上海维修基金相关政策

上海市住房保障与房屋管理局下属 物业管理 上海市物业管理事务中心 （上海市维修资金管理事务中心、上海市公房经营管理事务中心） /wyweb/front/index.jsp 主要职能 1、负责全市房屋维修资金的筹集、使用监管的协调、指导和检查。 2、负责已筹集但尚未划转业主大会的房屋维修资金的代管及划 转管理工作。 3、负责对各区（县）房地局房屋维修资金管理部门的业务指导、 监督和培训。 业务范围 1、首期商品住宅维修资金的筹集管理。 2、各区（县）房管局代管的商品住宅首期维修资金的监督和管理。 3、商品住宅维修资金、公有住宅售后三项维修资金使用的日常 指导和监督。 4、对各区（县）房管局维修资金管理部门的业务进行指导和培训 关于成立市区两级商品住宅维修基金管理办公室的通知 沪房地资物2001547 号 各区县房地局： 为了加强本市商品住宅维修基金的管理，保障商品住宅及其相关公共设施 的正常维修、更新，市局决定，成立上海市商品住宅维修基金管理办公室。同 时，要求各区、县房地局设立区、县商品住宅维修基金管理办公室。请各区、 县房地局按照执行。 上海市房屋土地资源管理局 2001-10-10 上海市商品住宅维修基金管理办法 第 91 号 上海市商品住宅维修基金管理办法已经 2000 年 10 月 8 日 市政府第 75 次常务会议通过，现予发布，自 2001 年 1 月 1 日起施行。 市 长 徐匡迪 二年十月十二日 第一条 （目的和依据） 为了加强本市商品住宅维修基金的管理，保障商品住宅及其相关公共设施 的正常维修、更新，根据上海市居住物业管理条例，制定本办法。 第二条 （适用范围） 本市行政区域内商品住宅维修基金（以下简称维修基金）的设立、使用和 管理，适用本办法。 第三条 （管理部门） 上海市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）是本市物业管理的 行政主管部门，负责本办法的组织实施。 区、县房地产管理部门是本辖区物业管理的行政主管部门，依照本办法对 维修基金的设立和使用进行监督管理。 第四条 （维修基金的设立） 新建内销商品住宅应当设立维修基金，首期维修基金由房地产开发企业和 购房人交纳。 新建外销商品住宅可以设立维修基金。新建外销商品住宅出售时设立维修 基金的，由房地产开发企业与购房人在住宅转让合同中约定；住宅出售时未设 立维修基金的，业主大会或者业主代表大会可以决定设立，并在业主公约中规 定。 第五条 （维修基金专户的开立） 业主委员会成立前，维修基金由物业所在地的区、县房地产管理部门代为 监管，本息归业主所有，任何单位和个人不得使用。 区、县房地产管理部门应当与本市商业银行(以下称专户银行)签订委托协 议，开立一个本辖区维修基金的专户。 维修基金专户的开立，应当以一个物业管理区域为单位，按每幢住宅立帐， 并分列每套住宅单元的分户帐；一幢住宅有两个或者两个以上门号的，按门号 立帐，并分列每套住宅单元的分户帐。 第六条 （首期维修基金的交纳标准） 新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人，应当按照下列标准交纳首 期维修基金： （一）配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的 4交纳；不配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的 3交纳。 （二）配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的 3交纳； 不配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的 2交纳。 新建内销商品住宅每平方米建筑面积成本价，由市房地资源局和市物价部 门核定。 新建外销商品住宅出售时设立维修基金的，首期交纳标准由房地产开发企 业和购房人在住宅转让合同中约定；业主大会或者业主代表大会决定设立维修 基金的，全体业主应当按照业主公约规定的标准交纳首期维修基金。 第七条 （首期维修基金的交纳时限） 新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人应当按照下列规定的时限交 纳首期维修基金： （一）房地产开发企业应当在办理新建商品住宅所有权初始登记前，按本 办法第六条第一款第一项的规定，将该新建商品住宅的维修基金存入专户银行。 （二）购房人应当在办理房地产权变更登记前，按本办法第六条第一款第 二项的规定，将所购商品住宅的维修基金存入专户银行。 （三）业主委员会成立时尚未出售的商品住宅，房地产开发企业应当在业 主委员会成立之日起 15 日内，按本办法第六条第一款第二项的规定交纳维修基 金，存入专户银行。 新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人在办理新建商品住宅所有权 初始登记、房地产权变更登记手续时，应当向房地产登记机构提交专户银行收 款凭证。 新建外销商品住宅出售时设立维修基金的，应当按住宅转让合同约定的时 限，将首期维修基金存入专户银行；业主大会或者业主代表大会决定设立维修 基金的，全体业主应当按业主公约规定的时限，将首期维修基金存入本办法第 十条规定的开户银行。 