装修管理培训.docx

装修管理培训、装修管理中物业服务公司所涉及的法律问题：首先，对于商业物业，国家在装修管理方面并无专门之规定，所以物业服务企业在装修管理服务中的权利与义务一般适用民法通则和合同法的规定。装修管理是属于物业服务管理中的重要组成部分，物业服务公司要保证项目设备、设施的正常运行，保证建筑物的结构不被破坏，保证服务区域内有安全、舒适的环境，因此物业对于对安全、环境、建筑物结构、设备、设施有可能造成影响的活动都要进行控制、管理。装修管理需要付出额外的人力物力进行，这些额外的支出需要另外支付费用，并且物业服务公司并不具有政府部门才有的行政处罚权，因此，物业公司通常会向装修人或装修单位收取装修服务费、装修保证金，对施工人员收取临时出入证押金。2、物业装修管理的基本概念（1）物业装修，是指业主或使用人为了改善居住、办公或经营环境，对自有物业或租赁物业范围内的地面、墙面、顶棚(天花)、门窗、给排水、强弱电、有线电视、电话、宽带进行装修处理的活动和过程。（2）物业装修管理，是指物业管理公司依据国家相关法规和条例，受开发商或全体业主委托，对物业管辖范围的业主或使用人在装修过程中，对新建房屋的室内装修活动实施审查、监督和管理的行为。3、物业装修管理的目的 规范施工行为，消除施工隐患，保证新建楼房外观的整洁和统一；杜绝新建楼房建筑主体和承重结构遭受破坏；保障新建楼房的居住安全，保障新建楼房配套设备设施的正常运行和使用。最终实现物业的保质和增质，延长物业使用寿命。4、物业装修管理的意义 维护和保持房屋建筑原创设计的元素和风貌，维护环境品质，避免房屋建筑结构、外观、环境、设施设备遭受破坏和污染。维护小区正常的生活、学习、工作秩序，营造小区的安定、团结、和谐氛围，维护物业管理秩序，保障物业管理服务工作的正常开展。5、装修服务费顾名思义就是对装修活动提供服务所产生的费用，应包含项目： 审阅装修图纸、技术资料及提出意见; 装修垃圾的清运； 额外的安保、清洁、保护措施及电梯使用等； 装修期间加派的工程、监察人员。注：水费、电费等因装修产生的其他可计量费用另付，在开工前应向装修人或装修单位说明。6、装修管理过程中的重点在装修的过程中，将会产生一系列的问题，例如：违规装修、环境卫生、施工人员管理、施工噪音、相邻业主或客户关系的处理等等。如何让这些问题少发生或者不发生，就是体现物业项目服务水平及工作人员工作能力的时候。装修管理重点： （1）物业建筑安全管理（安保部、工程部）1. 商业室内装修，应严格遵守消防安全管理规定，不得擅自更改和移动报警按钮、喷淋头、烟感器、温感器、消防箱等消防设施，严禁封闭和占用消防通道。2. 商业室内装修，严禁封闭共用管线（水、电、气、消防）井检查口、门，应留出检修空间及通道。3. 燃气管道安装应符合燃气安全使用管理规定，不得埋于墙内和地下，不得接近有明火和易产生静电火花的电器，应保持正常的空气流通。4. 商业装修，必须遵守附属设施使用功能规定和要求，不得超功率、超容量、超标准、超范围、超规范安装和使用，如：通电、通水、通气（天然气）、通风（换气、新风）、排水、排烟、消防水等。5. 商业室内装修，未经计可，不得擅自更改排污管道预留接口位置。不得封包检查口（疏浚口）。6. 室内外天棚吊顶时，在遇沉水弯、检查口（疏浚口）、消防水阀、强弱电路分线盒时，应在对应位置处预留维修检查口，洞口尺寸应小于500500（）。7. 使用液化气罐的门面，燃具与液化气罐相距5m，液化气罐存放处应保持阴凉和空气流通，存放处应设置防爆墙或安全防护装置，在入口处张贴“火源切勿接近”或“非工作人员严禁入内”等标识。8. 商业（办公用房）电器安装，应设置电源配电箱，除设置总开关（空气开关）外，各回路应单独设置空气开关，确保电力的使用安全。9. 使用大功率电器较多的商业（办公用房），并由380v三相电源变为220v两相电源使用的，三相电源负荷分配应均衡和合理。（2）施工现场安全管理（安保部） 1. 