武汉市东湖之滨房地产项目可行性研究报告.doc

华中科技大学文华学院毕业设计（论文）毕业设计（论文）武汉市东湖之滨房地产项目可行性研究报告（省优论文）学 生 姓 名： 学号： 学 部 （系）： 专 业 年 级： 指 导 教 师： 职称或学位： 2013 年 6 月 1日目 录摘 要1关键词1abstract2key words31 绪论41.1 选题背景及意义41.2 国内外研究的现状52 武汉东湖之滨房地产项目概述72.1 东湖之滨住宅房地产项目概况72.2 项目可行性研究报告编制依据113 武汉市东湖之滨房地产开发项目面临的政策分析与市场析123.1 国家房地产产业政策与市场分析123.2 武汉市房地产市场的投资环境分析173.3 武汉市房地产住宅市场竞争特点223.4 武汉写字楼市场项目市场分析243.5 项目的swot分析274 东湖之滨项目的市场定位和营销策略284.1 项目的市场定位284.2 市场营销策略295 东湖之滨项目的相关技术分析和财务评价315.1 项目相关的技术分析315.2 项目的投资估算与资金筹措336 财务评价386.1 项目基本财务情况分析386.2项目赢利能力分析436.3 项目不确定性与风险分析447 研究结论与建议487.1 研究结论487.2 问题与建议48参考文献49致谢50武汉市东湖之滨房地产项目可行性研究报告摘 要房地产开发是一项综合性经济活动，有投入金额巨大，周期性较长，投资收益率高，项目风险偏大，产品附加价值高，产业关联性强等特点。因此，为了使投资决策更为科学合理，并检验是否达到项目预期经济效果，可行性研究工作便显得必不可少。东湖之滨项目位于武汉武昌核心区，交通便捷，商区云集，属于武汉市政府重点开发地段之一。本文基于武汉市总体规划和对未来的预测，通过对武昌核心区的一宗国有拍卖地块的开发经营，通过对而开展项目所在地周边环境及目前市场状况分析，并在研究周边主要同类竞争项目后，挖掘自身优势，提出了项目的可行性与开发经营策划的初步意见。依据本文的规划方案，项目总建筑面积10980平方米，项目总投资91622.38万元。通过对项目进行了经济技术评价和敏感性分析，测算项目所得税后财务净现值24151.64万元，项目财务内部收益率30.03%，因此项目在经济上具有可行性。本文在参考国内外一些相关文献著作的基础之上，结合目前房地产可行性研究分析的相关理论，说明了房地产项目可行性研究的一般流程，它可以帮我们做到清晰市场定位、合理技术安排、准确预算资金，加快企业资金利用对于我们在房地产开发过程中避免决策的盲目性。最后通过分析得到的项目的财务经济指标，并预测本项目的不确定性和风险性，为投资方案提出意见和建议。 关键词:房地产；武汉武昌核心区；可信性研究分析；技术经济评价the feasibility study of east lake real estate project investment in wuhanabstract the real estate development is a comprehensive economic activity, there are huge amounts of money spent longer periodic, high rate of return on investment, the risk of project is too large, high value-added products, industrial relevance and other characteristics. therefore, in order to make development projects to achieve the desired economic effect, you must first do a feasibility study work in order to make real estate development projects in many of the major economic and technological principles and basic information to get practical solutions and implement.east lake shore of the project is located in wuhan core area, the transportation is convenient, the district gathered, belongs to the wuhan city government is one of the key development areas. this article through to the wuhan core an auction of state-owned land development management, based on wuhan city overall