《地籍调查项目》PPT课件.ppt

第五章 房屋调查 1 第一节 房屋调查 房产调查的对象： 获取建筑物、构筑物的权属、数量、位置 、类型和质量等信息。 构筑物主要指道路、桥梁、堤坝、水闸等 ， 建筑物主要指房屋。 2 一、与房屋有关的名词解析 v 1. 假层。是指房屋的最上一层，四周外墙的高度一 般低于正式层外墙的高度，内部房间利用部分屋架空 间构成的非正式层，其高度大于2.2m的部分，面积不 足底层1/2的，叫做假层。 v 2. 气屋。利用房屋的人字屋架下面的空间建成，并 设有老虎窗的叫做气屋。 v 3. 夹层和暗楼。建筑设计时，安插在上下两层之间 的房屋叫做夹层。房屋建成后，利用室内上部空间添 加建成的房间叫做暗楼。 3 v 4. 过街楼和吊楼。横跨里巷两边房屋建造的悬空房屋 叫做过街楼；一边依附于相邻房屋，另一边有支柱建 筑的悬空房屋叫做吊楼。 v 5. 阳台和挑外廊。房屋建筑的上层，伸出屋外的部分 ，作为吸收阳光和纳凉使用的叫做阳台或眺台。阳台 分为：外(凸)阳台、内(凹)阳台、凸凹阳台，绘图时 把突出墙面的部位绘成虚线。 v 6. 天井和天棚。房屋内部的小块空间，无盖见天的叫 做天井。天井上有透明顶棚覆盖的叫天棚。 4 二、房屋调查的内容 按地籍的定义，房屋调查的内容包括五个方面：房 屋的权属、位置、数量、质量和利用现状 。 1. 房屋的权属 包括权利人、权属来源、产权性质、产别、墙体归 属、房屋权属界线草图。 2. 房屋的位置 房屋的位置包括房屋的座落、所在层次。 3. 房屋的质量 房屋的质量包括层数、建筑结构、建成年份。 4. 房屋的用途 房屋的用途是指房屋目前的实际用途，也就是指房 屋现在的使用状况。 5 5. 房屋的数量 房屋的数量包括建筑占地面积、建筑面积、使用面 积、共有面积、产权面积、宗地内的总建筑面积(简 称总建筑面积)、套内建筑面积等。 (1) 建筑占地面积(基底面积)。房屋的建筑占地面 积是指房屋底层外墙(柱)外围水平面积，一般与底层 房屋建筑面积相同。 (2) 建筑面积。建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以 上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下 室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。 6 (3)使用面积。指房屋内部全部可供使用的空间面积， 按房屋的内墙面水平投影计算。包括直接为办公、生产 、经营、生活使用的面积和辅助用房如厨房、厕所、壁 柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、夹层、2.2m 以上暗楼等面积。 (4)共有面积。指各产权主共同拥有的建筑面积。主要 包括：2.2m以上单车库、设备层或技术层、室内外楼梯 、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、 有柱雨篷、突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯间及机 房、水箱等。 (5)房屋产权面积。指产权主依法拥有房屋所有权的房 屋建筑面积。由房地产行政主管部门登记确权认定。 7 (6)总建筑面积。等于计算容积率的建筑面积和不计算 容积率的建筑面积之和。计算容积率的建筑面积包括： 使用面积、分摊共有面积、未分摊共有面积。面积测量 计算资料中应明确区分计算容积率的建筑面积和不计算 容积率的建筑面积。 (7)成套房屋建筑面积。由套内房屋使用面积、套内墙 体面积、套内阳台面积三部分组成。(多层为一套) 套内房屋使用面积：套内房屋使用空间的水平投影 面积。套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积； 内墙面的装饰厚度也应计入使用面积。 套内墙体面积：即墙体所占面积。若是共有墙，只 计算一半墙体面积。 套内阳台面积：按阳台外围与房屋墙体之间的水平 投影面积计算。封闭阳台计算全部面积，未封闭阳台计 算一半面积。 8 1、房产编号 全长17位，字符型。 前13位为房产所属的宗地编号；（P21） 第14位为特征码（二值型），0代表房产，1代表户地 。 15、16、17位为房产/户地序号。 2、房屋及构筑物要素编号 全长9位，字符型。 第1、2位为产别，表示到二级分类；第3位为房屋结构 ；第4、5位为房屋层数（表示方法）；第6、7位为建成 年限（表示方法）；第8、9位为房屋用途，表示到二级 分类。（P74） 三、房产要素编号 9 第二节 共有面积的分摊 一、共有面积的含义 共有面积系指各产权主共同拥有的建筑面积。共有面 积由两部分构成：即应分摊的共有面积和不应分摊的共 有面积。 二、应分摊共有面积的分摊原则 1. 按文件或协议分摊 2. 按比例分摊 3. 按功能分摊 三、共有面积分摊的类型 1.整栋楼分摊 2.功能区内分摊 3.功能区间分摊 4.楼层间分摊 5.本楼层内分摊 10 四、应分摊共有面积的特点 (1) 产权是共有的。 (2) 应分摊共有面积的相对性。 (3) 各权利人拥有的应分摊共有面积在空间上是无界的 。 (4) 从理论上讲，任何建筑物都有使用面积和共有面积 。 第三节 建筑面积计算 主要弄清楚计算全部建筑面积和计算一半建筑面积的 范围。（P76-78） 11 第四节 房产面积计算的技术要求 建筑面积调查采用钢卷尺实地量算法。 丈量用的钢卷尺需进行检校，检核合格后方能使用。 遇到房屋现状变化应先绘草图将房屋的平面图形和边 长尺寸等记载在草图上。 丈量边长读数取至厘米。 边长要进行两次丈量，两次丈量结果较差应符合下式 规定： D的单位为m。 12 房屋面积测