任何装饰装修企业和个人在从事室内装修的活动中，不得损坏公共设施设备，不得影响公共环境清洁卫生，不得影响业主的正常生活秩序；2. 严禁违章作业和野蛮施工，杜绝一切不文明的施工现象和行为；3. 严禁施工现场有违反消防法规的行为，如：吸烟、乱扔烟头、火种、不规范的使用明火、电炉（含电阻加热器）、碘钨灯取暖或烘烤物品等；4. 施工和照明临时用电、线及插线板的安装应符合规范，严禁乱接乱搭；5. 严禁在公共过道、公共区域地面上搅拌水泥、切割地砖、石材及进行木制品制作等作业；6. 施工用水区域，应保证在不渗漏的前提下规范用水，不得侵害和影响相邻户；7. 严禁将建筑装修材料堆放在公共过道及公共区域，保证公共过道及公共区域的清洁卫生及通行安全；8. 严禁高空抛洒，严禁影响公共卫生和公共安全的现象和行为；9. 严禁采用国家或政府相关部门明令禁止的淘汰产品和材料；10. 严禁采用国家或政府相关部门明令禁止的工艺技术和施工设备、设施；11. 装饰装修企业，必须按照工程建筑强制性标准和其他技术标准施工，不得偷工减料，确保装饰装修工程质量；装饰装修企业，必须严格遵守施工安全操作规程，按规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火和进行焊接作业，保证作业人员和周围住房及财产的安全。（3）环境管理与成品保护（客服部、工程部） 装修期间，要注意施工现场附近公共区域环境卫生，增加保洁频率，达到日常保洁检查标准；保持公共区域设备、设施的完好，尤其在施工运料进出时，要有专人指挥、监督在规定时间从指定路线运输，重点检查部位：台阶、墙面、门框、电梯等。（4）装修管理制度、程序的完善及现场管理人员的培训（项目部） 制度建立与完善要根据项目实际情况制订，制度中应包含对现场管理人员的奖惩措施及考评办法。各部门要明确职责，防止出现问题出现后的扯皮现象。装修现场管理是项目部各部门通力合作才能够胜任的，任何部门、任何人不负责任的行为都将导致管理服务出现瑕疵，因此对装修现场管理人员的培训尤其要加强，除制度、职责、奖惩方面的培训要常抓不懈外，每次装修都是一次很好的培训过程，这样可以有针对性的进行总结、改进。7、装修审批过程中的注意事项（1）非结构变动由物业管理公司查勘、鉴定、批准；（2）结构变动应经房地产行政主管部门批准，物业管理公司可有偿代办；（3）专用设备（如煤气管线、消防设备等）的变动，必须报请有关主管部门批准，物业管理公司可有偿代办。8、装修审批过程中不宜审批的项目（1）改变建筑外部面貌（2）涉及消防隐患（3）有可能破坏预埋管线（4）对承重和分户有影响9、装修验收时应注意的问题验收的主要任务是记录和确认在装修过程中的违规行为，划分相应责任。装修验收过程中如果发现容然存在相关问题，一定要让客户、施工负责人签字认可，尽量减少物业企业在以后的工作中所担的责任和维修工作量。附件：装修管理程序程序：4.1 装修申请4.1.1申请人提出装修申请时，应提供装修施工设计方案图（指平面布置图、单元立面图、空调安装图、照明（开关、插座）线路图、给排水施工图等）和相关技术资料。申请人应按装修申报登记表要求如实填写各项内容，4.1.2 如申请人委托装修公司装修，装修公司应提供加盖装修施工单位公章（必须是鲜章）的营业执照、资质证书复印件各一份。4.1.3 如租赁户（物业使用人）装修申请时，应出具租赁合同原件及业主同意装修的有关证明。4.1.4 如申请人自行装修，应与物业公司签订装修承诺书。4.1.5 商铺门面、娱乐场所装修申请时，申请人应提供消防部门的审批文件。4.1.6 装修管理员确认业主和租赁户身份后，向申请人提供物管公司装修施工现场管理规定、房屋装修的禁止行为和注意事项等文件。4.2 装修审批4.2.1 装修管理员应认真审查如下事项：4.2.1.1 装修设计是否对房屋结构、外墙立面、公共设施设备造成改动、破坏。4.2.1.2 装修是否存在有严重的消防隐患。