2011年房地产估价师考试

2011 年房地产估价师考试理论与方法习题 1钢筋混凝土结构房屋的残值率是（ ）。 A2%B3%C4%D0 答案：D 解析：残值率是建筑物残值减去清理费用后的残余价值与房屋造价的比例，按照房屋折旧的有关规定，钢筋混凝土结构房屋的残值率是 0 2收益法适用的条件是房地产的（ ）。 A收益能够量化 B风险能够量化 C收益或风险其一可以量化 D收益和风险均能量化 答案：D 解析：通过收益法的报酬资本化法公式，我们可以知道收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。 3投资利润率的计算公式是（ ）。 A开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用 B开发利润/ （土地取得成本+开发成本） C开发利润/（土地取得成本+开发成本+投资费用）D 开发利润/ 开发完成后的房地产价值 答案：A 解析：B 是直接成本利润率的计算公式，D 是销售利润率的计算公式，C 不是任何利润率的计算公式。 4在新开发区内有一块土地，总面积是 20000 平方米，可转让土地面积的比率是 60%，预计可转让土地的价格是 3000 元/平方米，则可转让土地的价格是（ ）。 A2500 万元 B3500 万元 C3600 万元 D3000 万元 答案：C 解析：2000060%3000=3600 万元。 5受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是（ ）。 A30 年 B20 年 C10 年 D40 年 答案：B 解析：受腐蚀的砖木一等和二等生产用房的耐用年限均是 20 年。 6一般来说，开发经营期的起点（ ）。 A与经营期的起点重合 B与运营期的起点重合 C与建造期的起点重合 D与开发期的起点重合答案：D 7路线价法主要适用于（ ）。 A城市商业街道两侧土地的估价 B旧建筑物的估价 C新建筑物的估价 D拆迁房屋的估价答案：A 解析：路线价只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。 8在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（ ）。 A算术平均数 B中位数 C加权平均数 D众数 答案：D 9在本金相等计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下（计算的周期数大于 1）（ ）。 A单利计息的利息少，复利计息的利息多 B单利计息的利息多，复利计息的利息少 C单利计息的利息与复利计息的利息一样多 D无法知道 答案：A 解析：复利计息是利息产生利息，即利滚利。 10某地区房地产交易中卖方买方应交纳的税费分别为正常成交价格的 7%和 8%某宗房地产交易，买方付给卖方 2325 元/，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房 地产的正常成交价格为（ ）元/ A2487.75 B2500.00C2511.00D2162.25 答案：B 解析：根据教材 104 页公式“正常价格- 应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格” ，可以得到“正常成交价格=卖方实际得到的价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）”，进而 可以得出 2325/（1-7%）=2500 1房地产价格形成条件有（ ）。 A房地产的需要 B房地产的有用性 C房地产的有效需求 D房地产的相对稀缺性答案：BCD 2评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括（ ）等。 A土地生熟程度 B土地使用权年限 C土地使用者 D土地利用条件答案：ABD 3路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于（ ）的健全与否。 A路线价 B深度百分率 C宗地形状 D临街状态 答案：AB 解析：简单来说，路线价法就是用路线价乘以深度百分率来得到估价对象的价格。宗地形状和临街状态是用来对价格做加减修正的。 4最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足（ ）。 A法律上允许 B程序上合理 C技术上可能 D经济上可行答案：ACD 5假设开发法中预期开发后的楼价可用（ ）求取。 A市场比较法 B收益法 C成本法 D购买年法 答案：ABD 解析：预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法，成本法恰恰不能求取未来时点价格。 6建筑物的物质折旧包括（ ）。 A功能衰退 B正常使用的磨损 C环境恶化 D意外的破坏损毁答案：BD 解析：功能衰退属于功能折旧，环境恶化属于经济折旧。 7运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件（ ）。 A使用性质相同 B地点相近 C价格相同 D交易日期与估价时点相近答案：ABD 8有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于（ ）。 A不同收益年限的类似房地产价格的相互转换 B资本化率的求取 C市场法中交易日期修正 D不同类型房地产不同使用年限价格高低的比较 答案：AD 9影响房地产价格的社会因素，主要有（ ）。 A政治安定状况 B社会治安程度 C房地产投资 D房地产投机 E城市化答案：ABDE 10收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含（ ）。 