农产品国际物流园项目可行性研究报告.doc

1 xx 农产品国际物流园项目 可 行 性 研 究 报 告 建设单位：xx 县 xx 农业发展有限公司 二 0 一二年七月 2 目 录 第一章第一章 总总 论论.1 第一节 概 述.1 第二节 可行性研究编制单位1 第三节 承办单位概况2 第四节 可研报告编制的依据和范围2 第五节 可研报告概要4 第二章第二章 项目提出的背景及建设必要性项目提出的背景及建设必要性.6 第一节 项目提出的背景6 第二节 项目建设的必要性8 第三章第三章 市场需求分析市场需求分析.11 第一节 农产品物流发展现状11 第二节 项目幅射区农业资源分析15 第四章第四章 建设条件及建设选址建设条件及建设选址.18 第一节 项目建设地慨况18 第二节 外部配套条件24 第三节 建设选址27 第五章第五章 项目建设方案项目建设方案.28 第一节 建设内容及建设规模28 第二节 设计指导思想及功能分区30 第三节 工程技术方案32 第四节 规划方案42 第五节 建筑结构设计43 第六节 公用工程46 第六章第六章 企业组织、劳动定员及人员培训企业组织、劳动定员及人员培训.53 第一节 企业组织机构53 第二节 劳动定员53 第三节 人员培训54 第七章第七章 环境保护与劳动安全卫生环境保护与劳动安全卫生.55 第一节 环境保护55 第二节 劳动安全卫生56 第八章第八章 消防与节能消防与节能.58 第一节 消防58 第二节 节能58 第九章第九章 项目建设期管理项目建设期管理.60 第一节 实施原则与步骤60 3 第二节 组织机构与分工60 第十章第十章 项目实施进度项目实施进度.62 第十一章第十一章 投资估算投资估算.63 第一节 投资估算63 第二节 资金筹措及使用计划64 第十二章第十二章 经济评价经济评价.65 第一节 财务评价65 第二节 财务评价结论67 第十三章第十三章 社会效益分析社会效益分析.68 第一节 主要社会效益分析68 第二节 负面影响与对策69 第十四章第十四章 风险分析及控制措施风险分析及控制措施.70 第一节 风险分析70 第二节 控制措施71 第十五章第十五章 工程招标方案工程招标方案.72 第十六章第十六章 结论与建议结论与建议.77 第一节 结 论 77 第二节 建 议 78 附 件： 1、企业法人营业执照 2、税务登记证 3、企业机构代码证 4、总平面布置图 5、项目选址意见书 6、项目备案证 1 第一章 总 论 第一节 概 述 一、一、项项目名称目名称 xx 农产品国际物流园 二、二、项项目承目承办单办单位位 xx 县 xx 农业发展有限公司 注册资本：1500 万元人民币 法定地址：xx 县 xx 街 xx 庄村 三、法人代表三、法人代表 法人代表： 四、四、项项目建目建设设地点地点 xx 县南环路南侧，xx 路东侧。 五、五、项项目性目性质质 本项目内容为新建 六、六、项项目建目建设设年限年限 项目建设期为二年 第二节 可行性研究编制单位 单位名称：xx 市工程咨询院 工程咨询证书编号： 公司法人代表: 发证机关：国家发展和改革委员会 2 第三节 承办单位概况 xx 农产品国际物流园项目由 xx 县 xx 农业发展有 限公司承建,公司成立于 2012 年 4 月,注册资本 1500 万元, 规划选址位于南环路南侧，县 xx 路东侧。规划总用地面 积 639 亩，其中建设用地 35.4 万（531 亩），总投资约 11 亿元人民币，总建筑面积 38.8 万，拟建设：交易中心 1.72 万，果品交易区 2.5 万，酒店办公 5.36 万，大型零售 市场 10.9 万，理货区 1.2 万，冷库 2.3 万， 配套商业 3.11 万，配套住宅 11.7 万等。 目前，公司营业执照、税务登记证、组织机构代码证、 建设项目选址意见书（选字第 3708282012-040 号）已办理 完毕。 公司经营范围是农产品研究开发；果蔬种植、购销；日用 百货购销。 公司法人代表 xx， 该项目在 xx 县南环路实施，该项目占地面积 639 亩，有 较完善的存储等基础条件，项目实施后成为设备齐全，功能完 善，技术先进，质量上乘的农副产品物流交易中心。 第四节 可研报告编制的依据和范围 一、一、编编制依据制依据 本可研报告编制的主要依据为： 1、 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规 划纲要 2、 山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 3 3、 投资项目可行性研究指南（试用版） 4、 建设项目经济评价方法与参数（第三版） 5、 国家中长期科学和技术发展规划纲要（2006-2020 年） 6、国家有关法律、法规及产业政策； 7、有关技术标准、规范及规定。 8、 xx 县城市总体规划 9、 济宁市国民经济与社会发展第十二个五年计划 10、xx 县 xx 农业发展有限公司为该项目可行性研究提供 的背景资料和财务数据。 11、其他现场调研资料。 二、可研二、可研报报告研究范告研究范围围 本可研报告范围包括： 1、根据国家有关政策，结合 xx 县实际情况，分析项目提 出的背景及建设必要性。 