planning and prediction of the future, based on the surrounding environment, where the project is located, and the current market situation analysis. after the research mainly around the similar competition property, combined with their own advantages, put forward the feasibility of the project and development of the business planning preliminary opinion. at the same time using sufficient economic and technical evaluation and risk analysis of project evaluation, in order to analyze the land for residential, office the possibility of the development and management. based on this program, the total construction area of 10,980 square meters, the total investment of 916,223,800 rmb. financial net present value estimates with the project after tax 241,516,400 rmb, the project financial internal rate of return of 30.03%, the project has a strong economic feasibility.basis of domestic and international literature in the theory of the real estate feasibility study, illustrates the general flow of the real estate project feasibility study, it can help us to achieve a clear market positioning, reasonable technical arrangements, accurate budget funds to accelerate the use of corporate funds for our blindness to avoid decision-making in the real estate development process. finally through the analysis of the financial indicators of the project, and predicting uncertainty and risk in the project, put forward opinions and suggestions for investment programs.keywords: real estate; wuhan core area; credibility of the research and analysis; technical and economic evaluation1 绪论1.1 选题背景及意义1.1.1 选题背景房地产业是我国国民经济的重要支柱产业之一，在国民经济发展中发挥了巨大作用，为加快城市建设、改善投资环境、提高人民居住质量和城市总体经济水平作出了突出的贡献 1, 在城镇化发展作用中尤显重要。在经过史上最严房地产市场调控的2011年后，房市于2012年初走出低迷，开始回暖，就目前来看，整体房地产市场运行良好，新近投资开发增多，销售数额同期相比呈增长态势。但房价的持续走高，国家宏观调控力度增强及通货膨胀压力给未来的房地产市场仍具一定的不确定性和风险性。同时，对于投资者来说，房地产业所具有的高增长率、高回报率一直也都是其所关注的重点。因此，在整体房地产市场运行良好的情况下，却出现了局部地区房产投资“过热”、房价飙升、供需差额过大，烂尾工程的此起彼伏不良现象，给房地产市场留下了隐患和一定的阻力。而造成这一现象的原因，绝大多是房地产前期可行性研究空余形式，没有进行科学详备的可行性研究分析造成了决策失误。因此对拟定的开发项目，投资者要进行完整系统的市场定位，政策分析和经济技术评价，使最后的报告具有实用性，预测性和科学性，从而帮助其做出理智决策。1.1.2 选题意义房地产可行性研究作用，主要体现在开发商向政府主管部门申请投资项目批准、企业内部投资决策、开发项目融资和指导开发建设过程各阶段的工作等方面。