A所得税 B土地摊提费 C改扩建费 D房屋火灾保险费 答案：ABC 解析：D 是收益性房地产正常运营所必须的，所以要包含在运营费用当中。 1临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。（ ） 答案：错 解析：见教材。应当是“临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为 房地产状况修正。” 2房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。（ ）答案：错 解析：房地产价格在长期短期内都会有波动，在短期内很难找出变动规律和发展趋势。 3在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。（ ） 答案：错 解析：正确的说法应当是“在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。” 4在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。（ ） 答案：对 解析：见教材。 5城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。（ ） 答案：对 解析：城市规划是估价合法原则中的一部分，房地产估价必须以估价对象合法原则为前提。 6投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。（ ） 答案：错 解析：当投资价值大于市场价格时，说明值得投资购买，反之说明不值得购买。正确的说法应当是“投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于 或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。” 7同一估价机构、在同一城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。（ ） 答案：对 解析：房地产的客观价值或价格会因房地产位置、档次的不同而存在差异。 8在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。（ ） 答案：错 解析：房地产价格为平稳发展时没必要进行交易日期调整。 9实际观察法不是直接以建筑物的有关年限（特别是实际经过年数）来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。（ ） 答案：对 解析：见教材。 10出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为 销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。（ ） 答案：错 解析：前半部分是对的，后半部分正确的应当是“其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额”。 1某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有 20 层，且建筑密度为 60%，则建筑容积率为（ ）。 A33.3B12C 20 D60%答案 B 2土地取得成本是取得（ ）所需的费用。税金等。 A土地使用权 B土地转让权 C土地经营权 D开发土地 答案 D 3对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以用下列公式计算：补地价（单价）=（增加后的容积率-原容积率）/（ ） 原容积率下的土地单价。 A建筑面积 B原容积率 C土地总面积 D增加后的容积率答案 B 4下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为（ ）。 A新开发房地产项目 B用于出售用途的房地产项目 C具有投资开发或再开发潜力的房地产 D用于投资或再开发的房地产 答案 C 5房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。共同之处是（ ）。 A都是价格，用货币来表示 B都有波动，受供求因素的影响 C都是按质论价 D市场性质相同 答案 ABC 6中国大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是（ ）。 A所有权价格 B抵押权价格 C地役权价格 D使用权价格答案 D 7房地产的供给曲线表示（ ）。 A房地产的出售量与其价格之间的关系 B房地产的出售量与购买者能力的关系 C房地产的供给量与其价格之间的关系 D房地产的供给量与购买者能力的关系 答案 C 8某高层楼房占用的土地总面积为 800，总建筑面积为 2000，某人拥有其中 120的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为（ ） A40 B45 C48 D50 答案 C 9有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为 50 年，单价为 3500 元/，报酬率为 8%；乙房地产收益年限为 30 年，单价为 3000 元/，报酬率为 6%那么，甲的价格 （ ）乙的价格。 A高于 B低于 C等于 D条件不足，无法确定答案 B 10某酒店已知可以在未来 30 年内取得丰厚收益，经计算未来 3 年收益分别为 93 万元、100 万元、120 万元，从第 4 年到第 30 年的净收益会稳定在 130 万元左右，在该 区域酒店类房地产的报酬率为 12%，则此宗估价对象房地产的价格为（ ）万元。 