“城中村”改造规划浅析

“城中村”改造规划浅析 太原市的实证与思考 关 键词 城中村 现状 成因 存在问题 改造模式 前 言 随着社会主义市场经济的发展，城市化进程日益加快，但有 限的城市发展空间难以满足城市建设的需求，合理、有效整合城 市现有建设用地，是城市争取更大发展空间的必然选择。 “城中村” 改造工作成为推进城市化进程和拓展城市发展空间的当务之急。 第一章 “城中村”概念及概况 “城中村”即城市规划区范围内的村庄。是城乡二元经济结构 存在的差异和矛盾在城市化进程中的集中反映. 长期以来，由于 优越的区位条件， “城中村”得以迅速扩大和蔓延，其问题也随之 日益突现。纵观全国，新、老城市均存在“城中村”问题。深圳在发 展过程中形成 100 余个“城中村”、珠海在发展城中形成 26 个“城 中村”、石家庄在发展到二环路时就产生了 45 个“城中村”、西安 市在城市发展扩大的过程中形成 417 个“城中村”、广州市共有 138 个“城中村”。 太原市是山西省的省会 ，城市建设经历了翻天覆地的变化， 城市建城区从解放初的 30 平方公里扩大到 1997 年的 182.3 平 2 方公里，人口增值 221.6 万。太原市的发展大致经历了五个主要 时期：即迅速扩展期（1949-1959 年）、高速波动发展期（1959-1969 年）、缓慢发展期（1969-1976 年）、 稳定发展期（1976-1990 年）、快 速膨胀期（1990-2001 年）。在城市的空间形态的发展上，第一、二 时期城市主要向北和南扩展；第三、四时期，主要向东部、西北部 进行零星扩散，继而向城市东南、西南方向扩展；第五时期，特别 是近十年，由于受东、西、北三面环山地形的限制，太原市城市空 间整体呈向南发展趋势，并部分跨过汾河朝西南方向延伸。太原 市为适应建设需要，市区范围和行政区划曾多次扩增和调整。 1950 年，将小返、瓜地沟、化客头、王村等划入太原市；1951 年， 将晋源、小店划入太原市；1953 年、1954 年两次将现市区北郊部 分村庄划入太原市。改革开放后，城市建设步伐加快，用地迅速 向周边拓展，将越来越多的农村包围到城市中来，形成目前太原 市城市规划区用地规模控制范围 197 平方公里内的 75 个“城中 村”，土地总面积 88 平方公里，总人口 117324 人。其中，农村建 房用地面积 19 平方公里，农业用地面积 40 平方公里，乡镇企业 用地面积 22 平方公里，公益用地面积 2 平方公里，未利用土地 面积 3 平方公里。 第二章 “城中村”现状 21 经济产业现 状：从 “城中村”实态调查分析得出，太原市的 “三产”收入表现为第一产业收入低，而第二、三产业收入为农村 经济的主要收入。根据“城中村”所处的地理位置及发展趋势，将 3 “城中村”大致分为三类，即内环以内的“城中村”（简称“城中村 ”）、内环与中环之间或处在城市近期重点建设区域的“城中村” （ 简称“城中村”）及中环以外或未列入近期重点建设区域的 “城中村” （ 简称“城中村”）三类。 “城中村”主导产业是商业 和餐饮业，平均占到全部农村经济收入的 78%；“城中村”大多 没有明显的主导产业，商业和餐饮业收入在全部农村经济收入中 所占比重平均仅为 30.2%，而工业、运输业及其它服务行业收入 所占比重较大，如郝庄，工业收入占农村经济收入的.，下 元村的服务行业收入占农村收入的 51.3%。“城中村”主导产业 情况相似于“城中村”，即没有明显的主导产业。有矿产资源的 村庄主要产业为 运输业和工业等，其中，工业收入在农村经济收入中所占比重为 .；没有矿产资源的村庄农民以耕种为主要职业。 