第九章 财务管理与绩效评价

第九章第九章 财务管理与绩效评价财务管理与绩效评价 第一节第一节 财务管理概述财务管理概述 1、简述财务管理的对象？、简述财务管理的对象？ 答：企业财务管理的对象包括财务活动财务活动和各种财务关系财务关系两个方 面： （一）企业财务活动（一）企业财务活动 企业的财务活动包括以下五个方面： （1）资金筹集）资金筹集 资金筹集是指物业管理企业为了持续从事物业管理、经营与服资金筹集是指物业管理企业为了持续从事物业管理、经营与服 务活动而必须筹集所需资金的过程。它是资金运动的起点，是决定务活动而必须筹集所需资金的过程。它是资金运动的起点，是决定 物业管理企业生存发展的重要环节。物业管理企业生存发展的重要环节。 （2）资金运用）资金运用 （3）资金耗费）资金耗费 （4）资金收回）资金收回 （5）资金分配）资金分配 企业的资金运动有企业的资金运动有静态静态和和动态动态两种表现形式。两种表现形式。静态静态形式是资金形式是资金 占用和资金来源的统一，包括占用和资金来源的统一，包括固定资产固定资产和和流动资产流动资产，流动负债流动负债、长长 期负债期负债和和所有者权益所有者权益；动态动态形式则可以分为形式则可以分为经营性现金流动经营性现金流动、投资投资 性现金流动性现金流动和和筹资性现金流动筹资性现金流动三种类型。三种类型。 （二）企业财务关系（二）企业财务关系 是指企业财务活动所体现的企业与各方面的经济关系，包括以 下几个方面： （1）企业同期所有者之间的关系。）企业同期所有者之间的关系。 （2）企业同其债权人之间的关系。）企业同其债权人之间的关系。 （3）企业同其债务人之间的关系。）企业同其债务人之间的关系。 （4）企业内部各单位之间的关系。）企业内部各单位之间的关系。 （5）企业同职工之间的关系。）企业同职工之间的关系。 （6）企业同国家机关之间的财务关系。）企业同国家机关之间的财务关系。 2、简述财务管理的目标？、简述财务管理的目标？ 答：财务管理目标又称理财目标，是指企业进行财务活动所要 达到的目的，是评价企业财务活动是否合理、有效的标准。一般来一般来 讲，财务管理的目标有讲，财务管理的目标有总体目标总体目标和和具体目标具体目标两个方面。两个方面。 3、简述财务管理总体目标？、简述财务管理总体目标？ 答：最具有代表性的财务管理总体目标主要由以下几种提法： （1）利润最大化）利润最大化 人们常常把利润最大化作为企业财务管理的总体目标。但是， 以利润最大化作为财务管理目标存在一系列的问题： 利润最大化没有考虑资金的时间价值；利润最大化没有考虑资金的时间价值； 利润最大化忽略了风险因素；利润最大化忽略了风险因素； 利润最大化往往会使企业财务利润最大化往往会使企业财务决策短期化决策短期化。 （2）资本利润最大化或每股利润最大化）资本利润最大化或每股利润最大化 资本利润最大化即净资产收益率资本利润最大化即净资产收益率，是企业净利润与资本（及净是企业净利润与资本（及净 资产或所有者权益）的比率，用以反映企业运用资本获得利润的能资产或所有者权益）的比率，用以反映企业运用资本获得利润的能 力。该指标仍然不能避免诸如忽略资金的时间价值和经营中各种风力。该指标仍然不能避免诸如忽略资金的时间价值和经营中各种风 险因素的缺陷。险因素的缺陷。 （3）企业价值最大化或股东财富最大化）企业价值最大化或股东财富最大化 企业价值不是账面资产的总价值。而是企业全部财产的市场价企业价值不是账面资产的总价值。而是企业全部财产的市场价 值，即企业有形资产和无形资产价值的市场评价，反映力企业潜在值，即企业有形资产和无形资产价值的市场评价，反映力企业潜在 或预期获利能力，它考虑了风险和资金的时间价值因素。或预期获利能力，它考虑了风险和资金的时间价值因素。 4、简述财务管理的具体目标？、简述财务管理的具体目标？ 答：财务管理的具体目标可以概括为以下三个主要方面： （1）筹资管理目标）筹资管理目标 （2）投资管理目标）投资管理目标 （3）利润分配管理目标）利润分配管理目标 5、简述财务管理的内容？