第十一章 物业风险管理与保险

第十一章 物业风险管理与保险第一节 风险管理理论第二节 保险理论第三节 物业风险管理与保险决策第一节 风险管理理论一 风险理论（一） 风险的定义指发生某种不利事件或损失的各种可能性的总和。3个特征：1 风险的负面性2 风险的不确定性3 风险的可测性（ 二） 风险的类型1 纯粹风险与投机风险2 财产风险、责任风险与人身风险3 自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险4 基本风险与特殊风险（ 三）风险产生的条件和成本1 风险产生的条件（ 1）有形的客观因素（ 2） 无形的主观因素2 风险产生的成本风险成本包括：防范、分散或转移风险的费用；风险带来的损失及处理费用；风险的社会成本。二 风险管理理论（ 一） 风险管理内涵 (1)风险管理的主体是经济单位，即个人、家庭、企业或政府单位。(2)风险管理是由风险的识别、衡量、分析等环节所组成的。(3)风险管理以选择最佳的风险管理技术为中心，要体现成本效益的关系。(4)风险管理的目标是实现最大的安全保障。(5)就企业风险管理而言，分为狭义的风险管理和广义的风险管理。(6)在风险分类中，按性质可将风险分为静态风险（纯粹风险）和动态风险（投机风险）。（ 二） 风险管理的分类方法 (1)按风险原因分类，包括地震风险管理、洪灾风险管理、火灾风险管理、海损风险管理、政治风险管理、社会风险管理、经济风险管理等。(2)按风险对象分类，包括财产风险管理、人身风险管理、责任风险管理等。(3)按风险实施范围分类，包括企业风险管理、家庭风险管理。个人风险管理和国际风险管理等。(4)按企业管理的类型分类，包括生产风险管理、销售风险管理、财务风险管理、人事风险管理、技术风险管理等 。（ 三）风险管理的步骤1 风险的识别2 风险的评估就是应用各种概率和数理统计方法，测算出某一风险发生的频率以及损害程度，既包括直接损害程度，又包括与直接损失相关联的间接损失程度。评估方法：例 11.13 风险的控制（ 1）技术控制法n 主动避免n 预防与抑制（ 2）财物准备法n 自担与保留n 转移4 检查评估与调整第二节 保险理论一 保险的涵义（一）保险的定义1 保险是一种合同行为。2 保险实质上是一种面临同类风险的投保人用保险费作为互助合作的共同基金。3 保险是人们应付意外风险损失所采取的一种必要的补偿措施。（ 二）保险的承保条件1 必须是多数人可能遭遇的风险。2 风险损失发生必须是以外的、不可抗力的，但损失结果又必须是可以确定的。3 风险损失是适度的、可经营的和符合经济原则的二 保险的基本原则（一）最大诚信原则（二）可保利益原则（三）损害补偿原则（四）近因原则（五）代位追偿原则（六）重复保险分担原则三 保险合同（一）保险合同的定义1 保险合同是要式合同2保险合同是附合合同3保险合同是双务有偿合同4保险合同是射幸合同（ 二）合同的内容1 当事人的姓名及地址2 保险标的3 保险金额4 保险责任范围5 除外责任6 保费7 保险期间8 违约责任（ 三） 保险合同当事人的义务1投保人的义务n 如实告知义务n “危险增加 ”通知原则n 出险通知原则n 防灾减损的原则n 及时交付保费的义务2 保险人的义务（ 四） 索赔的程序1 及时发出出险通知并提出索赔要求；2 采取一切合理的措施抢救、保护及整理出险的财产，防止损失扩大；3 保护现场，配合检验；4 提供必要的索赔单证；5 领取保险金；6 开具权益转让证书。