物权效力和的合同效力的区别

物权效力和合同效力的区别 在民法学中称为物权变动与其基础关系或者说 原因关系的区分原则。区分合同效力和登记的效力 为我国民法学界普遍赞同，有的学者提出，区分原 则具有如下几个方面的实际意义： 第一，有利于保护买受人依据合同所享有的占 有权。在不动产买卖合同成立以后，即使投有办理 不动产权利移转的登记手续，但是，因为合同已经 生效，所以依据有效合同而交付之后，买受人因此 享有的占有权仍然受到保护。即使买受人不享有物 权，但是可以享有合法的占有权，针对第三人的侵 害不动产的行为，可以提起占有之诉。 第二，有利于确立违约责任。如果一方在合同 成立之后没有办理登记，或者拒绝履行登记义务， 由于合同已经成立并生效，此种拒不履行登记的行 为构成违约，应当承担相应的违约责任。假如未办 理登记导致合同无效，非违约方将无法要求违约方 承担违约责任。 第三，有利于保护无过错一方当事人。当事人 之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂，如果以登 记为合同生效要件，则在因出卖人的原因而未办理 登记手续的情况下，在房屋价格上涨之后，出卖人 有可能以未办理登记将导致合同无效为理由，要求 确认合同无效并返还房屋，这有可能鼓励一些不法 行为人规避法律，甚至利用房屋买卖欺诈他人，而 损害的却是善意的买受人的利益。特别是在房屋已 经交付使用，买受人对房屋已进行了重大修缮的情 况下，如果因未登记而确认合同无效并返还房屋， 这确实会妨碍现有的财产秩序。如果严格的区分合 同效力和登记效力，则可以防止此种现象的发生。 学者一般认为，区分两种效力不但是科学的， 符合物权为排他权而债权为请求权的基本法理，而 且被民法实践证明对分清物权法和债权法的不同作 用范围，区分当事人的不同法律责任，保障原因合 同当事人的合法利益也是非常必要和行之有效的原 则。曾有一段时期，我国的司法实践以及一些立法， 对这个问题有不同的认识。 目前，无论是民法学界，还是法律规定和司法 实践，对于区分合同效力和登记效力，在认识上已 经基本一致。 合同法第 44 条规定，依法成立的 合同，自成立时生效。合同法还规定了导致合同无 效的各种情形在这些情形中，并没有不动产物权 未依法登记的规定。虽然担保法有抵押合同自登记 之日起生效的规定，但本法在担保物权编抵押权一 章，改变 r 这一规定，即不动产抵押登记，只产生 抵押权生效的效力。 司法实践也明确了区分合同效力与登记效力的 原则，如最高人民法院 1995 年关于审理房地产 管理施行前房地产开发经营案件若干问题的解答 规定， “转让合同签订后，双方当事人应按合同约 定和法律规定，到有关主管部门办理土地使用权变 更登记手续，一方拖延不办，并以未办理土地使用 权变更登记手续为由主张合同无效的，人民法院不 予支持，应责令当事人依法办理土地使用权变更登 记手续。 ”明确指出，不动产登记并不是买卖合同 的生效要件，而是其履行行为的组成部分。 同时还规定， “土地使用者与他人签订土地使 用权转让合同后，未办理土地使用权变更登记手续 之前，又另与他人就同一土地使用权签订转让合同， 并依法办理了土地使用权变更登记手续的，土地使 用权应由办理土地使用权变更登记手续的受让方取 得。转让方给前一合同的受让方造成损失的，应当 承担相应的民事责任。 ”转让方(即出让人)因其过 错使得买受人不能取得土地使用权的，要承担违约 责任。显然，土地使用权未办理转让登记并不影响 合同的约束力。 最高人民法院关于适用(中华人民共和国合 同法、若干问题的解释规定，依照合同法 第 44 条第 2 款的规定，法律、行政法规规定合同 应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才 生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准 手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民 法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定 合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的， 当事人未办理髓记手续不影响合同的效力，合同标 的物所有权及其他物权不能转移。 在民法学中称为物权变动与其基础关系或者说 原因关系的区分原则。区分合同效力和登记的效力 为我国民法学界普遍赞同，有的学者提出，区分原 则具有如下几个方面的实际意义： 第一，有利于保护买受人依据合同所享有的占 有权。在不动产买卖合同成立以后，即使投有办理 不动产权利移转的登记手续，但是，因为合同已经 生效，所以依据有效合同而交付之后，买受人因此 享有的占有权仍然受到保护。即使买受人不享有物 权，但是可以享有合法的占有权，针对第三人的侵 害不动产的行为，可以提起占有之诉。 第二，有利于确立违约责任。如果一方在合同 成立之后没有办理登记，或者拒绝履行登记义务， 由于合同已经成立并生效，此种拒不履行登记的行 为构成违约，应当承担相应的违约责任。假如未办 理登记导致合同无效，非违约方将无法要求违约方 承担违约责任。 第三，有利于保护无过错一方当事人。当事人 之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂，如果以登 记为合同生效要件，则在因出卖人的原因而未办理 登记手续的情况下，在房屋价格上涨之后，出卖人 有可能以未办理登记将导致合同无效为理由，要求 确认合同无效并返还房屋，这有可能鼓励一些不法 行为人规避法律，甚至利用房屋买卖欺诈他人，而 损害的却是善意的买受人的利益。特别是在房屋已 经交付使用，买受人对房屋已进行了重大修缮的情 况下，如果因未登记而确认合同无效并返还房屋， 这确实会妨碍现有的财产秩序。如果严格的区分合 同效力和登记效力，则可以防止此种现象的发生。 