试论我国房地产金融发展存在的问题及对策 毕业论文.doc

试论我国房地产金融发展存在的问题及对策摘 要 随着我国市场经济体制的逐步建立和完善,房地产业对调整经济结构、促进经济增长发挥了重要作用,而房地产金融成长对房地产业的发展起着重要的推动作用。在当前我国宏观经济持续快速发展,金融深化进程不断推进的背景下,房地产金融在国家金融业中的地位作用也日益突出。加快我国房地产金融在市场、制度、机构等方面的建设成为现阶段深化发展的现实需要。目前,国内外关于房地产金融的研究多是从实务角度出发,针对房地产金融工具、方式、制度等方面的系统性研究较少，本文对于我国房地产金融问题和改进措施的探析具有重大的理论和现实意义。本文通过相关的现实数据和一定的实质性材料，整理分析总结归纳出我国现阶段房地产金融发展存在的如融资渠道多元化不全面，制度不合理，法制不健全等等一系列的问题并和产生因素一起分析，然后针对这些问题提出建立个人住房贷款数据库并加强管理和维护等等的解决对策，强化我国房地产金融理论和发展道路。关键词：房地产金融 多元化 制度政策 监管目录一、房地产金融概论 4（一） 房地产金融的概念 4（二） 房地产金融重要作用 4二、我国房地产金融发展的现状及存在问题 6（一） 我国房地产金融发展的现状 6（二） 我国房地产金融发展存在的问题分析 9三、完善我国房地产金融发展的对策 12(一) 建立多元化的房地产金融体系 12（二） 建立和完善个人征信制度 12（三） 完善制度和配套措施 13（四） 完善房地产金融监管制度14参考文献 16致 谢. 17目前我国的房地产金融市场尚不发达，金融工具较少、市场缺乏效率、相关制度不完善，在很大程度上阻碍了整个房地产金融体系的发展。但是，从另一个角度来看，我国房地产金融具有广阔的空间，同时，我国的房地产金融孕育着巨大的发展机会和某些历史性的机遇。因此，要能够依据相关的现阶段发展现状和实质性的数据的剖析，明确的指出问题所在，根据我国的实际国情制定一定的中国短期对策，解决问题推动发展。房地产金融方向的研究和措施应用是关注民生和我国未来发展之大计，能过很好的促进我国各方面的长期稳定科学合理发展，本文就是以此态度进行撰写。一、房地产金融概论（一）房地产金融的概念 引用总结房地产金融邓宏乾 21世纪物业管理专业本科系列教材 华中科技大学出版社 2004年11月房地产金融有广义和狭义之分，广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行债券，成立住房储蓄机构，安排房地产企业和基金上市，成立按揭类的证券公司，抵押贷款证券化等等。一种看法认为，房地产金融最简单的含义就是房地产资金的融通，其实，房地产资金的融通不等于房地产金融，融资是房地产金融的一个主要方面，它包括房地产信贷融资、房地产股本融资、房地产债券融资和运用信托方式融资等。房地产金融除了融资功能还有许多其他的金融功能，如房地产保险、房地产信托、房地产证券、房地产典当等。概括来讲，房地产金融是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。（二） 房地产金融重要作用房地产金融在国民经济和人们日常生活中的地位与作用日益突出。房地产金融行为对个人住房、房地产企业经营和经济市场的有效性有着直接的影响。 1、 支持居民住房消费能力的提高发展房地产金融（包括融资）相关投资产品为投资者提供了多元化的投资渠道。 从目前我国的金融体制看，大众投资者因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用。