2、根据规划并结合现状确定项目的建设规模及建设内容 3、建设条件及建设选址 4、项目总体实施方案 5、消防、环境保护、劳动安全卫生及节能 6、企业组织及劳动定员 7、工程实施进度安排 8、投资估算和资金筹措 9、项目实施风险及控制措施 10、经济效益和社会效益评价 11、招标方案 12、结论及建议 4 第五节 可研报告概要 一、伴随着山东省政府“突破农业发展”战略的逐步实施， xx 县作为重要农产品物流枢纽的地位进一步确立，吸引着国 内甚至国际知名客商云集与此。项目建成后，将使 xx 县成为 山东物流及经济交流中心，从而有利于提高 xx 县的知名度， 项目投资规模大，建设周期适中，对周边地区产生强烈的增长 极辐射作用，从而带动 xx 县经济发展。 二、项目规划总占地面积 639 亩，主要进行农副产品的现 场交易、期货交易、储存、物流运输，其中建设用地 35.4 万 （531 亩），总投资约 11 亿元人民币，总建筑面积 38.8 万， 拟建设：交易中心 1.72 万，果品交易区 2.5 万，酒店办 公 5.36 万，大型零售市场 10.9 万，理货区 1.2 万，冷 库 2.3 万，配套商业 3.11 万，配套住宅 11.7 万等，分 二年建成。 三、在符合项目整体规划构思的前提下，将项目建设以 xx 为中心 200km 内的鲁、苏、皖、豫区域性大型农产品商贸 物流中心。 本项目将囊括以下业态： 交易区交易区：蔬菜交易区、果品交易区、精品交易区、水产交易 区。 （具体业态分布视招商情况定） 仓储仓储物流物流：仓库区、冷库区、加工理货区、配送区。 配套商配套商业业：沿街商业、xx 农产品物流园酒店、集休闲、娱 乐、购物、餐饮等为一体，为市场经营户及客商打造一个一站 式商务平台。 配套住宅配套住宅：部分回迁户，户型设计注重功能性和实用性， 紧凑且利用率高。 四、该项目总投资为 110000 万元，其中：土地成本：12360 5 万元，前期工程费：6080 万，建安工程费：58200 万元，配套费 用：14920 万元，财务成本：6000 万元，营销费用：3200 万元， 广告费用 3800 万，管理费用：2000 万，税金：3440 万元。项目 投资回收期为 7.1 年（含建设期 2 年），经济效益显著。 五、项目单位技术力量较强，管理经验丰富，具有雄厚的 经济实力和良好的信誉，建设条件良好，本项目所需自筹资金， 该公司有足够能力筹措。 六、项目建设符合国家产业发展规划，符合国家发展政策， 投产后，能够充分发挥人力资源优势，调整产业结构，促进企 业经济健康、协调、可持续发展。 综合以上分析，项目实施后有一定的社会经济效益，项目 是可行的。 6 第二章 项目提出的背景及建设必要性 第一节 项目提出的背景 一、一、农产农产品流通成品流通成为经济发为经济发展瓶展瓶颈颈 我国农产品生产流通中的发育还很不成熟，主要问题一 直是小生产与大市场的矛盾，表现为农产品的市场销售体系 落后、市场软硬件建设不足和贮运加工系统的不完善。据统计， 目前作为我国农业生产主体的农户数量大约为 24 亿户，而 平均每户拥有的耕地只有 7 亩左右。生产经营规模过小，导致 农户为市场提供的农副产品过于分散，商品率不高，如粮食的 商品率只有 30左右。流通不畅和市场缺位就会使产品向商 品的跨越出现障碍，要么无法实现生产的价值，要么价不符值， 农业增产却难以增收，其直接后果就是市场得不到均衡供给 的农产品，同时容易放大农产品市场的波动，增加了生产的盲 目性。过大的市场波动不仅损害农民的利益，也损害消费者的 利益。而这种一家一户小规模分散生产的格局在相当长的时 期内都不会有根本性的改变。这不仅关系到农民的增收问题， 也直接影响到我国农业市场化和现代化的进程。 建设类似本项目提出的项目，兴办仓储设施和加工企业、 购置农产品运销设备，组建大型农产品交易、仓储、运输、期 货交易标准化基地。使其成为沟通分散农户与市场的桥梁，成 为连接周围地区的流通枢纽。让市场这支“看不见的手”，起到 优化资源配置、调节国民经济发展的重要作用。 二、二、xx 县县具有成具有成为为大型大型农业农业集散基地的区位集散基地的区位优势优势 xx 县地处中国东部的鲁西南平原腹地，地跨北纬 34 度 52 秒35 度 40 秒，东经 116 度 7 秒116 度 30 秒之间。地理 位置十分优越。北依五岳之首泰山，南邻江苏、安徽、河南三 7 省，与孔子诞生地同属济宁市。总面积 886 平方公里，总人口 62 万。 ，是发展商贸流通业的风水宝地。以 xx 县为中心，向周 边 100 公里辐射，是一个有 62 万人居住的人口密集区域，形 成了庞大的消费市场。发展大流通，实施商贸兴城，已成为 xx 县调整产业结构的又一重要战略决策。以提升城市载体功 能为重点，实现城市建设的新跨越，培育商贸流通业发展的载 体。整合现有市场资源，重点规范和提升农产品、畜产品专业 市场，大力发展现代物流业。以食品、农资为突破口，通过改 组改造现有仓储、运输、联运等，加快向现代物流企业转型。 建设大型专业批发市场，扩大物流范围，加强与省内外发达地 区商贸流通业的对接步伐，致力于发展连锁经营，建设物流配 送中心，全力推进物流现代化，新型流通业态的介入将会极大 地提升 xx 县商贸流通业的层次。 