07.08.04温岭市农贸城招商策划大纲(处理过的修改稿)

目 录 前 言 一 、 台 州 市 概 况 （ 一 ） 台 州 市 城 市 概 况 （ 二 ） 台 州 市 自 然 资 源 概 况 （ 三 ） 台 州 市 经 济 发 展 概 况 （ 四 ） 台 州 市 农 业 发 展 概 况 二 、 温 岭 市 概 况 （ 一 ） 温 岭 市 地 理 概 况 （ 二 ） 温 岭 市 自 然 资 源 概 况 （ 三 ） 温 岭 市 经 济 发 展 概 况 （ 四 ） 温 岭 市 农 业 发 展 概 况 （ 五 ） 温 岭 市 交 通 概 况 三 、 项 目 研 判 （ 一 ） 我 国 农 业 概 述 （ 二 ） 我 国 农 产 品 贸 易 及 农 贸 市 场 概 述 （ 三 ） 浙 南 地 区 农 贸 市 场 分 析 （ 四 ） 温 岭 市 农 贸 市 场 概 况 2 （ 五 ） 其 他 农 贸 市 场 分 析 （ 六 ） 项 目 对 温 岭 市 经 济 发 展 的 影 响 四 、 温 岭 农 贸 城 投 资 效 益 测 算 （ 一 ） 测 算 的 依 据 及 技 术 路 线 （ 二 ） 比 较 案 例 分 析 （ 三 ） 因 素 修 正 （ 四 ） 温 岭 农 贸 城 交 易 额 测 算 （ 五 ） 农 贸 城 投 资 效 益 测 算 五 、 项 目 定 位 建 议 （ 一 ） 突 出 温 岭 农 贸 城 品 牌 ， 塑 造 “浙 南 菜 篮 子 ”形 象 （ 二 ） 实 施 差 异 化 营 销 战 略 ， 充 分 发 挥 项 目 的 优 势 （ 三 ） 农 贸 市 场 的 规 划 要 布 局 要 高 瞻 远 瞩 ， 具 有 超 前 性 （ 四 ） 综 合 配 套 服 务 进 一 步 完 善 （ 五 ） 建 立 现 代 化 的 信 息 管 理 和 电 子 商 务 网 络 六 、 项 目 作 业 纲 要 （ 一 ） 项 目 作 业 流 程 图 （ 二 ） 项 目 策 划 作 业 内 容 纲 要 七 、 费 用 细 则 八 、 中 国 国 际 咨 询 集 团 概 况 及 专 家 团 队 介 绍 China International Consulting 中 国 国 际 咨 询 温岭市农贸城招商策划大 纲 3 前 言 商业地产项目的招商策划，就是以工业行业专业市场为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记纪录录和分析，进而对商 业地产的专业市场进行研究与预测，为决策者了解该专业市场的现状以及变动趋势，制定山野商业地产的招商计划，拟定招商与经营策略，提供建议， 以及作为决策者决策的以及，供决策者的参考依据。一个优秀的策划方案具有超越时代的特征，并且可实施性非常强，这要求我们每一个策划人都要 有求真务实的作风， 、敏锐的洞察力， 、高超的专业水平。 我们根据商业地产的行业特征，内容包括项目位置、交通情况、人文环境、税收政策、基础配套、与直接关联产品的流通渠道、工资水平、就业 观念、商业物流，和周边农贸业态、竞争市场状况以及本项目的产品分析等几大部分。对于不同的内容，我们将采取灵活高端的方式。通过专家团分 析研究，科学地对项目的系统规划、产品特色、项目定位、招商条件、合作模式、交易方式、营运状况等进行论证；共同探求对本案的 SWOT 分析及 招商推广手段等。如何使项目置身于市场，结合于理论，捕捉每一个稍纵即逝的机会，吐故纳新吐旧故纳新，遵循“直面矛盾，善用策略”的工作准 则，审时度势为项目策划出具有重大价值的报告成果，做到出奇制胜，抢占主导地位，利用优势环境做出强势品牌，使您在激烈的市场竞争中崛起， 这是我们的当务之急。 4 温岭市农贸城招商策划大纲 招商策划是运用招商人员的知识和智慧，筹划一系列的活动去吸引外来资金项目落户的活动。招商一定是整合的结果，是当今经济一体化趋势日 益加强的形势下广泛运用的一种经济交往方式，需要跨学科、跨专业又各方面相互联系的整体；是以积极可行的方式吸引外来资金、人才、技术和管 理经验等生产要素为方向，促进本企业和本地区的经济发展为目标。以这一“方向”和“目的”为主线，贯穿其中、有的放矢。通过招商手段，将各 自相互独立、相互隔离的企业和资源进行有机的整合，成为经济发展的生产力。 温岭市农贸城位于温岭市万昌路与开发大道交汇处，与规划中的市客运中心相邻，占地 110 亩，是由台商全额投资建设，总投资超过 2 亿元，是 温岭市政府重点招商引资项目、重点建设项目。农贸城如何发挥充分发挥其自身优势，自主创新；？如何运用地区产业特色，作出准确的市场定位； ？如何利用政策优势和政府的支持，建立完善的管理体制和经营模式；？如何利用企业的资源优势，作出正确有效的招商方案和营销方案。？如何在 转变经济结构和稳定增长方式，促进经济社会又快又好的发展中起到应有作用，这是农贸城目前面临的重大决择。 China International Consulting 中 国 国 际 咨 询 温岭市农贸城招商策划大 纲 5 一、台州市概况 （一）台州市城市概况（一）台州市城市概况 台州位于浙江省沿海中部，市中心处北纬 28 度，东经 122 度，属亚热带季风气候型。大陆海岸线 745 千米，占浙江省的 28%。