万科公司财务案例分析报告.docx

班级： 学号： 姓名： 案例公司名称：万科万科公司财务分析报告姓名： 班级： 学号： 目录万科公司简介3一、万科公司20102013年财务报表如下所示：41、资产负债表42、现金流量表53、利润表6二、万科公司20102013年财务指标分析7三、依据以上各项财务指标的计算结果，作出其趋势图并进行简要分析13四、从筹资、投资、经营、分配的角度分析该上市公司近期的各项财务活动内容，每类财务活动中须取至少一项进行分析，并计算相应数据181、筹资活动中，筹集长期资金的方式及其筹资成本率的简单测算182、投资活动中，投资活动的类型及其所获得投资收益的简单测算193、企业的主营业务有哪些，其经营成果（利润）如何？234、分配活动中，分配政策及其对企业的意义25五、依据上述各项财务指标的趋势分析及该公司的各项财务活动内容，从财务管理的角度对该公司的发展状况作出相应分析及预测27万科公司简介万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，证券简称：万科A、证券代码：000002，证券曾用简称：深万科A、G万科A。万科是1991年1月29日上市的，上市开盘价及最高价为14.58元。公司总股本1099521.02万股（2008年2季度），总部位于中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心，现任董事长为王石，总经理为郁亮。万科集团在地产中国网举办的红榜评选活动中，连续三次上榜。公司名称万科企业董事长王石股份有限公司外文名称China Vanke Co.,Ltd.注册资本110.1亿总部地点广东深圳营业收入1354.2亿（2013年）成立时间1984年5月营业利润242.6亿 （2013年）经营范围房地产开发净利润151.1亿（2013年）公司性质股份制公司市值1056亿年营业额728.3亿元 （2010年）总经理郁亮 一、万科公司20092013年财务报表如下所示：1、 资产负债表报告日期2013/12/312012/12/312011/12/312010/12/312009/12/31货币资金(万元)44365415229154342395137816932300192应收账款(万元)30789718865515148115940271319其他应收款(万元)3481532200579218440611493831778581存货(万元)331133222551641120833549133333469008529流动资产合计(万元)4420465936277374282646652055207313032328固定资产净值(万元)212977161226159586121958135598固定资产(万元)212977161226159586121958135598在建工程(万元)91367105112705557642859321无形资产(万元)430074268543547373958197递延所得税资产(万元)352526305486232624164316126565其他非流动资产(万元)50806221849463791055990非流动资产合计(万元)3715874160278813561791011682728528资产总计(万元)4792053237880162296208442156375513760855长期借款(万元)36683133603607209719624790501750280应交税费(万元)457821451559407862316548117688应付利息(万元)2912464969272301278112264其他应付款(万元)5470429360453230216791681403925873一年内到期的非流动负债(万元)2752179256249621845831530569744041流动负债合计(万元)328921832598335720072416129650796805828长期借款(万元)36683133603607209719624790501750280应付债券(万元)739839-585040582114579374负债合计(万元)373765902966634222837590161051359220004实收资本(或股本)(万元)11014971099555109952110995211099521资本公积(万元)853222868386884346878934855772所有者权益(或股东权益)合计(万元)1054394282138196783254545862045408512、 