第八条 （首期维修基金交存情况的核查和公布） 区、县房地产管理部门应当定期核查首期维修基金的交存情况， 并每年公 布一次。 第九条 （前期物业维修和更新费用的承担） 业主委员会成立前发生的物业维修、更新，不得使用维修基金， 其费用由 房地产开发企业承担。 第十条 （维修基金帐户的开立） 业主委员会成立后，应当与本市商业银行（以下称开户银行）签订委托协 议，开立一个物业管理区域的维修基金帐户。 维修基金帐户的开立，应当按每幢住宅立帐，并分列每套住宅单元的分户 帐；一幢住宅有两个或者两个以上门号的，应当按门号立帐，并分列每套住宅 单元的分户帐。 第十一条 （开立维修基金帐户提交的文件和资料） 业主委员会开立维修基金帐户时，应当提交下列文件和资料： （一）开户申请书； （二）业主委员会成立的批准文件； （三）业主分户清册； （四）业主委员会主任、副主任私章和业主委员会财务专用章的印鉴； （五）物业管理服务合同。 前款规定的业主分户清册由区、县房地产管理部门经核对后向业主委员会 提供。业主分户清册的格式，由市房地资源局会同有关部门制定。 业主委员会委托物业管理企业办理开户手续的，还应当提交书面委托书。 第十二条 （维修基金的划转） 业主委员会开立维修基金帐户后，应当通知区、县房地产管理部门,由区、 县房地产管理部门将维修基金专户中已收取该物业管理区域首期维修基金的本 息划转至业主委员会的维修基金帐户。 第十三条 （纳入维修基金的收益） 业主委员会许可他人利用住宅共用部位设置广告等经营性设施而收取的费 用，应当存入维修基金帐户，归该幢住宅的业主共同所有，并设立单独帐目， 专项用于该幢住宅共用部位、共用设备的维修、更新。 业主委员会许可他人利用物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经 营性设施而收取的费用，应当存入维修基金帐户，归全体业主共同所有，并设 立单独帐目，专项用于物业管理区域公共设施的维修、更新。 第十四条 （维修基金的用途） 维修基金应当专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施 的维修、更新，不得挪作他用。 住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施属于人为损坏的，其维 修、更新费用应当由责任人承担。 经业主大会或者业主代表大会决定，业主委员会活动经费可以在 维修基金 中列支，业主大会或者业主代表大会的决定应当包括活动经费的用途、开支项 目和限额。 第十五条 （物业维修和更新的实施） 物业管理服务合同应当约定物业的日常维修、更新的范围、标准和实施程 序等事项；合同未约定或者约定不明确的，按照下列规定实施： （一）住宅共用部位、共用设备的维修、更新，应当事先征得业主小组书 面同意； （二）物业管理区域公共设施的维修、更新，应当事先征得业主委员会书 面同意。 发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，物业管理企业应当立即 组织物业维修、更新，并及时通知业主委员会。 住宅需要大修或者专项维修、更新的，物业管理企业应当在物业管理服务 年度计划中列明，提交业主委员会审核；业主委员会审核同意的，应当书面委 托物业管理企业通过招标或者其他方式确定施工单位。施工单位编制的费用预 算和决算，应当由业主委员会或者其委托的物业管理企业审核。住宅大修和专 项维修、更新完成后，物业管理企业应当向业主委员会提交物业维修、更新情 况的书面报告。 住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新属于房地 产开发企业保修责任范围的，应当由房地产开发企业或者其 委托的物业管理企 业负责实施。 第十六条 （房屋督修） 经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋，或者出现法规、规章和有关技术标 准规定必须维修房屋的情形，区、县房地产管理部门应当督促业主和业主委员 会限期维修；逾期不维修的，区、县房地产管理部门可以组织代为维修，其费 用由房屋所有人承担，或者按本办法第十七条第二款规定在维修基金中列支。 第十七条 （维修基金列支的范围和方式） 物业维修、更新完成后，物业管理企业应当将加盖企业公章的费用清单、 发票原件提交业主委员会审核，并经业主委员会主任、副主任共同签章后，有 关的费用方可在维修基金中列支。 物业维修、更新费用按照下列规定在维修基金中列支： （一）住宅共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该幢住宅的业主按 照拥有住宅建筑面积的比例共同承担；其中，一幢住宅有两个或者两个以上门 号的，每个门号内共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该门号内的业主 按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。 （二）物业管理区域公共设施的维修、更新费用，由全体业主按照拥有住 宅建筑面积的比例共同承担；其中，属于两个或者两个以上物业管理区域的公 共设施维修、更新费用，由各物业管理区域的全体业主按照拥有住宅建筑面积 的比例共同承担。 业主委员会活动经费在维修基金中列支的，由全体业主按照拥有住宅建筑 面积的比例共同承担。 第十八条 （维修基金的支取和分摊） 维修基金应当按照下列规定支取： （一）物业管理企业可以从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修、 更新费用的备用金，实际发生的日常维修、更新费用按月结算；物业管理服务 合同另有约定的，从其约定。物业管理企业向开户银行支取备用金时，应当提 交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证；支取实际发生的费用时， 应当提交经业主委员会主任、 副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单。 （二）住宅需要大修或者专项维修、更新的，施工承包合同中可以约定预 付款，但预付款最高不得超过工程款总额的 30%。物业管理企业向开户银行代 为支取预付款时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和 施工承包合同；代为支取实际发生的费用时，应当提交经业主委员会主任、副 主任审核签章的支付凭证和有关费用清单。 （三）业主委员会可以在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经 费的备用金，实际发生的活动经费按月结算；业主大会或者业主代表大会另有 决定的，从其决定。向开户银行支取备用金时，应当提交经业主委员会主任、 副主任审核签章的支付凭证和业主大会或者业主代表大会的决定；支取实际发 生的费用时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和有关 费用清单。 物业的日常维修、更新费用和业主委员会活动经费由物业管理企业按季度 进行按户分摊；物业管理服务合同另有约定的，从其约定。住宅大修和专项维 修、更新费用，应当单项即时按户分摊。业主分户帐外设立单独帐目的，可以 先在该帐目中列支。 物业管理企业应当向开户银行提交按户分摊费用清单，由开户银行计入业 主分户帐和业主分户帐外的单独帐目。 第十九条 （维修基金帐目的核对和公布） 业主委员会或者其委托的物业管理企业应当每月与开户银行核对维修基金 帐目，并将下列情况每半年向全体业主公布一次： （一）维修基金交纳、使用和结存的金额； （二）发生物业维修、更新的项目和费用以及按户分摊情况； （三）业主委员会活动经费在维修基金中列支的项目和费用以及按户分摊 情况； （四）维修基金使用和管理的其他有关情况。 前款第二项规定的情况，应当按每幢住宅公布；一幢住宅有两个或者两个 以上门号的，应当按门号公布。 业主对公布的维修基金帐目情况有异议的，可以要求业主委员会和物业管 理企业提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。 开户银行应当每月向业主委员会发送维修基金帐户对帐单，每年向全体业 主发送维修基金分户对帐单。业主委员会和业主可以向开户银行查询其帐户或 者分户帐的情况。 第二十条 （维修基金的再次筹集） 一幢或者一个门号住宅的维修基金余额不足首期维修基金的 30%时，业主 委员会应当向该幢或者该门号住宅的业主再次筹集维修基金。具体筹集工作由 业主委员会或者其委托的业主小组实施。 再次筹集维修基金的标准由业主委员会拟订，提交业主大会或者业主代表 大会讨论通过，但再次筹集后的维修基金余额不得少于首期维修基金。 第二十一条 （住宅转让时维修基金的处理） 因买卖、赠与等发生住宅转让的，住宅受让人应当持本人身份证件、房地 产权证和业主委员会的证明，向开户银行办理分户帐更名手续。 住宅转让时，原业主交纳的维修基金剩余款额，由住宅受让人向原业主支 付；住宅转让合同或者转让当事人另有约定的，从其约定。 房地产开发企业出售住宅时，其按本办法第七条第一款第三项规定交纳的 维修基金剩余款额，按前款规定执行。 第二十二条 (维修基金帐户的变更) 有下列情形之一的，业主委员会应当向开户银行办理维修基金帐户的有关 变更手续： （一）物业管理区域发生调整的； （二）业主委员会主任、副主任发生更换的； （三）物业管理企业发生更换的。 第二十三条 （维修基金帐户的注销） 因拆迁、自然灾害或者其他原因致使住宅灭失的，业主可以持本人身份证 件、注销房地产权证的证明和业主委员会的证明，向开户银行提取其维修基金 分户帐中的剩余款额，并办理分户帐注销手续。 因拆迁、自然灾害或者其他原因致使一个物业管理区域内的住宅全部灭失 的，业主委员会应当凭区、县房地产管理部门的有关证明，向开户银行办理维 修基金帐户注销手续。业主分户帐外设立单独帐目的，其剩余款额由本办法第 十三条规定的共同所有人按照原拥有住宅建筑面积的比例分别提取。 第二十四条 (投诉) 市房地资源局和区、县房地产管理部门应当建立投诉受理制度，接受业主 委员会、业主和物业管理企业对违反本办法行为的投诉。 区、县房地产管理部门受理投诉后，应当进行调查、核实，并自受理之日 起 30 日内答复投诉人。 