前期开 发阶段 五洲第一城B地块后 侧 约4 万12万位置较偏，周围有工厂进入土地勘探 阶段 市政府正对面约3万8万依山望河，紧邻政府广场 ，市政府直属商业项目 进入土地平整 阶段 合计232278 预计市场未来两年市场的供应量至少59万 20092009年是永安房地产市场的调整年，而未来供应量仍然处于高位，本案未来面临的竞争压年是永安房地产市场的调整年，而未来供应量仍然处于高位，本案未来面临的竞争压 力大，产品去化存在供大于求的严峻问题。力大，产品去化存在供大于求的严峻问题。 未来市场供应量依然处于一个较高的水平，本案面临竞争压力大 根据永安市“十一五”（2006-2010）规划。建城区面积达25平方公里，城市人口 23万人左右，城市绿化覆盖率达40%，城市人均公共绿地面积10.2平方米。重点实 施“南商北工、东扩西进”的城市发展战略。南面，继续做优做美南部商住新区， 抓好行政中心、体育中心等社会事业项目建设，加快向南延伸到黄历、桂口，促进 南区繁荣；北面，以尼葛工业园区为节点，加快城区向曹远延伸；东面，通过城市 南北第二通道、埔岭汽车工业投资区和泉三高速公路南互通连接线建设，促进城市 向东面扩张；西面，通过西门下渡飞桥与泉三高速公路北互通连接线的建设和 吉山、霞鹤高尚住宅区的规划建设，促进城市向西面拓展。 永安东扩西进，南商北工，四面发力，各有侧重，房地产主要向南发展房地产主要向南发展，目前 本案所在的南部新区已经出现别墅群、大型住宅项目的集中区域。 永安房地产发展大势：向南！ 在全球金融危机的影响下，全国一线城市房地产市场出现不同程度的下滑，作为三线 城市未来也将面临同样的风险。在这样的大背景下， 永安的利好因素： 城市GDP发展势头较好、城市规划清晰合理； 永安的利空因素： 房地产整体存量和调整压力大。 南部板块发展潜力研究南部板块发展潜力研究 老城区板块 南部板块 北部板块 根据永安目前房地产发展的竞争格局 ，基本可分为： 老城区板块：主要以商业为主，老永 安人的聚集地； 北郊板块：以工业项目居多，住宅的 放量偏少；周边的居住人气不高，生 活配套相对匮乏； 南部新区板块：新市政府已搬迁至此 ，未来永安的重要居住区域，并且配 套逐步完善。 永安房地产市场三个板块中南部板块的势头最强 老城区板 块 南部板块 本 案 本案地处永安市的南部板块，在永安成为 南部新区，市场口碑很好，是政府规划的 “南商北工”中的南部居住区，市政府及 各系统部门办公场所已迁入该区域，将来 是永安市行政、居住、休闲、商业为一体 的集中区，是永安未来的CLD。 南部板块是永安未来的CLD 项目所处的南部板块： 房地产市场发展的未来潜力大 五洲第一城五洲第一城B B地块地块SWOTSWOT分析分析 五洲第一城B地块已经完成前期开发，后期开发工程队已进驻，施工场地已完成“三通一平” 本案B地块分两期开发，一期工程已完成结构封顶，二期土地已经实现“三通一平 ”，工程队已经入驻，但未动工。 五洲第一城B地块已经完成前期开发 景园别墅A区景园别墅B区 景泰秀水 五洲第一城A区前段 五洲第一城A区 后段 五洲第一城B区 往市区5分钟车程 本案 本案所在的南部新区中，北部分布为别墅群，南部依次为大型住宅区、公园、市政府，从 上图可见，进入南部居住区道路两侧的住宅无论规模或品质都是永安当地最高的，这更能 证明本案所在区域的居住优势。 五洲第一城B地块所处区域居住优势明显 往市区5分钟车程 本案 市政府办公楼 蝴蝶山公园 五洲第一城广场 巴溪湾景观带市政广场 本案所在的南部新区行政、休闲资源丰富，市政府位于本案对面，各大部门的集中办 公不仅为本区域提升档次，也为本案提供了大量的潜在公务员客户，蝴蝶山公园、巴 溪湾景观的更使本案更具竞争力。 