仓储物流中心项目的建设将对 xx 县加工业、物流业、建 筑业、服务业及社会基础设备的发展具有极大的促进作用。 三、三、xx 县县具有具有农产农产品流通枢品流通枢纽纽的的资资源源优势优势 xx 县是中国著名的大蒜之乡。由于这里具有温带地区风 和日丽、四季分明、土质肥沃、雨水充足等优越自然条件，加 上勤劳智慧的 xx 人民广泛采用先进的种植技术，所产大蒜 个大、皮白、辣味适中、营养丰富，并具有高出一般大蒜几倍 的药用价值，受到国内外客户的广泛赞誉。出口 130 多个国家 和地区，xx 大蒜的出口量占全国出口总量的比重居全国县 （市）区之首。 xx 县不仅是中国著名的大蒜之乡，还是全国著名的圆葱 之乡、金谷之乡。农产品资源十分丰富，是中国重要的有机、 绿色蔬菜生产、加工、出口基地。xx 的农副产品加工业十分 发达，全县拥有恒温库 1200 多座，贮藏能力 120 万吨，拥有蔬 8 菜和粮棉加工企业 1200 多家，农产品加工转化率达 70。 xx 县工业初具规模、已形成机械、电子、纺织、建材、食品 等七大支柱产业，涌现出一批颇具实力的骨干企业。 xx 县第三产业发达。商场林立，贸易活跃，传统的大市场体 系已经培育成熟，新生的人才、技术、金融等生产要素市场和 产权交易市场也初步建成，这将为工农业经济的快速发展起 到有力的推动作用。 雄厚的资源优势使 xx 县具有建立农副产品集散基地的天然 条件，本土生产产品运费成本低，具有价格竞争优势，极易产 生集聚效应。而且，农副产品往往对保鲜要求特别高，长途运 输不利于该类商品的保鲜，因此，距离的远近对基地的建设和 长远发展是至关重要的。 综合考虑以上述各因素，xx 县 xx 农业发展有限公司领 导层认为在 xx 县大型农产品交易集散基地具有“天时、地利、 人和”，项目风险小、收益有保证、社会贡献率大，有利于集团 和当地经济的发展，故尔向 xx 县政府申报“xx 农产品国际 物流园”。 第二节 项目建设的必要性 一、符合国家一、符合国家产业产业政策和政策和发发展方向展方向 仓储物流中心对一个国家的经济，尤其是对外经济贸易 的发展和科学技术交流，起着重要的促进作用。对我国来说， 建立和改进仓储物流中心是深化外贸体制改革的一项重大措 施,它有利于发展外向型经济、实行两头在外，大进大出，快进 快出，缩短产品的生产周期，降低产品成本，提高经济效益， 还有利于增强企业经济活力，提高竞争力，开拓国际市场。 中共中央 2004 年 1 号文件提出，要“发挥市场机制作用， 搞活农产品流通”。文件从培育农产品营销主体、扩大优势农 9 产品出口两个方面提出了指导性意见。要求各金融机构为农 业提供资金支持， 符合农产品批发市场是连接农民与市场的桥梁，对于调 整农业产业结构，降低流通成本，增加农民收入，保证食品安 全具有重要意义。2003 年以来，国家发改委安排专项国债资 金支持全国重点农产品批发市场家，国债资金的扶持政 策有效拉动了社会对农产品批发市场领域的投资。据统计， 290 个建设项目总投资达到 165.5 亿元，其中企业投资占总投 资的 93.4。 二、响二、响应应山山东东省政府西部崛起省政府西部崛起战战略略 山东省的区域经济发展明显呈现出东、中、西三个地域特 征，发展水平整体上自东向西逐次递减。xx 县的区域经济协 调发展，就是要实现东、中、西三个地域的协调发展，核心是 解决东西部地区发展失衡的问题。西部地区的重点则是启动 内部活力和加大扶持力度。该项目响应了山东省政府的战略， 是 xx 县实施可持续性发展的战略步骤之一。 三、符合山三、符合山东东省政府加快省政府加快发发展展县县域域经济经济的的战战略要求略要求 发展县域经济在山东有着特别重要的意义，山东省县域人 口占全省总人口的 75%以上，国内生产总值占全省 55%以上， 地方预算内财政收入占全省地方财政收入的 35%左右。同时， 发展县域经济也是解决“三农”问题的关键环节，占全省总人口 近 80%的农民问题如果得不到解决，将直接影响到全面建设 小康社会和全省现代化进程。正是由于县域经济的这种特殊 重要的地位，因此，山东省委、省政府专门出台了关于加快县 域经济发展的意见，把发展县域经济摆到了战略的地位，强 调坚持促强扶弱带中间,大力发展县域经济。对经济强县下放 权限、创造环境，实现率先发展；对欠发达县加大转移支付力 10 度、培育自身“造血”能力，促进其跨越式发展。同时强化对口 帮扶、落实帮扶政策，不断增强县域经济活力，提升县域经济 的整体竞争力。 根据 xx 县 xx 农业发展有限公司前提调查，调研结果如 下： 1、该区域的农业基础好，且大蒜已形成产业链，没有一个 综合性农产品批发市场。 2、农产品交易行业竞争激烈，但经营分散，期待有效地进 行市场整合，取缔露天和场外交易。 3、撼动自发形成的市场地位仍需强势宣传进行引导。 11 第三章 市场需求分析 第一节 农产品物流发展现状 农产品物流是以农业产出物为对象形成的物流，根据农产 品的分类又包括：粮食作物物流；经济作物物流；畜牧产品物流； 水产品物流和林业产品物流。是以满足顾客需求为目标，对农 业产出物及其相关服务和信息，从起源地到消费地有效率、有 效益的流动和储存进行计划、执行和控制的全过程。是农产品 的采购、生产、流通加工、包装、运输、储存、装卸、配送、分销、 信息沟通等一系列运作环节组成，并在整个过程中实现了农 产品保值、增值和组织目标。 