A992.06 B983.10 C1080 D852 答案 B 1（ ），建设部制定了城市房屋拆迁估价指导意见，使得拆迁估价问题有了参考依据。 A2003 年 1 月 1 日 B2004 年 1 月 1 日 C2004 年 12 月 1 日 D2003 年 12 月 1 日答案 D 2通常情况下，评估下列房地产适用收益法的有（ ）。 A写字楼 B电影院 C教学楼 D停车场答案 ABD 3某大厦总建筑面积 10000，房地总价值 6000 万元，其中，土地总价值 2500 万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为 180 万元，建筑面积为 240如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地分额为（ ）。 A2.4%B3.0%C3.8 D7.2%答案 C 4某建筑物实际经过年数为 lO 年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为 18 年， 剩余经济寿命为 22 年，残值率为 4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（ ）。 A43.2%B50%C56.8%D70%答案 C 5可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是（ ）。 A同处于一个领域 B同处在同一供求范围内的类似地区 C同处于一个相对稳定的环境 D同处于公平竞争的地区 答案 B 6同一块土地，在估价时考虑（或假设）的“生熟” 程度不同，会有不同的价格。土地的“ 生熟”程度主要有下列几种：未征用补偿的农地，取得该土地后还需要支付征地 补偿费；已征用补偿但未作“三通一平或以上开发的土地：已作” 三通一平或以上开发的土地；取得该土地后需要进行拆迁，支付拆迁安置补偿费；已作拆迁安置的城市 空地。其中正确的是（ ）。 A BC D 答案 D 7在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为（ ）。 A居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值 B居民区的房地产增值，工业用地房地产增值 C居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值 D居民区的房地产贬值， 工业用地房地产增值 答案 C 8房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做（ ）。 A房地产的供给价格 B房地产的需求价格 C房地产的市场价格 D房地产的均衡价格答案 D 9某宗 2000 年末取得土地使用权的工业厂房，正常情况下通过出租每年可获净收益 160 万元，该房地产的报酬率为 7%估价时点为 2005 年末，该宗房地产的收益价格 为（ ）。 A1830.4B2176.88C2169.27D2285.71 答案 B 10商业用地房地产位置的优劣主要取决于（ ）。 A周围环境状况安宁程度 B位置有利于原料和产品的运输 C交通是否便捷及离市中心的远近 D繁华程度临街状况答案 D 1用市场法对房地产进行估价时，需要进行（ ）修正。 A交易过程 B交易情况 C交易日期 D交易价格 答案 BC 2现行的土地权属证书有（ ）。 A国有土地所有证B国有土地使用证C集体土地所有证D土地他项权利证明书答案 BCD 3移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短 期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。在实际运用中，移动平均法有（ ）和（ ）之分。 A指数平滑法 B简单移动平均法 C指数移动平均法 D加权移动平均法 答案 BD 4城市房屋拆迁管理条理规定拆迁补偿的方式有（ ）。 A货币补偿 B房屋产权调换 C实物补偿 D等价补偿答案 AB 5假设开发法中开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的时间，即（ ）。 A估价时点 B待开发项目开工之日 C待开发项目取得土地使用权之日 D该开发项目开始销售之日答案 A 6抑制房地产价格上涨的措施是多种多样的，它们影响房地产价格低落的速度和幅度不尽相同。抑制房地产价格的措施主要有（ ）。 A制定最高限价或标准价格 B政府通过调整房地产的供给来平抑房地产价格 C征收房地产交易税或增值税 D建立一套房地产交易管理制度 答案 ABCD 7某宗房地产土地面积 300，建筑面积 250，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积 300 元，残值每平方米建筑面积 50 元，则该宗房地产相对于空地的减价额为（ ）元。A62500 B62000 C61000D61500 答案 A 8房地产之所以有价格，前提条件是（ ）。 A 有效供给 B有效需求 C有用性 D稀缺性答案 BCD 9具体的长期趋势法主要有（ ）。 A 数学曲线拟合法 B平均增减量法 C平均发展速度法 D移动平均法和指数修匀法 答案 ABCD 10在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（ ）范围之内。 A0.52.0B1.52.0C0.51.5D1.01.5 1从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。归纳起来，房地产估价业务来源主要是（ ）。 