从上面的分析中可以反映出， “城中村”处于城市建成区， 四周均为城市用地，其第一、二产业比重几乎为零，且用地规模 有限，因此服务、餐饮等第三产业成为村庄的主要产业；“城中村 ”由于城市市区在空间上快速发展，在短期内局部被城市所包 围，而其自身形成的经济产业结构还存在，在受到城市经济发展 与辐射带动作用下，出现了多种产业并行发展的格局；“城中村 ”远离城市中心区，在短时间内城市拓展过来的可能性较小， 作为城市发展的储备用地，其农村经济产业发展时间更长，主要 趋向于自发式发展，因而表现出村庄因地制宜，利用自身资源等 4 优势发展产业的特点。 文化现状：“城中村”村民文化现状与距离市中心区的距离 有直接的关系，呈反比例增长，距离城市中心区越短，文化素质 越高，反之，越低。远离市中心区的“城中村”受到城市先进文化、 信息的辐射较少，基本处于封闭式教育状态，缺少与外界信息的 广泛接触。 据调查太原市 1945 岁人群， “城中村”大专以上文化程度 占总人数的 20% ，高中文化程度占 总人数的 42%，初中文化程 度占总人数的 28%，小学文化程度 10%；文盲 0%；“城中村” 大专以上文化程度占总人数的 20% ，高中文化程度占总人数的 38%，初中文化程度占总人数的 28%，小学文化程度 10%；文盲 4%；“城中村”大专以上文化程度占总人数的 8% ，高中文化 程度占总人数的 20%，初中文化程度占总人数的 32%，小学文 化程度 22%；文盲 18%。 23 用地 现状：“城中村 ”用地处于粗放式型经营状态。土地使 用功能以商业、居住为主，配套必要的中小学、托幼用地。由于长 期以来，缺乏统一规划管理，村镇建设无序发展，用地功能混杂、 绿化奇缺、环境恶劣。由于沿街土地的区位优势，村民沿街建设 大量高容积率、高建筑密度的商业建筑，在村内建设以居住为主， 路网密度较低，且交通组织较差。 24 市政配套设施现状：长期存在的城乡二元化结构导致政府对 “城中村”投入较少， “城中村”配套基本靠村民自己解决。距离城 5 市核心区近的“城中村”依靠城市配套，基本实现“七通”，但较为 偏远的村庄，取暖靠煤炉，喝水靠水井，排水随便流没有集 中的配套设施。村内道路形成较少，交通条件极差。 第三章 “城中村”形成原因及存在的主要问题 31 形成原因 改革开发前，我国城市发展总体速度缓慢，农业是国民经济 的基础，且受自给自足小农经济生活方式的影响，城市发展更多 地受到农业能够提供多少剩余农产品尤其是商品粮的制约，形成 城乡二元结构，限制城市向农村扩展。重工业起步的工业化过程， 所需资本投入量大，属资本密集型而非劳动密集型产业，一定数 量的资本对工业劳动力的吸纳力就相对较低，城市化整体受限制 和严格管制，比工业化的步伐缓慢。城市发展主要受计划经济体 制和行政级别的影响；在发展观念上，由于担心城市人口与福利 对财政的巨大压力，整体上限制城市人口增加。所有这些因素制 约着城市的发展。但随着我国经济恢复与大规模的工业建设，城 市局部拓展，将导致部分农村包入城市区域内，村庄耕地逐渐减 少，生活方式逐渐向城市转变，但村民户籍仍为农村户口，这也 就是最早概念上的“城中村”。当时生产力水平还很低， “城中村” 所隐藏的问题，由于所处城市发展相对落后，没有突出的暴露出 来， “城中村”因此默默地延续发展下来。而城市周边的农村，沿袭 着农村经济模式，担负着城市发展的基础保障，在较长时间内拥 有大量的土地，相对独立地存在于城市的外围。改革开放以后， 6 城市的工作重点转移到社会主义现代化建设上来。中国城市化步 伐也大大加快，进入了一个崭新时期。到 2000 年第五次人口普 查时，城市人口总量 45844 万人，城市化率上升到 36。