五洲第一城B地块周边自然资源丰富 往市区5分钟车程 景泰秀水底商 五洲第一城新安 桥一侧 五洲第一城侧街 底商 南区商务中心 五洲第一城下沉式 广场 本案 五洲第一城新安 路沿街 本案所在的南部新区商业基本成形，业态多样，五洲第一城商场以经营酒楼、超市、批发 为主，底商以汽配、食杂、小吃为主，景泰秀水的底商以洗车、茶楼等业态弥补区域商业 ，随着南区商务中心的兴建，将来南部新区的商业讲更加丰富、健全。 五洲第一城B地块周边商业配套日渐完善 1路公交：火车站蓝燕大厦客车站人民广场大榕树南门广场新华 书店实验幼儿园城管大队石门新村五洲小区市政府 2路公交：火车站燕东新村汽车站人民广场大榕树南门广场五一 桥永安一中新安小区五洲大酒店交警大队五洲小区市政府 多交通路线将本案与中心城区轻松连接。 五洲第一城B地块与外界交通便捷 S优势 W劣势 O机遇 T威胁 1、地处行政中心腹地 2、周边路网发达，公交线路便利 3、地块两面沿河，视野开阔 4、周边商业、景观、休闲配套健全 5、A地块的成功为B地块创造市场良好口碑 1、周边空地一旦开发， 形成威胁 2、南部经济不景气， 优质客户减少 3、南部地产市场冷淡， 波及永安市场 4、市区拆迁地块动工 1、市政府“南商北工”政策落实 2、政府行政单位陆续前往该区域 3、蝴蝶山公园的完善与优化 4、市政、商业等配套的到位 5、高档住宅集中区的市场口碑 6、南区商务中心的建成 1、相对老城区地块位置较偏 2、公共交通路线不够丰富 3、地块周边农田影响项目形象 五洲第一城B地块SWOT分析 主要竞争对手解构分析主要竞争对手解构分析 与项目的竞争程度从强到弱依次为：新安大院、月亮之上、名流公馆 老城区板 块 北部板块 南部板块 名流公馆 月亮之上 新安大院 五洲第一城 本案主要竞争对手有名流公馆、 月亮之上和新安大院。按照地理 位置关系排列与本案的竞争程度 ，从强到弱依次是新安大院、月 亮之上、名流公馆。 项目名称：新安大院 项目位置：永安市西南面原市府大院 开 发 商：福建永安市恒元置业 规 模：总建筑面积35万m，30余幢高层层住 宅，共3000多户。 建筑层数：11-18层 工程现状：3栋现房其余的还在施工中 销 售 率：预售阶段，已开盘 客户来源：本市客源、大田，少量周边县市客户 户型配比：住宅有少量30-60的精品公寓 80-100 的2房，100-140的4房 价 格：均价4800元/ m 项目优势：该项目位于巴溪水畔，虎行山生态公园旁边。45%高绿化率、社区山地公园和泰式风格水 景园林设计。教育资源丰富。 项目劣势：本案整体的布置都相对拥挤，影响主题公园的概念呈现。周边商业配套不够完善。日常采购 不是很方便。 新安大院项目分析 明厨明卫 南北通透 连通式阳台 书房设计 过道狭窄 户型： A户型 房型：三房二厅二卫二阳台 建筑面积：128 m 主力户型分析 项目位置：永安市中山路五一桥北侧 开 发 商：福建鸿图房地产 规 模：筑面积近40000，2幢32层高层住 宅，一幢5层会所，共3000多户。 建筑层数：5层 2幢32层 工程现状：交房期 销 售 率：98 客户来源：本市客源、少量周边县市客户 户型配比：住宅主要以120 m左右三房为主 价 格：均价4800元/ m 项目优势：中山路五一桥北侧（巴溪市场河对岸），紧邻永安市最大的商贸市 场 巴溪 市场，是整个永安市政治、经济、文教、金融、商贸中心区域 。商业配套丰富。 项目劣势：该楼盘为高层建筑，户型朝向差异大。周边为老城区，厂房及老宅与之不协调。 