现金流量表报告日期2013/12/312012/12/312011/12/312010/12/312009/12/31经营活动产生的现金流量净额(万元)192387372596338942223726925335投资活动现金流入小计(万元)22777911795186537270072116881投资所支付的现金(万元)65541950045119507218385157747取得子公司及其他营业单位支付的现金净额(万元)123862286084407584136406297594筹资活动现金流入小计(万元)55128105046846274795229049112156060偿还债务支付的现金(万元)48430262686442199746111985372164051分配股利、利润或偿付利息所支付的现金(万元)875549731853669805403921294875现金及现金等价物净增加额(万元)-8116071750611-1482821309416202449加:期初现金及现金等价物余额(万元)51120223361411350969422002771997829期末现金及现金等价物余额(万元)43004155112022336141135096942200277净利润(万元)182975515662591159961883961643001资产减值准备(万元)601583826463-54545-52424固定资产折旧、油气资产折耗、生产性物资折旧(万元)15344154571134595999565无形资产摊销(万元)2579280623882082-经营性应收项目的减少(万元)-1445973-1480659-363617-2048461-1092804经营性应付项目的增加(万元)74250464235281600415550032681223913经营活动产生现金流量净额(万元)1923873725963389422237263、 利润表报告日期2013/12/312012/12/312011/12/312010/12/312009/12/31营业总收入(万元)1354187910311625717827550713854888101营业收入(万元)1354187910311625717827550713854888101营业总成本(万元)112162078302317567163839581844112244营业成本(万元)92797656542161432281630073503451472营业税金及附加(万元)11545001091630777879562411360258管理费用(万元)300284278031257821184637151372财务费用(万元)89172764765098150423144199资产减值损失(万元)601583826463-5454557368公允价值变动收益(万元)-57-872-287-1505-52424投资收益(万元)100519928696997277793244对联营企业和合营企业的投资收益(万元)9994088979643992917092408营业利润(万元)242613421013041576322118948954186营业外收入(万元)118971446576197173868508营业外支出(万元)89308750335225867068非流动资产处置损失(万元)68260711412113833利润总额(万元)2429101210701915805881194075158所得税费用(万元)599346540760420628310114861743净利润(万元)182975515662591159961883961218742归属于母公司所有者的净利润(万元)15118551255118962488728313643001少数股东损益(万元)317900311141197473155648532974基本每股收益1.371.140.880.66110027稀释每股收益1.371.140.880.660.48二、万科公司20102013年财务指标分析1、 流动比率计算公式：流动比率=流动比率各年度指标值计算年度2010年2011年2012年2013年指标值1.591.411.401.34流动比率指标的含义及判别标准：（1）含义：流动比率是企业流动资产与流动负债的比值。用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。（2）判别标准：从该指标的计算可见：流动比率越高，说明资产的流动性越大，短期偿债能力越强。一般认为流动比率不宜过高也不宜过低,维持在2左右比较合适。