A被动接受 B主动争取 C自有自估 D朋友介绍 答案 ABC 2在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（ ）。 A土地取得成本 B开发成本 C管理费用 D销售费用答案 AB 3中国大陆目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、其中，（ ）属于自物权，其余属于他物权。 A使用权 B抵押权 C所有权 D租赁权答案 C 4市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得 103 分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得 98 分，则个别因素修正系数为（ ）。 A1.05 B0.98C0.95D1.03 答案 C 5通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了（ ）对地价的影响。 A土地面积 B地质条件 C土地位置 D土地形状 答案 D 6土地是房地产的存在形态之一，在具体的估价中的做法有（ ）。 A无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地 B重视建筑物的存在，即将其设想为可利用的资源物 C考虑建筑物存在对土地价值的影响 D考虑豪华建筑存在对土地价值与可利用资源的具体影响 答案 AC 7甲房地产的建筑物建于 1993 年，乙房地产的建筑物建于 1999 年，假定该两宗房地产的产权。建筑结构。装修。面积等各项条件相同，若采用直线法计算 2004 年该两 建筑物的年功能折旧额并加以比较，则（ ）。 A甲大于乙 B甲小于乙 C甲等于乙 D难以判断 答案 B 8某宗房地产 1998 年 2 月 15 日的价格为 1000 美元/，汇率为 1 美元=8.26 元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减 0.4%，则其 1998 年 10 月 15 日的价格为 （ ）元人民币/1998 年 10 月 15 日的汇率假定为 1 美元=829 元人民币。 A7999 B7967C7996 D8028 答案 D 9经济折旧是建筑物本身以外的各种因素所造成的价值损失，它包括以下几个方面，正确的选项是（ ）。 A供给过量 B需求不足 C自然环境恶化 D交通拥挤 答案 ABCD 10拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用的技术有（ ）。 A线条图 B散点图 C网络计划技术 D统筹法答案 ACD 1房地产估价人员应遵守的职业道德包括（ ）。 A应保持估价的独立性，必须回避自己近亲属或其他有利害关系人的估价业务 B应妥善保管委托人的文件资料，在任何情况下，未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料公开或泄露给他人 C尽管感到自己的专业能力有限，为了不辜负委托人，仍旧要接受该项估价委托 D应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，也不得恶意降低收费进行不正当竞争 答案 AD 2明确估价对象包括（ ）。 A明确估价对象的实物 B明确估价对象的权益 C明确估价对象的区位状况 D明确估价对象的基础设施情况 答案 ABC 3某房地产的报酬率为 8%，受益期限为 30 年的价格为 4000 元/若报酬率为 6%，受益期限为 50 年，则该房地产价格为（ ）元/ A3000 B4500 C5200D5600 答案 D 4房地产估价人员必须了解房地产的供求状况以及影响房地产价格的各种因素，并且应该不断提高自己的估价技能和丰富自己的估价经验，必须遵循严谨的（ ）。 A估价目的 B估价程序 C估价时点 D估价作业日期答案 B 5估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行排序。房地产估价的一般程序包括以下几个方面，排序正确的是（ ）。 拟定估价作业方案；受理估价委托及明确估价基本事项（包括明确估价目的。估价对象。估价时点）；搜集估价所需资料；获取估价业务；选定估价方法测算： 实地查勘估价对象；确定估价结果；撰写估价报告并审核；估价资料归档；交付估价报告 ABC D 答案 C 6求取建筑物重新构建价格的具体方法有（ ）。 A单位比较法 B分部分项法 C造价分析法 D指数调整法答案 ABD 7可比实例和成交日期应与估价时点接近。所谓“接近” 是相对而言的，是指（ ）。 A如果房地产市场无论怎么变化，几年前的交易用于现在仍然有效，也可选为可比实例 B如果房地产的发展平稳，以一定速度发展，则几年前的交易用于现在仍然有效，可选用为可比实例 C如果房地产市场相对稳定，但由于时间的不同，几年前的交易相对现在来说，差别还相当大，取可比实例还是相近的为好 D如果房地产市场比较平稳，则几年前发生的交易用于现在可能仍然有效，也可选为可比实例 答案 D 8中国大陆目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、其中，（ ）属于自物权，其余属于他物权。 A使用权 B抵押权 C所有权 D租赁权答案 C 9结构是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。具体如以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，可分为（ ）。 A钢结构 B混凝土结构 C砖木结构 D砖混结构 答案 AB 10房地产估价委托合同是估价机构和委托人之间就估价事宜的相互约定。