全市陆地面积 9411 平方千米，大陆架海域面积 8 万平方千米，人口 559.85572.14 万人，其中市区人口 148.75 万人。市区由椒江、黄岩、路桥 3 个区组成，辖临海、 温岭 2 个县级市和玉环、天台、仙居、三门 4 个县，截至 2005 年 12 月 31 日，全市共有 3834 个街道、65 个镇、28 个乡。 台州市个各县市基本情况一览表 总面积 建成区 总人口 街道 镇 乡 社区 居民区 行政村 地 区 平方千米 平方千米 万 个 个 个 个 个 个 驻 地 邮 编 椒江区 280.12 22.77 45.3147. 79 8 1 0 27 6 275 （海门街道）青年路 404 号 318000 黄岩区 988.00 24.00 57.014 8 5 6 23 13 537 县前街 22 号 318020 路桥区 274.00 13.00 40.2242. 11 6 4 0 0 46 287 路北街道管淋村 318050 临海市 2203.13 29.10 109.8311 1.18 45 1514 0 21 8 1053 东方大道 317000 温岭市 925.82 20 114.0911 6.00 5 11 0 0 97 847 方城路 58 号 317500 三门县 1072.00 9.54 40.0652. 00 0 10 4 0 8 511 海游镇人民路 59 号 317100 6 天台县 1432.09 9.50 55.4766 03 87 5 0 40 648 城关镇中山东路 314 号 317200 仙居县 1992.00 8.00 45.4750 03 87 10 0 10 721 城关镇学后巷 1 号 317300 玉环县 378.00 27.20 39.0140 0 6 3 27 11 276 珠港镇东城路 6 号 317600 合 计 9411.00 - 543.0057 2.14 3134 6865 28 98 239 5155 - - 台 州 市 地 图 China International Consulting 中 国 国 际 咨 询 温岭市农贸城招商策划大 纲 7 8 （二）台州市自然资源概况（二）台州市自然资源概况 台州山海雄奇，气候温和，雨水充沛，自然资源主要有以下四大类。一是“两水”资源。 “两水”指水产和水果。台州有 6 个县（市、区）濒海， 海岸线长，水产品丰富，渔业产值占农业总产值的一半以上。海水养殖的面积和产量均占浙江的 60%以上。台州水果品种多，质量好，产量高，是我 省重要的果品基地之一，其中黄岩蜜桔、玉环文旦、东魁杨梅等名果享誉中外。二是港口资源。台州港为组合式港口，以台州湾的海门港为中心，乐 清湾的大麦屿港和三门湾的健跳港为南北两翼。三是电力资源。台州是一个集火电、水电、潮汐电、风电、核电于一体的综合能源区。台州火力发电 厂已建成 141 万千瓦发电机组，为浙江省第二大火力发电厂，温岭江厦潮汐电站为目前亚洲最大、世界第三的潮汐电站。目前，投资 250 亿元的三门 核电厂正准备动工建设；投资 48 亿元的天台桐柏抽水蓄能电站已开工建设；台州将成为华东地区最大的电力能源基地。四是旅游资源。台州拥有两 个国家级风景名胜区（天台山和神仙居） ，一个国家级历史文化名城（临海市） ，还有 4 处省级风景名胜区。 （三）台州市经济发展概况（三）台州市经济发展概况 台州是中国股份合作制的发源地。民间自发形成的“打硬股“”即代表着台州民营经济的雏形，孕育于 70 年代。改革开放后，台州的民营经济 有了长足的发展。2006 年，全市实现生产总值 1467.48 亿元，按可比价格计算，比上年增长 14.6%。其中，第一产业增加值 106.88 亿元，增长 2.9%；第二产业增加值 782.16 亿元，增长 15.4%；第三产业增加值 578.44 亿元，增长 16.1%；三次产业结构进一步优化，由上年的 8.2：52.6：39.2 调整为 7.3：53.3：39.4。全市人均生产总值为 26100 元，比上年增长 13.8%，首次突破 3000 美元大关，达 3342 美元。 China International Consulting 中 国 国 际 咨 询 温岭市农贸城招商策划大 纲 9 （四）台州市农业发展概况（四）台州市农业发展概况 台州市兼得山海之利，农业资源丰富，物产丰饶，素有“鱼米之乡” 、 “水果之乡”的美称。柑桔、杨梅、茶叶、水产等农产品久负盛名，享誉国 内外。2005 年全市农业总产值达 184.23 亿元，农民人均纯收入达到 6689 元。全市上百亩的规模基地达到 373 个，其中种植面积万亩以上的规模基地 36 个，面积达到 69.29 万亩，畜禽养殖规模上万头的基地 25 个。2006 年，全市实现农林牧渔业总产值 195.68 亿元，按现价计算，比上年增长 5.9%。其中，农业产值 71.08 亿元，增长 7.9%；林业产值 3.24 亿元，增长 13.9%；牧业产值 17.36 亿元，下降 5%；渔业产值 102.30 亿元，增长 6.4%。 