建立我国自己的房地产金融投资产品，将其中的一部分吸引到房地产产业上来，譬如让散户有机会去购入包括一些大型商业房地产的信托单位，让他们享受到以往只有大型房地产发展商可以持有大型优质物业的权利，明晰稳定的房地产金融配套政策成为居民提高住房消费能力的保证。2、促进房地产业的发展 为房地产开发经营提供了资金保障，有效衔接土地购买、房地产开发建设、房产销售、房地产经营四个主要的阶段，解决资金供需存在的时间差，房地产金融的健康稳定对房地产系统的健康稳定至关重要。 从金融市场固有的功能来看，聚资功能、配置功能和宏观调控功能都促进房地产业的发展。3、维护经济市场良性运作 将一些部门、一些经济单位在一定时间内暂时闲置的、相对零散的资金集中在一起，以满足大规模的投资需求。特别是为企业发展提供大额投资，为政府部门进行大规模的基础设施建设与公共支出提供资金来源。资金供应者可以通过多种形式的金融工具，选择适合自己收益与风险偏好的流动性需求投资，以实现资金效益最大化，有效促进房地产和金融业的良性循环流动发展，保证我国经济市场的合理科学运作。 二、我国房地产金融发展的现状及存在问题（一）我国房地产金融发展的现状当前，我国房地产金融市场主要就是房地产信贷市场，房地产企业在股票市场或债券市场的融资规模相对而言并不大，房地产信托市场、房地产信贷资产证券化市场的发展则才刚刚起步，比重很小。所以房地产金融市场中银行信贷市场占据了大头，形成一个“t”字形的市场结构，如图所示。银 行 信 贷 市 场股票、债券市场房地产信托市场资产证券化市场 我国房地产金融市场结构图示服务性的非银行房地产金融机构包括从事房地产咨询服务活动的房地产中介金融机构以及房地产信托公司和房地产保险公司。 数据来源中国信托分析 “中国经济网” 2008年据公开资料不完全统计，截至2007年12月31日，共有46家信托公司发行了596个集合资金信托产品，募集信托资金总计780.90亿元。每个信托产品的平均规模为13102.27万元，平均信托期限2.18年，平均年收益率6 .38，其中1年期平均年收益率为7. 2296，2年期平均年收益率为0.12%2年期以上平均年收益率为5.7亿。信托产品数量和总规模都比9006年、2005年有不同程度的增长。从图可以看出，与2004年、2005年、2006年相比，2007年信托产品数量与规模都有一定程度的增加。与2005年相比，2007年产品数量增加了30，实际募集资金总规模增加了48；与2006年相比，2007年产品数量增加了11，实际募集资金总规模增加了30。20042007年国内信托产品数量度规模对房地产开发信贷的增长数据来源：国家统计局网站我国的房地产金融在政府、企业、机构投资者、商业银行和个人的共同参与下，从房地产业的供给和需求两个方面逐步拓宽筹资渠道，并己形成一定规模。从目前的情况来看，商业银行信贷资金是房地产金融资金的主要渠道。房地产开发项目的融资方式包括直接融资和间接融资两种方式。直接融资方式包括上市发行股票、债券、不动产基金、房地产信托等。目前我国房地产开发项目直接融资以上市发行股票为主。目前，全国房地产类上市公司133发家，占全部房地产公司(58710家)的023。由于房地产企业的资产负债率水平较高，而且国家对房地产企业的上市规模有总体控制，我国房地产公司在国内a股上市的难度很大，大多数房地产公司无法通过上市来解决资金缺口。土地储备机构和建筑施工企业也存在类似问题，在这种形势下，从商业银行间接融资成为房地产企业、土地储备机构和建筑施工企业的主要融资渠道。 数据引用2010年一季度房地产资金来源分析cred、中金公司研究部 2010年2010年1-4月全国房地产房地产开发企业本年资金来源2.16万亿元，比上年增长59.9%。