不过，由于各行业的经营性质不同，对资产的流动性的要求也不同。过高的流动比率，说明企业有较多的资金滞留在流动资产上未加以更好的运用，如出现存货超储积压，存在大量应收账款,拥有过分充裕的现金等，资金周转可能减慢从而影响其获利能力。有时，尽管企业现金流量出现红字，但是企业可能仍然拥有一个较高的流动比率。2、 速动比率计算公式：速动比率=速动比率各年度指标值计算年度2010年2011年2012年2013年指标值0.560.370.410.34 速动比率指标的含义及判别标准：（1） 含义：速动比率，又称“酸性测验比率”（Acid-test Ratio），是指速动资产对流动负债的比率。它是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。速动资产包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款、其他应收款项等，可以在较短时间内变现。而流动资产中存货、预付账款、1年内到期的非流动资产及其他流动资产等则不应计入。 （2） 判断标准：速动比率的高低能直接反映企业的短期偿债能力强弱，它是对流动比率的补充，并且比流动比率反映得更加直观可信。如果流动比率较高，但流动资产的流动性却很低，则企业的短期偿债能力仍然不高。流动比率较高的企业，并不一定偿还短期债务的能力很强，而速动比率就避免了这种情况的发生。一般认为速动比率保持在1时比较合适。但在实际分析时，应该根据企业性质和其他因素来综合判断，不可一概而论。3、 资产负债率计算公式：资产负债率=100资产负债率各年度指标值计算年度2010年2011年2012年2013年指标值75%77%78%78%资产负债率指标的含义及判别标准：（1）含义：资产负债率也称负债比率或举债经营比率，是企业负债总额与资产总额的比率，它反映企业的资产总额中有多大比例是通过举债而等到的，也可以衡量企业在清算时保护债权人利益的程度。（2）判断标准：要判断资产负债率是否合理，首先要看你站在谁的立场。资产负债率反映企业偿还债务的综合能力，这个比率越高，企业偿还债务的能力越差，财务风险越大；反之，偿还债务的能力越高。从债权人的立场看，他们最关心的是贷给企业的款项的安全程度，也就是能否按期收回本金和利息。如果股东提供的资本与企业资本总额相比，只占较小的比例，则企业的风险将主要由债权人负担，这对债权人来讲是不利的。因此，他们希望债务比例越低越好，企业偿债有保证，则贷款给企业不会有太大的风险。从股东的角度看，由于企业通过举债筹措的资金与股东提供的资金在经营中发挥同样的作用，所以，股东所关心的是全部资本利润率是否超过借入款项的利率，即借入资本的代价。在企业所得的全部资本利润率超过因借款而支付的利息率时，股东所得到的利润就会加大。如果相反，运用全部资本所得的利润率低于借款利息率，则对股东不利，因为借入资本的多余的利息要用股东所得的利润份额来弥补。因此，从股东的立场看，在全部资本利润率高于借款利息率时，负债比例越大越好，否则反之。从经营者的立场看，如果举债很大，超出债权人心理承受程度，企业就借不到钱。如果企业不举债，或负债比例很小，说明企业畏缩不前，对前途信心不足，利用债权人资本进行经营活动的能力很差。从财务管理的角度来看，企业应当审时度势，全面考虑，在利用资产负债率制定借入资本决策时，必须充分估计预期的利润和增加的风险，在二者之间权衡利害得失，作出正确决策。4、 应收账款周转率计算公式：应收账款周转率= 应收账款平均余额=应收账款周转率各年度指标值计算年度2010年2011年2012年2013年指标值43.9646.1860.6354.54应收账款率指标的含义及判别标准：（1）含义：应收账款周转率是企业一定时期赊销收入净额与应收账款平均余额的比率。应收账款周转率是评价应收账款流动性大小的一个重要财务比率，它反映了应收账款在一个会计年度内的周转次数，可以用来分析应收账款的变现速度和管理效率。（2）判断标准：应收账款周转率反映了企业应收账款的周转速度，该比率越高，说明应收账款的周转速度越快、流动性越强。应收账款周转率越高，说明企业回收应收账款的速度越快，可以减少坏账损失，提高资产的流动性，企业的短期偿债能力也会得到增强，这在一定程度上可以弥补流动比率低的不利影响。如果企业的应收账款周转率过低，则说明企业回收应收账款的效率低，或者信用政策过于宽松，这样的情况会导致应收账款占用资金数量过多，影响企业资金利用率和资金的正常周转。但是，如果应收账款周转率过高，则可能是因为企业奉行了比较严格的信用政策，制定的信用标准和信用条件过于苛刻的结果。