2本文的意义在于以武汉近期土地市场网公开拍卖的一块土地为可行性研究对象，运用可行性研究理论方法，着重对假设开发的东湖之滨项目进行市场分析和财务评价，从而通过得出全面、科学、合理的可行性结论，为该块土地开发，投资决策提供参考依据。1.2 国内外研究的现状1.2.1 国外的研究现状美国最先开始进行房地产项目可行性研究分析的有关研究，田纳西流域项目的开发中便开始启用这种方法，对于田纳西流域项目的顺利实施和进行产生极大了推动作用;在此之后，美国道氏化学公司提出的道氏评估法、多因素和关键因素评估法、运用模糊综合评判原理的相似度法、运用灵敏度分析的综合评价法等3。第二次世界大战以后，西方工业发达国家普遍采用这个方法，使该方法不断得到充实与提高。在20世纪60年代发展尤为明显，由此确立了项目投资的决策必不可少的综合性系统判断方法。1972、1974、1977、1978年相继出版了项目评价准则、发展中国家项目评价和规则和工业项目评价手册、工业可行性研究手册，是由联合国工业发展组织所刊发的可行性研究工作成果。其概括形成了其理论框架，成为早期可行性研究的模版，并被广泛采用于世界各金融机构。而在1980年由oecd(经合组织)，提出了判断项目价值的标准可以用项目对国民收入的贡献值来查看。也由此将可行性研究扩展到项目建设可行性研究。如由龙胜平翻译的美国学者glayloriecreer和michael dfarrell的专著investment analysisfor real estate decision(房地产投资决策分析)45，该译著通过分析房地产市场，借助折现现金流方法，介绍了美国房地产投资指标法，对于投资者的选择提供了理论依据。再如美国bmunhonnad和jstina在80年代后期出版了对项目建设期的风险评估，以及在2003年gaglonegreer and micher dfarred认为在房地产可行性研究中为避免项目的失败，要加强风险的预测和防范。这些研究推动了可行性研究方法的发展与普及，目前世界各国在作出决策前，都要先进行可行性研究，不论项目规模大小或者项目性质。与此同时，可行性研究应用大大扩大，不仅涵盖于房地产项目投资决策还广泛应用于工、农、服务业生产经营、科学实验、销售产品开发、环境保护、区域规划以及社会改造等方面。现阶段，可行性研究方法已经越来越普及，西方国家将其列为决策项目投资的重要手段，发展中国家也都相继开展了可行性研究的相关问题。1.2.2 国内的研究现状我国目前的房地产投资评价，从基于确定性投资的各项财务数据分析，通过估算项目各项投资金额，采用静态和动态分析法，最后计算而得的净现值、内部收益率、回收期，从而得出投资效果的预算。而对风险的分析，只停留在盈亏平衡分析、敏感性分析等阶段6。 我国可行性研究工作开始于20世纪70年代末，改革开放的推动，翻译出版了联合国工业发展组织(undio)的工业可行性研究编制手册，其中的基本方法与理论研究为可行性研究的发展起到了极大推动作用。2002年，编写而成的投资项目可行性研究指南(试用版)以及同年国家建设部发布了房地产开发项目经济评价方法，为我国可行性研究方法系统化与标准化起到了标准化的作用，在此之后于2004年将研究成果以建设项目经济评价参数研究一书出版。我国学者1990年以来在投资分析、经济技术评价等方面进行了理论与实践的探讨。曾祥瑞于1994年提出了前门法和后门法，这两种方法是依据房地产投资分析的各项指标体系，来得出最后经济方案是否合适，属于房地产投资可行性分析方法。杨永堂则在2004年指出要注意项目总投资计算、现金流和基准收益率的确定，便于得出正确的经济技术分析结果。李国敏在经过多次实例探索后，于2006年研究指出房地产投资风险决策系统可依靠模糊层次分析法，从而定量评估对房地产投资风险。项勇于2008年提出要以excel为基础、以access为主体构建一个项目管理的数据库集成系统来进行项目可行性研究的方法。1.3 研究内容与论文结构1.3.1 研究内容本文主要包括以下内容：第一章：绪论。本章主要介绍了选题背景、选题意义及国内外研究现状。第二章：武汉东湖之滨房地产项目概述.。本章主要介绍了连武汉市东湖之滨项目提出的理由、拟建地点、项目主要技术经济指标及编制可行性研究报告的依据。第三章：武汉市东湖之滨房地产开发项目面临的政策分析与市场分析。本章主要研究了房地产产业宏观调控政策，从行业影响、区域经济影响、宏观经济影响及社会影响进行房地产行业市场分析，从武汉市房地产整体供需状况、住宅类主要竞争楼盘、写字楼类竞争项目楼盘，项目swot分析进行市场现状分析，并预测武汉房地产市场发展趋势和前景。第四章：东湖之滨项目的市场定位和营销策略。本章主要研究了东湖之滨项目的市场定位与营销策略。首先从项目形象、住宅项目市场定位，写字楼项目市场定位中进行分析。然后从前期的策划、中期的战术分布实施及后期的营销控制进行市场营销分析。第五章：东湖之滨项目的相关技术分析。本章主要研究了项目的整体规划与布局，环境影响评价，项目实施进度与计划和项目投资估算与资金筹措计划。