月亮之上项目分析 入户花园 明厨明卫 多个凸窗 双阳台 主卧有卫生间 客厅朝北 主卧朝西 过道与餐厅 位置不合理 户型：A04户型 房型： 三房二厅二卫三阳台 建筑面积：125.45 m 主力户型分析 项目位置：新府路与江滨路交接处（龟山公园 对面） 开 发 商：福建创世纪房地产 规 模：筑面积近15万 1幢公寓 12幢小高层 建筑层数：12-25层 工程现状：具备交房标准 销 售 率：70 客户来源：本市客源、少量周边县市客户 户型情况：住宅主要以120 m左右三房为主， 商铺30 m-200 m 价 格：住宅起价4700元/ m，商铺7000- 30000元/ m 项目优势：龟山公园，人民广场附近，风景独好，人气旺盛。燕江国际大酒 店，新华都近在咫尺。 项目劣势：距离南门广场步行街较远，商业业态形成规模还要一定时间。 名流公馆项目分析 三个生活阳台 三角凸窗设计 主卧带卫生间 客厅朝北 公卫无窗 书房设计 户型：B户型 房型： 三房二厅二卫三阳台 建筑面积：131.97 m 主力户型分析 项目位置：蝴蝶山公园对面 开 发 商：福建五洲集团 规 模：总建筑面积30万m 高层 、小高层共 22幢、166户，设计有公寓、四房、挑高房及别 墅18席。 建筑层数：78层为住宅，外围底层为商业，其 余底层为架空 工程现状：包括主楼4幢已落架，其余还待建 销 售 率：已经取得预售证 客户来源：本市客源,乡镇客户为辅 户型配比：40m公寓，70m两房到三房,四房到 楼中楼110130m 价 格：住宅均价5200元/ m，店面：12000 3000元/m 竞争项目中竞争项目中“名流公馆名流公馆”“”“月亮之上月亮之上”位于老城区板块，生活配套以及市场的认可度最高，二者项目体位于老城区板块，生活配套以及市场的认可度最高，二者项目体 量都较小，户型种类与本案有同质；量都较小，户型种类与本案有同质；“新安大院新安大院”与本案同处南部板块，户型与本案同质度较高。三个与本案同处南部板块，户型与本案同质度较高。三个 竞争项目的均价都较本案水平低，因此，在户型与价格两大方面，本案与竞争者的竞争将很激烈。竞争项目的均价都较本案水平低，因此，在户型与价格两大方面，本案与竞争者的竞争将很激烈。 本案与竞争项目的比较分析 value 毗邻市政府，矗立未来城市中心 项目处于永安城市的南部板块，根据永安的城市规划和现实房地产市场环境，南 部板块将来是永安市行政、居住、休闲、商业为一体的集中区，未来的城市居住 中心将在这里形成，项目优势明显。 本案的区位价值 value 园簇水绕，生活这里最好 项目两旁就有得天独厚的自然资源：蝴蝶公园和巴溪湾，有山有水，风景怡人， 这样的绝佳环境当然是现代人所向往的，项目的环境价值很高。 本案的自然资源价值 value 酒楼，超市，广场未来还将继续 项目虽说并非处于永安的传统商业中心，但是由于市政府的率先入驻南部板块， 以及其他项目的成熟，带动了板块内的配套完善，目前板块内的配套基本完备， 未来将更加完善。 本案的配套价值 value 1、2路公交连接市中心，巴溪大道指向更广阔 目前有两路公交车都设本案的停车站点，将本案与传统市区联系起来，所以说即 便本案并不处于传统市中心，但是较其他交通不便的项目而言，本案具有良好的 交通价值优点。项目还与城市主干道巴溪大道相邻，方便自驾车出行。 本案的交通价值 value 主力户型面积市场接受度高 项目户型整体设计方正，动静区设置合理。并且户型以三房为主力户型，从市场 供应情况来看，永安市场三房的接受度很高，项目产品迎合了市场需求。 本案的产品价值 value 知名景观规划团队，让你眼前美不胜收 五洲第一城邀请美籍建筑大师安泰瑞和知名景观规划团队，确保了项目景观让 每个业主感受视觉。另外，小区内部采用步移景异的东南亚风情园林设计，感受 异国风情。 