农产品流通物流。农产品流通物流是以农业产出物为对 象，通过农产品产后加工、包装、储存、运输和配送等物流环 节，做到农产品保值增值，最终送到消费者手中。由于农产品 本身特质，以及产销地域广阔分散的特点，所以对农产品物流 规划、方式和手段提出了比较高的要求，这个物流过程是目前 农产品实现市场价值的关键环节。 一、中国一、中国农业农业物流物流长长期存在的主要期存在的主要问题问题 1、农业物流的相关理论研究严重滞后 由于农业生产的地域性，以及生产的季节性与常年性消 费需求之间的对立，造成了中国农产品供需的时空矛盾，解决 这个矛盾的基本途径就是发展中国现代农业物流。农产品物 流只有做到农产品保值，才能实现农产品的价值与使用价值， 进而才可能使农产品在物流过程中增值。 在中国的农业发展过程中，“重生产、轻流通”思想意识的 影响广泛，而对农业生产资料、农产品流通和物流配送等相关 产业的协同发展作用认识不足，更没有形成农业物流完整的 12 行业体系框架。农业物流作为农业产业发展的重要组成部分， 对农业物流理论探讨的严重匮乏。降低农产品生产与流通的 成本，引导农业生产资料的生产与配置，提高中国农业的整体 产业效益，需要有现代农业物流理论指导。中国农业流通和物 流的相关理论研究，在中国农业现代化发展过程中地位，没有 受到应有的重视。 2、农业物流的基础投入不足 一直以来，我们在农业生产环节的增产上全力以赴，但物 流保鲜技术、物流加工和冷链建设等后续物流环节的基础投 入明显不足。 由此可见，中国薄弱的农业物流现状和过去数量型农业 生产投资结构密切相关，农业物流在基础投入方面的长期欠 帐使得高额物流损耗一时难以根本扭转。以果蔬产品为例，据 有关数据统计，我国每年越有 8000 万吨果蔬腐烂，损失总值 近 800 亿元。损失率为 2530，可以满足 2 亿人口的基 本营养需求。这与发达国家 5%以下的果蔬损失率相比，差距 很大。 3、农业物流信息体系不健全 农业物流流体的流向和流程，以及由此而产生的效率和 效益是与农业物流的信息体系密切相关。农业物流信息体系 既包括农业市场信息，也包括农业物流的资源信息，而现在农 业信息系统和农业物流信息体统所能提供信息品种和质量都 不能满足需要，缺乏有效的信息导向，农资和农产品物流的流 向带有盲目性，流程不合理，这是导致在途损失严重，影响流 体保值增值的重要原因。 2006 年以后菜价上涨，谁能告诉农民明年种什么？明年 蔬菜种植面积会不会大幅度增加，从而引起菜价再次下跌？ 13 长期以来，农民对市场供求信息的获取渠道单一，手段缺乏， 滞后失真现象严重，赶不上市场变化，要改变这种状况迫切需 要建立完善的信息采集、加工整理和发布体系。 4、农业物流成本偏高 目前中国的农业物流成本比较高，而且不稳定，其中有物 流利润和运输成本因素，但更多的是物流环境的影响，由于路 况不良的时间成本，交通秩序中不当现象无形中增加的物流 成本（例如设卡收费等）。随着物流业的发展，基础农业物流利 润下降，而在途损耗和不合理物流环境成本显得十分突出。 多数长途贩运的农产品是以初级形态为主，农产品物流 结构中，低附加值产品居多，以农产品的主要物流形式公路运 输为例，对于农产品和工业品的收费标准相同，但两者价值和 利润却相差悬殊，这就是业内呼吁建立农产品物流 “绿色通 道”的原因所在。500 毫升蒙牛奶的超市售价 2.8 元/包，其中运 费要占 10，更不要说低值低毛利的初级农产品了。 5、农产品流通组织性差，效率低 我国小生产与大市场的矛盾是制约市场农业发展的最大 障碍。而小生产与大市场矛盾的关键是农户规模小而不能直 接进入市场，单家独户还没有能力承担起实现商品流通的重 任。特别是，从大的方面说，作为商品部分的农产品的主要销 售对象不是产区农村，而是城市和地理跨度较大的销区农村， 这样农产品流通需要长距离运输。没有成规模、有实力的流通 组织，很难完成这样的流通任务。中国地域广阔，为农产品流 通提供了丰富的潜在市场，但也增加了流通的难度。由于农民 势单力孤，交易的盲目性很大，运销费用较高。再者，农民生 产规模较小，交易规模往往更小，导致交易规模十分不经济， 无形中增加了运销成本。与生产相比，农产品经销队伍成长相 14 对较慢，发育很不成熟，对本地农产品的运销能力明显不足， 农产品的运销半径过小。由于环节增加，流通费用高、损耗大、 效率低。 二、提升二、提升农产农产品物流水平的主要品物流水平的主要对对策策 1、建立位于交通枢纽的区域化农产品集散基地 农产品市场体系的建设应以规范化、现代化、期货与现货 并举的主要农产品期货市场为试点，以集散面大、位于交通枢 纽的区域农产品批发市场为骨干，尽快建立起以批发市场为 核心的农产品市场体系。要注意统一规划布局，使全国各地的 市场能相互协调配合，形成体系。既要加强市场硬件建设，亦 要重视市场软件建设，使农产品市场尽快发育成熟。抓好已建 市场的配套建设，完善功能；加强仓储、信息、管理等基础设施 和配套服务建设。 2、重视农产品初级市场的建设 鼓励农民进入市场交易，这样可以使众多的交易对象聚 集在一起，产生“供求竞价”效应，可以最大限度保证价格合理， 达到保护农民利益、促进农产品流通的目的。