其中，国内贷款4552亿元，增长39.9%；企业自筹资金7459亿元，增长52.5%；在其他资金9454亿元，增长81.9%；其他资金里的定金及预收款5240亿、个人按揭贷款2955亿元，增长74%和102%。数据来源：上海统计局总体分析整理这些数据和相关资料的参考可以得出我国目前还没有形成真正意义上的房地产金融，目前我国房地产金融体系以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来。一级市场体系中虽已包括商业银行、住房储蓄银行、非银行金融机构、住房公积金中心等机构，但仍以商业银行为主。其他机构如专业化的房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构尚未建立，资产评估、信用评估、法律咨询等专业化中介服务机构发展并不充分或仅处于起步阶段，没能构成多元的支持体系和风险分担体系。我国的房地产金融市场仍然处于一个初级阶段，没有形成一个健全的、多层次的市场体系。尚需较大发展改进（二）我国房地产金融发展存在的问题分析1缺乏多渠道的融资方式，加剧了房地产市场的结构失衡。目前我国金融业尚不够发达，国际上许多比较流行的融资方式，如住房合作社、房地产建设基金、信托基金、房地产企业上市等的实施有一定阻碍。现阶段，我国房地产融资的渠道比较单一，主要来自间接融资渠道，即银行的贷款，直接融资渠道还不多。2006年国内 a股市场恢复新股发行,、 a股股指也创造了增长“ 神话” , 但今年 ipo的房地产企业就保利地产1家, 实际募集资金额约20亿, 再融资3家; a股市场上房地产企业总计49家 (巨潮资讯) ,占全部房地产开发企业的比例仅为0.2 0.3%。在全流通体系下, 新的公司上市保荐人制度实质上提高了房地产企业上市门槛, 只有那些真正有实力的大型房地产商才可能上市, 而目前中小房地产企业多如牛毛,风险承受能力、盈利能力、信用水平都存在较大的问题。银行大部分的房产贷款集中在房产开发商的身上，这进一步加剧了房地产市场的结构失衡，也给银行呆坏账的产生埋下了隐患。同时自筹资金来源的多渠道造成了贷款银行与房产商之间的信息不对称，难以对其资产状况进行有效审核，导致风险过分集中于银行，一旦房地产市场出现滑坡而急剧萎缩时，这批逾期和呆滞资金将会给银行带来巨大的信用危机，还会引发整个系统的金融危机。 图表来源 我国房地产开发资金透析 中国经济网、中国经济统计数据库 2007年1998-2006年我国房地产开发资金来源及占比例情况（单位：亿元）2.缺乏完善的个人信用体系和房地产市场信息系统及预警预报体系我国现在还未建立个人信用等级制度，对个人资质评估缺乏统一、客观的标准。这种信息不对称的情况也带来了大量的欺诈行为，严重威胁着银行贷款的安全性。在缺少信用体系的背景下，房地产开发商欠债不还，恶意出售抵押物，恶意逃债等现象时有发生，银行又往往无能为力。而各大银行这种竞争关系的存在造成了银行间信息的不共享，进一步给违法欺诈行为找到了可乘之机。缺乏房地产市场信息系统和预警预报体系。我国在全国性的、系统的信息平台这一领域还是空白。造成的直接后果是，地方发展与全国发展脱钩，出现了局部地区房地产市场过热现象，而银行因为信息的局限性，无法长远规划贷款政策和贷款比例，由于过度看好房产市场而对地方企业进行冲动贷款，往往出现了大量呆坏账。3. 房地产信贷投向不合理，个人贷款压制。长期以来，受我国福利分房制度和金融机构传统经营模式的影响，形成重生产、轻消费的投资格局，银行的投资取向一直偏重于房地产的开发建设，贷给开发商的住房建设贷款额度远远大于贷给个人购房的住房消费的额度。