其作用主要 A成立受法律保护的委托与受托关系 B明确合同双方的权利和义务 C载明估价的基本事项 D防止出现纠纷 答案 ABC 1估价程序的作用有（ ）。 A规范估价行为 B避免估价疏漏 C保障估价质量 D提高估价工作效率 E保证估价结果的正确性 2房地产估价业务的渠道归纳起来有（ ）。 A被动接受 B行政命令 C主动争取 D行政划拨 E不正当竞争 3在获取估价业务时，（ ）的情况的估价机构和估价师不应承接该项业务。 A与估价需求者有利害关系 B与估价对象有利益关系 C超出了自己的业务范围 D受行政主管部门委托 E自己的专业知识和经验所限而难以评估出客观合理的价值 4获取房地产估价业务的措旖可以有（ ）。 A突破专业能力限制，接受各种估价要求 B提高服务质量 C恰当的宣传 D低收费 E最大限度压缩估价作业期 5下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（ ）。 A估价对象 B估价时点 C价值类型 D估价方法 E估价所需材料 6明确估价基本事项有（ ）。 A估价目的 B估价方法 C估价对象 D估价原则 E估价时点 7不能独立使用、处分的房地产，如（ ）不宜作为抵押物。 A一个球场 B一个高尔夫球洞 C一条保龄球球道 D封闭使用的大院深处的一幢房屋 E一个游泳池 8下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有（ ）。 A对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点 B城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日 C分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点 D房地产估价人员可以假定估价时点 E 对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点 9估价委托合同的内容一般包括（ ）。 A委托人的名称或者姓名和资产状况 B估价服务费及其支付方式 C解决争议的方法 D估价机构的名称和住所 E委托人的协助义务 10估价作业方案的内容主要包括（ ）。 A拟采用的估价技术路线和估价方法 B预计所需要的时间、人力、经费 C估价作业步骤和时间进度安排 D拟搜集的估价所需要资料及其来源渠道 E委托方的协 助义务 答案：1ABCD 2AC 3ABCE 4BC 5ABC 6ACE 7BCD 8AB 9BCDE 10ABCD 1在实际估价中，估价程序中的各个工作步骤之间不是完全割裂的，相互间可以有某些交叉，但不会出现反复。（ ） 2完成任何一个房地产估价项目，都不得随意省略房地产估价程序中的工作步骤和工作内容。（ ） 3估价需求者可能是个人，也可能是企业、事业单位及其有关部门或者其他组织；可能是房屋所有权人、土地使用权人。也可能是房屋所有权人、土地使用权人以外的投 资者、债权人等。但不可能是政府等行政机关。（ ） 4争取估价业务应当通过提升估价机构的品牌和公信力，提高估价技术水平和服务质量，进行恰当的宣传、广告等方式进行，而不应采取不正当的竞争手段，例如恶意压 低估价服务收费，给予回扣或利诱等。（ ） 5对于不应承接的房地产估价业务，房地产估价机构不可以向估价需求者介绍其他合适的房地产估价机构和房地产估价师承接该项估价业务。（ ） 6如果对于估价业务是估价机构的专业知识和经验所限的，经征求估价需求者的书面同意，可以与其他合适的估价机构联合承接或合作完成该项业务。（ ） 7估价业务应当由估价机构统一接受委托统一收取费用；估价师也可以个人名义承揽估价业务。（ ） 8在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（ ） 9估价对象及其范围和内容，既不能简单地根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后 综合确定。（ ） 10房地产估价的核心是为特定目的、对特定房地产在特定时点的价值做出估计。（ ） 答案：12 3456789 10 1对于难以用数学模型度量的房地产价格影响因素，在估价结果中可以不予反映。（ ） 2叙述式报告和表格式报告表现形式的不同，因此对它们的基本要求也不相同。（ ） 3估价报告应用有效期不同于估价责任期：如果估价报告超过了其应用有效期还未得到使用，则估价责任期就是估价报告应用有效期；如果估价报告在其应用有效期内得 到使用，则估价责任期应为无限期或者到估价服务的行为结束为止。（ ） 4房地产估价报告中应当有一份由所有参加该估价项目的注册房地产估价师签名的声明，非注册房地产估价师不应在此声明中签名。（ ） 5在估价报告中，签署估价师声明是为说明估价是以客观公正的方式进行的，同时对委托人也是一种警示。（ ） 6对于经审核认为需要修改的估价报告，应当进行修改；对于不合格的估价报告，应当重新撰写，甚至需要重新估价。经修改、重新撰写或者重新估价后撰写的估价报告， 不必再次进行审核。（ ） 7一份完整的估价报告通常由以下几部分组成：封面、目录、致委托人函、估价结果报告、估价技术报告和附件。（ ） 8估价报告应用有效期是从估价报告出具之日计算，而不是从估价时点开始计算。（ ） 9估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。（ ） 10当估价机构分立、合并、终止时，估价资料的保管人员应当会同有关人员和单位编制估价资料移交清册，将估价资料移交指定的单位，并按照有关规定办理估价档案 交接手续。（ ） 答案：12 34 56789 10 1防范估价风险的最后一道防线是（ ）。 