2%。城市 的发展除了国家这一推动主体外，还出现了集体、个体、企业外 力推动以及它们之间相互组合。经过政治体制改革和社会主义市 场经济体制的建立，城市经济的发展开始了新的一轮高速增长， 经济特区、开发区和房地产业、城市各项基础设施迅速发展，城 市用地规模迅速扩展。为回避对周边农村的改造，采取绕过村子 向外扩展模式。随着城市建设步伐的加快，越来越多的农村被城 市用地包围，快速地形成了大量的“城中村”。 3.2 “城中村”存在的主要问题： 3.2.1 严重制约城市发展空间 “城中村”的土地除部分被征用为国有外，大部分为集体所 有，发给居民或村民的住宅用地均为集体土地使用证。 “城中村” 虽然身处城市，但是内部的体制和制度，仍然保留着城乡二元化 管理体制和土地的二元所有制结构，这种管理体制和土地二元结 构，处处制约着城市化的发展空间。 3.2.2 影响城市规划的实施 全国各城市经济在近几年有了长足的发展，相继建成了部分 大型世纪商贸中心、会展体育中心、市民广场等重点项目，大大 提升了城市品位，但“城中村”散布于城区中，各种土地用途相互 混淆，国有集体土地相互穿插，楼房设计质量差，村内道路狭窄 7 弯曲，外来人口聚集，杂草、垃圾成堆，从整体上影响城市规划 的实施，也严重影响市容市貌和城市管理。 3.2.3 阻碍城市土地集约利用 由于“城中村”房子大部分是过去建设的低矮旧房，建设杂乱 无章，新造的房子按照村镇规划进行建设，千方百计把房子建到 交通要道或单家独户建房。相当部分的农民新建住房后，并未将 原有住宅拆除，而是作为生产用防或其他用途。随着土地价值显 现，许 多农村居民，铤而走险违法占地，乱搭乱建，道路无系统， 交通用地严重不足，土地资源未能合理有效利用。同时，由于“城 中村”的土地属集体所有而限制流转，但私下房地产交易却相当 活跃，不 仅造成土地资产的流失，也对正常土地市场秩序造成冲 击。 3.2.4 城中村”土地权属不清 村庄用地规模是进行“城中村”改造的重要指标，但长期以来， 由于以下原因，村庄界线不明，飞地现象严重。 首先，相临村庄的村界划分均靠各村内德高望重的老者指定， 随着时间的推移，一代换一代，村界越来越不明确，在改造中极 易引发权属矛盾。 其次，集体土地出让、转让、出租程序不合法。 “城中村”土地 在区位上具有很大优势，许多开发单位为了逃避开发城市土地带 来的土地出让金，选中了只需交村委会很低费用或无偿使用的 “城中村”土地，但由于村委会干部缺少法律知识和法律意识，使 8 得土地使用合同签定不规范，致使许多“城中村”土地无形流失或 与开发单位存在严重的权属矛盾。 3.2.5 廉租房引发严重社会问题 低廉的出租价格吸引了大量外来打工人员及校外租房的大 学生，外来人口的大量涌入及内部人口的自然增长，使得“城中 村”人口迅速增加，并且导致居住人口结构复杂化，在管理不善 的条件下，极易诱发危及社会的不安定因素，致使“城中村”成为 城市的死角和犯罪的高发区，严重影响了社会治安。 第四章 太原市“城中村”改造探析 4.1 改造难点： 4.1.1 如何解决“城中村“改造后村民的生存发展问题 “城中村”改造应提倡“以人文本”。 “城中村”改造不可简单的 当成改善农民居住环境、提高农村建设品位，使他们从表象融入 城市，而是要真正解决如何提高农民生活水平，促进农村经济发 展的问题。 “城中村”村民文化水平低、抵御风险能力差、劳动技能 弱，在“城中村”改造之前，可以依赖“一亩三分地”来生存，但“城 中村”改造后，他们失去了多余的土地，到底靠什么去生存、发展， 是改造过程中必须予以高度重视的问题。规划应根据“城中村”发 展需求，合理预留产业发展用地和合理布局产业。