第三节 物业风险管理与保险决策一 物业管理风险类型分析（一） 经济风险1 盲目扩张带来的风险2 不了解经济规律带来的风险3 恶性低价竞争带来的风险（二） 法律风险1 业委会行为不规范带来的风险2 物业管理费属性不清带来的风险3 物业管理企业权限不清带来的风险（ 三） 财产风险（四） 责任风险（五） 人身风险二 风险的原因分析与对策（一）原因1 缺乏风险意识2 物业管理法律法规不健全3 物业管理从业人员素质不高4 政府执法缺乏时效性5 物业管理合同中不恰当的承诺6 物业公司缺乏保险意识（ 二）对策1 提高风险意识2 掌握法律法规3 掌握经济规律4 谨慎承诺5 完善管理、防范各类安全事故6 提高保险意识三 物业管理所涉及的主要险种（一）财产保险（二）雇主责任保险（三）公众责任保险四 投保决策与保险公司选择（一） 投保决策1 详细调查2 确定所需的保险3 保险费和保险金的确定4 选择信誉好的保险公司5 分析保险条款（ 二）保险公司的选择1 保险公司的实力2 工作效率与服务态度3 保险成本案例 1某写字楼由 A物 业 管理公司提供物 业 管理服 务 ，大厦同意提供中央空 调 冷却水，接口至 业 主房屋内，房屋内的空 调设备 由 业 主自行 购买 和安装。 B公司因空 调漏水， 导 致隔壁房屋内 进 水， 业 主 c公司的部分 设备和 货 物被 损 坏，造成了一定的 经济损 失。事故 发 生后， A公司首先配合 业 主 进 行事故 现场处 理，减少 损 失。同 时 向特种 设备检测 所申 请鉴 定事故 发 生的原因， 鉴 定 结论 是因 B公司在安装房屋内空 调时 ，螺 丝 松脱 导 致冷却水漏出。基于上述情况， c公司向 B公司提出 赔偿 ， A公司作 为 中 问 人， 进 行 调 解，最后 签订 了三方 协议 ，由 A公司和 B公司共同 对 C公司的 损 失 进 行赔偿 ，后 A公司 认为 自己不 应 承担 责 任而反悔， c公司起 诉 至法院。因 A公司已 签订协议 愿意承担 赔偿责 任，依法 应 作出 赔偿 。分析当安全事故 发 生 时 ，首先物 业 管理公司的 义务 是立即协 助 业 主 处 理 现场 、减少 损 失，同 时应 申 请 有关部门对 事故 发 生的原因 进 行 鉴 定， 该鉴 定 结论 将是以后 认 定各方 责 任的依据，也是法院在 诉讼 中 认 定 过错的根据。在上述 纠纷 中， A公司的做法和 处 理措施是正确的，但当 B公司与 C公司 协 商 经济损 失 赔偿过 程中，未分清各方主体的法律地位， A公司承担了不 应 承担的 责 任。 B公司是空 调设备 的所有 权 人，也是 该设备 的管理 责 任人， 对 因 设备 造成的 损 失依法承担 赔偿责 任。 鉴 定 结论 已 经证 明 责 任在 B公司，事 实 是清楚的， 过错 也是明确的。因 A公司 对 法律的模糊 导 致了不 应 有的 损 失。案例 2近日，某小区白天遭窃，由于开发商当时建设的围墙较矮又无防盗措施，加之一家二楼业主窗户未关，小偷翻墙进入，从一楼的雨搭进入室内，进行盗窃。待业主回来后发现家中被盗，便找到物业公司，说保安辞职造成家中被盗，物业公司应给予补偿。物业公司也因此事而曝光。物业管理企业到底应不应该赔偿呢？案例 3深圳某小区红线范围内，小区围墙外，原发展商建设了装饰性路灯，路灯的灯罩是玻璃、球状，通过底部的拖架和螺钉、垫片进行固定。一天大学生 A从路灯下经过，灯罩破碎坠落至 A脸部受伤送医院治疗，经过鉴定构成十级伤残。 A起诉至法院，请求赔偿医药费、伤残补助费、精神抚慰金等合计人民币 30万元。经过法庭审理，对事情发生的经过双方没有争议，物业管理单位举证证明了己定期进行路灯的清洁、更换、检修，并提供了相应的记录。经过法庭调解，双方达成协议，物业管理单位赔偿大学生 A人民币 5万元。分析在上述案例中，物业管理单位依法需要承担举证责任，证明自己对路灯的坠落没有责任，或者是由受害人的故意行为造成的，但这一点是十分困难的。考虑到这一问题，物业管理单位与对方经过协商做出一定赔偿。案件结束后，物业管理单位与小区业主委员会协商后，将小区外、红线内的路灯全部拆除，消除潜在的风险和隐患。案例 4深圳某小区，在小区公共区域的草坪范围内，因为草坪存在一定程度起伏，为方便业主来往，物业管理单位 A公司在草坪中间建了一条台阶小路，并加铺了瓷砖。在其中的一个台阶处，因为有下水井不能用瓷砖和水泥封闭， A公司采用在该台阶处以钢板一块覆盖的方法，形成台阶。一业