A撰写估价报告 B审核估价报告 C出具估价报告 D估价资料归档 2估价报告经审核合格之后，由负责该估价项目的至少（ ）名注册房地产估价师签名，并加盖估价机构公章，以估价机构的名义出具。 A1 B2C 2 名以上 D3 名以上 3估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见（ ）。 A应作为估价资料归档 B不应作为估价资料归档 C由估价机构决定是否归档 D依委托人的意见决定是否归档 4估价资料的保管期限自估价报告出具日期起算，不得少于（ ）年。 A8 B10C 15 D20 5估价资料的保管期限自估价报告出具日期起算，不得少于 10 年。但某个房地产抵押贷款估价项目，如果该笔房地产抵押贷款期限为 20 年，则档案保管期为（ ）年 以上。 A8B10C 15D20 6房地产估价的基本程序是：（1）获取估价业务；（2）受理估价委托；（3）制定估价作业方案；（4）搜集估价所需资料；（5）实地查看估价对象：（6）分析估价对 象价值；（7）测算估价对象价值；（8）判断估价对象价值；（9）撰写估价报告；（10）内部审核估价报告；（11）交付估价报告：（12）估价资料归档。其中正确的顺序选 项是（ ）。 A（2）（3）（1）（4）（5）（6）（7）（8）（9）（10）（11）（12） B（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9）（10）（11）（12） C（2）（1）（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9）（10）（11）（12） D（1）（2）（3）（4）（5）（7）（6）（8）（9）（10）（11）（12） 7暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（ ）。 A在建工程抵押估价业务 B城市房屋拆迁补偿估价业务 C该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务 D正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务 8二级资质的房地产估价机构可以从事除（ ）以外的房地产估价业务。 A公司上市、企业清算 B公司上市、司法鉴定 C司法鉴定、企业清算 D城镇房屋拆迁 9估价业务应当以（ ）名义统一受理，统一收取费用。 A估价师 B估价机构业务承接人员 C估价机构 D项目负责人 10分支机构应当以（ ）名义承揽估价业务。 A承接业务的房地产估价师 B分支机构负责人 C分支机构 D设立该分支机构的估价机构 答案：1B 2B 3A 4B 5D 6B 7C 8A 9C 10D 1房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。（2005 年试题） A独一无二和供给有限 B独一无二和价值量大 C流动性差和价值量大 D不可移动和用途多样 答案：b 解析：当一种资产同时具有独一无二和价值量大两个特性，才真正需要专业估价。 2估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价师、房地产估价机构和估价委托人，其中（ ）是估价主体。 A估价报告的使用者 B估价服务的需求者 C估价委托人 D房地产估价师和估价机构 答案：d 解析：估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价人员、估价机构和估价委托人。其中，估价人员和估价机构是估价服务的提供者，是估价主体；估 价委托人是估价服务的直接需求者，是估价服务的直接对象。 3房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（ ）年以上的房地产估价师。 A1 B3C 5D6 答案：b 4下列关于估价委托人的表述中错误的是（ ）。 A估价委托人不一定是估价对象权利人或估价报告使用者 B委托人委托估价、获取估价报告的目的可能是供自己使用 C委托人委托估价、获取估价报告的目的可能是 提供给特定的第三方使用 D委托人委托估价、获取估价报告的目的不可能是提供给不特定的第三方使用 答案：d 解析：委托人委托估价、获取估价报告的目的还可能是提供给不特定的第三方使用，例如，受上市公司委托出具的某些估价报告是提供给社会公众使用。 5为城市房屋拆迁补偿目的而进行的估价，对于房屋租赁的影响，应（ ）。 A视为无租约限制的房地产来估价 B视为有租约限制的房地产来估价 C考虑房屋租赁者的意见 D视其租约租金与市场租金的差异大小而定 答案：a 解析：以城市房屋拆迁补偿目的而估价，不考虑房屋租赁的影响，应视为无租约限制的房地产来估价。 6下列权利中，不属于土地使用权的是（ ）。 A建设用地使用权 B宅基地使用权 C土地承包经营权 D地役权 答案：d 7某宗土地面积为 2000，城市规划规定的限制指标为：容积率 3，建筑密度 30%在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行、经济合理的是 （ ）。 A建筑物地面一层建筑面积为 800，总建筑面积为 5000B建筑物地面一层建筑面积为 1400，总建筑面积为 5000C建筑物地面一层建筑面积为 600，总建筑 面积为 5500D建筑物地面一层建筑面积为 600，总建筑面积为 2500 答案：c 解析：建筑密度=建筑基底总面积/建筑用地面积 建筑基底总面积=30%2000=600 容积率= 总建筑面积/建筑用地面积 总建筑面积=32000=6000 8某宗土地的规划容积率为 3，可兴建 6000的商住楼，经评估总地价为 180 万元，该宗土地的单价为（ ）元/ A100 B300C600D900 答案：d 解析：容积率= 总建筑面积/建筑用地面积 建筑用地面积=6000/3=2000 土地单价=180/2000=0.09（万元）。 