特别应注意充 分利用现有旅游、矿产等资源。如，太原市晋祠镇位于悬瓮山麓， 晋水源头，山村秀丽、土地肥沃，素有“北国鱼米香”之称，具有悠 久的历史文化，村庄由东、南、西、北四堡组成。规划应将具有历 9 史价值的旧村予以保留，捆绑闻名遐迩的“晋祠大米”，作为旅游 资源开发。旧村村民应采取就近或异地予以安置。同时，还应加 强对村民劳动技能的培养和文化水平的提高。 合理的产业布局是实现农民增收、解决农民出路的重要保障， 根据 21 对“城中村”经济产业的分析，针对不同类型的“城中村” 应有不同的产业布局。 “城中村” 村民以商 业和餐饮业为主，平均占到全部农村 经济收入的 78%，其周围基本是城市建成区，有比较完善的城市 道路等市政基础设施和配套的公共设施，村庄仅有少量的集体土 地，所以，在产业配置上，更应注重原有产业用地的整合。在城市 主干道或其它交通便利的地方规划部分公共设施用地，用于村民 就业。 “城中村”主要位于建成区周边或靠近大企业。村庄集体用 地已被城市或企业部分征用，村民以第二产业为主，辅以第三产 业。这 部分村庄往往是城市将来的发展方向。在产业布置上，应 根据道路规划及城市功能分区情况，配置合适的产业。 “城中村”位于城市建成区以外近期规划建设的地区。村庄 集体土地尚未被征用或很少部分被征用，村庄保持比较完整的乡 村传统，村民以第一产业为主。由于该类村庄的村民长期从事农 耕，缺少其他谋生手段，所以，应从提高文化、技术、技能方面入 手，适当规划部分高科技农业生产基地，来解决农民的生存问题。 10 4.1.2 人均建设用地标准问题 有效推进“城中村”改造工作，合理确定太原市“城中村”改造 人均建设用地指标非常重要。结合其它国内城市人均建设用地的 规定， 对太原市“城中村”改造人均建设用地指标进行探究。 城市规划技术标准规定，城市建设用地包括居住用地、公共 设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、 市政公用设施用地、绿地和特殊用地九大类。人均建设用地分为 四级， 见下表 级别 一 二 三 四 人均建设用 地指标（平方 米/人） 60.175.0 75.190.0 90.1105.0 105.1120.0 现有城市的规划人均建设用地指标，应根据现状人均建设用 地水平，按下表的规定确定。所采用的规划人均建设用地指标应 同时符合表中指标级别和允许调整幅度的限制要求。调整幅度是 指规划人均建设用地比现状人均建设用地增加或减少的数值。 允许采用的规划指标现状人均建设用 地（平方米/人） 指标级别 规划人均建设用地指 标 允许调整幅 度 （平方米/人） 60 60.175.0 +0.1+25.0 60.175.0 060.175.0 75.190.0 +0.1+20.0 75.190.0 75.190.0 不限 11 90.1105.0 +0.1+15.0 75.190.0 -15.00 90.0105.0 不限 90.1105.0 105.1120.0 +0.1+15.0 90.1105.0 -20.00105.1120.0 105.1120.0 不限 90.1105.0 0120 105.1120.0 0 国家村镇规划标准中规定，村镇建设用地包括居住建筑用 地、生产建筑用地、仓储用地、对外交通用地、公共建筑用地、道 路广场用地、公用工程设施用地、绿化用地等八大类。村镇人均 建设用地指标为规划范围内的建设用地面积除以农村人口数量 的平均值。