投诉人对区、县房地产管理部门的投诉答复有异议的，可以向市房地资源 局申请复核；市房地资源局应当自受理之日起 30 日内，将复核意见告知投诉人。 第二十五条 (法律责任) 房地产开发企业或者物业管理企业违反本办法规定的，由市房地资源局或 者区、县房地产管理部门按照上海市居住物业管理条例的有关规定予以处 理；业主或者业主委员会可以依法向人民法院提起民事诉讼。 业主委员会或者业主委员会成员违反本办法规定，侵占应当存入维修基金 帐户的经营服务收益或者挪用维修基金的，由市房地资源局或者区、县房地产 管理部门责令限期改正，并通告全体业主；业主或者业主委员会可以依法向人 民法院提起民事诉讼。因物业管理企业的过错致使维修基金被挪用的，物业管 理企业应当依法承担连带责任。 第二十六条 （物业管理区域内非居住房屋的维修基金） 物业管理区域内纳入住宅竣工配套计划的公共建筑设施，应当由设施接收 单位按照下列规定交纳首期维修基金： （一）新建内销商品住宅的配套公共建筑设施接收单位，按本办法第六条 第一款第一项和第二项规定标准的总和，在办理设施移交手续之日起的 15 日内 交纳；其中，单幢的配套公共建筑设施由一家单位接收的，按规定标准的 50% 交纳。 （二）新建外销商品住宅出售时设立维修基金的，由配套公共建筑设施接 收单位按本办法第六条第三款和第七条第三款的规定交纳。 前款规定以外的物业管理区域内非居住房屋，应当由房地产开发企业和购 房人按本办法第六条和第七条的规定交纳首期维修基金。 物业管理区域内非居住房屋维修基金的使用和管理，依照本办法的有关规 定执行。 第二十七条 (维修基金的委托管理) 业主委员会可以委托社会中介机构代为管理维修基金。具体办法由市房地 资源局制定。 第二十八条 （应用解释部门） 市房地资源局可以对本办法的具体应用问题作出解释。 第二十九条 （施行日期和执行事项） 本办法自 2001 年 1 月 1 日起施行。本办法施行前已出售商品住宅的维修基 金的设立、使用和管理，参照本办法的有关规定执行，具体执行办法由市房地 资源局制定。 上海市人民政府令 2000-10-12 商品住宅维修资金信息公开查询说明 根据相关规定，现就本市商品住宅维修资金信息公 开内容和方式说明如下： 一、定期公布年度归集、划转情况 分区（县）公布近三年商品住宅维修资金的年度归集金额以及从各区（县 ）房管部门 代管账户划至业主大会账户的维修资金金额。每年月日前更新，相关信息可在本网 站 查询。 二、为业主查询个人分户的维修资金信息提供便利 业主可在本页面或 网站凭用户名和密码登录查询个人分户的维修资金 收入、支出、结存情况以及小区维修资金账目公布信息。（注：未注册的用户，请先进行 注册。注 册所需的 18 位产业代码可以在上海市商品住宅维修资金收款凭证（购房人专 用）和上海市商 品住宅专项维修资金业主年度结存单上查到。） 另外，对于维修资金已划转到业主大会银行账户管理的小区，业主还可通 过以下方式 了解相关信息： 1、业主委员会或其委托的物业服务企业每半年（具体时间为 1 月份和 7 月 份）在小区 内公布一次账目。（业主对公布的账目有异议的，可以要求业主委员会或其委托的物业 服 务企业提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。） 2、业主大会开户银行每年 4 月份向业主邮寄上海市商品住宅专项维修资 金业主年度 结存单。 关于开展商品住宅专项维修资金使用审价、审核、审计和工程监理工作的通知（试行） 各区（县）商品住宅维修资金管理办公室（中心）、业主大会、 物业服务企业： 为贯彻上海市住宅物业管理规定和上海市商品住宅 维修基金管理办法等法规、规章，推进上海市加强住宅小 区综合管理三年行动计划（2007-2009 年）的落实，规范商品 住宅专项维修资金的使用行为，防范资金使用风险，提高资 金使用效益，维护业主合法权益，经研究，在本市开展维修 资金使用审价、审核、审计和工程监理工作。现就有关事项 通知如下： 一、实行大额维修工程审价制度 除业主大会或业主小组另有决定外，维修和更新、改造 工程费用超过 5 万元的（含 5 万元），应聘请专业审价机构进 行审价。 业主大会委托其开户银行签约的审价单位审价，对造价 超过 5 万元的工程，业主大会应承担的审价费用由其开户银 行支付。 业主委员会或委托的物业服务企业，应积极配合审价单 位做好审价工作。 二、规范维修资金支取审核 业主大会支取维修资金时，应向开户银行提供商品住宅 维修资金支取汇总表。 首次支取大修或专项工程费用时，还应提供： （一）业主大会（业主小组）决议、业主委员会决议或经业 主委员会认可的急修报告等授权证明文件； （二）签订的施工承包合同。 （三）需审价工程的委托审价合同。 大修或专项工程完工验收后，应提供工程完工证明和需 审价工程的审价报告；支取工程质量保证金时，提供工程质 量保证责任期满证明。 大修或专项工程首次支取金额应不超过工程合同总价 的 30%；工程完工前，累计支取金额应不超过工程合同总价 的 75%；大修或专项工程，应保留不低于工程合同总价 5%的 质量保证金。 业主委员会或委托的物业服务企业按规定提供要件后， 开户银行应向其出具收件回执。 三、实行财务审计制度 业主委员会换届时，业主大会应聘请审计单位，对维修 资金和利用物业共用部分获取的收益的收支和管理情况进 行审计。 