在农民自愿劳动合作基础上的农民专业合作社建设如火如荼，全市已建立农民专业合作社 500 家，入社社员 4.6 万多户，带动农户达 24.4 万户 之多，建立各类生产基地 624 万亩。合作社注册资金达到 5798 多万元，2005 年实现农产品销售额 22.2 亿元。围绕农业主导产业组建了柑桔、杨梅、 西瓜、西兰花、农机、茶叶、生猪、奶业、畜禽、种业等台州市十大农业产业协会，并以积极的姿态融入国际经济潮流，加强与先进发达国家的技术 交流与合作。 10 二、温岭市概况 （一）温岭市地理概况（一）温岭市地理概况 温岭地处浙江东南沿海，长三角地区的南翼，北连宁波，西连温州，三面濒海，陆域面积 920 平方公里，岛屿面积 14.72 平方公里，滩涂面积 155 平方公里，海岸线长 317 公里 ，辖 11 个镇 5 个街道，831 个村 105 个居，人口 116 万，是全国人口密度最高的县市之一。 温岭市地处浙江东南沿海，长三角地区的南翼，三面临海，东濒东海，南连玉环，西邻乐清及乐清湾，北接台州市区。陆域地势自西和西南向东 渐倾，西部和西南部为海拔 100-250 米的低山丘陵，最高处为太湖山主峰，海拔 734 米，系北雁荡山余脉。北部、中部和东部为平原。气候温和湿润， 四季分明。年平均气温 17. 3，年平均降水量 1659.4 毫米，无霜期约 251 天，属亚热带季风气候区。全市陆境自西、西南向东渐倾，西部和西南部 多为低山丘陵，北部、中部和东部为水网平原和滨海平原，海岸线长 317 公里，岛屿 170 座。 温岭一角 China International Consulting 中 国 国 际 咨 询 温岭市农贸城招商策划大 纲 11 （二）温岭市自然资源概况（二）温岭市自然资源概况 温岭市具有丰富的自然资源，主要又分四大类。第一是海洋资源，海洋捕捞居浙江省前列。盛产大小黄鱼、带鱼、鲳鱼、鳓鱼、马鲛、海鳗、墨 鱼等数十种经济鱼类，以及竹节对虾、红虾、梅虾、梭子蟹等海产品。开发有 70 万亩浅海和 20 万亩滩涂，水产品产值、产量均居浙江省前列。 第 二是矿藏资源，以花岗岩为主，储量 10 亿多立方米。第三是电力资源， 温岭市为全国农村电气化（县）市，有世界第三、中国最大的潮汐发电站 温岭江厦潮汐电站。城镇供水能力 11.1 万吨。第四是旅游资源，境内有 3 个省级风景名胜区 ：长屿硐天景区，有 28 个硐群 1314 个形态各异的硐 窟，获大世界吉尼斯之最；方山-南嵩岩风景区，气势磅礴雄浑；江厦森林风景区。石塘渔港以特有的石山、石路、石屋等石建筑著名，还是中国大 陆新世纪第一道曙光的到达点。 （三）温岭市经济发展概况（三）温岭市经济发展概况 历史上的温岭是个农业县，1958 年，国务院曾授予温岭“全国农业社会主义建设先进县”称号。党的十一届三中全会以来，温岭经济社会快速 发展，人民生活水平显著提高，综合实力不断增强。2001 年，全市国内生产总值达到 195.09 亿元，同比增长 9.3，居全省第 3 位；人均国内生产 总值 17121 元，同比增长 8.1；工业总产值 159.10 亿元，同比增长 2.9；全社会出口交货值 55.8 亿元，同比增长 23.1；财政总收入 13.9 亿元， 同比增长 3.1，居全省第 6 位，其中地方财政收入 7.75 亿元，同比增长 37，居全省第 7 位；城镇居民人均可支配收入 10909 元，同比增长 7.2；农民人均纯收入 5917 元，同比增长 5.5。据国家统计局测评，温岭市社会经济综合发展指数居全国 2000 多个县市第 28 位，其中发展水平 居 21 位。 12 2006 年年实现生产总值 305.36 亿元，比上年增长 12.7%；财政总收入 29.42 亿元，增长 13.1%，其中地方财政收入 13.48 亿元，增长 14.3%；农民人均 纯收入 7556 元。社会经济综合发展指数和县域经济基本竞争力位居全国百强县市 32 位和 15 位。 （四）温岭市农业发展概况（四）温岭市农业发展概况 温岭是全国的农业大市，史称鱼米之乡，有“温黄熟，六县足”之说，在中国农业大县中排行第 18 位，为全国“农村综合实力百强县（市） ”。 2006 年全年实现农林牧渔业总产值 57.31 亿元，比上年同期增长 3.9%，按可比价格计算增长 0.7%；农林牧渔业增加值 29.70 亿元，比上年同期 增长 3.7%，按可比价格计算增长 0.4%。分行业看，农业产值为 13.97 亿元，林业产值为 440 万元，牧业产值为 4.32 亿元，渔业产值为 38.07 亿元， 农林牧渔服务业产值为 9028 万元，比上年同期分别增长 5.3%，22.2%，下降 5.9%，增长 4.7%， 1.6%，按可比价格计算分别增长 2.1%，9.9%，下降 1.7%，增长 0.5%，0.9%。农民人均纯收入 8167 元，增长 8.1%。 （五）温岭市交通概况（五）温岭市交通概况 China International Consulting 中 国 国 际 咨 询 温岭市农贸城招商策划大 纲 13 温岭交通便捷，通讯发达。距市区 25 公里的黄岩机场，开通了至上海、广州等大中城市的航班；海门港候潮可进万吨级货轮，开通了至香港的 定期货轮和至日本的定期航班。宽阔的 104 国道线、建设中的甬台温高速公路和沿海铁路穿境而过。