与房地产开发商所申请的贷款额度相比，个人住房贷款的金额就要小得多，而且贷款期限长，一般在15-20年，这其中涉及到大量的不确定性因素，最主要的就是贷款人在还款期间偿付能力的变化，同时，我国个人住房抵押贷款的品种过于单一，基本上只有等额本金和等额本息两种还款方式，借款方式也基本上只有浮动利率一种方式，目前由于借款人缺少多样化的品种选择，在长期的还款过程中很有可能出现由于自身财务紧张而导致的被动违约现象。个人住房贷款又涉及到抵押物的确认、评估等一系列繁杂的手续，所以对于这类金额小而又手续复杂的贷款，金融机构往往无法注入极大的热情，房源多个人购入困难，导致房地产业的泡沫，影响整个经济的发展。4、制度和政策框架不完善政策概念混淆长期以来，我们对住房问题的特殊性认识不足，片面强调通过房地产市场来调节需求，解决住房问题，用房地产政策代替住房政策。多数国家的经验证明，住房供应既要靠市场手段，也要依靠大量的公共政策手段。然而，在改善居住环境的历史过程中，混淆了这两个表面相似而有实质区别的问题，忽视了普通民众最基本的住房需求，住房保障职责缺位或不到位，公积金普及面小，保障住房覆盖面小等等，严重影响基本民生，不利于小康建设和谐发展，也影响国家经济的有效运转。三、完善我国房地产金融发展的对策通过以上对我国目前房地产金融现状、相关问题和国外房地产金融发展现状的分析，本文概括总结创新成本文自己独特的措施对策，使得这些对策在当今，并且是未来具有极其重要的可参考性和可具体应用性,很好的完善我国的房地产金融发展之路。(一)建立多元化的房地产金融体系大力发展多层次、全方位的房地产金融市场体系。本文观点应当采取“ 银行信贷+其他融资工具” 的组合方式, 针对不同阶段、 不同类型、 不同规模的房地产项目进行“ 多元化+个性化” 的融资方式。作者就目前而言采用 “ 银行贷款+房地产投资基金” 是相对合理的组合方式适合国内房地产金融和政策的发展变化。成立具有房地产投资信托基金性质的“房地产投资基金”。 房地产投资信托基金（）一般以股份公司或托拉斯的形式出现，通过发行股票或受益凭证募集投资者的资金，然后进行房地产或房地产抵押贷款投资。房地产投资信托聘请专业顾问公司和经理人来负责公司的日常事务与投资运作，并实行系统投资策略，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务，集中专业管理和系统化投资组合。 （二）建立和完善个人征信制度建立个人住房贷款数据库并加强管理和维护。建立覆盖全国范围的个人信用数据库，其具体作法是利用互联网和信息技术将企业及个人信用记录及信用评估集中起来，为金融机构提供企业及个人信用咨询，以利于金融机构能较为客观地判断借款人的信用，针对不同信用等级的借款人给予不同的贷款条件。个人必须为其不良信用付出高额成本，一旦出现不良信用记录，那么其后许多经济活动将面临限制。商业银行在放贷时，必须严格审核贷款人资质和以往信用记录，对故意违约和采用欺诈手段骗取贷款的借款人取消其终身贷款人资格：而对不同信用等级的贷款人可从贷款期限、首付比例，乃至利率水平上区别对待。同时，这个系统还可对个人借款者就业和收入变动以及财产增减情况实行动态监探和追踪调查，对个人信用度进行评定打分，便于金融机构分析、预测贷款风险类别与概率，对违约行为将会产生威慑作用，促使借款人按约履行合同。个人住房贷款的数据库，并不仅仅是个人信息的数据库，它还应当包括提前还款、违约风险、操作风险等多方面的数据信息，同时要重视对借款人的私人信息和资料的保护。个人贷款方面。房地产抵押贷款资产证券化，特别机构按一定标准（如信用等级等）向各个银行购买其所持有的抵押贷款，组成“抵押贷款库”，并通过一定的信用提升手段（如保证金等）达到需要的信用级别，特别机构通过分析和定价。在一定时间，在某个资本市场，在政府的批准、监督和有关证券信用评级机构的监督下，通过承销商发行以其收购的抵押贷款为基础的证券，加大个人住房抵押贷款证券化的进度。