审计费用按照关于委托中介机构进行商品住宅维修资 金财务管理有关收费问题的通知（沪房地资物2004562 号） 的规定计算，在小区经营性收益中列支，也可以在维修资金 中列支或向业主收取。 审计结束后，业主委员会应将审计报告在小区内公告 7 天，并留存业主委员会或小区管理处，接受业主查阅。 四、实行工程监理制度 除业主大会或业主小组另有决定外，维修和更新、改造 工程费用超过 50 万元的，应聘请专业工程监理机构实施工 程监理。 业主大会委托其开户银行签约的工程监理单位，对造价 超过 50 万元的工程实施工程监理的，监理费用由开户银行 承担。 业主大会应与工程监理单位签订书面委托合同，并严格 履行。物业服务企业应根据业主大会的委托或物业服务合同 的约定，积极配合做好工程监理工作。 五、实施要求 开展审价、审核、审计和工程监理工作，所需要件的格 式（可在本网站下载中心下载后查阅）， “上海市房屋维修资金 管理系统”中有记载 的，以系统记载的格式为准。 本通知施行后，业主大会应将业主大会议事规则及相 关小区管理规约中与维修资金和业委会活动经费使用相关 的内容，录入“上海市房屋 维修资金管理系统” ，并提交区（县） 房地局维修资金管理部门复核。 本通知自发布之日起试行。试行过程中如有意见、建议， 请及时与我们联系，电话：63193189，传真：63193124。 特此通知 上海市房屋维修资金管理中心 二八年十一月十三日 关于上海市商品住宅维修基金管理办法的应用解释（试行） 沪房地资物2001302 号 各区、县房地局： 现将关于上海市商品住宅维修基金管理办法的应用解释印发给你 们，请按照执行。在执行过程中出现的问题，请及时向市局反馈。 二一年六月十九日 根据上海市商品住宅维修基金管理办法（以下简称办法）第二十 八条规定，现就办法有关条文的应用问题解释如下： 一、第三条管理部门 市房地资源局下设市物业维修基金管理中心（以下简称市中心），负责全 市维修基金筹集、使用的监管和信息管理工作；负责对各区、县物业维修基金 管理中心的业务领导、监督和培训。 各区、县房地局应当设立区、县物业维修基金管理中心（以下简称区、县 中心），负责所辖区域维修基金的设立、归集和使用监督管理；负责维修基金 信息系统操作、业务指导和培训。 二、第四条维修基金的设立 本条第一款所称的新建内销商品住宅，是指 1999 年 12 月 1 日之前销售的 普通内销商品住宅，以及 1999 年 12 月 1 日起纳入内销商品住宅范围销售的普 通内销商品住宅、侨汇商品住房、经济适用房、动迁房等。 三、第五条维修基金专户的开立 本条所称的专户银行是指市房地资源局指定的商业银行。 区、县房地局与专户银行签订的委托协议应当使用由市房地资源局印制的 示范文本（详见附件一）。 区、县房地局开立维修基金专户时，应当按人民银行规定提交有关文件和 资料。开立的维修基金专户，应按市房地资源局规定，以物业管理区域为单位 按幢编制产业代码及分户清册（详见附件二）。 区、县中心应将维修基金专户帐号书面告知市中心。 四、第六条首期维修基金的交纳标准 本条所称的每平方米建筑面积成本价，由市房地资源局和物价部门公布。 其中，2000 年 12 月 31 日之前出售的商品住宅，其每平方米建筑面积成本价以 1198 元计价；2001 年 1 月 1 日起出售的 商品住宅，按签订土地使用权出让合 同当年的每平方米建筑面积成本价计价，成片出让土地的地块，按签订土地使 用权转让合同当年的每平方米建筑面积成本价计价；签订合同的时间在 1996 年 以前的，每平方米建筑面积成本价按 1198 元计价。 根据本条第三款规定由业主大会或业主代表大会决定设立维修基金的，应 当在通过的业主公约中予以约定。 五、第七条维修基金的交纳时限 房地产开发企业应持土地权属证明、建设工程规划许可证和具有相应资质 的测量机构出具的房地产实测报告及应交维修基金的分户清册，向区、县中心 办理维修基金交款确认手续。区、县中心确认后，开具商品住宅维修基金交 款通知（房地产开发企业专用）（详见附件三）。房地产开发企业应当依据 通知要求向专户银行交款。专户银行收款后，应当出具专户银行盖章的上海 市房地产开发企业商品住宅维修基金交款凭证（详见附件四）。 房地产开发企业与购房人订立预售合同中的房屋交接书或出售合同时，应 按交接书或出售合同确定的房屋建筑面积计算购房人应交纳的维修基金金额， 并按规定代房地产管理部门向购房人开具商品住宅维修基金交款通知（购房 人专用）（详见附件五），购房人应当依据通知要求向专户银行交款。专户 银行收款后，应当出具专户银行盖章的上海市购房业主商品住宅维修基金交 款凭证（详见附件六）。 房地产开发企业或购房人提交经专户银行盖章的商品住宅维修基金交款凭 证后，房地产登记机构方可受理房地产初始登记或房地产变更登记。 在区、县房地局核准业主委员会登记的同时，区、县中心应书面通知房地 产开发企业按本条第一款第三项规定，将尚未出售商品住宅中应由购房人交纳 的维修基金划至业主委员会的维修基金帐户。房地产开发企业持银行盖章的交 款凭证向区、县中心和业主委员会备案。房地产开发企业逾期不交纳的，由区、 县房地局依照上海市居住物业管理条例的规定作出行政处罚；业主委员会 也可依法向人民法院提起民事诉讼。 