2006 年温岭市客运量比同期增长 15.3%，旅客周 转量达 159738 万人公里，比同期增长 8.6%。 三、项目研判 温岭农贸城位于温岭市万昌路与开发大道交汇处，与规划中的市客运中心相邻，占地 110 亩，地上建筑面积 73300m2，地下室面积为 10900m2， 其中市场建筑面积为 53500m2，综合服务区（十六层）建筑面积为 19800m2。农贸城采用专业场馆和特色街相结合的建筑风格，开设本地优质农产品、 粮油、副食品、水果、蔬菜、水产、花卉等专业交易场馆和南北货、特色小吃一条街，还将配套建设信息中心、农产品展示中心、储藏保鲜中心、农 产品检验检测中心、污水污物处理中心、商品配送中心等大型的综合性市场。 根据农副产品绿色批发市场的要求和规划科学、适度超前的原则，力求打造一个现代化的物流平台，将温岭农贸城建设成为台州规模最大、档次 最高、功能最全、管理最先进，在全省乃至全国一流的集农副产品交易、储运、加工、出口代理等一体的现代化综合性农贸市场，办成台州市的净菜、 放心菜、绿色食品的配送中心。 温岭农贸城将服务、产品、劳力等各种资源聚集在一起，以其集聚效应和辐射效应，成为台州以及整个浙南地区的“菜篮子” 。温岭农贸城解决 了温岭、台州广大城乡人民基本的生活需求，并且还作为整个浙南地区农产品贸易的中转站，不仅能使该地区广大人民享受外来农产品，而且还能将 14 为本地农产品进入其他国内市场创造了条件。农贸城虽然有自己强大的优势，但是也存在很多的不确定性因素。此时我们必须审时度势，雄韬伟略的 地把握未来，为项目决策提供具有重大价值的成果报告，出奇制胜抢占主导地位，利用优势环境做出强势品牌，为温岭农贸市场在激烈的市场竞争中 崛起，打造浙南地区农贸市场的航母。 鉴于本项目体量和目前的全国农贸市场的特点，以及农产品消费和投资市场的机遇，如果没有一个准确的项目定位和总体策划纲领，将对使本项 目的招商引商、营销策略和高附价值的实现带来很大相当大的抗性。为了更精准的把握项目的市场定位，我们有必要重新认真审视全国的农贸市场， 剖析浙南地区农贸市场的空白点，以精准的定位为项目后期的招商引商与生产经营做好作好铺垫。 （一）我国农业概述（一）我国农业概述 中国国土面积约 960 万平方公里，耕地面积为 130039.2 千公顷。平原、盆地约占 31%，高原和丘陵约占 69%。疆域由南到北相距 5500 多公里， 兼有热带、亚热带、暖温带、温带、寒温带和寒带等几个不同的气候区，其中绝大部分处于温带，适宜农、林、牧、渔等各业生产的发展。 主要农牧渔业生产情况 指 标 年 份 - 2000 2001 2002 2003 2004 2005 农产 粮食 46217.5 45263.7 45705.8 43069.5 46946.9 48402.2 China International Consulting 中 国 国 际 咨 询 温岭市农贸城招商策划大 纲 15 谷物 40522.4 39648.2 39798.7 37428.7 41157.2 42776.0 稻谷 18790.8 17758.0 17453.9 16065.6 17908.8 18058.8 小麦 9963.6 9387.3 9029.0 8648.8 9195.2 9744.5 玉米 10600.0 11408.8 12130.8 11583.0 13028.7 13936.5 豆类 2010.0 2052.8 2241.2 2127.5 2232.1 2157.7 薯类 3685.2 3563.1 3665.9 3513.3 3557.7 3468.5 油料 2954.8 2864.9 2897.2 2811.0 3065.9 3077.1 花生 1443.7 1441.6 1481.8 1342.0 1434.2 1434.2 油菜籽 1138.1 1133.1 1055.2 1142.0 1318.2 1305.2 芝麻 81.1 80.4 89.5 59.3 70.4 62.5 棉花 441.7 532.4 491.6 486.0 632.4 571.4 麻类 52.9 68.1 96.4 85.3 107.4 110.5 黄红麻 12.6 10.6 15.9 10.0 8.7 8.3 甘蔗 6828.0 7566.3 9010.7 9023.5 8984.9 8663.8 甜菜 807.3 1088.9 1282.0 618.2 585.7 788.1 烟叶 255.2 235.0 244.7 225.7 240.6 268.3 烤烟 223.8 204.5 213.5 201.5 216.3 243.5 蚕茧 54.8 65.5 69.8 66.7 73.1 78.0 桑蚕茧 50.1 60.2 64.5 61.1 67.7 71.3 茶叶 68.3 70.2 74.5 76.8 83.5 93.5 品产量(万吨) 水果 6225.1 6658.0 6952.0 14517.4 15340.9 16120.1 16 谷物 4753 4800 4885 4873 5187 5225 棉花 1093 1107 1175 951 1111 1129 花生 