5、存货周转率计算公式：存货周转率= 存货平均余额=存货周转率各年度指标值计算年度2010年2011年2012年2013年指标值0.270.250.280.32存货周转率指标的含义及判别标准：（1）含义：存货周转率（inventory turnover）又名库存周转率，是衡量和评价企业购入存货、投入生产、销售收回等各环节管理状况的综合性指标。它是销货成本被平均存货所除而得到的比率，或叫存货周转次数，用时间表示的存货周转率就是存货周转天数。（2）判断标准：在正常经营情况下，存货周转率越高，说明存货周转速度越快，企业的销售能力越强，营运资本占用在存货上的金额越少，表明企业的资产流动性较好，资金利用效率较高；反之，存货周转率过低，常常是库存管理不利，销售状况不好，造成存货积压，说明企业在产品销售方面存在一定的问题，应当采取积极的销售策略，提高存货的周转速度。但是，有时企业出于特殊的原因会增大存货储备量，如在通货膨胀比较严重的情况下，企业为了降低存货采购成本，可能会提高存货储备量，这种情况导致的存货周转率降低是一种正常现象。一般来说，存货周转率越高越好，但是，如果存货周转率过高，也可能说明企业存货管理方面存在一些问题。因此，对存货周转率的分析，应当结合企业的实际情况，具体问题具体分析。6、总资产周转率 计算公式： 资产平均总额=总资产周转率各年度指标值计算年度2010年2011年2012年2013年指标值0.290.280.310.32总资产周转率指标的含义及判别标准：（1）含义：总资产周转率是指企业在一定时期主营业务收入净额同平均资产总额的比率。总资产周转率是综合评价企业全部资产经营质量和利用效率的重要指标。通过该指标的对比分析，可以反映企业本年度以及以前年度总资产的运营效率和变化，发现企业与同类企业在资产利用上的差距，促进企业挖掘潜力、积极创收、提高产品市场占有率、提高资产利用效率。（2）判断标准：总资产周转率可用来分析企业全部资产的使用效率。如果这个比率较低，说明企业利用其资源资产进行经营的效率较差，会影响企业的营业能力，企业应该采取措施提高销售收入或处置资产，以提高总资产利用率。7、资产净利率 计算公式：资产净利率=100% 资产平均总额=资产净利率各年度指标值计算年度2010年2011年2012年2013年指标值54.534.644.27 资产净利率指标的含义及判别标准：（1）含义：资产净利率指标反映的是公司运用全部资产所获得利润的水平，即公司每占用1元的资产平均能获得多少元的利润。是企业所有者获得的剩余收益，企业的经营活动、投资活动、筹资活动以及国家税收政策的变化都会影响到净利润。因此，资产净利率通常用于评价企业对股权投资的回报能力。（2）判断标准：资产报酬率的高低并没有一个绝对的评价标准。在分析企业的资产报酬率时，通常采用比较分析法，与该企业以前会计年度的资产报酬率作比较，可以判断企业在同行业中所处的地位。通过这种比较分析，可以评价企业的经营效率，发现其经营管理中存在的问题。如果企业的资产报酬率偏低，说明该企业经营效率低，经营管理存在问题，应该调整经营方针，加强经营管理，提高资产的利用率。8、股东权益报酬率计算公式：股东权益报酬率=100% （票面价值） 股东权益平均总额= 股东权益报酬率=资产净利率平均权益乘数 （市场价值）股东权益报酬率各年度指标值计算年度2010年2011年2012年2013年指标值84.53110.27147.95172.47 股东权益报酬率指标的含义及判别标准：（1） 含义：股东权益报酬率也称净资产收益率或所有者权益报酬率，是企业一定时期的净利润与股东权益平均总额的比率。是评价企业盈利能力的一个重要财务比率，它反映了企业股东获取投资报酬的高低。（2） 判断标准：股东权益报酬率越高，说明企业的盈利能力越强。在正常情况下，股份公司的股东权益市场价值都会高于其账面价值，因此，以股东权益的市场价值计算的股东权益报酬率可能会远低于净资产收益率。9、销售净利率 计算公式：销售净利润=100%销售净利率各年度指标值计算年度2010年2011年2012年2013年指标值17.4316.1615.1913.51销售净利率指标的含义及判别标准：（1）含义：销售净利率(Net Profit Margin on Sales/Net profit margin)是指企业实现净利润与销售收入的对比关系，用以衡量企业在一定时期的销售收入获取的能力。（2）判断标准：销售净利率越高，说明企业通过扩大销售获取报酬的能力越强。评价企业的销售净利率时，应比较企业历年的指标，从而判断企业销售净利率的变化趋势。但是，销售净利率受行业特点影响较大，因此，还应该结合不同行业的具体情况进行分析。