应当继续办好集 贸市场，因为集贸市场能够满足当前和今后相当一个时期最 基本、最多样的农产品交易需求，同时也是整个市场体系发挥 作用的基础和依托。 3、有计划地培育并加快发展期货市场。 目前，由于现货市场发展还不充分，能独立承担市场风险 责任的经营主体还很缺乏，应重点发展远期合约交易，在远期 合约逐步标准化的基础上发展合约转让。要加强对期货交易 有关情况和知识的宣传教育，帮助生产者、经营者更好地了解 和利用期货市场。市场建设必须注重培育其健全统一、灵活开 放、竞争有序的市场功能，健全交易秩序。目前应抓紧制定和 15 完善分行业市场的建设标准、市场管理条例、期货管理规则。 4、加快农业信息化建设 市场导向机制的完善有赖于信息网络的建设，要彻底改 善信息化建设中的“城市化”倾向。信息服务体系的建设不仅要 重视信息的采集和硬件建设，还要加强综合分析信息、处理信 息的能力水平；不仅要有微观和局部的信息，还必须有宏观的 和全局的信息；不仅要有现状的信息，还必须有预测未来的信 息；不仅要为政府决策服务，更要为农民生产应用服务。这就 需要农业信息服务部门充分联合农业技术研究、经济研究、社 会研究等部门的专家进行综合分析和决策，提高信息本身的 科学性、应用性和有效性。在信息传递过程中，必须改变乡村 是现代化信息网络上的盲点的局面，使之成为农业信息网络 建设的重点和亮点。而且要根本改变农村信息利用低、服务对 象偏离生产者的倾向，使农业信息的受益人由目前的管理者 阶层向生产者和经营者阶层转变。各个涉及农业部门的纵向 信息网也要加强横向交流。尽早建立汇总信息、综合分析信息 的权威部门，负责收集各种渠道的信息源，通过专家分析预测 形成更高级的信息向社会主要是向生产者群体发布，充分利 用现有媒体对农业信息的扩散作用，利用广播、电视、报纸等 宣传媒介免费或政府出资向农民传递农产品产销信息。 第二节 项目幅射区农业资源分析 一、一、xx 县综县综合条件合条件 宏观经济总量增势明显，综合实力进一步增强。初步核算， 2010 年，我县实现地区生产总值 103.09 亿元，按可比价格计 算比上年增长 12.9，其中第一产业增加值 35.44 亿元;第二 产业增加值 29.85 亿元，比上年增长 23.6；第三产业增加值 37.8 亿元，比上年增长 18.6。三次产业结构比例为 16 34.38:28.95:36.67。 二、二、xx 县农业县农业条件条件 农业生产形势良好，农村经济迅速发展。2010 年，全县农 林牧渔业实现现价总产值 65.95 亿元，比上年增长 3.94。其 中，农业产值 48.21 亿元，比上年增长 2.39；林业产值 0.45 亿元，比上年增长 8.02；牧业产值 14.94 亿元，比上年增长 9.78；渔业产值 0.36 亿元，比上年增长 30.02；农业服务业 产值 1.99 亿元，比上年下降 3.68。粮食生产喜获丰收，粮食 亩单产 483.6 公斤，比上年增产 2.6 公斤，增长 0.54%，粮食总 播种面积 233647 亩，比去年减少 76300 亩，下降 24.62%，全 年粮食总产 11.3 万吨，比上年减少 3.63 万吨。由于今年雨季 较长影响了棉花的生长，棉花总播种面积 655034 亩，比上年 增加 35371 亩，增长 5.71%，棉花单产 87 公斤，比上年减少 7 公斤，棉花总产 58345 吨，比上年增加 4674 吨，增长 8.7%。 受 2009 年大蒜价格较好的影响，2010 年大蒜收获面积 548843 亩，比上年增加 99662 亩，增长 22.19%，大蒜总产量 518004 吨，比上年减少 50507 亩，下降 8.88%，但今年大蒜价 格却创历史新高，农民获利匪浅。畜牧业生产呈现平稳增长， 全县生猪、肉用牛、羊、家禽分别出栏 34.3 万头、17856 头、 38.63 万只和 560.46 万只，分别增长 8.3%、- 8.94%、4.35%、1.76%；肉类产量为 3.85 万吨，同比增长 4.62%，禽蛋产量 4.15 万吨，增幅与去年持平。林业造林面积 457 公顷，比上年下降 21.21%，零星植树 119.05 万株，比去年 增加 33.05 万株，增长 38.43%。全年渔业水产品产量 2918 吨， 比上年增长 2.42%。 xx 县内除有一家专业的大蒜市场外，没有专业的农产品 物流交易平台，农产品的交易全部露天交易或场外交易，本项 17 目承担着引领 xx 传统农业向现代农业的转型升级的重要使 命，因此决定了本项目的定位：以“集批发、零售、展示、交易、 仓储、物流配送功能为一体，具有强大辐射力的大型现代物流 交易中心”。 18 第四章 建设条件及建设选址 第一节 项目建设地慨况 一、建一、建设设地区介地区介绍绍 1、建设地区概况 xx 县地处中国东部的鲁西南平原腹地，地跨北纬 34 度 52 秒35 度 40 秒，东经 116 度 7 秒116 度 30 秒之间。地理 位置十分优越。北依五岳之首泰山，南邻江苏、安徽、河南三 省，与孔子诞生地同属济宁市。总面积 886 平方公里，总人口 62 万。 xx 县历史悠久，人杰地灵，是中华民族灿烂文化的发祥 地之一。xx 在夏商时代为有缗国，春秋战国时代为宋国之缗 邑，秦朝设郡县，西汉时，因在 xx 境内的高平山为汉武帝之 子昌邑王凿墓时，挖出金子而定名为 xx 县。 