同策上海航头地块项目整体定位研究报告2010年

航头 A1地块项目定位报告2010-09上海同策房产咨询股份有限公司咨询及研究发展中心同策咨询 TOSPUR 2同策咨询 TOSPUR 2项目现状 发展契机 发展预期区位条件航头定位四至环境地块指标市场表现规划建设市场空间板块对比未来竞争项目定位思路纲要同策咨询 TOSPUR 3同策咨询 TOSPUR 3项目现状区位条件航头定位四至环境地块指标同策咨询 TOSPUR 4同策咨询 TOSPUR 41、地块概况地块名称 航头中心镇 A1储备地块地块四至东至航鹤路、南至方窑路、西至规划路、北至航三路地块公告号2010YS01pd016推出时间2010.04.23占地面积(公顷）17.8 性质 住宅用地建筑面积(万方 )24.9容积率A1011.2 住宅A1021.6 商业规划路 本地块同策咨询 TOSPUR 5同策咨询 TOSPUR 5航头镇位于浦东新区南端，南汇区西南部，地处奉贤、闵行和南汇交界之处，素有“ 金三角 ” 之称，面积 59.9平方公里。航头镇是上海市新一轮建设发展的 22个中心镇之一，是上海市四大 交通网络型商贸中心之一 ，是原南汇区商贸、物流基地。市政府规划确定的 “ 四高 ” 小区。2、区位概况航头板块同策咨询 TOSPUR 6同策咨询 TOSPUR 63、航头板块总体规划定位大型居住社区；全市郊区 4个交通网络型商贸中心之一。南汇航头、奉贤金卫、金山亭林和青浦赵港 商贸重镇、宜居城镇、休闲小镇 同策咨询 TOSPUR 7同策咨询 TOSPUR 73、航头板块总体规划航头镇居住区1、航头镇居住区：目前航头板块房地产开发均集中于该区域，主要有爱法奥朗别墅、金色航城、南郊中华园、生茂绿洲别墅、长泰东郊御园等项目。2、大麦湾工业区： 1999年启动，占地约 4万平米，南汇 9个区级工业开发区之一。大麦湾工业区同策咨询 TOSPUR 8同策咨询 TOSPUR 88 交通条件 : 位于南汇的西南部地区，连接着闵行、奉贤两区，又是各区与浦东新区联系的交通要冲所在，依托沪南公路和杨高南路两条主干道，半小时车程即能到达陆家嘴和浦东国际机场。四十分钟可以达人民广场。曹安公路4、地块区位现状本地块市中心周康板块 沪南公路浦东国际机场闵行区奉贤区八号线同策咨询 TOSPUR 9同策咨询 TOSPUR 95、航头板块配套分布1 2345678目前航头区域的发展仍然集中于传统镇中心，以农工商超市为代表，沿沪南公路一线展开。基础生活配套较全，但档次偏低，仅限于满足基本的日常生活。配套类型编号 配套名称 配套等级建成时间教育 1 南汇区下沙学校 12年学制 已建成2 南汇区下沙中心小学 / 已建成3 航头镇中心幼儿园 / 已建成4 航头镇中心小学 / 已建成5 南汇区航头学校 9年学制 已建成医疗 6 航头镇社区卫生服务中心 / 已建成7 航头镇社区卫生服 务分中心 / 已建成商业 8 农工商 中型 已建成同策咨询 TOSPUR 10同策咨询 TOSPUR 10宗地现状地块形状相对规整，目前尚属于生地状态，地表平整，无建筑物，以建筑垃圾、杂草为主。地块南面临河，有利于提升地块景观价值，西面有人工河道，现已正在开发，这也能提高本地块项目品质。6、地块区位现状同策咨询 TOSPUR 11同策咨询 TOSPUR 1111航三路方窑路规划路 航鹤路北南西 东地块西面、南面道路在建中，北、东面人流、车流都较少。周边配套不完善；北侧隔街紧邻两河流域，少量生活配套。附近超市、银行、购物主要依托下沙镇配套。西面道路仍在规划中，尚未开建。北侧航三路，已有公交 183路，可至航天博物馆换乘轨道交通 8号线。南向是方窑路河道，河道较窄，目前河岸还有一些住房未拆。地块东侧是航鹤路，通往下沙镇，相对较为成熟。航鹤路航三路规划路方窑路6、地块区位现状同策咨询 TOSPUR 12同策咨询 TOSPUR 126、地块区位现状2009年，南汇行政区域合并入大浦东，传统的南汇郊县概念被弱化，取而代之的是大浦东概念浦建路中环线南浦大桥罗山路杨浦大桥龙阳路世纪大道三林北蔡张江花木陆家嘴人民广场周康浦江西藏南路隧道卢浦大桥徐浦大桥杨高路上南路沪南路航头紧邻周康的地段条件，加上城市规划、建设的力度加大，其区位的价值认同不断提升，构成形成大型居住区的基础条件，俨然成为下一个“ 周康 ” 的发展趋势。