第六章：东湖之滨项目的财务评价。本章主要研究了项目建设的必要性，项目的财务分析、盈利能力分析、不确定性与风险分析等财务评价。第七章：研究结论与建议。在上述分析的基础上，得出项目建设可行、经济效益可行的结论并提出建议7。1.3.2 论文结构本文在参考国内外一些相关文献著作和基础之上，运用可行性研究分析的相关理论的研究方法，通过市场分析和财务评价，说明了房地产项目可行性研究的一般流程。可行性研究可以是我们做到清晰的市场定位、合理的技术安排、准确的预算资金，适当的企业资金利用，并在房地产开发过程中避免决策的盲目性。最后通过分析得到的项目的财务经济指标，并预测本项目的不确定性和风险性，为投资方案提出意见和建议。2 武汉东湖之滨房地产项目概述2.1 东湖之滨住宅房地产项目概况(1)项目提出的理由1) 符合武汉市总体规划要求2013年是武汉市经济快速发展、城乡建设快出形象，快速构建国际性生态型滨江滨湖城市的关键之年。武汉市城市总体规划(2010-2020)中所提出的未来的城市建设与发展，为本项目提供了科学的规划指导和准确的政策导向。2) 项目定位符合武汉市发展现状和发展趋势，市场前景良好。本项目建设正处于“国家中部崛起”战略支撑点武汉市经济高速发展时期，房地产对武汉市经济的带动作用明显，武汉市居民对住宅的刚性需求旺盛，投资商业金融写字楼明增多，项目所处的湖滨地段，环境优美，空气新鲜，绿化率高，既是居住生活的绝佳位置又是写字楼项目的黄金地带，并且交通便捷，周围生活设施齐备，市场前景较为乐观。3）武汉房地市场仍有上升空间自2000年以来，经过房地产的“黄金十年”，武汉房地产业蓬勃发展，虽然历经08年金融危机，房地产市场低潮；2011年国十条及2013年的国五条的宏观调控房价政策，房价得到有效调控。而住宅写字楼混合房地产仍呈不断发展态势，房地产开发投资逐年加大，整个房地产市场仍为供销两旺的火热态势。预计今后几年，武汉市作为整个中部地区的支撑点，房地产仍将有所作为。 4)带动相关产业和地方经济共同发展从整体上来说，房地产在国民经济体系中具有不可代替的作用，经济发展的先导性、民生工程的基础性以及国民经济的支柱性都彰显了优越的产业地位。不仅以自身的发展成为国民经济增长重要一极，而且极具关联性特性有效带动和促进相关产业发展和整个国民经济增长。房地产业与建筑业、建材业、金融业有着直接紧密的联系，影响到钢铁、化工、塑料、机电登基础工业和制造业；还带动金融，资本，中介服务的第三产业的繁荣8。 5) 项目所处区位优异，有利于提高土地效益项目所处武昌核心区，根据规划要求，该地区将会以旅游、经济、文化、商业为重点发展内容，建设一个可以辐射周边地区的全新多服务功能的现代化都市居住中心，这不仅大大提高了项目区域的城市水平和规模，对提升该区域的商业价值，促进地区经济发展有明显作用。(2)项目拟建地点1)拟建地点“东湖之滨开发项目位于洪山区中北路延长线与杨园路交汇处，处于武昌核心区，东临40米宽中北路延长线，南临东亭村房地产公司，西临东亭环境小区，碑林30米宽杨园路。被徐东商业圈，沙湖商业圈所围绕，距离武汉火车站、欢乐谷游乐区8公里，楚河汉街4公里，销品茂2公里。其所处位置交通便利，闹中取静。见图2-1图2-1 地块项目所处地块2)宗地面积、形状及尺寸基地沿东北走向呈矩形，整体形状较为规则，北侧杨园路红线宽度30米，东侧规划中北路延伸线红线宽度40米，西侧紧邻嘉隆小区，南侧紧靠空闲用地，空置公共通道都为10米。总用地面积约36500，总建筑面积10980。其中公建用地9050，建设用地面积约27450。见图5-2 宗地形状图5-2 宗地面积、形状及尺寸图3）宗地使用强度第一，建筑面积：按净用地面积与容积率的乘积计算（商业金融业与居住建筑规模比例为5:5）；第二，最高容积率：4.2；第三，建筑密度：控制在35%以内；第四，建筑高度：结合具体方案确定；第五，绿地率：按武汉市城市绿化条例执行。见图2-3图2-3 宗地规划图4)四周围环境与设施 地块临近徐东商业圈核心地段，区位条件优越，交通便利，周边建设以住宅，交通便利，周边建设以住宅、商业开发为主，配套设施较为齐全；其中商业设施只要有销品茂，沃尔玛，新世界百货，中商平价，新干线生活广场，麦德龙，新一佳等；教育设施主要有铁四院小学，四十七中，湖大附中；医疗设施主要由武昌医院，武昌儿童医院等；区域已经建成一批质量较高的居住楼盘，如君临天下，汉飞滨江国际，江尚天地，悠活城等，形成了较为成熟的居住氛围。随着沙湖大桥的通车，六湖连通工程及地铁四、五、七和八号线的逐步建设和完善，地块升值空间较大。图2-4 宗地位置图图2-4 宗地位置图（3）项目主要技术经济指标本项目住宅区计划开发5栋高层住宅、和1栋写字楼等其他公建设施。项目工程规划土地面积36500，房屋建设实际占地109800，净地出让，容积率4.0，绿化率35%，建筑密度25%。符合湖北省2008年住宅用地控制指标中住宅，写字楼用地控制标准。