2973 2888 3011 2654 3022 3076 油菜籽 1519 1597 1477 1582 1813 1793 芝麻 1034 1061 1180 863 1128 1054 黄红麻 2516 2046 2868 2462 2719 2670 甘蔗 57626 60625 64663 64023 65199 63970 甜菜 24518 26807 30232 24925 30829 37523 农产品单位面积产量(公斤/ 公顷) 烤烟 1763 1732 1792 1768 1889 1956 大牲畜年底头数(万头) 15151.5 14995.9 15189.3 15500.1 15737.8 15947.5 牛 12866.3 12824.2 13084.8 13467.2 13781.8 14157.5 马 876.6 826.0 808.8 790.0 763.9 740.0 驴 922.7 881.5 849.9 820.7 791.9 777.2 骡 453.0 436.2 419.4 395.7 374.0 360.4 骆驼 32.6 27.9 26.4 26.5 26.2 26.6 肉猪出栏头数(万头) 52673.3 54936.7 56684.0 59200.5 61800.7 66098.6 猪年底头数(万头) 44681.5 45743.0 46291.5 46601.7 48189.1 50334.8 羊年底只数(万只) 29031.9 29826.4 31655.2 34053.7 36639.1 37265.9 山羊 15715.9 16129.2 17275.9 18320.7 19550.9 19876.1 绵羊 13316.0 13697.2 14379.3 15733.0 17088.2 17389.9 肉类产量(万吨) 6125.4 6333.9 6586.5 6932.9 7244.8 7743.1 猪牛羊肉 4838.2 5026.0 5227.9 5506.3 5776.8 6157.6 China International Consulting 中 国 国 际 咨 询 温岭市农贸城招商策划大 纲 17 猪肉 4031.4 4184.5 4326.6 4518.6 4701.6 5010.6 牛肉 532.8 548.8 584.6 630.4 675.9 711.5 羊肉 274.0 292.7 316.7 357.2 399.3 435.5 奶类(万吨) 919.1 1122.9 1400.4 1848.6 2368.4 2864.8 牛奶 827.4 1025.5 1299.8 1746.3 2260.6 2753.4 绵羊毛(吨) 292502 298254 307588 338058 373902 393172 山羊毛(吨) 33266 34241 35459 36692 37727 36904 羊绒(吨) 11057 10968 11765 13528 14515 15435 禽蛋(万吨) 2243.3 2336.7 2462.7 2606.7 2723.7 2879.5 水产品总产量 (万吨) 4278.5 4381.3 4564.5 4704.6 4901.8 5107.6 海水产品 2538.7 2571.7 2646.3 2685.8 2767.8 2838.3 淡水产品 1739.7 1809.6 1918.2 2018.8 2134.0 2269.3 注：2003 年起水果产量包括瓜果类产量。 （二）我国农产品贸易及农贸市场概述（二）我国农产品贸易及农贸市场概述 1. 我国农产品贸易概述 农产品贸易是我国对外贸易的重要组成部分，在我国经济建设中发挥着重要的作用。建国 55 五十五年来，特别是改革开放以来，农产品贸易迅 速增长,，贸易规模不断扩大，农产品贸易额由建国初期不足 10 亿美元，发展到 2003 年的 400 多亿美元。农产品贸易为充分利用两种资源、两个市 18 场，优化农产品结构，促进农民增收、农业增效和农村稳定做出作出了积极贡献。目前，我国已经是世界农产品第五大出口国和第四大进口国，在世 界农产品贸易中占有举足轻重的地位。 2. 我国农贸市场概述 目前，我国目前已经具备了年生产 5 亿吨粮食、4 亿吨蔬菜、5000 万吨水果、5000 万吨肉类、3500 万吨水产品、2500 万吨禽蛋、2000 万吨油料、 1800 万吨奶的能力。小麦、水稻、水果、蔬菜、肉、蛋等主要农产品产量位居世界第一首位。 “九五”以来，全国农产品加工业以年均 8.6的速 度增长。到 2003 年我国农产品加工业产值达 3.1 万亿元，比上年增长 17，占整个工业产值的 22.4。农产品市场化率超过了 80。 但是农 贸市场特别是以批发为主的市场还存在相当一系列的问题。 （1）市场管理混乱，管理机构不完善 目前，很多城市的农副产品批发市场出现盲目建设、布局规划极不合理的现象，主要原因政出多门，很多部门都对农贸市场有一定的管理权限， 单但彼此又没无做沟通协调，这样造成了农贸市场管理制度的混乱。 （2）市场的规划布局不够科学、合理 我国的农产品批发市场，只要是有钱、有地，经过当地政府批准，一个零售或者批发市场就可以建立起来。