新建外销商品住宅出售时设立维修基金的，按新建内销商品住宅交纳维修 基金的规定程序办理交款和房地产登记手续。 六、第八条首期维修基金交存情况的检查和公布 区、县中心每月应与专户银行核对维修基金的交存情况，每年以物业管理 区域为单位，公布维修基金交存情况。 区、县中心应当定期按规定将维修基金交存情况报市中心。 七、第十条维修基金帐户的开立 本条所称的开户银行是指市房地资源局指定的商业银行。 业主委员会开立维修基金帐户，应当按规定向市或区、县技术监督部门办 理组织机构代码登记手续，与物业所在地的区、县开户银行签订委托协议，并 使用由市房地资源局印制的委托协议示范文本（详见附件七）。 业主委员会维修基金帐户开立后，应将开户银行及帐号报区、县中心备案。 八、第十一条开立维修基金帐户提交的文件和资料 本条所指的开户申请书，是指由开户银行提供的开立银行帐户申报表 （详见附件八）。 本条所指的业主委员会成立的批准文件是指区、县房地产管理部门核准登 记的批复（详见附件九）和业主委员会证书（详见附件十）。 本条所指的业主委员会委托物业管理企业办理开户手续的委托书，其格式 样本详见附件十一。 业主委员会成立之日起 15 日内，房地产开发企业应持未出售房屋分户清册， 专户银行应持交款业主清册，分别报区、县中心核对；区、县中心在核对后将 业主分户清册提供给业主委员会。 九、第十二条维修基金的划转 区、县中心经与专户银行对维修基金交存情况及本息数额核对无误后，区、 县房地局应当与业主委员会订立维修基金移交协议（详见附件十二），并持支 付凭证、维修基金移交协议和业主分户清册，通知专户银行将维修基金专户下 的相应资金本息划入该业主委员会帐户。 业主委员会帐户开立后的帐务管理，由选聘的物业管理企业或房地产管理 部门认定的中介机构负责。 十、第十三条纳入维修基金的收益 在物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施收取的费用中， 物业管理企业对此发生的管理成本可以在该费用中列支，但具体费用需经业主 委员会审核同意。 十一、第十五条物业维修和更新的实施 本条所称的发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，是指关于 上海市居住物业管理条例有关条文的应用解释 第十二条所规定的房屋急修项目。 十二、第十八条维修基金的支取和分摊物业管理企业从维修基金中暂借备 用金的，应当编制资金预算计划，并在物业管理服务合同中约定。 业主委员会向开户银行支取费用的，应当提交下列资料： 1、支付凭证； 2、加盖业主委员会公章、业主委员会主任、副主任签字盖章的费用分摊汇 总表； 3、按幢立帐、按户分摊的电脑数据。 其中，业主委员会向开户银行支取活动经费备用金的，另需提交加盖业主 委员会公章和正、副主任印鉴的业主大会或者业主代表大会的决定；业主委员 会支付住宅大修或者专项维修更新预付款的，另需提交施工承包合同；业主委 员会向开户银行支取物业维修、更新费用的，另需提交加盖物业管理企业公章 的物业维修、更新费用汇总表。 本条所称的维修基金支付凭证是指银行贷记凭证。 十三、第十九条维修基金帐目的核对和公布 业主委员会向开户银行查询其帐户情况的，需提供业主委员会的证明和帐 号。 业主向开户银行柜面查询其分户帐情况的，需提供业主代码和地址。 开户银行应当免费提供电话或柜面等形式的帐户查询服务业务。 开户银行应当定期按规定将维修基金存取情况报市和区、县中心。 十四、第二十条维修基金再次筹集 维修基金再次筹集的标准，应在业主公约中作出约定。 维修基金再次筹集时，业主委员会或其委托的业主小组应向再次筹集的对 象发出书面交款通知（详见附件十三）。业主应当依据交款通知的要求，向开 户银行交款。 本条第二款所称的首期维修基金是指购房人所交的维修基金金额。 十五、第二十一条住宅转让时维修基金的处理 住宅转让时，原业主交纳的维修基金剩余款额，由物业管理企业提供证明， 由住宅受让人向原业主支付。转让合同另有约定的，从其约定。 十六、第二十二条维修基金帐户的变更 业主委员会办理维修基金帐户的有关变更手续时，除按开户银行规定提交 有关资料外，有下列情形之一的，还须提交下列文件或资料： 1、物业管理区域发生调整或者业主委员会主任、副主任发生更换的，须提 交区、县房地局核准变更登记的证明文件（详见附件十四）。其中，物业管理 区域发生调整的，还须提交相应的电脑数据。 2、物业管理企业发生更换的，须提交经区、县房地局备案的新订立的物业 管理服务合同。 十七、第二十三条维修基金帐户的注销 因拆迁等原因致使住宅灭失的，其注销房地产权证的证明是指房屋拆迁许 可证等可以证明房屋灭失的文件。 已建立维修基金的房屋在业主委员会成立前灭失的，由售房单位或物业管 理企业持业主身份证件的复印件、“房屋拆迁许可证“的复印件、“商品住宅灭失 退款申请书“（详见附件十五）向区、县中心提出申请，经审核同意后，持区、 县房地局的支付凭证及上述资料向专户银行提取其维修基金分户帐的剩余款额， 并办理分户帐注销手续。 已建立维修基金的房屋在业主委员会成立后灭失的，由业主委员会或其委 托人持业主委员会证明及前款规定的证明文件和资料，向开户银行提取其维修 基金分户帐的剩余款额、办理分户帐注销手续，并报区、县中心备案。 