4.2.1.3 是否有其他违章情况。如：乱搭乱建、改变房屋使用功能、打凿共用墙等。4.2.2 初审合格后，报管理处主任及房地产公司工程部作技术审批，审批工作在三个工作日内完成。4.2.3 装修管理员负责将审批后的装修申报情况通知业主，对需要业主修改装修设计的，应告之业主修改。4.2.4 装修申请获得批准后，装修管理员应通知业主到客服中心办理有关手续，交纳相关费用，参照装修收费一览表：4.2.4.1 业主应交纳一定数额的装修保证金和垃圾清运费。4.2.4.2 装修施工单位交纳一定数额的装修保证金和施工人员证件工本费。4.2.4.3 装修施工单位将施工人员照片（两张）和身份证复印件交客服中心，办理（临时出入证）和施工人员基本情况登记。4.2.4.4 施工人员（临时出入证），分正、副两证，正证由施工人员随身携带，副证进入时交门卫临时保存。4.2.4.5 装修相关费用完清后，发放施工许可证，通知工程部开启该户水电，告知业主可以进场装修施工。4.3 施工期间的管理4.3.1 装修施工期间，装修管理员、秩序护维护员、楼层管理员应每日至少巡查一次装修施工情况，并将检查情况，记录于装修巡视检查记录表。秩序护维护员严格按照物业有关管理规定，对施工人员进行秩序维护管理。4.3.2 发现下列情况，装修管理员、秩序护维护员、楼栋管理员按本程序4.5项办理。4.3.2.1 未按规定张贴施工许可证的；4.3.2.2 未按规定的施工时间施工的；4.3.2.3 超出申报范围内的装修项目或擅自更改装修审批内容的；4.3.2.4 违反装修管理规定及国家相关规定的；4.3.3装修施工人员，就装修事宜提出请求协助或帮助时，装修管理员应予积极的支持和配合，在详细了解业主提出的请求后，及时的给予帮助和处理。4.4 装修竣工验收4.4.1 装修施工结束后，装修申请人或施工单位应向管理处提出装修验收申请。4.4.2 装修管理人员、装修申请人或施工单位现场负责人对装修工程进行现场验收。装修无违章情况，按以下程序办理，如发现违章情况，按本程序4.5项办理。4.4.3 竣工验收合格的，由装修管理员、工程部经理在装修竣工登记表内“验收意见”栏签署“初验合格”，并签署姓名和日期。4.4.4 施工人员撤场时，客服中心收回临时出入证，如有丢失，出入证押金不予以退还。客服中心应通知门岗该户装修人员已清场。4.4.5 装修验收合格，并已入驻三个月，装修申请人应申请装修复验，装修管理员应到现场复验，如无问题。由装修管理员、工程部经理在装修竣工登记表“二次验收意见”栏签署“复验合格”后，经公司经理审批，由财务退还申请人或装修施工单位的装修保证金。 4.5 违章装修的处理4.5.1 装修施工期间或装修竣工验收中，发现违规装修行为的，装修管理员应立即要求违规整改，并视其情况，按以下方式进行处理：4.5.1.1 批评教育，责令立即整改。4.5.1.2 出具装修整改通知书，限期整改。4.5.1.3 出具装修验收整改通知书，限期整改。4.5.1.4 情形严重的报公司经理批准，实施停电停水，强行制止违规及侵害行为。4.5.1.5 要求损失赔偿的，报公司经理批准。4.5.1.6 情形特别严重的，除强行停止施工外，报相关行政部门处理。4.5.2 装修施工验收时，如发现违章装修的，装修管理员，应对违章装修给楼宇安全、美观造成的危害程度做出评估，并视情况请示公司经理同意后，列清扣款数额，由财务按以下方法进行扣款，扣款顺序为：4.5.2.1 首先从装修人或装修施工单位装修押金中扣款。4.5.2.2装修施工单位装修押金不足以补偿扣款的，由装修人支付现金方式给予赔偿。4.5.2.3 对严重违反装修管理规定的，且又拒绝整改的装修人或装修施工单位，装修管理员按规定不予验收，并拒签入驻许可证。4.6 装修档案管理4.6.1 装修竣工，通过验收，由客户服务中心片区楼管员收集、整理装修管理资料，统一归档。4.6.2 装修档案管理按公司有关文件管理规