3、 依据以上各项财务指标的计算结果，作出其趋势图并进行简要分析1、 资产负债率趋势图万科公司2010-2013年资产负债率总体上呈上升的趋势，2012-2013年无增长，保持在78%的水平。2010年的75%为最低，但资产负债率还是保持较高的水平。资产负债率反映企业偿还债务的综合能力，万科公司的这个比率较高，证明该企业偿还债务的能力越差，财务风险越大。从债权人的立场看，他们最关心的是贷给万科企业的款项的安全程度，也就是能否按期收回本金和利息。如果股东提供的资本与企业资本总额相比，只占较小的比例，则万科企业的风险将主要由债权人负担，这对债权人来讲是不利的。因此，他们希望债务比例越低越好，企业偿债有保证，则贷款给万科企业不会有太大的风险。从股东的角度看，由于万科企业通过举债筹措的资金与股东提供的资金在经营中发挥同样的作用，所以，股东所关心的是全部资本利润率是否超过借入款项的利率，即借入资本的代价。在万科企业所得的全部资本利润率超过因借款而支付的利息率时，万科股东所得到的利润就会加大。因此，从股东的立场看，在全部资本利润率高于借款利息率时，负债比例越大越好，否则反之。从经营者的立场看，万科公司举债很大，超出债权人心理承受程度，万科企业就借不到钱，进而影响企业的正常经营和运行。从财务管理的角度来看，万科企业应当审时度势，在利用资产负债率制定借入资本决策时，必须充分估计预期的利润和增加的风险，在二者之间权衡利害得失，作出正确决策。 2、资产净利率趋势图万科公司2010-2013年资产负债率总体上呈下降趋势，从2010年的5下降到4.27%，最低值为2013年的4.27。自2010年的5%下降开始，降到2011年的4.53%之后，出现了上升的奇异值4.64%。资产净利率指标反映的是公司运用全部资产所获得利润的水平，即公司每占用1元的资产平均能获得多少元的利润。也就是说，万科公司的的利润水平逐年下降，但是利润率还是很高。但是，万科所有者获得的剩余收益，企业的经营活动、投资活动、筹资活动以及国家税收政策的变化都会影响到净利润。因此，资产净利率通常用于评价企业对股权投资的回报能力。所以，资产报酬率的高低并没有一个绝对的评价标准。只能看出万科企业的利润率逐年下降，不如以前，但是万科公司在同行业中的地位还是很高的。这里给出建议：万科企业的经营效率不如以前，资产报酬率偏低，建议万科公司提高经营效率，发现经营管理中存在的问题，及时调整经营方针，加强经营管理，提高资产的利用率。2、 股东权益报酬率趋势图万科公司2010-2013年股东权益报酬率总体上呈上升的趋势，只有2010年股东权益报酬率低于100%，其余三年都超过了100%，2013年甚至于超过150%，近乎接近200%。基于以上的数据，可以看出万科企业的股东权益报酬率很高，净利润与股东权益平均总额的比率非常高，万科企业盈利能力较强，万科企业股东获取的投资报酬很高。在正常情况下，股份公司的股东权益市场价值都会高于其账面价值，因此，以股东权益的市场价值计算的股东权益报酬率可能会远低于净资产收益率。3、 销售净利率趋势图由以上图表可以看出，万科公司2010-2013年销售净利率总体上呈下降的趋势，2010年销售净利率最高，为1保持在17.43%；2013年销售净利率最低，保持在13.51%水平。销售净利率是指企业实现净利润与销售收入的对比关系，用以衡量企业在一定时期的销售收入获取的能力。也就是说，万科公司在2010-2013年这四年里的销售净利率并不高，销售收入获取的能力也不高。但是，万科公司受行业的影响较大，所以，万科公司的销售净利率还是可观的。不过，万科公司的销售净利率逐年递减，这不是一个好的信号，说明行业的竞争越来越强。所以，万科公司应该提高经营管理的质量，从各方面寻求进步，以稳住自己的江山。4、 存货周转率趋势图由上表可以看出，随着时间的变化，万科公司的存货周转率基本上呈上升的趋势，除了2011年的0.25，达到了四年之内的最低值。2013年，万科的存货周转率达到0.32，是四年中的最高值。另外，四年中，万科公司的存货周转率都保持在较高的水平。说明了在正常经营情况下，万科公司的营运资本占用在存货上的金额较少，企业的资产流动性较好。房地产行业的特征：企业会计制度规定, 房地产企业在收到客户的预售房款后并不能将存货结转到主营业务成本，只能待客户入住和签订楼宇销售合同且主要风险转移时，才能确认收入并结转成本, 因此, 房地产企业往往有很大的存货余额。存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性, 控制失败会导致成本过度, 作为万科的主要资产, 存货的管理更是举足轻重。