十八、第二十六条物业管理区域内非居住房屋维修基金 本条所称的公共建筑设施接收单位是指公共建筑设施产权或使用权接收单 位。 房地产开发企业在公共建筑设施移交前已按规定交纳维修基金的，房地产 开发企业在与公共建筑设施接收单位办理设施移交手续时，可按规定与设施接 收单位办理维修基金结算手续。 凡单独确权的车库等物业所有人应按办法规定交纳维修基金。 十九、第二十九条施行日期和执行事项 本办法施行前的商品住宅维修基金的筹集，按下列规定执行： 1、1996 年 6 月 10 日前出售的内销商品住宅，按商品住宅出售合同的约定 或房屋买卖双方、房地产开发企业与业主委员会协商一致的意见执行。 2、1996 年 6 月 10 日至本办法施行之日前出售的内销商品住宅，按市 物价局、市房地局沪价房（1996）116 号上海市商品住宅物业管理服务收费 暂行办法的规定筹集维修基金。 3、1999 年 12 月 1 日前出售的侨汇商品住房、经济适用房、动迁房、有限 产权房、使用权房转为产权房的维修基金筹集，按当时有关规定、协议执行。 4、办法施行前已成立业主委员会而未建立维修基金的，房地产开发企 业应在办法施行之日起 12 个月内，按规定将已销售商品住宅中购房人交纳 的维修基金和其应交纳的维修基金以及未销售房屋的维修基金划至业主委员会 帐户，并报区、县中心备案； 未成立业主委员会的，房地产开发企业应在办法施行之日起 12 个月内， 按规定将已销售商品住宅中购房人交纳的维修基金和其应交纳的维修基金划至 区、县房地局指定的专户银行帐户。 本办法施行前，业主委员会已在非市房地资源局指定商业银行开立商 品住宅维修基金帐户的，应当在本办法施行之日起 12 个月内将帐户转移开 至市房地资源局指定的商业银行；在此期间，若定期存款未到期的，可以在到 期后再转移至市房地资源局指定的商业银行。 二一年六月十九日 附件一 商品住宅维修基金委托管理合同(房地产管理部门代为监管专用) 甲方（委托方）：_ 乙方（受托方）：_ 为加强商品住宅维修基金的管理，根据上海市商品住宅维修基金管理办 法及银行帐户管理实施细则的规定，甲、乙双方经协商一致，就商品住 宅维修基金专户的开立及资金与帐户管理等事宜，达成如下约定，共同遵守。 一、甲方在乙方处开立一个维修基金专户，用于由甲方代为监管的商品住 宅维修基金的归集和管理。甲方开立的维修基金专户帐号为 _。 二、乙方应根据上海市商品住宅维修基金管理办法的规定及甲方的具 体要求，在甲方的维修基金专户下，以一个物业管理区域为单位，将已归集的 维修基金按每幢住宅立帐，并分列每套住宅单元的分户帐；一幢住宅有两个或 两个以上门号的，按门号立帐，并分列每套住宅单元的分户帐。 乙方对维修基金专户的帐户设立和管理应符合市房地资源局信息系统规定 的格式和要求。 三、乙方凭甲方开具的商品住宅维修基金交款通知中确认的数额，办 理房地产开发企业及购房人商品住宅维修基金的交纳手续，并出具经乙方盖章 的上海市房地产开发企业商品住宅维修基金交款凭证及上海市购房业主 商品住宅维修基金交款凭证。 四、甲、乙双方应每月对维修基金的交存情况进行核对。乙方应在每月 15 日前向甲方提交上月维修基金的发生额以及帐户余额的对帐单。 乙方应在每年月日前向甲方报送上年维修基金分户帐本息分列的对帐单， 并协助甲方做好年度维修基金交存信息公布工作。 五、维修基金的存款利率按中国人民银行的规定和市房地资源局与商业银 行的约定执行，结息到户。 六、甲方可随时查询维修基金的交存情况；乙方应免费提供电话及柜面查 询服务。 七、甲方不得动用维修基金专户资金，同时乙方应拒绝甲方划转维修基金 专户资金的要求，但下列情形除外： （1）业主的住宅发生灭失； （2）甲方与业主委员会已按规定办理了相应物业管理区域内首期维修基金 本息划转手续； （3）经上海市房屋土地资源管理局书面批准同意的。 如住宅发生灭失的，由申报单位持甲方出具的支付凭证、经核准的“商品住 宅灭失维修基金退款申请书“和“房屋拆迁许可证“复印件、注销房地产权证证明， 向乙方办理退款手续，并由乙方同时注销相应的分户帐。 甲方与业主委员会订立维修基金移交协议后，乙方凭甲方出具的支付凭证、 维修基金移交协议和业主分户清册，将维修基金专户下的相应资金本息划入该 业主委员会帐户。 八、乙方向甲方提供维修基金配套的金融服务，具体事项另行约定。 九、本合同终止之日起 15 个工作日内，乙方应与甲方办理帐户资料移交手 续，并将资金划至甲方的新开户银行。 十、违约责任： 1、甲方违反本合同约定，未提供相应资料的，乙方可不予受理业务。 2、乙方未按本合同约定提供服务的，甲方经上海市房屋土地资源管理局书 面同意，可终止本合同。 3、乙方违反本合同第七条的约定，应承担等额资金（含息）的赔偿责任。 4、 5、 6、 十一、争议解决办法： 十二、本合同所称的支付凭证是指贷记凭证。 十三、本合同期限： 年 月 日至 年 月 日。 十四、本合同自甲、乙双方签字盖章生效，本合同一式五份，甲、乙双方 各执二份，一份报市房地资源局。 甲方(盖章) 乙方(盖章) 法定代表人或授权代理人 负责人或授权代理人 (签字) (签字) 年 月 日 年 月 日 补 充 条 款 (粘贴线) (骑缝章加盖处) 附件三 商品住宅维修基金交款通知 (房地产开发企业专用) _房地产开发企业： 经审核，_区(县)_物业管理区域(范围为：)， 建筑面积_平方米(其中车库面积_平方米)应交纳维修基金金 额为人民币(大写)_￥_。