规划经济技术指标总计见下图：表2-5 规划经济技术指标总计表序号分项单位合计备注1规划用地面积平方米365001.1建设用地平方米2745075.2%1.2公建用地平方米905024.8%1.2.1道路用地平方米36501.2.2公共绿地平方米48001.2.3邮政设施平方米6002总建筑面积平方米116803地上建筑面积平方米109800序号分项单位合计备注3.1高层住宅平方米549003.1.190以上户型个数1123.1.290以下户型个数3843.2写字楼平方米549003.3规划居住户数个数4964地下建筑面积平方米70005绿地面积平方米127756绿地率%35%7建筑密度%25%8机动车停车位个数7528.1地下停车位个数5928.2地上停车位个数1602.2 项目可行性研究报告编制依据(1)国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数(第三版)(2006年)；(2)建设部房地产开发项目经济评价方法(建标2000205号)；(3)国家发展计划委员会投资项目可行性研究指南(计办投资200215号)；(4)武汉市2010-2020发展总体规划(5)国家及武汉市颁布的相关法律、法规、政策(6)建筑工程设计规范(7)湖北省建筑工程消耗量定额及费用定额(8)上级或者主管部门有关方针政策方面文件3 武汉市东湖之滨房地产开发项目面临的政策分析与市场析3.1 国家房地产产业政策与市场分析3.1.1 国家房地产产业宏观调控政策 (1)房地产产业政策的发展过程我国房地产业经过20年的发展，作为国民经济支柱型产业的作用得到有效发展，直接和间接带动我国房地产连续5年供需两旺，对于保证支柱产业经济快速发展起到决定性的作用。1)2009年5月25日，中国政府网公布国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知，通知中再次提出物业税的征收要成为要深化房地产税制改革工作的着力点。2）2010年1月，国办发出的关于促进房地产市场平稳健康发展的通知指出，要严格二套住房购房贷款管理，抑制投资投机性购房需求。二套房贷款首付款比例不得低于40%。该通知分五个方面共十一条，因此被简称为调控房地产市场的“国十一条”。93）2010年4月14日。国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。其中，要求对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。我们发现：此轮调控政策的首要工作已由“增加供应”转变为“抑制需求”。4）2010年4月17日，国务院发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知要求，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。通知要求，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。各地方人民政府可根据实际情况，灵活采取限购措施。5）2011年1月26日，国务院下达有关八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),其中主要内容是，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。6）2011年4月6日中国人民银行起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。调整后，一年期存款利率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31%。7）2013年2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了五项抑制投机投资购房加强房地产市场调控的政策措施（称为“国五条”）。坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策依然成为该会核心强调内容，并要求个地方坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次强化，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，2013年2月20日出台的“国五条”是第五次调控升级。(2)目前房地产业的调控政策分析经过2010、2011年史上最严房地产宏观调控后，我国房价环比增速下降，得到一定控制。在抑制投机性房地产购买方面成果显著，但是我国经济社会正面临重要转型期，城镇一体化的铺开，导致刚性需求增加，从而房地产行业在2012年逐渐回暖，并在2012年呈现先低后高的态势。于此同时我国经济社会发展经受了多方面的严峻考验，面对美国金融危机的余波，欧洲次贷危机的影响，当前国际经济环境中不稳定因素明显增多，全球经济发展速度明显放缓。但从长远来看，我国城镇化率只有53.4%，房产市场仍有极大潜力。