xx 县是中国著名的大蒜之乡。由于这里具有温带地区风 和日丽、四季分明、土质肥沃、雨水充足等优越自然条件，加 上勤劳智慧的 xx 人民广泛采用先进的种植技术，所产大蒜 个大、皮白、辣味适中、营养丰富，并具有高出一般大蒜几倍 的药用价值，受到国内外客户的广泛赞誉。出口 130 多个国家 和地区，xx 大蒜的出口量占全国出口总量的比重居全国县 （市）区之首。 xx 县不仅是中国著名的大蒜之乡，还是全国著名的圆葱 之乡、金谷之乡。农产品资源十分丰富，是中国重要的有机、 绿色蔬菜生产、加工、出口基地。xx 的农副产品加工业十分 发达，全县拥有恒温库 1200 多座，贮藏能力 120 万吨，拥有蔬 菜和粮棉加工企业 1200 多家，农产品加工转化率达 70。 xx 县工业初具规模、已形成机械、电子、纺织、建材、食品 19 等七大支柱产业，涌现出一批颇具实力的骨干企业。 xx 县第三产业发达。商场林立，贸易活跃，传统的大市场体 系已经培育成熟，新生的人才、技术、金融等生产要素市场和 产权交易市场也初步建成，这将为工农业经济的快速发展起 到有力的推动作用。 xx 县基础设施齐全，功能完备，具有现代化的与国际接 轨的各种通讯设备。完善的基础设施条件，为该市经济全面发 展提供了十分有利的条件。 2、项目建设地点 该项目选址于山东省济宁市 xx 县 xx 镇南环路南侧， 县 xx 路东侧，交通、供电、供水等配套条件较好。 二、自然条件二、自然条件 1、地形地貌 境内地质构造以断裂为主，宽缓的波状褶曲为辅，为一由 南向北倾斜的单斜构造。处在菏泽、鱼台断层凹陷的北翼，南 界处为第三系断层，北界处为太古界寒武、奥陶系地层。地层 产状平缓，倾角一般在 815 度之间。仅个别地段因构造的关 系，地层倾角变大。 xx 县境内地貌特征可划分为两大地形，即黄泛平原和低 山丘陵，5 个微地貌地形，即荒岭坡、近山阶地、微斜平地、缓 平坡地和洼地。 xx 平原为黄泛冲击平原，面积为 880.21 平方公里，由于 黄河泛滥时流向流速的不断变更，形成复杂的地貌特征，有微 斜平地、缓平坡地和洼地。 微斜平地，地势平缓，比降一般小于 1/8000，地面高程 3537 米，土层深厚，地下水资源丰富，土壤多为潮土类，主要分布 于各乡镇。缓平坡地是河流泛滥漫流沉积而成，按地面形态可 20 分为缓岗、岗坡、洼坡三种。洼地由静水沉积而成，根据地面 形态又可分为浅平洼地、背河槽状洼地、碟形洼地。洼地的边 缘与地面的高差为 0.51 米。 xx 境内丘陵面积很小，只有羊山、葛山、胡集镇的郭山 口三处面积为 0.35 平方公里。其地址特征为寒武纪、震旦纪 石灰岩构成的青石山，为剥蚀低山，山顶平缓，呈岛状突出于 平原之上，海拔高度为 90105 米。 2、气象条件 xx 县境内属温暖带季风型大陆性气候，具有冬夏季风气 候特点，四季分明，雨与热同期，风与寒双至，典型的中国北 方气候。降水较为充沛，有利于农作物的生长和人类居住。 春季气候多变，4、5 月份多南北大风，气温回升快，降水 稀少，常发生春旱；夏季，xx 在暖湿的东南季风控制下，水气 充足，降水多，湿润而炎热，暴雨多集中在 7 月和 8 月；秋季是 气候最稳定的季节，此时高空暖高，垂直结构稳定，云雨较少， 多呈晴朗而万里无云、秋高气爽的天气，温度适宜，瓜果飘香， 稻香鱼肥，有利于农作物的收割与种植，也是修身养性，滋补 身体的大好时节；冬季 xx 县在蒙古高压的控制之下，多刮北 风，雨雪较少，气候寒冷而干燥。 xx 年平均气温为 13.8 度，历年气温比较稳定，年平均降 水量为 694.5 毫米。累年平均风速为 3.1 米/秒，其中春季风速 最高，夏季风速最低。 、水文 xx 县地处南四湖西，黄泛平原的下游，历史上饱受黄河 决泛冲击，上游的河水常年经过 乡注入到南四湖，因此 xx 县境内河流众多，截至 2006 年，全县有大、中、小河道 24 条， 河流总长度为 307.6 公里，河堤总长度为 572.4 公里。直接流 21 入南四湖的河道有 4 条，形成 4 个水系。 东鱼河水系 东鱼河（原称红卫河）是南四湖流域第一排水大河，是 60 年代为调整湖西万福河水系减少南阳湖汇水面积大的负担， 治理万福河流域尤其是下游地区（xx、鱼台等县）洪涝灾害而 新开挖的一条大型骨干排水河道。上游始于东明县刘楼村南， xx 县境内河段长 21.5 公里，流域面积 56.63 平方公里，其支 流有白马河、惠河。 老万福河水系 老万福河发源于 xx 镇刘堂村，于高河乡东佳村出境，流 经鱼台县宋湾东入南阳湖。xx 境内长度为 14.5 公里，县内流 域面积 349.42 平方公里，xx 境内支流有白马河、苏河、东沟、 莱河金济河。 新万福河水系 新万福河是 19561957 年原万福河刘堂坝上段纳入南大 溜，进行裁弯取直治理后命名的。源于定陶县大薛庄，于马庙 乡陈海村流入 xx，至卜集乡张烧饼村东出 xx，于济宁郊区 大周村南流入南阳湖。xx 境内长度为 30.9 公里，境内流域面 积 360.35 平方公里，境内支流有彭河、友谊沟、吴河、金成河、 老西沟、大沙河。 北大溜水系 源于羊山镇关帝村东，于卜集乡后张村出境，至济宁郊区 大王楼村东南流入南阳湖。县内总长 20 公里，县内流域面积 114.16 平方公里，境内支流是蔡河。 