由于缺乏统一规划，批发市场布局不 合理，很多地方出现了“有市无场”和“有场无市”的现象。前者资源不被利用，造成结构性的落后；后者形成过度竞争，造成资源的浪费。这种情 况在全国各地都不同程度的存在着。 China International Consulting 中 国 国 际 咨 询 温岭市农贸城招商策划大 纲 19 （3）农贸市场股权复杂，很难建立现代化管理制度 我国的很多农贸市场组织成分十分复杂。一开始是政府投资建设，后来民间资本也有可以介入，现在外国资本也能够进入。由于没有有效的组织 机制，一些地方政府干预又十分严重，使市场的发展受到很多不必要的干扰，企业的发展战略出现很多不确定性因素。 （4）很多农贸市场自身的发展定位不明确，发展目标不清晰 大多数农产品市场服务功能简单，没有自己的特色服务，没有长远的发展目标和定位，更谈不上具有自己的服务品牌。由于批发市场自身的发展 定位不明确，战略方向不清晰，直接造成企业在竞争战略中处于下风。 （5）信息渠道不畅通，交易手段落后，服务功能不完善 很多地区农产品市场缺少必要的信息设备，农产品供求脱节，价格波动紊乱。一些投机商利用农民与市场信息不对称的弱点，捏造信息，大肆宣 传，欺骗顾客，操纵价格，赚取谋取暴利。 （6） 批发市场管理无规范，制约无法规 目前我国还没有建立专门的农产品贸易的法律，一些地方假冒伪劣产品泛滥，食品安全事故时有发生，严重地损害了消费者的身体健康。更有不 法者在管理松散的批发市场里，公然地使用有害化学制剂浸泡蔬菜、肉类，欺骗消费者，牟取暴利。 20 （三）浙南地区农贸市场分析（三）浙南地区农贸市场分析 1. 台州市农贸市场概况 浙南地区主要包括温州、台州、舟山、衢州、丽水、金华等市，经济发展略逊于浙北，但是浙南可以提供极大丰富的农产品资源，农贸市场自改 革开放以来得到了飞速的发展。 台州市农贸市场分类一览表 类 别 农贸市场 一 类 市 场 椒江万济池菜市场、椒江白云菜市场、椒江开元菜市场、椒江界牌菜市场、黄岩天长路菜市场、黄岩中心菜市场、路桥中心菜市场、路桥洋叶菜市场 二 类 市 场 椒江花园菜市场、椒江橘园菜市场、椒江建设路菜市场、椒江蔬菜批发市场、黄岩新堂菜市场、台州农贸批发市场、路桥水果批发市场、路桥蔬菜批 发市场、路桥磨石桥菜市场、路桥新安菜市场、路桥银山菜市场 三 类 市 场 椒江葭沚菜市场，椒江永安亭综合市场、黄岩劳动南路菜市场、黄岩九峰菜市场、黄岩长塘农贸综合市场、黄岩柔桥综合市场、路桥话月巷菜市场 一、二类市场的整治由工商部门牵头，组织相关责任单位，按照工商部门制定的一场一策的整治方案完成。一类市场要通过整治，完善各项措施， 建成示范市场。二类市场要通过必要的硬件改造升级，完善各项管理措施，建成规范市场。市场改造升级资金由市场所属地区政府牵头落实。三类市 场由市工商局提出具体改造标准，由市场所属地区政府牵头组织实施改造，开发区范围内的由市建设规划局、开发区管委会组织实施。 China International Consulting 中 国 国 际 咨 询 温岭市农贸城招商策划大 纲 21 台州市星级文明农贸市场一览表 农贸市场 星 级 创星时间 市场所在县市 备 注 台州市椒江花园菜市场 二星 1997 椒江 - 台州市椒江白云菜市场 二星 1997 椒江 - 台州市水产品交易中心 二星 2001 椒江 - 台州市干水产品批发市场 一星 2001 椒江 - 台州市万济池菜场 一星 2002 椒江 - 台州市椒江水果批发市场 一星 2002 椒江 - 黄岩红三菜市场 一星 2003 黄岩 - 黄岩天长路菜市场 三星 1997 黄岩 - 黄岩柑桔果品批发市场 二星 1999 黄岩 - 黄岩中心菜市场 一星 2001 黄岩 - 台州市农副产品批发中心 一星 2001 黄岩 - 黄岩新堂菜市场 一星 2002 黄岩 - 路桥金清中心菜市场 二星 1997 路桥 - 路桥中心菜市场 一星 2000 路桥 - 路桥花鸟市场 一星 2001 路桥 - 台州市路桥区磨石桥菜市场 一星 2002 路桥 - 22 台州市路桥区商业街菜市场 一星 2002 路桥 洋叶菜市场 台州市路桥区新安菜市场 一星 2002 路桥 - 临海市巾山菜场 一星 1999 临海 - 临海鹿城菜市场 一星 2000 临海 - 临海市人民路农贸市场 一星 2002 临海 - 临海市人民路果蔬市场 一星 2002 临海 - 温岭三星菜市场 一星 2003 温岭 - 温岭市太平路菜市场 三星 2003 温岭 - 温岭市文化桥菜市场 三星 1997 温岭 - 浙江松门水产品批发市场 二星 1997 温岭 - 温岭市太平路菜场 二星 1999 温岭 - 温岭市万昌菜市场 二星 2000 温岭 - 浙江松门水产品批发市场车关分市场 一星 2000 温岭 - 温岭市大溪菜市场 三星 2001 温岭 - 浙江松门水产品批发市场龙门分场 一星 2001 温岭 - 温岭市泽国第二菜场 一星 2001 温岭 - 温岭市水果批发市场 一星 2002 温岭 - 温岭市南鉴帽业批发市场 一星 2002 温岭 - 浙江松门水产品批发市场箬山分场 一星 2002 温岭 - 玉环城关农贸市场 一星 2003 玉环 - 玉环城关果品批发市场 一星 2003 玉环 - 玉环陈屿中心菜市场 二星 2003 玉环 - China International Consulting 中 国 国 际 咨 询 温岭市农贸城招商策划大 纲 23 玉环县城关中心菜场 二星 1998 玉环 - 玉环县文旦果品批发市场 一星 1998 玉环 - 玉环县清港中心菜市场 一星 2002 玉环 - 天台城关梨园菜场 一星 1999 天台 - 天台县中心菜市场 一星 2002 天台 - 三门县城关中心菜场 一星 - 三门 - 台州市开元菜市场 一星 2002 开发区 - 台州市主要农贸市场简介 农贸市场名称 农贸市场简介 台州市农副产品批发市场 该中心位于浙江省台州市黄岩大桥北侧，紧靠 104 国道，距甬台温高速公路黄岩出入口处 1.5 公里，交通便捷。中心一期建设占地 40 亩，建有综合大楼、蔬菜农残检测中心、果蔬交易大厅、粮油交易房、仓库房、餐饮住宿部、停车场等。年商品成交额 2 亿元。 白鹤镇万年山农贸市场 全场总投资 50 万元，总面积 6 亩。现在蔬菜摊位 45 间、市场管理房 4 间、茶厂 3 间、内设农药种子门市部一个，房屋总面积 1500 平 方米。 2. 温州市农贸市场概况 温州市位于浙江省东南部，东濒东海，南与福建省宁德地区的福鼎、柘荣、寿宁三县毗邻，西及西北部与丽水市的缙云、青田、景宁三县相连， 北和东北与台州市的仙居、黄岩、温岭、玉环四县市接壤。20042005年末全市户籍总人口746.19777万人，其中市区人口137.14140万人。温州市农贸 市场较多，形成规模的大小市场共有32家之多。 24 温州市主要农贸市场简介 农贸市场名称 农贸市场简介 浙南农副产品中心市场 浙南农副产品中心市场总用地面积 160 亩，现有总建筑面积 14.5 万多平方米，总投资约 3.2 亿元。市场共有店铺 1190 多间。市场共 分 8 个区，1 区、2 区、3 区、5 区、6 区为市场主体，4 区为待建的综合服务楼，7 区为待建的冷库，8 区为停车场。 温州市蔬菜批发交易市场 市场占地面积 1.6 万 m2，经过几次扩建，现在市场面积达到 4.8 万 m2，现有职工 150 名。它是经过多年的不断奋斗发展壮大起来的。 1999 年已被国家确立为全国菜篮子工程定点鲜活农产品中心批发市场。 温州大南门农贸市场 大南门农贸市场总建筑面积为 16630.04m2，整体设计以营业房、货柜、摊位等为主，以经营蔬菜、豆制品、水产、肉类为主，市场配 套设施将更完善、功能更齐全、管理更专业。 虹桥综合农贸市场 综合农贸市场分别由粮油、饲料、水产品、副食品、畜产品、禽蛋、水果、木材、竹制品、柴草、综合类等 15 个专业市场构成，总共 有交易场地 5.02 万 m2，是浙南最大的农贸市场之一。 3. 其他浙南地区农贸市场概况 其他浙南地区是指出了温州、台州以外的衢州、金华、舟山和丽水等市。四市有人口1047.7万人，其中非农业人口209.22万人。据统计，四市共 有形成规模的农贸市场41家，其中金华15家，衢州12家，丽水7家，舟山7家。 China International Consulting 中 国 国 际 咨 询 温岭市农贸城招商策划大 纲 25 浙南地区（除台州、温州）人口、农贸市场一览表 人口（万人） 市 总人口数 非农人口数 农贸市场（个）数 衢 州 245.6 42.98 12 丽 水 251.39 39.14 7 舟 山 96.58 28 7 金 华 454.13 99.1 15 总 计 1047.7 209.22 41 浙南地区（除台州、温州）相关农贸市场简介 农贸市场名称 农贸市场简介 义乌农贸城 义乌农贸城先后投资3亿多元，农贸城主体占地面积达到了30多万平方米，营业面积15万多平方米。市场硬件档次高、布局合理、管理规范、环 境优美，设有信息中心，农产品检测中心、仓住用房等，各类配套设施完善。 浙江省义乌市蔬菜批发市场 浙江省义乌市蔬菜批发市场位于全国最大的小商品市场集散地，人流、物流之大，蔬菜交易量为浙中地区之首。 衢州农贸城 衢州农贸城功能完善、设施齐全经营品种涵盖蔬菜、水果、水产、副食品、糖酒、调味品、干果、日用百货等八大类，是浙、闽、赣、皖四省 九地市最大的农副产品集散中心、交易中心、信息中心和价格形成中心。 丽水浙西南农贸城 市场一期开发3.93公顷，建筑面积4.8万平方米，交易店铺518间，并配备加工、仓储用房2万平方米，大型停车场6800平方米，设有蔬菜、水果、 茶叶、食用菌、副食品和中药保健品六大交易区，努力把自己打造成“绿色市场、网络市场、品牌市场”的新型农贸批发市场。 26 中国舟山国际水产城 占地面积35公顷，建筑面积20万平方米，渔港岸线1200米，500吨级以上浮动泊位18个。布有活、鲜、冻、干四大交易区及加工和配套服务区。 舟山水产品中心批发市场 有限责任公司 现有固定资产3.8亿元，占地面积30万平方米，建筑面积15万平方米，拥有渔港岸线1200米，500吨级以上浮动泊位18 个。现有活、鲜、干、冻 水产品批发商600余家，为交易配套服务门店300余家，交易客商逾4000家。