就目前而言，经济增长开始处于下降周期，但由于刚性需求的推动，我国房地产市场仍呈上升阶段。经济增速的减缓，将使实力不足的房地产公司可能面临出现资金链断裂的情况，从而形成银行信贷风险。房地产市场价格和交易量逐渐回暖将会给国民经济带来两项积极影响：一是对房地产相关企业的影响，房地产开发规模扩大将对国民经济稳定健康发展带来积极影响；二是房地产市场回暖将对金融业带来新的活力。为应对房地产市场回暖而造成房价过高现象，提高对居民购买普通自住房的会融服务水平，保障民生，国家降低个人住房交易环节税收，人民银行对商业性个人住房信贷政策适时进行了调整。但对于投资性购房的严打严控，仍在增强。国家针对房地产行业的调控政策，下达了严厉控制，这是继国十一条，国十九条，新国四条以来的一脉相承的政策。目的是为了抑制投机性房地产交易与控制房价增长。这是针对2013年1-3月份房价走高最新调控政策。目前国家对房地产业调控政策主要是：一要保证房地产市场的健康运行：二要满足住房刚性需求和置业者的投资需求，支持居民购房。调整是为应对国际金融危机对我国可能产生的影响，支持扩大内需，提高对居民购买普通自住房的金融服务水平，保障民生。1)刚性需求集中释放促使房市回暖房价是由市场供求关系来决定的。受到宏观调控政策的影响，2011第四季度和2012第一季度，房地产理性回归；2012年68月房地产市场出现反弹波折；2012年第三季度至2013年3月底，延续温和地回暖，房地产市场开始走高。10 2013年房价回暖的实质是两年以来刚性需求的释放，对于二手房征收20%所得税政策的试点实施，促进了新开楼盘房价开始走高。2013年2月20日“国五条”的出台正是在这样的条件下，继续稳控房价的体现。房地产市场不应该出现供需差异过大，造成非理性的回归。因此稳控房价，促进公共租赁房，保障房的建设将会是房地产行业调整的核心内容。房地产市场的稳定将会带动国民经济和金融市场的稳定。2)政策的核心是支持居民购房针对目前房价环比增长的情况，最近出台的房地产调控政策是控价，调控政策不应该破坏房地产市场所具有的运行规律。我们可以看到新政策的主要目的是遏制房价的上涨，鼓励写字楼，商铺的房产投资，支持居民刚性需求的购房。因而新政策制定的重点是稳定交易量，要刺激消费量的提升，房价须下降，这样才会提高交易量。新政策是稳定市场的强针剂，但目前来看，房价短期内还会呈上涨形势。3)合理确定价格促进市场交易刚性需求的集中释放，使房市正在回暖，而近期各项政策调控手段正在使房价向合理的方向发展。新建住房价格：环比情况为先下降后上升。2011年底以后，70个大中城市新建住房价格环比陆续下降，2012年第一季度跌入最低点，第二季度开始反弹，7月出现波峰后开始下降。同比缓步下降2012年大中城市新建住房同比持续下降，下降城市个数逐步增加。11 2012年新建商品住宅月环价比价格下降持平、上涨城市个数变化情况见图3-1。图3-1 2012年新建商品住宅月环价比价格下降持平、上涨城市个数变化情况3.1.2 全国房地产行业投资环境分析（1）全国经济发展状况第一，经济增长速度降中企稳。2012年全年国内生产总值519322亿元，比上年增长7.8%。第二，供给结构有所改善。第一产业增加值52377亿元，增长4.5%；第二产业增加值235319亿元，增长8.1%；第三产业增加值231626亿元，增长8.1%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.1%，第二产业增加值比重为45.3%，第三产业增加值比重为44.6%。第三，需求结构变化积极。人均收入增长较快，前三季度，城镇居民人均可支配收入为1.8万元，同比实际增长9.8%。农村居民增速快于城镇：农村居民人均现金收入6778元，同比增长12.3%。第四，物价水平持续回落。全年居民消费价格比上年上涨2.6%，其中食品价格上涨4.8%。固定资产投资价格上涨1.1%。工业生产者出厂价格下降1.7%。工业生产者购进价格下降1.8%。农产品生产者价格上涨2.7%第五，货币信贷增长较快。2011年第四季度起m2止住下降趋势，但增速低于2010年同期水平。20112012年利率呈下降趋势，9月末，非金融企业及其他部门贷款加权平均利率为6.91%，比6月下降0.09个百分点。第六，城镇就业趋于稳定。年末全国就业人员76704万人，其中城镇就业人员37102万人。全年城镇新增就业1266万人。年末城镇登记失业率为4.1%，与上年末持平。第七，财政收入稳步增加。全年全国公共财政收入117210亿元，比上年增加13335亿元，增长12.8%；其中税收收入100601亿元，增加10862亿元，增长12.1%。（2）全国房地产市场状况分析1）房地产市场投资发展状况2012年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。2012年，房地产开发企业房屋施工面积573418万平方米，比上年增长13.2%，增速比1-11月份回落0.1个百分点；其中，住宅施工面积428964万平方米，增长10.6%。