、简述财务管理的内容？ 答：财务管理的内容包括以下三个方面： （1）筹资决策）筹资决策 （2）投资决策）投资决策 （3）利润分配决策）利润分配决策 现代财务管理的上述三项基本内容并不是相互独立的，而是有现代财务管理的上述三项基本内容并不是相互独立的，而是有 基地联系在一起来共同实现财务管理的总体目标的，基地联系在一起来共同实现财务管理的总体目标的，其中，筹资决其中，筹资决 策是现代财务管理的最基本内容。策是现代财务管理的最基本内容。 6、简述财务管理的手段？、简述财务管理的手段？ 答：以后的财务管理应逐渐从传统的财务管理转变为计算机管以后的财务管理应逐渐从传统的财务管理转变为计算机管 理手段，逐步实现企业理财手段与方法以网络财务为主。理手段，逐步实现企业理财手段与方法以网络财务为主。 第二节第二节 财务报告分析财务报告分析 1、简述财务报告的构成与内容？、简述财务报告的构成与内容？ 答：财务报告可分为财务报告可分为年度年度、半年度半年度、季度季度和和月度月度报告。企业财报告。企业财 务报告包括务报告包括会计报表会计报表和和文字报告文字报告两部分。两部分。 （一）会计报表部分（一）会计报表部分 一套完整的会计报表通常由一套完整的会计报表通常由主表主表和和附表附表组成。组成。 （1）主表。）主表。 主表即企业在会计期末编制的主要会计报表，包括以下三种表主表即企业在会计期末编制的主要会计报表，包括以下三种表 格：格： 资产负债表。资产负债表。 资产负债表是反映物业管理企业在某一特定时日（如年末、季资产负债表是反映物业管理企业在某一特定时日（如年末、季 末、月末）财务状况的财务报表。它把企业的资产、负债和所有者末、月末）财务状况的财务报表。它把企业的资产、负债和所有者 权益三个方面的内容按照会计等式：权益三个方面的内容按照会计等式：“资产负债所有者权益资产负债所有者权益” 列示。列示。 （所有者权益资产负债）（所有者权益资产负债） （所有者权益又叫净资产）（所有者权益又叫净资产） 利润表。利润表。 利润表又称损益表，是反映物业管理企业在一定时期内经营业利润表又称损益表，是反映物业管理企业在一定时期内经营业 绩或经营成果及其分配情况的会计报表。利润表按月编制和报送。绩或经营成果及其分配情况的会计报表。利润表按月编制和报送。 现金流量表。现金流量表。 现金流量表是用于提供企业在一定会计期间内经营活动、投资现金流量表是用于提供企业在一定会计期间内经营活动、投资 活动和筹资活动产生的现金及其等价物流入和流出信息的会计表报活动和筹资活动产生的现金及其等价物流入和流出信息的会计表报 表。表。 成本表。成本表。 成本表是反映物业管理企业一定期间的经营管理费用、成本的成本表是反映物业管理企业一定期间的经营管理费用、成本的 水平及构成情况的报表，它可以包括各个部门的成本费用表。水平及构成情况的报表，它可以包括各个部门的成本费用表。 物业管理企业的成本费用属于商业秘密，所以成本报表不对外物业管理企业的成本费用属于商业秘密，所以成本报表不对外 报送或公布，但对企业内部的成本管理意义重大，因而必须定期编报送或公布，但对企业内部的成本管理意义重大，因而必须定期编 制和分析。制和分析。 （二）文字报告部分（二）文字报告部分 许多会计报表数字不能表达数字背后隐含的信息，需要通过文许多会计报表数字不能表达数字背后隐含的信息，需要通过文 字部分来加以说明。字部分来加以说明。文字报告主要包括： （1）会计报表附注。）会计报表附注。 会计报表附注是对报表的补充说明和具体解释，是阅读和分析会计报表附注是对报表的补充说明和具体解释，是阅读和分析 报表的基础。报表的基础。 （2）财务状况说明书。）财务状况说明书。 财务状况说明书是企业对自身的财务状况和经营成果作出的自财务状况说明书是企业对自身的财务状况和经营成果作出的自 我评价。我评价。 2、简述财务报告分析具有的三个特征？、简述财务报告分析具有的三个特征？ 答：第一、拓展性。第一、拓展性。 第二、判断性。第二、判断性。 