政府支持银行、金融机构从廉租屋、经济适用房入手，启动房地产投资信托reit，通过发行受益凭证的方式，募集投资者的资金，进行房地产或房产抵押贷款投资，将这部分住房以出租的方式提供给广大低收入者居住。寿险抵押贷款将住房抵押贷款与人寿保险相结合解决老年个人住房问题。（三）完善制度和配套措施建立和健全与住房抵押贷款相关的法律法规体系，从法律上确认房地产金融市场的规则，规定房地产金融市场参与各方的权利和义务等，作为处理房地产金融具体问题的依据。首先制定与住房贷款一级市场相关的法律法规，如“公积金法”等。同时，认真研究并制订有关住房抵押贷款二级市场相关的法律法规，为二级抵押市场的建立做好法律法规方面的准备。此外，还有必要对一些现行的法律法规进行修改、完善，围绕个人住房贷款的各个环节，包括个人信用管理、抵押登记、抵押评估、抵押市场管理等进行研究。建立房地产风险预警体系，积极开展“房地产贷款业务风险压力测试”，模拟在房价下跌或者其他政策改变的各种情况下，给银行带来的压力，提防住房信贷危机因素的累积。各银行应进一步健全房地产信贷风险管理的长效机制，在业务拓展与风险控制之间取得平衡。实行房地产市场信息披露制度，及时发出风险预报，果断采取相应措施，对金融机构进行调控和引导。要严格限制开发商的预售活动，并重点整治开发企业人为跨期结转税收、拖欠税款；同时严格规范营造商的垫资行为，尤其是严格检查并控制开发商的开发资质，不允许没有资质和低资质者挂靠高资质的项目；实行项目经理负责制，使开发商不能通过向营造商挚资、向社会预售转移等途径来缓解自己的资金缺口问题。建立对评估机构的制约机制，除了建立全国性的独立的第三方资产评级公司，政府必须要加强对其监管，提高对评估公司的要求。评估机构应由银行指定，而非二手房经纪公司引进。并且应对评估公司的资质有所要求。银行应当与评估机构签定责任制合同，对于其评估的房价明显虚高造成银行资产风险的应由其承担相应责任，必要时还可要求其开立保证金户。规范资产评估体系，搭建信息化的系统平台，打好发展资产评估和信用评级体系的网络基础，政府仅负责提供立法支持和监管信用管理体系，而评级机构的存亡取决于市场对其的判断，建立统一的行业标准和指标体系，评级体系往往是在市场运作过程中逐渐形成的，且不断自我修正的。（四）完善房地产金融监管制度加大对违规银行的处罚力度，把中小银行作为加强监管的重点对象加强监管。金融监管部门需要联合其他管理部门，加强对外资进入房地产市场的监管，加大对地下钱庄的打击力度。构建完善的房地产信托监管制度，完善房地产信托的相关法律制度。建立规范的准入制度，对房地产信托机构应该进行资质认定，在房地产信托项目的发行审批上适当把关，主要针对具体项目的本身风险进行判断，要建立从业人员的准入制度，从业人员须通过资格考试才能进入信托领域。实行差别化管理借鉴证券公司评级制度，根据其公司治理结构、资产管理能力、风险控制水平、管理资产规模等进行等级评定，低级别的信托公司则要受到重点监管和业务限制，建立信息披露制度。强化功能监管，金融监管要跟上金融创新的步伐，加强对金融创新产品尤其是金融衍生产品的监管。监管体系有必要对各类金融机构的同类型的业务进行统一监管和统一标准的监管，以减少监管的真空和盲区。传统金融市场之间的界限同趋模糊，跨部门的监管协调和监管合作日趋重要，监管也要加强职能的协调。加强金融监管，重视监管的前瞻性和创新性。要适应金融发展与金融创新的需求。积极调整金融监管目标，实行维护金融机构合法稳健运行与提高金融体系效率的双重目标监管，在积极防范化解金融风险的同时，努力扶持金融机构的发展，提高金融机构的服务水平与竞争能力。要积极推进金融监管的化进程，实时监测金融机构运营情况