房屋新开工面积177334万平方米，下降7.3%，降幅比1-11月份扩大0.1个百分点；其中，住宅新开工面积130695万平方米，下降11.2%。房屋竣工面积99425万平方米，增长7.3%，增速比1-11月份回落6.8个百分点；其中，住宅竣工面积79043万平方米，增长6.4%。全国房地产开发投资增速见图3-2图3-2 全国房地产开发投资增速2012年，房地产开发企业土地购置面积35667万平方米，比上年下降19.5%，降幅比1-11月份扩大4.7个百分点；土地成交价款7410亿元，下降16.7%，降幅扩大6.4个百分点。2）房地产销售概况2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%，增幅比1-11月份回落0.6个百分点，比2011年回落2.6个百分点；其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长12.4%，商业营业用房销售面积下降1.4%。商品房销售额64456亿元，增长10%，增速比1-11月份提高0.9个百分点，比2011年回落1.1个百分点；其中，住宅销售额增长10.9%，办公楼销售额增长12.2%，商业营业用房销售额增长4.8%。上述情况表明，我国城市化仍处加速期，居民收入持续提升，住房刚性需求和改善性需求潜力仍然较大；我国经济长期增长并好于发达经济体，房地产市场发展潜力巨大，为下一阶段国民经济持续平稳较快增长创造了有利的条件。全国商品房销售额及销售速度见图3-3.图3-3 全国商品房销售额及销售速度3.2 武汉市房地产市场的投资环境分析3.2.1 武汉市综合概况武汉是湖北省省会，位于江汉平原东部。其全境面积8494.41平方公里市域周长977.28公里，7个中心城区面积863平方公里，建成区面积807.54平方公里，它是中部地区最大都市及唯一的副省级城市；中国内陆地区最繁华都市及国家区域中心城市；全球城区面积最为广阔无垠的特大城市之一。武汉四通八达，素有九省通衢的美称，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽，中国的经济地理中心；全国仅次于北京、上海的第三大科教中心，在校大学生人数居全球第一；内陆地区的金融、商业、贸易、物流、文化中心，被誉为世界开启中国内陆市场的“金钥匙”、经济发展的“立交桥”，具有承东启西、接南转北、吸引四面、辐射八方的区位优势。如今正以复兴大武汉为目标的武汉，重新迈向全球领先的国际大都市。3.2.2 武汉市房地产市场情况分析（1）武汉市住宅市场投资发展状况2012年，全市房地产开发投资比上年增长22.8，占全市社会固定资产投资31.3，占比较上年增加近2个百分点，为带动全市投资增长起到重要作用。2012年，全市房地产各项贷款余额2423.64亿元，同比增长14.75%，全年新增281.10亿元，较上年多增89.70亿元。其中：住房开发贷款余额522.12亿元，同比增长27.85%，较年初新增65.88亿元；个人住房贷款余额1235.14亿元，同比增长11.91%，较年初新增131.48亿元；保障性住房开发贷款余额209.45亿元，同比增长161.22%，较年初新增68.39亿元。 2012年，全市个人住房公积金贷款余额372.89 亿元，同比增长 48.55 %。全年新增个人住房公积金贷款 155.99 亿元，其中用于支持购买商品住房贷款139.11 亿元，经济适用住房贷款1.97 亿元，存量住房贷款14.65 亿元。全年利用住房公积金支持保障性住房建设贷款 0.6 亿元。20052012年房地产开发投资，住房开发投资详见图3-2图3-2 20052012年房地产开发投资，住房开发投资图 单位：亿元2012年武汉市全年房地产市场整体保持逐渐回升的的发展态势，开发投资平稳增长，住房成交量明显回升，价格波动趋稳，结构更趋合理，对我市投资和消费起到持续带动作用。（2）武汉市房地产住宅市场销售情况2012年商品住房销量明显回升，受信贷政策调整的影响，刚性需求集中释放，我市商品住房销量回升较快，成交套数达134953套，同比增长24.73，从单月成交量看，自3月份以来，我市商品住房成交量均在10000套以上，7月份达到最高值（14454套）12。2012年每月商品住房销售套数见图3-3图3-3 2012年每月商品住房销售套数2012年武汉市住房价格波动逐步趋稳，商品住房成交均价6349.74元/平方米，同比下降1.01。从各月环比情况看，住房成交均价呈现前低后高的走势，整体波动较为平稳。前5个月我市价格稳中有降，环比分别下降1.47%、0.4%、0.19%、0.12%、0.08%。6、7月份，商品住房销售均价出现小幅回升，环比分别上升0.5%、0.09%。2012年每月商品住房销售均价走势图见图3-4 图3-4 2012年每月商品住房销售均价走势图 单位：元/平方米 （3）武汉市房地产住宅市场结构情况第一，中小户型商品住房为市场销售主体。