人均建设用地指标分为五级，见下表： 级别 一 二 三 四 五 人均建设用 地指标（平方 米/人） 50 60 60 80 80 100 100 120 120 150 对已有的村镇进行规划时，其人均建设用地指标应以现状用 地的人均水平为基础，根据人均建设用地指标级别和允许调整的 幅度确定。具体范围见下表： 现状人均建设用地 水平（平方米/人） 人均建设用地指标 级别 允许调整幅度(平方 米) 12 50 一二 应增 520 50.160 一二 可憎 015 60.180 二三 可增 010 80.1100 二三四 可增减 010 100.1120 三四 可减 015 120.1150 四五 可减 020 150 五 应减至 150 以内 太原市城市总体规划中，2010 年市中心区建设总用地为 197 平方公里，人均城市建设用地指标为 94.7 平方米/人。包括居 住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、市政公用设施用地、 对外交通用地、特殊用地、道路广场用地、道路广场用地、城市绿 化用地等九大类。 目前，太原市城市规划区用地规模控制范围为 197 平方公里， 其中， “城中村”有 75 个，土地总面积 88 平方公里（其中，村庄建 设面积 19 平方公里，农用地面积 40 平方公里，企业用地 22 平 方公里，公益用地 2 平方公里，商业用地 2 平方公里，未利用面 积 3 平方公里）。人口总量 117324 人，人均用地指标为 752.0 平 方米/人。 从理论上讲， “城中村”经改造后将成为城市的一部分，人均 建设用地标准应参照太原市城市总体规划中规定的 94.7 平方 米/人来确定，但结合 实际情况来看，94.7 平方米/ 人的用地标准 大致可以满足村民的生活和发展需求，但实施起来也有诸多阻力。 13 “城中村”改造规划人均建设用地标准应结合村庄实际情况确定， 才能有效推进“城中村”改造进程。 “城中村”处于城市中心区， 可以充分利用城市现有公共基础设施，所以人均建设用地应严格 按照太原市总体规划确定的人均建设用地标准来对待；“城中村 ”处于城乡结合部，市政基础设施、公共设施不完善，可在 94.7 平方米/人的基础上适当增加，但 应满足调整幅度要求；“城中村 ”远离城市，在一段时间内不属于城市重点建设区域，若异地 安置，则参照“城中村”确定人均建设用地指标；若就地安置， 根据村庄实际情况，可采用城市规划技术标准规定中的、指 标级别，也可参照国家村镇规划标准确定的人均建设用地，但 不应高于 120 平方米/ 人。 4.1.3 土地所有权转制 太原市人民政府关于加快“城中村”改造的意见规定， “城中村” 村民全部转为城市居民后，其所有的集体土地依法转为国有土地， 对合法使用的建设用地、宅基地和留用的建设用地，依照法定程 序核发国有土地使用证，转为国有农用地后使用权人不变，由转 制后的集体经济组织或原承包人按原用途继续使用，由市土地储 备机构进行红线储备，城市建设使用时，依法办理用地手续；未 利用的空闲地，由政府依法收回，根据城市规划安排使用。 “城中 村”在土地条件许可的前提下，根据城市规划和其所在区域位置， 可留适当的发展用地给“城中村”用于就业安置。 根据调查，太原市大部分“城中村”用地在满足村民自身需求 14 的条件下，仍有相当数量的闲置用地。按照市政府要求，闲置用 地将由政府依法收回，在村民看来，政府政策影响了他们的继得 利益，大部分持反对态度，给“城中村”改造带来很大阻力。 4.2 “城中村”改造规划探析 4.2.1 “城中村”改造规划基本原则 4.2.1.1 城乡协调发展原则 “城中村”改造规划必须高度重视“三农”问题，要把城乡协调 发展作为制定“城中村”改造规划，确定分配格局和研究重大政策 的重要指导思想，充分利用城市的辐射力和吸引力，积极推进 “城中村”的改造进程和发展。