交易水产品辐射到全国20多个省（市） ，其中30出口日本、韩国等 东南亚、欧盟国家以及香港、台湾、澳门等地区。 （四）温岭市农贸市场概况（四）温岭市农贸市场概况 温岭市是一个农业大市，农产品异常丰富，土产特产很多繁多，在很大程度上促进了农产品贸易的快速发展。下面是温岭市农贸市场一览表。 温岭市农贸市场一览表 温岭市农贸市场 地 址 主营产品 温岭市三星菜 市场 温岭市中华路 肉禽蛋、水产品、蔬菜 温岭市太平 路菜市场 温岭市钟楼路 228 号 副禽蛋、水产品、蔬菜、食品、豆制品 温岭市文化 桥菜市场 温岭市文化南路 88 号 肉禽蛋、水产品、蔬菜 温岭市水果 批发市场 温岭市太平烈士山脚 水果 温岭市石桥头 菜市场 温岭市石桥头镇后林村 水产品、肉禽蛋、蔬菜温 温岭市横峰农贸 市场 温岭市横峰街道横峰村 肉禽蛋、水产品、蔬菜 温岭市温峤 菜场 温岭市温峤镇莲池路 肉禽蛋、水产品、蔬菜 温岭市潘郎镇 农贸市场 温岭市大溪镇 肉禽蛋、水产品、蔬菜 温岭市山市农 贸市场 温岭市大溪镇山市村 肉禽蛋、水产品、蔬菜、副食品 温岭市大溪中 心菜场 温岭市大溪镇大溪村 肉禽蛋、水产品、蔬菜 温岭市泽国菜 市场 温岭市泽国镇 蔬菜、肉禽蛋、水产品 China International Consulting 中 国 国 际 咨 询 温岭市农贸城招商策划大 纲 27 温岭市泽国干鲜果批 发市场 温岭市泽国镇 水果 温岭市牧屿菜场 温岭市泽国镇牧屿 肉禽蛋、水产品、蔬菜 温岭市新河菜 市场 温岭市新河镇东门外 肉禽蛋、水产品、蔬菜 温岭市新街农副产品综 合市场 温岭市滨海镇新街 肉禽蛋、水产品、蔬菜 温岭市东浦菜场 温岭市箬横镇东浦街 蔬菜、肉禽蛋、水产品 温岭市箬横镇埭头菜 市场 温岭市箬横镇埭头小区 肉禽蛋、水产品、蔬菜 温岭市松门菜 市场 温岭市松门镇狮子巷 肉禽蛋、水产品、蔬菜 温岭市淋川农 贸市场 温岭市松门镇淋川 肉禽蛋、水产品、蔬菜 温岭市松门第二菜 市场 温岭市松门镇天竺路 肉禽蛋、水产品、蔬菜、水果 温岭市石塘 菜场 温岭市石塘镇 肉禽蛋、水产品、蔬菜 温岭市钓浜 菜场 温岭市石塘镇红岩村 肉禽蛋、水产品、蔬菜 温岭市箬山农贸 市场 温岭市石塘镇箬山 肉禽蛋、水产品、蔬菜 温岭市大闾菜场 温岭市城南镇大闾街村 肉禽蛋、水产品、蔬菜、食品 温岭市万昌 菜市场 温岭市万昌路 肉禽蛋、水产品、蔬菜 温岭市联树镇夹 屿菜场 温岭市泽国镇夹屿村 肉禽蛋、水产品蔬菜、干鲜果 温岭泽国第 二菜场 温岭市泽国镇 肉禽蛋、水产品、蔬菜 温岭市塘下张 菜场 温岭市新河镇下张村 肉禽蛋、水产品、蔬菜 温岭市车 关菜场 温岭市石塘镇捕屿村 肉禽蛋、水产品、蔬菜 温岭市松门农贸果 菜批发市场 温岭市松门镇西站东 蔬菜、水果、粮食 温岭长屿 菜场 温岭市新河镇长屿祥麟路 肉禽蛋、水产品、蔬菜、食品 温岭市水果 超市 温岭市万昌路 99 号 水果 28 （五）其他农贸市场分析（五）其他农贸市场分析 1. 杭州市、宁波市农贸市场概况 杭州市为浙江省省会，经济发达，全市共171家农贸市场，其中有27家优秀农贸市场，61家合格农贸市场。宁波是浙北的重要城市，经济发展仅 次于杭州，目前，宁波共有形成规模的农贸市场19个。 杭州市大型农贸市场简介 农贸市场名称 农贸市场简介 杭州笕桥蔬菜批发交易市场 市场座落于杭城东大门，机场路、秋涛路和石桥路三路交汇的“金三角”黄金地段。占地面积5万多平方米（含九堡分场），固定资产 3000多万元，其中室内交易场所2万多平方米，另有5000平方米6层交易新大楼已投入使用。 古荡农贸市场 位于古荡小区东南侧，地理位置优越。古荡农贸市场的营业面积约达2100平方米，共有三层楼，固定摊位320只个，流动摊位25只个。 杭州濮家东村农贸市场有限公司 市场占地面积3500平方米，经营面积4068平方，总投资额450万元。其中营业大厅2800平方米，营业房1268平方，米，共有各类摊仪位 468个、营业房48间。市场建筑设计科学合理，光线充足、空气流通好，有三个出入口，通道占场内面积35以上。 浙江省农都农副产品批发交易市场 农都市场占地177亩，总投资1.4亿元，硬件设施一流、布局合理，设有信息中心、农产品检验检测中心、停车场、大型仓库和1500T级 冷库，提供信息、结算、配货、导购、住宿、餐饮等十大服务项目。 杭州近江茶亭农贸市场 市场现有经营面积2000平方米，设有120个摊位（营业房）及47间饮食等附属营业房，经营综合类农副产品、商品及其他服务项目。 宁波市海田果品批发交易市场 市场交易面积 12000 平方米 ，主体以钢混框架结构，交易大厅高亮整洁，环境舒适市场内拥有 500 吨位冷藏库存三座，另有三千吨 位果品专用冷藏库一座，自备货运卡车三辆，为市场经营配套服务，为和客户提供了极大的方便，年交易额达 2.8 亿元。 China International Consulting 中 国 国 际 咨 询 温岭市农贸城招商策划大 纲 29 2. 浙江省外大型农贸市场简介 农贸市场名称 农贸市场简介 北京市华垦岳各庄批发市场 市场目前占地 13 万平方米（190 余亩） ，一、二期工程已实现投资 6400 万元，累计竣工各类交易大厅、棚、仓库及综合服务配套 设施 6