(详见核算到 户的商品住宅维修基金产业代码及业主分户清册)。请于_年 _月_日前将维修基金交至_银行。 我局专户银行帐号_。 _区(县)_局(盖章) 年 月 日 备注： 1、房地产开发企业须持本交款通知向专户银行交款。 2、本通知一式三份，区县房地局、房地产开发企业、专户银行各执一份。 3、交纳维修基金的每平方米建筑面积成本价，由市房地资源局和物价部门 公布。其中，2000 年 12 月 31 日之前出售的商品住宅，其每平方米建筑面积成 本价以 1198 元计价；2001 年 1 月 1 日起出售的商品住宅，按签订土地使用权 出让合同当年的每平方米建筑面积成本价计价，成片出让土地的地块，按签订 土地使用权转让合同当年的每平方米建筑面积成本价计价；签订合同的时间在 1996 年以前的，每平方米建筑面积成本价按 1198 元计价。 关于印发商品住宅维修基金会计处理方法(试行)的通知 沪房地资金2004456 号 各区（县）房地局： 按照上海市商品住宅维修基金管理办法和关于的应用解释（试行）的通知（沪房地资物2001302 号）的精 神，名区县房地局负责所属辖区范围内的商品住宅维修基金归集工作。为进一 步加强商品住宅维修基金财务管理，统一各区县房地局商品住宅维修基金会计 核算，依据事业单位会计制度及相关法律、法规，结合商品住宅维修基金 管理特点，经研究，在商品住宅维修基金会计制度颁发关，纳入区县房地局的 会计帐薄中统一进行会计核算。现将商品住宅维修基金会计处理方法（试行） 印发给你们，请按照执行。本办法自 2004 年 9 月 1 日起执行。 二 00 四年九月一日 商品住宅维修基金会计处理方法(试行) 一、商品住宅维修基金的会计核算 1、各区县房地局收到开发商或购房人交纳的维修基金： 借：银行存款维修基金专户 贷：其他应付款维修基金本金 2、各区县每月 15 日前将上月归集的维修基金按比例由专户银行划至市维 修资金管理中心（以下简称“市中心”）： 借：其他应收款市中心（维修基金本金） 贷：银行存款维修基金专户 3、各区县每季度收到银行维修基金专户本季度利息： 借：银行存款维修基金专户 贷：其他应付款市中心（维修基金利息） 4、各区县将收到的维修基金专户本季度利息由专户银行自动划转至市中心： 借：其他应付款市中心（维修基金利息） 贷：银行存款维修基金专户 5、各区县按维修基金移交协议将维修基金本息划至业主大会： 借：其他应付款维修基金本金 其他应付款维修基金利息收益 其他应收款市中心（维修基金业主利息收益） 贷：银行存款维修基金专户 注：（1）“其他应付款维修基金本金”为移交协议中的本金，“其他 应付款维修基金利息收益”为移交协议利息中的以前年度利息收益。 （2）“其他应付款市中心（维修基金业主利息收益）”为移交协议中的 本年度利息。 6、区县收到市中心划回的垫付业主大会“本年度利息收益”，金额为各区 县划转给业主大会按期结算的垫付利息收益： 借：银行存款维修基金专户 贷：其他应收款市中心（维修基金业主利息收益） 7、当区县维修基金专户余额不足归集总量 10%时，收到市中心划来的补充 维修基金本金： 借：银行存款维修基金专户 贷：其他应收款市中心（维修基金本金） 8、区县年末（或规定的日期）收到各物业管理区域的本年度利息收益分配 单据： 借：其他应收款市中心（维修基金利息收益） 贷：其他应付款维修基金利息收益 9、各区县房地局收到市中心划入的本年度收益： 借：银行存款维修基金专户 贷：其他应收款市中心（维修基金利息收益） 二、商品住宅维修基金增减情况表。 编报目的： （1）掌握各区县维修基金的归集情况； （2）核对归集维修基金的上划本金情况； （3）核对归集维修基金的上划利息情况； （4）了解划转至业主大会维修基金的情况； （5）了解垫付利息收益情况； （6）核对下划的补充本金情况； （7）核对下划年度利息收益情况。 编报说明： 本期增加按“其他应付款维修基金本金”的贷方本季度发生额合计数 填列；本期减少按“其他应付款维修基金本金”的借方本季度发生额合计 数填列。 （2）其中：划转至业主大会维修基金本金 本期减少与“归集维修基金本金（小计）”的本期减少一致；本期增加一 般不填列。 （3）收市中心划入的年度利息收益 本期增加按“其他应付款维修基金利息收益”的贷方本季度发生额合 计数填列；本期减少按“其他应付款维修基金利息收益”的借方本季度发 生额合计数填列。 （4）其中：划转至业主大会维修基金以前年度利息收益 本期减少与“收市中心划入的年度利息收益”的本期减少一致；本期增加 一般不填列。 （5）集中市中心维修基金本金 本期增加按“其他应收款市中心（维修基金业本金）”的借方本季度发 生额合计数填列；本期减少按“其他应收款市中心（维修基金业本金）”的 贷方本季度发生额合计数填列。 （6）其中：收到市中心划入补充维修基金本金 本期减少的填列与“集中市中心维修基金本金”的本期减少一致；本期增 加一般不填列。 （7）上划市中心维修基金的专户季度利息 本期增加按“其他应付款市中心（维修基金利息）”的贷方本季度发生 额合计数填列；本期减少按“其他应付款市中心（维修基金利息）”的借方 本季度发生额合计数