城市亦可通过改造“城中村”，获得 宝贵的空间资源，来满足其正常的生产和生活需求。 4.2.1.2 发挥土地最大效益原则 土地是稀缺的不可再生资源，其数量的多少直接制约着城市 发展的快慢。 “城中村”土地是城市建成区内宝贵的可再利用的土 地资源。通过改造“城中村”将建成区内的土地资源进行整合，盘 活“城中村”存量用地，发挥土地的最大效益。 4.2.1.3 可持续发展原则 “城中村”人口在一段时间内仍然会呈现无序增长状态，而 “城中村”土地资源是有限的，政府在改造时，必须预留足够的发 展用地给村庄，才能保证村庄永续发展下去。 4.2.1.4 改善城市景观和优化空间结构原则 “城中村”改造不应是小打小闹，拆了小平房，盖起大高楼的 15 简单性建设，而应是一次彻底改变“城中村“形象，解决“城中村” 问题，提升“城中村”品位的变革性改造。 4.2.1.5 延承历史文脉原则 “地下文物看陕西，地上文物看山西”，太原市作为山西省的 省会，有着 2500 年的历史和宝贵的历史文化遗产，在“城中村” 改造开发的同时，必须注意历史建筑、文物古迹、空间格局、尺度 的保护，不可简单生硬地建广场、筑高楼、修宽路，认为性地破坏 千百年来形成的传统格局和历史环境。 4.2.1.6 充分考虑就业原则 村民失去祖祖辈辈赖以生存的土地后，再靠什么生存，是规 划应考虑的重要问题，也是改造是否成功的重要因素。根据“城 中村”在城市中所处的区位及村民素质，合理确定可供村民创收 的产业。 4.2.2 “城中村”改造规划目标 通过改造，使太原市“城中村”的经济、社会、环境、建设和管 理水平等实现从农村到城市的彻底转变，实现城乡协调发展，加 快太原市城市化进程。 4.2.3 “城中村”改造规划模式 根据“城中村”分类，论文选择了太原市具有代表性的村庄进 行改造规划模式分析。每种规划模式都是根据现状人均建设用地 情况，配套改造后人均建设用地指标，划出农村居住、发展等用 地，剩余土地由市政府统一征用。 16 4.2.3.1 “城中村”改造规划模式 “城中村” 周围基本是城市建成区，有比较完善的城市道 路等市政基础设施和配套的公共设施，村庄现已没有农用地且村 用地规模较小，属于城市型“城中村”。以亲贤村为例。 亲贤村位于太原市建成区南部，太原市发展的中心地带， “世 纪大道”长风大街穿村而过，交通十分便利，村民生活水平、观念 基本溶入城市。亲贤村共有住户 9.8 户，农业人口 2708 人。第二 产业收入约占 5%，第三产业收入约占 95%。到 2002 年底，村民 总产值达到 1.6 亿元，农村经济总收入达 1.68 亿元，集体资产 2 亿元，集体收入 750 万元，人均纯收入 5080 元。目前，村内的劳 动力人员（年龄 16 岁以上）1670 人，其中，退休人员 240 人，从 事服务业人员有 500 多人，其它以外出打工或出租房屋为生。 自 1998 年以来，亲贤村基本形成了市场建设、汽车销售服 务和餐饮、休闲娱乐及房地产开发等“四业”为主的经济格局。市 场建设重点为发展规模大、档次高、专业化程度高和社会影响力 大的市场，临街建设商业网点、汽车销售服务网点、娱乐饮食网 点不仅有效解决了村内的剩余劳动力，而且为社会上提供了一些 就业岗位。目前，市场和商业网点已成为亲贤村集体经济的“龙 头”， 带动了相关产业，促进了周边地区的社会稳定和经济发展。 近几年来，亲贤村建起多处环境优美、设施齐全、具有现代 特色的居住小区，使村民人人无偿享有 30 平方米的住房。