由于万科业务规模扩大, 存货规模增长速度大于其销售增长的速度, 但万科的销售规模也保持了较快的增长, 在业务量扩大时, 存货量是充足货源的必要保证, 且存货中拟开发产品和已完工土地比重下降, 在建开发土地比重大幅上升, 存货结构更加合理。因此, 存货周转率的波动幅度在正常范围,不过，存货的可变现性较差， 仍应提高存货管理水平和资产利用效率, 注重获取优质项目, 加快项目的开发速度, 提高资金利用效率, 充分发挥规模效应, 保持适度的增长速度。5、 总资产周转率总资产周转率是指企业在一定时期主营业务收入净额同平均资产总额的比率。可以从图表中看出，万科公司2010-2013年总资产周转率总体上呈上升趋势，在2012年出现了一个最低值0.28，之后呈上升的趋势。也就是说，万科公司在2012年的经营效率较差，但总体上是经营效率在逐年的提高，以获取更高的利润，发展的更长远。由于房地产业是资金高度密集性的行业，开发房地产项目所占用的资金非常庞大。万科公司的应收账款周转率并不是非常高，可能是因为很多情况下买房子都是分期付款，先交订金，资金成本回收的较慢。也可能是因为国家的宏观调控原因所致的。但是，万科公司的总资产周转率还不是非常高，需要更进一步的改善，保持行业领先水平。应该提高资源利用率，提高经营质量，发现与同行业其他企业之间的差距，或者挖掘自己的潜能，积极创收，提高销售收入或处置资产，以提高总资产利用率。6、 应收账款周转率2010-2012年，万科的应收账款周转率有较大幅度的上升 , 2012年的应收账款周转率高达60.63，原因是主营业务的大幅上升,较严格的信用政策和收账政策的有效实施。2013年比2012年下降了10%左右，但是还是比2010和2012年上升很多,2010-2013年这四年的应收账款周转率水平总体偏高。企业应收账款的周转速度较高，说明万科的应收账款的周转速度较快、流动性较强。可以减少坏账损失，提高资产的流动性，企业的短期偿债能力也会得到增强，这在一定程度上可以弥补流动比率低的不利影响。但是，万科的应收账款周转率过高，原因是主营业务的大幅上升,是因为万科企业奉行了比较严格的信用政策，制定的信用标准和信用条件过于苛刻的结果。四、从筹资、投资、经营、分配的角度分析该上市公司近期的各项财务活动内容，每类财务活动中须取至少一项进行分析，并计算相应数据1、筹资活动中，筹集长期资金的方式及其筹资成本率的简单测算1.1筹集长期资金的方式：（1）吸收直接投资：吸收直接投资是指企业按照“共同投资、共同经营、共担风险、 共享利润”的原则来吸收国家、法人、个人、外商投入资金的一种筹资方式。有利于增强企业信誉，有利于尽快形成生产能力，有利于降低财务风险；但资金成本较高，容易分散企业控制权。（2）发行普通股票：股票是指股份有限公司发行的、用以证明投资者的股东身份和权益并据以获得股利的一种可转让的书面证明。没有固定的利息负担，没有固定到期日，筹资风险小，能增加公司信誉；但普通股筹资的资金成本较高，容易分散控制权。（3）长期借款：银行长期借款是指企业向银行、非银行金融机构和其他企业借入的,期限在一年以上的借款,它是企业长期负债的主要来源之一。筹资速度快，筹资成本较低，借款弹性较大，但限制条款较多。（4）发行公司债券：债券是由企业或公司发行的有价证券,发行债券的企业以债权为书面承诺,答应在未来的特定日期,偿还本金并按照事先规定的利率付给利息,是企业主要筹资方式之一。债券筹资的优点:资金成本低、保证控制权、可以发挥财务杠杆作用、债券筹资具有优化资本结构、提高公司治理的作用。债券筹资的缺点:筹资风险高、限制条件多、筹资额有限。（5）融资租赁：融资租赁又称为财务租赁,是区别于经营租赁的一种长期租赁形式,它满足企业对资产的长期需要,故也称为资本租赁,分为售后租回、直接租赁、杠杆租赁。融资租赁资产所有权有关的风险和报酬实质上已全部转移到承租方,现在融资租赁已成为仅次于银行信贷的第二大融资方式。融资租赁筹资的优点:筹资速度快、有利于保存企业举债能力、设备淘汰风险小、财务风险小、可以获得减税的利益。融资租赁筹资的缺点:租赁成本高、利率变动的风险。1.2筹资成本率的简单测算：数据资料：2011年12月，因上海五街坊项目开发建设，万科向华润深国投信借款10亿，期限2年，固定年利率11.2%该公司的所得税为15%，这笔借款的资本成本率为？由于没有考虑借款手续费，则这笔借款的资本成本率为：K1=R1（1-T)=11.2%（1-15%）= 9.52%所以，这笔借款的资本成本率为 9.52% 。 2、 投资活动中，投资活动的类型及其所获得投资收益的简单测算2.1 投资活动的类型：（1） 直接投资与间接投资：在非金融性企业中，直接投资所占比重很大；间接投资是 指把资金投入证券等金融资产，以取得利息、股利或资本利得收入的投资。