2012年，120平方米以下商品住房仍为我市的主要销售户型，销售套数占总量的80.69%，较去年增加了3个百分点。其中90平方米以下占比最大，占比为42.19%；90-120平方米占比达38.5%；120-140平方米占比为12.4%；140平方米以上占比为6.91%。第二，7000-10000元/平方米商品住房销量占比加大。从所统计的销售情况数据来看，在全市商品住房销售中，7000-10000元/平方米销售套数占总销量的31.83%，占比较去年增加4.84%；7000元/平方米以下商品住房销量套数占总销量的61.91%，占比较去年下滑2.1%；10000元/平方米以上销售套数占总销量的6.26%，占比较去年下滑2.74%。第三，成交数据表明，中心区域由于其明显的优势地位，占据传统型高位，并且价格呈持续走高的形式，但是中心城区的土地利用率较高。使其土地供给量日益减少，从而造成土地成交额下降；新近开通的地铁2号线和计划开通的4.5号沿线区域，环比价值得到持续增高，未来回报率有望提升，从而其周边房地产有着强硬的增长表现，由此可见，新交通方式的选择和生活配套设施的齐全，已成为居民选择购房的主要考虑因素。总的来说结构得到优化。2012 年武汉市主要片区季度成交情况汇总表单位见表3-513。表3-5 2012 年武汉市主要片区季度成交情况汇总表单位：元/，套片区第一季度第二季度第三季度第四季度均价套数均价套数均价套数均价套数汉口中心片区10827.1576710716.6493710743.38105310771.132122古田片区8720.437078637.2911648670.026529038.82769二七、后湖片区7460.5211887540.4829377722.4325277876.241744东西湖片区5490.2721565576.9322355270.2335435816.193332武昌中心区10020.3121429985.27245610181.77223710436.392244青山片区7693.8815727584.8110117587.89861782719811南湖片区关山片区7529.6433907280.6652367453.8452247380.76904汉阳中心区6329.005196322.45922415.1111806370.681315（4）武汉市房地产业整体供需状况分析武汉市城市住宅建设速度加快，2012年城市人均居住面积为，达33.75平方米平方米，户均居住面积是98平方米，城市住房已达小康水平。目前武汉成交客户以刚性需求置业者和改善性需求客户为主，整体占比超过八成。购房者最看重的因素前三位的分别是交通、环境和价格。近五成的居民家庭住房建筑面积在80平方米以下，44.9的居民认为经济而又理想的住房建筑面积是71-90平方米（见下图）。54.3的家庭对现有住房表示“满意和“基本满意”。价格是影响居民购房的主要因素。13近期居民购房住宅面积选择偏好见下图3-6图3-6 近期居民购房住宅面积选择偏好图国民经济的发展，伴随着居民年收入的增加，居住品质要求的提升。过小的户型虽价格低廉，但作为居住购房的选择，都不再是首选，我们可以看到高品质的小区环境和居中的住房面积将成为现代人们的首选，因而每套住宅面积在90平方米以上住房户数将比现在有较大的提高，住房的升级抉代蕴藏巨大的消费潜力。3.2.3 武汉市房地产趋势预测2012年以来，大武汉演绎了太多的精彩：京武高铁，汉宜动车正式通车、地铁2号线正式运营，国家自主创新示范区落户1+8武汉城市圈一体化形成，武汉城市价值和城市地位不断提升，使武汉房地产市场呈现了前所未有的繁荣。（1）房地产市场需求以中小户型为主新建住房供应按户型结构统计，90-120平方米户型的供应套数占比最大，占全市新增供应套数的46.23%；其次为90平方米以下户型，占全市新增供应套数的29.42%；其他户型供应套数占全市新增供应套数的24.35%。新建住房销售按户型结构统计，中小户型销售量较大，90平方米以下和90-120平方米户型共实现销售套数27603套，占全市总销售套数的79.9%。(2)楼盘产品将会更加精细城市建设一直贯穿建设大武汉都市圈的整体规划之中，作为城市形象代和窗户的城市写字楼及住宅楼盘，未来几年的仍会继续呈跨越式高速发展形态。2008年以来，众多外来开发商介入的楼盘开发，此后出现了大量的明星楼盘，但目前从整体上看来，精细楼盘的数量还不够。武汉许多楼盘产品设计不尽合理，存在暗房、畸形房、通风采光等问题。因此武汉市房地产品质仍需要与时俱进，革旧创新，作为湖滨城市的典型代表，其设计理念与湖滨城市相融合还有进一步提升的空间，要向住宅的多功能、低密度、生态性作为以后开发住宅的新进方向， 因此武汉市中高层消费需要得到最大化的开发和挖掘。(3)规模化住宅、写字楼将受消费者青睐随着购房者品位的日益提升：居住不再是购房的唯一目的，而其所具有的产品附加值，诸如周边环境、小区内部设施、主体景观、绿化水平等得到了更多关注。而舒适化、规模化、科技化写字