实行 领取退休金、助学金等制度，建成了图书馆、老年活动中心，极大 17 地丰富了村民的精神文化生活。 亲贤村的改造规划编制，宜结合已建成的具有现代化气息的 住宅小区，在太原市城市总体规划和长风街控规的指导下，对整 体区域进行功能布局。对于住房建设要打破原行政村的区域界限， 采取集中联建方式来安置住房，以提高公共基础设施的共享和利 用率，要从降低建筑密度、合理确定的容积率、增加绿化面积入 手，搞成片开发和配套建设。通过科学、合理的土地配置与规划， 充分发挥城市规划作用带来的区位、地段、交通便捷的优势，实 现土地利用的优化组合。建议规划以长风大街为中轴，梳理现有 长风大街两侧的城市功能。沿长风大街规划商业、旅游、文化娱 乐休闲等经营性用地，沿街布置美食娱乐广场、商务中心、酒店 建筑等。旧村改造按照规划分步实施的原则，逐步落实建设。依 托位于长风大街的区位优势，积极发展亲贤村的第三产业，结合 已建成的居住小区，在周边进行房地产开发，统筹设置公共设施。 按照“自筹资金、自我改造、自我安置”的办法，由村民委员会或 改制后新组建的股份公司进行拆迁改造。这种模式实施的前提是： 改造资金落实，内部管理协调，政府在政策上扶持。这种模式由 于是村民自愿进行的，在操作过程中能够得到村民的理解和支持， 有利于改造工作的进行，政府部门应给予“城中村”改造的基本政 策，在集体资产处置、集体土地转为国有土地等方面给予优惠政 策，减免土地出让金、各种配套费用、相关税费等来支持“城中村” 改造。 18 “城中村”地处城市建成区，经济、地理区位优越，村民人 均耕地面积很小，甚至没有，普遍偏重第三产业发展，相对其它 类型“城中村”的村民收入较高，根据“城中村”的现状和太原市 城市基础设施建设情况，从亲贤村改造规划模式可以看出， “城中 村”宜采用就地安置的方式，实行“自筹资金、自主经营、自我 改造、自我安置”的方针，市、区两级财政只需在规划设计方案及 公共设施、基础设施上给予适当的支持。 “城中村”根据自身实际 情况制定拆迁安置方案，利用城中村自有的土地资源优势开发房 地产项目，筹集改造资金，滚动发展。针对这种改造模式，在土地 利用方面，要从根本上解决依法用地等诸多问题。由于“城中村 ”周围的道路广场、绿化、学校等公共设施和市政基础设施配 套比较完善，所以其改造后的人均建设用地指标可酌情在太原市 “城中村”改造人均建设用地指标所对应的范围内采用较低值。对 安置村民后所剩集体土地，由市政府依法转为国有土地，纳入城 市规划管理范畴。 “城中村”改造规划方案应着重考虑以下内容： A、做好与城市路网的衔接，完善村庄内部路网循环。道路 规划应与管线敷设相结合。30 米以上的道路交叉应留出渠化。 B、整合村庄用地功能，在城市总体规划的指导下，对村庄进 行合理的功能分区，彻底改变村庄用地功能混杂的现状。 C、制定合理的用地控制指标体系，降低容积率、降低建筑 密度、增加绿地率。 19 4.2.3.2 “城中村”改造规划模式 “城中村”交通便利、市政配套设施和公共基础设施相对完 善，存在少量农用地，属于典型的城乡交错型“城中村”。以中涧 河村为例。 中涧河村位于太原市东北部，紧邻北中环，东临东山过境高 速公路。在村内西部、东北部分别有北同蒲铁路、太钢专用铁路 穿越，交通十分便利。 中涧河村现有住户 714 户，常住户籍人口 1839 人，村内多 数家庭每户仅有一人为农业人口，其余家庭人员均为非农业人口， 在市内工作。另外，本村常驻外来人口达 2 万人，多数为周边企 业职工和外来务工人员。 2002 年，中涧河村农村总收入达 10654.5 万元，由于本村耕 地较少，第一产业收入较少，第二产业主要以机械加工、建材业、 煤炭加工业等为主。