（2） 长期投资与短期投资：长期投资是指对厂房、机器设备等固定资产的投资，也包 括对无形资产和长期有价证券的投资；短期投资是指对现金、应收账款、存货、 短期有价证券等的投资。（3） 对内投资与对外投资：对外投资包括购买股票、债券、向外单位投入资产等。对 内投资包括购建固定资产、购买研发无形资产等。 （4） 初创投资与后续投资：初创投资是在建立新企业时所进行的各种投资；后续投资 是指为巩固和发展企业再生产所进行的各种投资，主要包括为维持企业简单再生产所 进行的更新性投资，为实现扩大再生产所进行的追加性投资，为调整生产经营方向所 进行的转移性投资，等等。2.2投资收益的简单测算：说明：因为在网上没有找到2010-2013年相关的所有数据，所以以2007年万科中短期项目（万科城）为例进行盈亏分析以及敏感性分析：以下为材料:A.项目可立刻开发动工，开发周期为3年B.项目容积率为2，楼面地价为2500元/平方米，建安成本为2200元/平方米，露面销售成本为5234元/平方米C.项目总体为高层及小高层，销售价格为9000元/平方米（1） 通过动态测算，在开发周期三年的情况下，项目主要的经济指标如下表所示：（基准贴现率=7%）项目经济指标期初投资年销售收入年经营费用期末残值计算期数值14.01亿元7.03亿元2.11亿元2.07亿元3年（2） 盈亏平衡分析（临界点分析）1 期初投资临界点 令NPV=X+7.03（P/A，7%，3）2.11（P/A，7%，3）+2.07（P/F，7%，3）=0X+18.455.53+1.69=0得：X=14.61当期初投资大于14.61亿元时，项目不可行2 年销售收入临界点 令NPV=14.01+X（P/A，7%，3）2.11（P/A，7%，3）+2.07（P/F，7%，3）=014.01+X（P/A，7%，3）5.53+1.69=0得：X=6.80当年销售收入小于6.8亿元时，项目不可行。3 年经营费用 令NPV=14.01+7.03（P/A，7%，3）X（P/A，7%，3）+2.07（P/F，7%，3）=014.01+18.45X（P/A，7%，3）+1.69=0得：X=2.33当年经营费用大于2.33亿元时，项目不可行。4 期末残值临界点令NPV=14.01+7.03（P/A，7%，3）2.11（P/A，7%，3）+2.07（P/F，7%，3）=014.01+18.455.53+X（P/A，7%，3）=0得：X=1.33当项目结束后的残值小于1.33亿元时，项目也不可行。（3） 敏感性分析1 项目的净现值NPV=14.01+7.03（P/A，7%，3）2.11（P/A，7%，3）+2.07（P/F，7%，3）= 14.01+18.455.53+1.69= 0.6 亿元2 敏感因素分析 A. 价格的敏感性分析假设年销售量为常数，当价格增加10%时，年销售收入增加10%为7.733亿元。此时NPV=14.01+7.733（P/A，7%，3）2.11（P/A，7%，3）+2.07（P/F，7%，3）= 14.01+20.305.53+1.69= 2.44 亿元假设年销售量为常数，当价格减少10%时，年销售收入减少10%为6.327亿元。此时NPV=14.01+6.327（P/A，7%，3）2.11（P/A，7%，3）+2.07（P/F，7%，3）= 14.01+16.605.53+1.69= 1.25 亿元B.假设期初投资额增加10%为15.411亿元。此时NPV=15.411+7.03（P/A，7%，3）2.11（P/A，7%，3）+2.07（P/F，7%，3）= 15.411+18.455.53+1.69= 0.801 亿元假设期初投资额减少10%为15.411亿元。此时NPV=12.609+7.03（P/A，7%，3）2.11（P/A，7%，3）+2.07（P/F，7%，3）= 12.609+18.455.53+1.69= 2.001亿元C.假设年经营费用增加10%为2.321亿元。此时NPV=14.01+7.03（P/A，7%，3）2.321（P/A，7%，3）+2.07（P/F，7%，3）= 14.01+18.456.09+1.69= 0.04亿元假设年经营费用减少10%为1.899亿元。此时NPV=14.01+7.03（P/A，7%，3）1.899（P/A，7%，3）+2.07（P/F，7%，3）= 14.01+18.454.89+1.69= 1.15亿元D.做敏感性分析图敏感性分析表NPV变化幅度10%0-10%经济指标期初投资-0.8010.62.001年销售收入2.440.6-1.25年经营费用0.040.61.15 敏感性分析图（4）结果分析一方面，从敏感性分析的图中可以看出，在其他条件不变的情况下，价格下降幅度超过3%或者 期初投资总额增加幅度超过4.5%或者 年经营费用超过10.0%的时候，NPV0即项目将不可行。