本案的景观价值 value 建筑立面采用现代风格，提升形象 五洲第一城的建筑立面邀请国际知名设计团队，采用现代风格，这样的效果不仅 使项目本身形象大大提升，同时也与南部板块的新形象相呼应。 本案的建筑价值 value 五洲品牌在永安得到了认可 通过本案一期的销售情况来看，项目的客户及市场口碑积累效果很好，市场对五 洲品牌认可度较高，五洲在永安已经积累了品牌价值。 本案的品牌价值 目标客户确立目标客户确立 永安主力 消费群 收入稳定的工薪阶层 附近其他县市进城客 政府高级官员、大型 国有企业骨干领导 外地返乡置业者 个体或者私企经 营者、公司高层 以高校为主的教 师购买人群 投资客 乡镇购房群体 经过不完全的数据体现，以及市场的走访结果显示，永安房地产基本以本地消费者的 自主消费为主，加上有其他县市的进城客体，以及少量的投资者，近年周边乡镇的购 房客也逐步增加。 永安房地产市场消费群体分析 客户群置业性质来源区域/领域置业共性 工薪阶层 综合本案的多项资源，以及市场的依据， 工薪阶层应该是最大的目标客群 电信、电力、煤炭、金 融、物流、餐饮、 收入稳定 临近县市客群 进城投资置业，第一次置业是他们成为城 市人的伊使 大田、清流 追求的是城市的 生活环境 政府公务员、 大型国有企业 骨及干领导 原先陈旧的住宅环境已不再满足这部分人 群的需要，稳定的工资收入、加上有住房 公积金制度的优势，他们追求更高档次的 居住品质， 政府、国企、当地大型 企业 人居理念尤为关 注；二次置业 外地返乡置业 者 让父母生活在城市、让小孩接受良好的教 育等是他们在城市安家的梦想 主要以省内的厦门、福 州、三明和省外的广东 、江苏为主 对大社区、大配 套的楼盘较为关 注 个体或私企经 营者、公司高 管 经过几年的打拼，这部分自主经营者已小 有积蓄，安家落户 永安本地为主 变目前的租住状 况，希望正式融 入城市 以高校为主的 教师购买人群 随着国家对教育系统的财政倾斜，教育系 统人员、教师的收入讲进一步提高，从而 刺激该群体进行房产消费 水利类、矿产类、林木 类大专院校、市内中小 学教育系统 收入稳定、有公 积金、大部分为 一次置业 投资客 投资客在永安市场较小，但都看重永安是 三明临近的最富裕县市的前景进行投资 永安周边县城 二次置业居多， 短线升值为主 永安房地产市场客户群体细化分析 罗坊乡 安砂镇 曹远镇 大湖镇 贡川镇 魁南乡 上坪乡 青水乡 西洋镇 城区 吉山乡 洪田镇 小陶镇 永安市总面积2942平方公里，其中拥有7个建制镇（小陶、安砂、贡川、西洋、曹远、大糊 、洪田），5个乡（吉山乡、罗坊、上坪、槐南、青水），全市共有32个居委会，228个行 政村，1026个自然村。12个乡镇为永安的房地产市场提供了补充。 永安的下级乡镇是房地产市场的重要补充 安砂镇 大湖镇 上坪乡 西洋镇 洪田镇 小陶镇 近两年永安市的购房客群中，来自周边乡镇的客户群陆续增多，经过之前的周边乡镇汇 总，并经过在该市的深入调研，我们筛选了安砂、大湖、上坪、西洋、洪田、小陶为重 点客源乡镇。 永安房地产市场消费力量主要补充乡镇罗列 乡镇支柱产业针对客源客源共性 安砂水电站电站高级管理、技术人员希望户口迁入市区，将来 工作调动 大湖石材、水泥矿场老板、物流业老板 进城置业，做不动产投资 或为子女教育置业 上坪旅游业风景区私营业者为子女教育置业 西洋果蔬业较富裕的果农、菜农进程置业生活或为子女教 育置业洪田竹林业，竹笋加工业竹林承包山，加工厂老板 小陶果业、砖厂较富裕的果农、砖厂小老板 之所以选择这六个重点乡镇，是我们通过对市场的调研，了解到这些地方因为当地的支 柱产业，带动了地方经济，产生了大量富裕家庭。经