第三产业主要以商贸和运输业为主，中涧河 村的农村收入主要来源于第二、第三产业。 中涧河村按照太原市总体规划、城市空间拓展的设想和太原 市“城中村”改造政策的要求，于 1999 年开始进行旧村改造，现 已初见成效，但仍存在就业、生活保障、公共服务设施不够等问 题。中 涧河村虽然由村办集体企业，但仅能安置全村 60%的劳动 力，由于目前已无足够耕地耕种，无法解决其余的农村剩余劳动 力的就业问题。由于二元户籍制度的存在，这些人无稳定的生活 来源，这部分农业人口不能享有市民最低生活保障金，生活问题 20 得不到保障。 中涧河村的“城中村”改造规划模式应从整体区域功能布局 的角度出发，本着节约土地、方便生活、安全、美观、实用的原则， 统一规划、统一配套，提高公共设施的利用率，节约改造开发投 资成本，提高土地集约利用率，以取得较好的社会、经济、环境效 益，中涧河村作为城乡交错型“城中村”，村庄改造规划模式应既 满足村庄改造建设的需求，又能符合城市规划管理的要求，在拓 展城市空间的基础上，实现对经济资源的重新整合和对土地资源 的优化配置。 中涧河村处于城市建成区边缘，耕地逐渐减小，第一产业的 产值和比例不会有太大增长，第一产业应发展高产制的花卉、大 棚蔬菜种植、以提高农业效益，第二产业应在现状的基础上，培 育新的经济增长点，将粗加工、污染大的重型工业向高科技、高 附加的轻型工业转变，同时应注重现有工业产品的深加工。第三 产业的发展应凭借本村优越的地理环境和便捷的交通条件，依托 周边大型企业，发展房地产和商贸业。 “城中村”应采取就地安置的改造模式，随着太原市城市化 进程的加快， “城中村”的市政基础设施和周边环境的改善，这类 “城中村”与城市的关系日益密切，经济呈现多元化的发展趋势， 今后这类城中村应向城市经济转变，在优化第二产业的同时，更 应大力发展第三产业。城中村的土地改造规划涉及到的人均建设 用地标准，应接近或适当高于太原市城市总体规划确定的人均建 21 设用地标准。 “城中村”位于城市边缘，属城市未来的发展区域，且村 庄有相当数量的存量土地，改造规划不仅应注意同于“城中村” 改造规划方案应注意的完善路网、整合用地功能、制定合理的用 地控制指标体系等内容外，还应明确村庄存量用地，使得城市通 过“城中村“改造真正能够获得更大的发展空间。实现村庄、政府 “双赢”。 4.2.3.3 “城中村”改造规划模式 “城中村”偏离城市建成区，交通不太便利，市政配套设施 和市政基础设施相当落后，村民主要从事第一产业和第二产业。 太原市东、西、北三面环山，这三个方向的“城中村”拥有丰富 的矿产资源，主要从事开采、运输、工业加工、农业耕作等职业。 太原市南部的“城中村”地势平坦，耕地质量较好，农民以餐饮、 服务、商 贸、耕种等为主要职业。 “城中村”应以异地安置为主，就地安置为辅。政府在政策 和资金方面给与相应的扶持，利用其新建村址的机会，按照城市 总体规划的要求，合理统筹考虑，总体布局，对土地利用进行严 格控制，重新合理布置村庄各功能区，使其更有利于与未来城市 社会经济发展的衔接，对于就地安置的村庄，所进行的土地和房 地产开发，在税收方面应相应减免。对积极参与城中村改造，发 展当地经济的投资商，在符合城市规划和环保要求的条件下，在 项目建设、贷款以及税收方面应给与政策优惠。由于“城中村” 22 用地规模普遍较大，存在着土地浪费、不符合城市规划、市政设 施滞后等现象，规划在加强对其土地使用进行严格控制的同时， 正确引导其在城市总体规划的框架内对土地进行合理开发，并积 极鼓励对市政配套设施进行建设。本着“节约用地”的原则，为未 来城市建设预留宝贵的空间资源。对于其经济产业的发展，应根 据当地具体