地下水 xx 县地下水垂直可分为淡咸淡三层。中层咸水不适 人畜饮用，没有开采价值。深层淡水平均在地下 150 米以下， 22 开采起来比较困难。浅层淡水平均在地下 1030 米，水层厚 度 925 米。xx 境内地下水资源现状年为 1.95 亿立方米，水 资源较为丰富，有利于的农业发展。 从水质上看，地表水呈弱碱性，总硬度在 1.2129.7 之间，属轻 度硬水或硬水，水质一般，绝大部分符合农业灌溉要求。地下 浅水层水质总硬度一般在 2040 德度之间，属弱碱性水，符合 农田灌溉标准。 地表水 地表水资源可利用量 2 亿立方米，其中拦引湖水排灌区 6000 万立方米，结合区 2000 万立方米，井灌区 500 万立方米， 合计 8500 万立方米；引黄河尾水 3000 万立方米；蓄积当地径 流水排灌区 1100 万立方米，结合区 1800 万立方米，井灌区 3200 万立方米。池塘、水坑蓄水 500 万立方米，深河槽蓄水 2000 万立方米，合计蓄水总积量 2500 万立方米。 4、建筑物地基评价 （1）基土工程地质评价 第一工程地质层，人工填土：该层土土质成分较杂，均匀 性较差，避部表层为杂填土，平均标准贯入试验锤击数 n63.5=4.5 击，承载力标准值 fk=80kpa，不宜接作为建筑物地基持力层， 应进行夯实挤密处理。 第二工程地质层，粉土：该层土受上层土覆层影响，地层 厚度差异性较大，平均标准贯入试验狂击数 n63.5=4.8 击，承载 力标准值 fk=105kpa，可用不建筑地基持力层，但就注意该层 的厚度差异性。 第三层工程地质层，粉质粘土：该层土在部分区间缺失， 平均标准贯入试验锤击数 n63.5=3.9 击，承载力标准值 fk=120kpa，可作为建筑物地基持力层，应注意该层土层位的不 23 稳定性。 第四层工程地质层，粉土 l 平均天然含水率 w=28.5%， 天然孔隙比 e=0.803，压缩系数 a1-2=0.10mpa-1，压缩模量 es1- 2=17.86mpa，属中等压缩土，平均标准贯入试验锤击数 n63.5=6.5 击，承载力标准值 fk=120kpa，可作为建筑物地基持力层。 第五工程地质层，粉质粘土：平均天然含水率 w=32.5%， 天然孔隙比 e=0.934，压缩系数 a1-2=0.24mpa-1，压缩模量 es1- 2=7.9mpa，属中等压缩土，平均标准贯入试验锤击数 n63.5=5.0 击，承载力标准值 fk=130kpa，可作为建筑物地基持力层。 第六工程地质层，粉土：平均标准贯入试验锤击数 n63.5=7.8 击，承载力标准值 fk=130kpa，可作为建筑物地基持力层。 （2）场地稳定性分析 a、场地地震分析 依据中国地震动参数区划图（2001 年），本场地地址抗 震设防烈度为 6 度区，设计基本地震加速度值 0.05g，设计地 震分组为第一组。故本项目各主要建构筑物应依据建筑抗震 设计规范的规定进行相应的抗震设计。 b、场地土与场地类别 根据建筑抗震设计规范规定，场地土类型属国软场地 土，场地类别为 iii 类。 c、场地稳定性评价 综上所述，场地第一工程地质层，土质成分复杂，力学性 质不均是场地的主要工程地质问题，故场地稳定性一般。 （3）基础形式及持力层选择 依场地工程地质条件及拟建建筑物特点，拟建建筑物不 宜采用天然地基，建议对场地土进行砖柱挤密处理，处理深度 至相对标高 3.80m 处，持力层选择第三、四工程地质层粉质粘 24 土、粉土，承载力标准 fk=120kpa，为防止建筑物产生不均匀沉 降，适当加宽加强基础及上部结构刚度。 （4）地下水水质评价 场地地下水水位埋深约 0.9-1.4m，经取术分析，地下水 ph=7.5，地下水中硫酸盐对砼有弱腐蚀性，应采用一级防护。 该场区位置优越，自然条件较好，交通运输也方便，所需 各项配套设施均可就近解决，为市场建设提供了良好的条件。 第二节 外部配套条件 一、社会一、社会经济经济条件条件 宏观经济总量增势明显，综合实力进一步增强。初步核算， 2010 年，我县实现地区生产总值 103.09 亿元，按可比价格计 算比上年增长 12.9，其中第一产业增加值 35.44 亿元;第二 产业增加值 29.85 亿元，比上年增长 23.6；第三产业增加值 37.8 亿元，比上年增长 18.6。三次产业结构比例为 34.38:28.95:36.67。 1、工工业业： ：经济恢复性增长，效益水平快速攀升。年初，我 县把恢复企业生产和保工业经济增长作为首要任务来抓，由 于措施得力，工业经济低开高走，全面回升。2010 年末全县规 模以上工业企业 209 家，完成工业总产值 91.48 亿元,比上年 增长 43；完成产品销售收入 89.68 亿元，比上年增长 42%； 实现增加值 24.36 亿元，比上年增长 13.81%；实现利税 9.84 亿 元，比上年增长 36.3%；实现利润 6.57 亿元，比上年增长 51.5%； 全县完成高新技术产业总产值 11.56 亿元，比上年增长 30.33，占总产值的比重为 13.2，比年初增长 0.6 个百分点。 建筑业增加值完成 3.79 亿元，比上年增长 171.3。第二产业 增加值完成 29.85 亿元，同比增长 23.6。 2、 、农业农业：农业生产形势良好，农村经济迅速发展。