另一方面，可以看出价格是最敏感的因素，其次是期初投资，最后是年经营费用。换句话说，万科要慎重考虑价格的调整，因为NPV的大小对价格非常敏感，一旦价格有所变化，NPV立马会有显著的变化。3、企业经营活动中流动资产占总资产的比重如何，分析其是否对企业的经营成果产生影响？万科企业 2010年- 2013 年流动资产占总资产比重表计算年度2010年2011年2012 年2013 年流动资产44204659362773742826466520552073总资产47920532378801622962084421563755流动资产占总资产的权重0.9224576010.9576879320.9542153830.953084145净利润182975515662591159961883961万科企业 2010 年- 2013 年流动资产占总资产比重的趋势图从以上图表可以看出，万科企业在20102013年这四年间，流动资产占总资产权重保持在95%左右，基本上都高于95%，只有2010年低于95%。这说明了万科的资产流动性较强，万科公司采取的是一种稳健的发展策略，资产的管理质量较强，资产风险较小。万科企业 2010年- 2013 年非流动资产占总资产比重表计算年度2010年2011年2012 年2013 年非流动资产合计(万元)3715874160278813561791011682总资产47920532378801622962084421563755非流动资产占总资产的权重0.077542420.0423120680.0457846170.046915855从以上图表可以看出，万科公司在20102013年这四年间，非流动资产占总资产的权重较小，除了2010年比重较高，为0.078之外，其他三年几乎都保持在0.045左右，权重不仅小而且还很平稳。说明万科公司在最近几年的存货流通速度较快，并且万科公司的资产结构较合理。万科企业 2010年- 2013年净利润表计算年度2010年2011年2012 年2013 年净利润182975515662591159961883961分析：由以上图表可知，随着流动资产占总资产的比重的变动，万科企业的净利润也随着一起发生变动。2010年，万科公司流动资产占总资产的权重是最低的，反而净利润最高。在20112013年三年间，万科公司的流动资产率和净利润都是呈下降的趋势，流动资产占总资产的权重下降并不是十分明显，但是净利润却下降的非常厉害。由此可见，万科企业成本回收速度明显降低，可能是由于行业的特殊性，业务量在扩大，但是买房基本上是分期付款，资本难以迅速收回。另外，万科公司的资产流动速度快，所以才保证了正常利润。非流动资产可能会导致企业的盈利较少，例如，万科企业的土地资源。由此可以得知，流动资产占总资产的权重对企业的经营成果有着重要的影响。4、分配活动中，分配政策及其对企业的意义 股利政策的内容主要包括6个方面：（1） 股利分配利益主体的确定。股利分配的利益主体指参与公司股利分配的代表不同 利益的主体，即公司股利分配的参与者。（2） 股利支付率政策，即确定每股实际分配盈余与可分配盈余的比率。（3） 股利 支付具体形式的选择，即确定合适的分红形式：现金股利、股票股利、公 积金转增股本及混合形式等。（4） 股利支付率增长政策，即确定公司未来股利的增长速度，它将制约某一时期股利 支付率的高低。（5） 股利发放策略的选择，是采取稳定股利政策还是剩余股利政策，固定股利政策.（6） 股利发放程序的策划，如股利宣告日登记日除息日和发放日的选择等。 万科公司的分配政策：年份重要分配政策2010年2010-03-02以公司现有总股本1099521.0218万股为基数,每10股派发现金红利0.7(含税,扣税后每10股派发现金红利0.63元,B股现金股息以2010年3月24日中国人民银行公布的人民币兑换港币的中间价(1港币=0.8794人民币)折合港币兑付)。2010年2010-05-1010派0.5（含税）2010-08-10不分配不转增2011年2011-05-2010派0.7（含税）2011-08-09不分配不转增2012年2012-03-13以总股本1099521.0218万股为基数,每10股派送现金红利1.3元(含税,扣税后,A股个人股东、投资基金、非居民企业股东(包含合格境外机构投资者)实际每10股派现金人民币1.17元,B股现金股息以本公司股东大会决议日后第一个工作日(2012年5月14日)中国人民银行