9房地产所有权有单独所有、共有和（ ）三种。 A建筑物区分所有权 B建筑物共同共有权 C建筑物按份共有权 D私有权 答案：a 解析：房地产所有权有单独所有、共有、建筑物区分所有权三种。 10城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的（ ）。 A房地产的各项权利 B受到其他房地产权利限制的房地产权利 C受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利 D房地产的额外利益或收益 答案：c 1（ ）颁布的城市房地产管理法第三十三条规定“ 国家实行房地产价格评估制度”，第五十八条规定“ 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。这两条规定，明确赋 予了房地产估价法律地位，使房地产估价成为国家法定制度。 A1994 年 7 月 5 日 B1995 年 3 月 22 日 C1997 年 1 月 9 日 D1994 年 8 月 12 日 答案：a 2为了加强房地产估价行业自律管理，经民政部批准，（ ）成立了“中国房地产估价师学会”这一全国性的房地产估价行业自律组织。 A1994 年 7 月 5 日 B1995 年 3 月 22 日 C1994 年 8 月 15 日 D1994 年 8 月 12 日 答案：c 3（ ）中国房地产估价师学会更名为“中国房地产估价师与房地产经纪人学会”（中文简称为中房学，英文名称缩写为 CIREA）。 A1994 年 7 月 5 日 B2004 年 7 月 12 日 C1994 年 8 月 15 日 D1995 年 3 月 22 日 答案：b 42003 年 12 月 1 日建设部印发了城市房屋拆迁估价指导意见，文号是（ ）。 A建住房2003345 号 B建住房200718 号 C建住房20068 号 D建住房2003234 号 答案：d 5房地产权利的种类中，属于债权的是（ ）。 A地役权 B建设用地使用权 C抵押权 D租赁权 答案：d 6与非专业估价相比，专业估价的特点有（ ）。 A具有公信力 B估计价格或价值 C实行有偿服务 D承担法律责任 E估价作业日期长 答案：a，c，d 解析：专业估价与非专业估价主要有 5 点不同：由专业人员和专业机构完成；是一种专业意见；具有公信力；实行有偿服务；承担法律责任 7房地产估价师和房地产估价机构可以从事（ ）。 A房地产项目调查评价 B房地产价值分配业务 C房地产价值减损评估 D房地产资产管理 E机器设备评估 答案：a，b，c，d 解析：房地产估价师和房地产估价机构除了为各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估，通常还从事下列房地产估价衍生业务和咨询顾问业务：价值分配业务、 价值减损评估业务、相关经济损失评估业务、房地产咨询顾问业务等。 8对房地产估价本质的认识包括以下（ ）等方面。 A房地产估价是评估房地产的价格而不是价值 B房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 C房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证 D房地产估价 会有误差但应将误差控制在合理的范围内 E房地产估价既是一门学科又是一门技艺 答案：b，c，d 解析：房地产估价的本质有 5 点：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价、房地产估价是提供价值意见而不是作价 格保证、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内、房地产估价既是一门科学又是一门艺术。 9下列（ ）是对于房地产估价准确性的正确认识。 A即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值 B所有的评估价值都会有误差 C能用物理量测量的误差来要求估价的误差 D判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较 E由复核估价师直接评判一个评估价值的对与错和误差的大小 答案：a，b，d 解析：对估价准确性问题的全面认识包括：即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值；所有的评估价值都会有误差，即： 评估价值=真实价值 +误差； 不能用物理量测量的误差来要求估价的误差，应允许估价有较大的误差；判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值 进行比较；即使可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或者准确性，但实际中不轻易直接评判一个评估价值的对与错和误差大小，而是通过考察估价师和估价机构在 履行估价程序上有无疏漏、在估价过程中有无失误等，间接对其估价结果予以肯定或否定。 10房地产需要专业估价的理由（ ）。 A房地产具有独一无二性 B政府部门要求估价 C房地产价值量大 d房地产市场是地区性完全市场 答案：a，c 解析：一种资产只有同时具有“独一无二” 和“价值量大”两个特性，才真正需要专业估价。 1某注册房地产估价师王某拟抵押其位于 A 市 C 区的一套多层住房，该估价师请该所另两名注册房地产估价师对该套住房进行了估价，并出具了估价报告。王某以优惠价格取 得该报告，并最终取得银行的抵押贷款。则对该住房的估价是专业房地产估价。