第三、依耐性。第三、依耐性。 3、简述财务报分析的主要形式？、简述财务报分析的主要形式？ 答：（1）根据分析的主体不同根据分析的主体不同，财务报告分析可分为，财务报告分析可分为内部分内部分 析析和和外部分析外部分析两种。两种。 （2）根据分析的内容和范围的不同根据分析的内容和范围的不同，财务报告分析可以分为，财务报告分析可以分为 全面分析全面分析和和专题分析专题分析。 （3）财务报告分析从分析资料角度划分财务报告分析从分析资料角度划分，可分为，可分为财务报表分财务报表分 析析和和内部分析内部分析两种，两种，其中财务报表分析是财务报告分析的最基本形其中财务报表分析是财务报告分析的最基本形 式。式。 （4）从分析的时期和目的角度划分从分析的时期和目的角度划分，可分为趋势分析、，可分为趋势分析、现状现状 分析分析和和潜力分析潜力分析三种。三种。 4、简述财务报告分析的主要方法？、简述财务报告分析的主要方法？ 答：（1）比率分析法）比率分析法 比率分析法是财务报告分析中最重要的方法。比率分析法主要比率分析法是财务报告分析中最重要的方法。比率分析法主要 包括包括相关指标比率分析法相关指标比率分析法（分子与分母是两个性质完全不同的指标）（分子与分母是两个性质完全不同的指标） 、 构成比率分析法构成比率分析法（某个组成部分占总体的比重）以及（某个组成部分占总体的比重）以及效率比率分析效率比率分析 法法（所费与所得的比率）三种。（所费与所得的比率）三种。 （2）比较分析法）比较分析法 比较分析法是财务报告分析中最常用的一种方法。它是将实际比较分析法是财务报告分析中最常用的一种方法。它是将实际 数同特定的各种标准（基数）相比较。数同特定的各种标准（基数）相比较。 比较分析法有横向比较教法和纵向比较法两种。其中的数据有比较分析法有横向比较教法和纵向比较法两种。其中的数据有 绝对数和相对数两种。绝对数和相对数两种。 第三节第三节 物业管理绩效评价物业管理绩效评价 1、简述物业管理绩效的概念？、简述物业管理绩效的概念？ 答：物业管理绩效包括物业管理绩效包括物业管理企业绩效物业管理企业绩效和和独立的物业资产管独立的物业资产管 理项目绩效理项目绩效两个层面。两个层面。 物业管理企业绩效物业管理企业绩效，是指一定经营期间的企业经营效益和经营，是指一定经营期间的企业经营效益和经营 者业绩。者业绩。 物业资产管理项目绩效物业资产管理项目绩效，是指物业管理企业受业主委托承担经，是指物业管理企业受业主委托承担经 营性物业的资产管理责任时，其受托管理的物业资产项目的绩效。营性物业的资产管理责任时，其受托管理的物业资产项目的绩效。 2、简述物业管理绩效评价的概念？、简述物业管理绩效评价的概念？ 答：物业管理绩效评价是指运用数理统计和运筹学等方法，采物业管理绩效评价是指运用数理统计和运筹学等方法，采 用特定的指标体系，依照统一的评价标准，按照一定的程序，通过用特定的指标体系，依照统一的评价标准，按照一定的程序，通过 定量和定性的分析，对物业管理企业（含物业资产管理项目）在一定量和定性的分析，对物业管理企业（含物业资产管理项目）在一 定经营期间占有、使用、管理、配置物业经营管理资源的效益和经定经营期间占有、使用、管理、配置物业经营管理资源的效益和经 营者的业绩，作出客观、公正和准确的综合评判活动。营者的业绩，作出客观、公正和准确的综合评判活动。 3、简述物业管理绩效评价的特点？、简述物业管理绩效评价的特点？ 答：（1）具体评价对象为物业管理企业；）具体评价对象为物业管理企业； （2）评价重点是物业企业的盈利能力、资产运营水平、偿债）评价重点是物业企业的盈利能力、资产运营水平、偿债 能力和后续发展四个方面的内容；能力和后续发展四个方面的内容； （3）主要评价依据是各项定量和定性指标；）主要评价依据是各项定量和定性指标； （4）要将各项指标与本地区甚至全国各行业和规模的平均水）要将各项指标与本地区甚至全国各行业和规模的平均水 平进行对比，一起得到对某个物业管理企业公正、客观的评价结果。