2010 年， 25 全县农林牧渔业实现现价总产值 65.95 亿元，比上年增长 3.94。其中，农业产值 48.21 亿元，比上年增长 2.39；林业 产值 0.45 亿元，比上年增长 8.02；牧业产值 14.94 亿元，比 上年增长 9.78；渔业产值 0.36 亿元，比上年增长 30.02；农 业服务业产值 1.99 亿元，比上年下降 3.68。粮食生产喜获 丰收，粮食亩单产 483.6 公斤，比上年增产 2.6 公斤，增长 0.54%， 粮食总播种面积 233647 亩，比去年减少 76300 亩，下降 24.62%， 全年粮食总产 11.3 万吨，比上年减少 3.63 万吨。由于今年雨 季较长影响了棉花的生长，棉花总播种面积 655034 亩，比上 年增加 35371 亩，增长 5.71%，棉花单产 87 公斤，比上年减 少 7 公斤，棉花总产 58345 吨，比上年增加 4674 吨，增长 8.7%。 受 2009 年大蒜价格较好的影响，2010 年大蒜收获面积 548843 亩，比上年增加 99662 亩，增长 22.19%，大蒜总产量 518004 吨，比上年减少 50507 亩，下降 8.88%，但今年大蒜价 格却创历史新高，农民获利匪浅。畜牧业生产呈现平稳增长， 全县生猪、肉用牛、羊、家禽分别出栏 34.3 万头、17856 头、 38.63 万只和 560.46 万只，分别增长 8.3%、- 8.94%、4.35%、1.76%；肉类产量为 3.85 万吨，同比增长 4.62%，禽蛋产量 4.15 万吨，增幅与去年持平。林业造林面积 457 公顷，比上年下降 21.21%，零星植树 119.05 万株，比去年 增加 33.05 万株，增长 38.43%。全年渔业水产品产量 2918 吨， 比上年增长 2.42%。 3、基、基础设础设施：固定施：固定资产资产投投资资 固定资产投资保持较快增长，结构日趋优化。2010 年，全 县规模以上固定资产投资完成 502344 万元，比上年增长 52.7%， 其中：城镇投资完成 421956 万元，同比增长 55.6；农村投资 完成 80388 万元,同比下降 30。从投资构成看，第一产业投 26 资完成 5012 万元，同比下降 12%；第二产业投资完成 214596 万元，同比增长 16.6%，其中工业投资完成 205665 万元，占第 二产业投资总额的 95.84%；第三产业投资完成 110830 万元， 同比增长 122.9%。三次产业所占总投资的比重分别为 1：49.82：49.18。房地产开发投资完成 89681 万元，比上年增 长 63.3，商品房销售面积 1533163 平方米,比上年增长 76.9%。 二、其他配套二、其他配套设设施施 、供水 项目建设地点位于 xx 县南环路，属城市自来水管网覆 盖区，完全可以保证自来水供应。 、供电 项目场址属 xx 县供电公司供电区域，电力充足，供电设 施完善，完全可以满足项目用电要求。 第三节 建设选址 一、一、场场址址选择选择原原则则 1、符合 xx 县长期战略规划； 27 2、符合 xx 县经济和社会发展规划； 3、水、电、交通等配套条件良好。 二、二、选选址址评评述述 项目北临南环路，南临空地，西临 xx 路，东临空地。 四至范围： 距规划建设的高速公路路口约 5km，西向：到 g105 国道 线约 3km；南向：规划中的环城快速路出口约 3km；北向：相 邻金宇家居城，紧靠市区，到县城中心约 1.5km。 本项目的选址选择充分考虑企业的实际能力和长远发展， 做到了统筹兼顾、经济合理、优化配置、节省资源。 项目所在区域地势平坦，无名胜古迹、文物和自然保护区， 周围无机场、通讯设施、军事设施等。选址所在地地质结构稳 定，不压矿，也没有断层通过，场地平整，工程地质条件良好， 交通便利，基础设施完善。 本项目附近生产辅助设施配套条件好，良好的基础可保 证项目的顺利实施、有效运转。 28 第五章 项目建设方案 第一节 建设内容及建设规模 一、建一、建设设内容内容 该项目为 xx 农产品国际物流园建设工程。项目主要共 分交易、信息、仓储、配套服务四个区。 （一）主要建设内容 经济技术综合指标 项目单位数量 总建筑面积m 388009.16 水果交易区m 25000.00 大型零售市场m 109000.12 理货区m 12000.88 商业配套m 27105.80 冷库m 23000.00 酒店办公m 53600.14 汽车维修m 4100.62 29 多层住宅区m 53000.20 高层住宅区m 49000.25 联排住宅区m 15000.95 交易中心m 17200.20 容积率- 1.5 建筑密度% 47.68 绿化率% 12 停车位辆 750 （二）配套基础设施建设 1、辅助设施 新建磅房、变配电站、锅炉房、制冷机房、水泵房等辅助 设施，400 立方米消防水池一座。 2、垃圾堆场 新建垃圾堆场 1 处，位于市场东北角，配置垃圾清扫、装 车及运输设施 1 套。 30 3、总图 建停车场一处，面积约 13500 平方米。 4、公用工程设施 建设满足项目经营需要的强电、弱电、给排水、采暖通风、 消防、外管网等公用工程。 二、二、经营经营范范围围 1、主要经营农副产品；