学者一般认为，区分两种效力不但是科学的， 符合物权为排他权而债权为请求权的基本法理，而 且被民法实践证明对分清物权法和债权法的不同作 用范围，区分当事人的不同法律责任，保障原因合 同当事人的合法利益也是非常必要和行之有效的原 则。曾有一段时期，我国的司法实践以及一些立法， 对这个问题有不同的认识。 目前，无论是民法学界，还是法律规定和司法 实践，对于区分合同效力和登记效力，在认识上已 经基本一致。 合同法第 44 条规定，依法成立的 合同，自成立时生效。合同法还规定了导致合同无 效的各种情形在这些情形中，并没有不动产物权 未依法登记的规定。虽然担保法有抵押合同自登记 之日起生效的规定，但本法在担保物权编抵押权一 章，改变 r 这一规定，即不动产抵押登记，只产生 抵押权生效的效力。 司法实践也明确了区分合同效力与登记效力的 原则，如最高人民法院 1995 年关于审理房地产 管理施行前房地产开发经营案件若干问题的解答 规定， “转让合同签订后，双方当事人应按合同约 定和法律规定，到有关主管部门办理土地使用权变 更登记手续，一方拖延不办，并以未办理土地使用 权变更登记手续为由主张合同无效的，人民法院不 予支持，应责令当事人依法办理土地使用权变更登 记手续。 ”明确指出，不动产登记并不是买卖合同 的生效要件，而是其履行行为的组成部分。 同时还规定， “土地使用者与他人签订土地使 用权转让合同后，未办理土地使用权变更登记手续 之前，又另与他人就同一土地使用权签订转让合同， 并依法办理了土地使用权变更登记手续的，土地使 用权应由办理土地使用权变更登记手续的受让方取 得。转让方给前一合同的受让方造成损失的，应当 承担相应的民事责任。 ”转让方(即出让人)因其过 错使得买受人不能取得土地使用权的，要承担违约 责任。显然，土地使用权未办理转让登记并不影响 合同的约束力。 最高人民法院关于适用(中华人民共和国合 同法、若干问题的解释规定，依照合同法 第 44 条第 2 款的规定，法律、行政法规规定合同 应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才 生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准 手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民 法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定 合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的， 当事人未办理髓记手续不影响合同的效力，合同标 的物所有权及其他物权不能转移。 在民法学中称为物权变动与其基础关系或者说 原因关系的区分原则。区分合同效力和登记的效力 为我国民法学界普遍赞同，有的学者提出，区分原 则具有如下几个方面的实际意义： 第一，有利于保护买受人依据合同所享有的占 有权。在不动产买卖合同成立以后，即使投有办理 不动产权利移转的登记手续，但是，因为合同已经 生效，所以依据有效合同而交付之后，买受人因此 享有的占有权仍然受到保护。即使买受人不享有物 权，但是可以享有合法的占有权，针对第三人的侵 害不动产的行为，可以提起占有之诉。 第二，有利于确立违约责任。如果一方在合同 成立之后没有办理登记，或者拒绝履行登记义务， 由于合同已经成立并生效，此种拒不履行登记的行 为构成违约，应当承担相应的违约责任。假如未办 理登记导致合同无效，非违约方将无法要求违约方 承担违约责任。 第三，有利于保护无过错一方当事人。当事人 之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂，如果以登 记为合同生效要件，则在因出卖人的原因而未办理 登记手续的情况下，在房屋价格上涨之后，出卖人 有可能以未办理登记将导致合同无效为理由，要求 确认合同无效并返还房屋，这有可能鼓励一些不法 行为人规避法律，甚至利用房屋买卖欺诈他人，而 损害的却是善意的买受人的利益。特别是在房屋已 经交付使用，买受人对房屋已进行了重大修缮的情 况下，如果因未登记而确认合同无效并返还房屋， 这确实会妨碍现有的财产秩序。如果严格的区分合 同效力和登记效力，则可以防止此种现象的发生。 学者一般认为，区分两种效力不但是科学的， 符合物权为排他权而债权为请求权的基本法理，而 且被民法实践证明对分清物权法和债权法的不同作 用范围，区分当事人的不同法律责任，保障原因合 同当事人的合法利益也是非常必要和行之有效的原 则。曾有一段时期，我国的司法实践以及一些立法， 对这个问题有不同的认识。 目前，无论是民法学界，还是法律规定和司法 实践，对于区分合同效力和登记效力，在认识上已 经基本一致。 合同法第 44 条规定，依法成立的 合同，自成立时生效。合同法还规定了导致合同无 效的各种情形在这些情形中，并没有不动产物权 未依法登记的规定。虽然担保法有抵押合同自登记 之日起生效的规定，但本法在担保物权编抵押权一 章，改变 r 这一规定，即不动产抵押登记，只产生 抵押权生效的效力。 司法实践也明确了区分合同效力与登记效力的 原则，如最高人民法院 1995 年关于审理房地产 管理施行前房地产开发经营案件若干问题的解答 规定， “转让合同签订后，双方当事人应按合同约 定和法律规定，到有关主管部门办理土地使用权变 更登记手续，一方拖延不办，并以未办理土地使用 权变更登记手续为由主张合同无效的，人民法院不 予支持，应责令当事人依法办理土地使用权变更登 记手续。 ”明确指出，不动产登记并不是买卖合同 的生效要件，而是其履行行为的组成部分。 同时还规定， “土地使用者与他人签订土地使 用权转让合同后，未办理土地使用权变更登记手续 之前，又另与他人就同一土地使用权签订转让合同， 并依法办理了土地使用权变更登记手续的，土地使 用权应由办理土地使用权变更登记手续的受让方取 得。转让方给前一合同的受让方造成损失的，应当 承担相应的民事责任。 ”转让方(即出让人)因其过 错使得买受人不能取得土地使用权的，要承担违约 责任。显