平进行对比，一起得到对某个物业管理企业公正、客观的评价结果。 4、简述物业管理绩效评价的类型？、简述物业管理绩效评价的类型？ 答：（：（1）政府评价）政府评价 （2）社会评价）社会评价 （3）企业集团内部评价）企业集团内部评价 （4）企业自我诊断评价）企业自我诊断评价 （5）物业资产管理项目评价）物业资产管理项目评价 5、简述物业管理绩效评价的基本要素？、简述物业管理绩效评价的基本要素？ 答：物业管理绩效评价有三个基本有素，即：物业管理绩效评价有三个基本有素，即：评价指标评价指标、评价评价 标准标准和和评价方法评价方法。 评价指标评价指标是实施物业管理绩效评价的基础；是实施物业管理绩效评价的基础；评价标准评价标准是实施物是实施物 业管理绩效评价的参照系数，评价标准是对评价对象进行分析评判业管理绩效评价的参照系数，评价标准是对评价对象进行分析评判 的标尺；的标尺；评价方法评价方法是物业管理绩效评价的具体方法。是物业管理绩效评价的具体方法。 6、简述物业管理绩效评价的指标体系？、简述物业管理绩效评价的指标体系？ 答：物业管理绩效评价指标体系由物业管理绩效评价指标体系由基本指标基本指标、修正指标修正指标和和评议评议 指标指标三个层次三个层次 30 项指标构成，各项指标具体内容见下表 按照国内外权重设计的习惯做法，权数总值通常为 100 分。具 体指标权数采取专家印象打分法确定。其中：计量指标权重为 80%，非计量指标权重为 20%。在实际操作过程中，为计算方便， 三层次指标权数先分别按 100 设定，最后还原。 （下表中的净资产收（下表中的净资产收 益率和总资产收益率需要会计算）益率和总资产收益率需要会计算） 我国物业管理绩效评价指标体系及权数 评价指标具体指标权数 财 务效益状 况 （ 权数为 38） 净资产收益率 = 净利润平均净资 产100% 总资产报酬率 = 息前税前利润平 均资产总额100% =（利润总额+利息支 出）平均资产总额100% 25 13 资产运营 状况（权 数为 18） 总资产周转率（次）= 主营业务收入净额 平均资产总额 流动资产周转率 = 主营业务收入净额 平均流动资产总额 9 9 偿债能力 状况（权 数 20） 资产负债率 = 负债资产（不应高于 50%） 利息保障倍数 = 息前税前总额利息支 出 12 8 基本指标（权数 100） （ 发展能力 状况（权 数为 24） 营业增长率 = 本年主营业务收入增长额 上年主营业务收入总额100% 资本积累率 = 本年所有者权益增长额 年初所有者权益100% 12 12 财财 务效益状务效益状 况况 （权数为 主营业务利润 = 主营业务利润/主营业务 收入净额100% 盈余现金保障倍数 = 经营现金流量净额 净利润 14 12 38）成本费用利润率 = 利润总额成本费用 总额100% 12 资资 产运营状产运营状 况况（权数 为 18） 应收账款周转率（次）= 主营业务净额 平均应收账款余额 不良资产比率 = 年末不良资产总额年 末资产总额100% 资产损失比率 = 待处理资产损失净额 年末资产总额100% 5 8 5 偿偿 债能力状债能力状 况况（权数 20） 流动比率 = 流动资产流动负债100% 速动比率 = 速动资产流动负债100% 现金流动负债比率 = 年经营现金净流入 年末资产总额100% 长期资产适合率 =（所有者权益+长期负 债）/（固定资产+长期投资）100% 经营亏损挂账比率 = 经营亏损挂账年 末所有者权益总额100% 5 4 4 4 3 发展能力 状况（权 数为 24） 总资产增长率 = 本年总资产增长率年 初资产总额100% 三年利润平均增长率 三年资本平均增长率 7 9 8 第四节第四节 绩效评价的主要方法绩效评价的主要方法 1、简述绩效评价的主要方法？、简述绩效评价的主要方法？ 答：根据评价指标体系的三层结构，企业绩效评价的计分方法根据评价指标体系的三层结构，企业绩效评价的计分方法 分为基本指标计分方法、修正指标计分方法、评议指标计分方法以分为基本指标计分方法、修正指标计分方法、评议指标计分方法以 及定量和定性相结合计分方法。