（ ） 答案：正确 解析：专业估价与非专业估价主要有 5 点不同：由专业人员和专业机构完成；是一种专业意见；具有公信力；实行有偿服务；承担法律责任。 2房地产估价是提供价值意见，而不是作价格保证。（ ） 答案：正确 3因规划修改污染工程质量缺陷等导致的价值减损评估不属于房地产评估范畴。 答案：错误 解析：房地产估价师和房地产估价机构除了从事传统价值评估业务（即为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估），通常还从事价值分配业务、价值减损评 估业务、相关经济损失评估业务、房地产咨询顾问业务等。 4测算是分析的基础，分析是判断的基础。 答案：错误 5房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价，而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程以及深入 调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。（ ） 答案：正确 6房地产估价机构依法从事房地产估价活动不受行政区域、行业限制。（ ） 答案：正确 7委托人委托估价获取估价报告的目的只能是供自己使用，不能提供给第三方使用。（ ） 答案：错误 解析：委托人委托估价获取估价报告的目的可能是供自己使用也可能是提供给特定的第三方使用。例如，受上市公司委托出具的某些估价报告是提供给社会公众使用。 8由于委托人不同，不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同。（ ）答案：错误 解析：由于掌握的有关信息不同，不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同 9如果为房地产买卖抵押目的评估有租约限制的房地产价值，可以不考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响。（ ） 答案：错误 解析：如果为房地产买卖抵押目的评估有租约限制的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响，特别是对于那些合同租金与市场租金差异较大 和租赁期限较长的有租约限制的房地产。 10每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。（ ） 答案：正确 2011 年房地产估价师考试理论与方法冲刺习题 1房地产所有权可分为独有，自有和建筑物区分所有，其中建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅，商业，用房等有专有部分享有所有权，对走廊，楼梯，外墙等共有部分享 有共有的权利。（ V ） 2某市 2004 年经济适用住房的平均价格上涨了 5%，其需求量下降 4%，则该类经济适用住房的需求富有价格弹性。（ ） 3当用成本法求得的价值大大高于用市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。（ ） 4在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所吊环的房屋为期房时，由于估价对象状况为某个时点的状况，因此估价时点应为未来。（ ） 5市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整，交易情况调整和权益状况调整。（ ） 6成本法是县分别求取估价对象在估价作业日期的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（ ） 7就建筑物的重新购建价格而言，一般情况下，重建价值高于重置价格。（ ） 8在求取整体房地产价值时，期末转售收益是指在房地产持有期末转售房地产并扣减抵押贷款余额之后的收益。（ ） 9资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收 益现值的比率。（ ） 10在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值，开发成本，管理费用，销售费用，销售税费等的测算，主要是根据估价时房地产市场状况来预测的。（ ） 11假设开发估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方式和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏高实际，因此，在实际估价 中应尽量采用计算利息的传统方法。（ ） 12在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将基准地价在估价时点时的值调整为其基准日期时的值。（ ） 13某城市路线标准深度威 8 米，划分为三个等分，从接到方向算起，各等分单独深度价格修正率分别为 50%、30%、20% ，则临街 12 米的矩形土地的平均深度价格修正 率为 120%。（ ） 14低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的巨队水平降低。（ ） 15一份完整的估价报告通常有以下几部分组成：封面，目录，致委托人函，估价结果报告，估价技术报告和附件。（ ） 答案：1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 1有关非专业估价，下列说法正确的是（ ）。 A由取得相关资格的专业人员完成 B是一种专业意见 C具有社会公信力 D不用承担法律责任 标准答案：D 2有关专业估价下列说法不正确的是（ ）。 A由取得相关资格的专业人员完成 B任何人都可以做出 C具有社会公信力