及定量和定性相结合计分方法。 （1）绩效评价的主要方法是功效系数法，用于计量指标的评）绩效评价的主要方法是功效系数法，用于计量指标的评 价得分。价得分。 （2）综合分析判断法，总分析判断法属于定性评价方法，又）综合分析判断法，总分析判断法属于定性评价方法，又 称为隶属度赋值法，用于评议指标的评价计分，具体根据评议指标称为隶属度赋值法，用于评议指标的评价计分，具体根据评议指标 所考核的内容，有不少于所考核的内容，有不少于 5 名评议人员，依据评价参考标准判定指名评议人员，依据评价参考标准判定指 标达到的等级，然后计算评议指标得分。标达到的等级，然后计算评议指标得分。 （3）定量和定性相结合计分法，是将前两种方法计算出的分）定量和定性相结合计分法，是将前两种方法计算出的分 评议指标（权数 100） 1、经营者基本素质 2、服务满意度 3、基础管理水平 4、在岗员工素质 5、服务硬环境 6、发展创新能力 7、经营发展策略 8、综合社会贡献 20 16 14 12 10 10 10 8 数，按照规定权重拟合形成综合评价结果。其计算公式为：定量和数，按照规定权重拟合形成综合评价结果。其计算公式为：定量和 定性结合评价得分定性结合评价得分 = 定量指标分数定量指标分数80% %定性指标分数定性指标分数20%。 第五节第五节 物业管理报告物业管理报告 1、简述物业管理报告的类型？、简述物业管理报告的类型？ 答：物业管理报告是指物业经营管理者向有关方面提交的反映物业管理报告是指物业经营管理者向有关方面提交的反映 其在一定阶段的物业经营管理过程中所作的其在一定阶段的物业经营管理过程中所作的主要工作主要工作、财务效益状财务效益状 况况以及以及未来工作计划未来工作计划的文书。的文书。按照不同的分类标准，可以把物业管 理报告分成不同的类型： （一）按照物业经营管理者向不同主提交报告分类（一）按照物业经营管理者向不同主提交报告分类 （1）向业主、租户提交的物业管理报告）向业主、租户提交的物业管理报告 物业经营管理者向业主、租户提交的报告。是物业管理报告中物业经营管理者向业主、租户提交的报告。是物业管理报告中 最常见的类型，也是最为公开的报告。最常见的类型，也是最为公开的报告。 （2）向高层次管理者提供的物业管理报告）向高层次管理者提供的物业管理报告 高层次管理者指高层次管理者指物业管理企业的总经理物业管理企业的总经理。是物业经营管理者。是物业经营管理者 向物业管理企业的总经理提交的报告。向物业管理企业的总经理提交的报告。 总经理是履行物业经营管理职责的负责人，总经理是履行物业经营管理职责的负责人，对企业的投资者对企业的投资者 或者董事会或者董事会，总经理负责保证让企业的资产保值增值，总经理负责保证让企业的资产保值增值；对广大的业；对广大的业 主、租户，主、租户，总经理要保证物业经营管理工作的顺利实施和管理费用总经理要保证物业经营管理工作的顺利实施和管理费用 的合理收支；的合理收支；对物业管理企业对物业管理企业来说，总经理还要保证企业的合理利来说，总经理还要保证企业的合理利 润和正常发展。润和正常发展。 （3）向投资者或董事会提交的物业管理报告）向投资者或董事会提交的物业管理报告 是指物业管理企业的总经理想物业管理企业的投资者或董事会是指物业管理企业的总经理想物业管理企业的投资者或董事会 提交的报告。提交的报告。 （二）按照物业经营管理者提交报告的期间不同分类（二）按照物业经营管理者提交报告的期间不同分类 按照物业经营管理者提交报告的期间（报告期）不同，可以按照物业经营管理者提交报告的期间（报告期）不同，可以 把物业管理报告分为把物业管理报告分为月度物业管理报告月度物业管理报告、季度物业管理报告季度物业管理报告、半年半年 度物业管理报告度物业管理报告和和年度物业管理报告年度物业管理报告几种类型。几种类型。 2、简述物业管理报告的构成和内容？、简述物业管理报告的构成和内容？ 答：物业管理报告主要是由一定时期的物