同策咨询 TOSPUR 13同策咨询 TOSPUR 13规划利好整体规划大型居住区轨道交通预计影响同策咨询 TOSPUR 14同策咨询 TOSPUR 141、周康航大型居住社区预计 2012年首批交付使用。2、林海公路航头段开工建设，预计2010年 10月通车。3、 11号线南段二期 航头站，预计2012年通车。4、航头镇中心商业街项目。5、 A3公路214353、航头板块总体规划同策咨询 TOSPUR 15同策咨询 TOSPUR 153、航头板块总体规划用地规模：规划总用地面积 292.23公顷，其中城市建设用地 265.19公顷。建筑规模：规划总建筑量约 249.03万平方米，其中住宅建筑量约 188.87万平方米，社区级服务设施建筑量 7.47万平方米，基础教育设施建筑量约 26.36万平方米，公共设施建筑量约 26.33万平方米。人口规模：居住人口约 6.16万人。根据 2010年 2月上海市政府批准的 上海市大型居住社区第二批选址规划 ，浦东航头拓展基地属于 23块大型居住社区之一。位于周康航大基地南侧，规划范围北至S32公路（申嘉湖高速），西至沪南公路，西北至配套商品房下沙基地边界，南至下盐公路，东至 S3公路（罗南大道）。同策咨询 TOSPUR 16同策咨询 TOSPUR 163、航头板块总体规划 11号线从嘉定新城经中心城，三林城后沿罗山路进入南汇，在康桥秀沿路设康桥东站，然后向东至规划迪斯尼项目。 21号线（ 11号线南段的规划更新）现由龙阳路站出发，沿罗山路向南，在南汇分别设秀沿路站、周浦站、航头站、新场站、野生动物园站、惠南站、浦东铁路站、临港 1站、临港 2站，下半年将向国家发改委报批中，现按何种制式仍未确定。 18号线规划沿康沈路向南分别设秀浦路站，周邓路（周浦站）、周祝路站、下盐路站进入航头航鹤路至航头站。地块轨道交通规划同策咨询 TOSPUR 17同策咨询 TOSPUR 17同策咨询 TOSPUR 18同策咨询 TOSPUR 18重大规划利好项目 介绍 影响周康航大型居住社区（在建）南汇区的周康航大型居住社区，位于周东路以东、 A15以北、 A3以西、周祝公路以南，规划面积 1.3平方公里 ,计划建设150万平方米配套商品房，其中住宅 138万平方米。人口容量为 56500人。规划中的周康航大型居住社区，使用航头土地约 460亩 ,为五灶港以南、 A15以北，涉及沉香、王楼两个村。 其首批住房计划于 2012年 6月交付使用。大量人口导入，加速区域城市建设。林海公路（在建）林海公路为杨高南路延伸，是一条市级跨区高等级公路，穿越浦东、闵行、南汇、奉贤四区，北至浦东三林， 其中的三林至南汇康桥北段已建成 ，南至奉贤海湾。在南汇区范围内，林海公路穿越康桥、周浦、航头三镇，航头镇长度最长，分别涉及沈庄、牌楼、长达、丰桥四个村。 航头段预计 2010年 10月通车 。大幅度缓解目前沪南公路交通压力。11号线南段二期航头站（ 21号线 /在建）由龙阳路站出发，沿罗山路向南，在南汇分别设周浦站、航头站、新场站、野生动物园站、惠南站、浦东铁路站、临港1站、临港 2站， 规划 2012建成 。与临港板块板块形成互动，加强大浦东规划概念，扩大新场地区辐射范围。航头镇中心商业街（规划）基地位于航头大道的南侧 ， 为居住和商业用地及公共绿地。南临航汇港，东接沪南公路，西接杨高南路延伸段，长度约2700米，总面积约 22.5万平方米，现状为耕地与民房及部分已建建筑 ， 未明确建成时间。弥补区域内现有商业的不足A3公路（在建）上海 A3公路，原路名为规划五号线，是上海规划中的高速公路，北起 A20罗山路立交，南至 A4公路海湾路互通，经过南汇康桥、周浦、航头、奉贤奉城、海湾，全长约 37公里。 未明确建成时间强化车型交通的便捷度和对外的连接，辐射能力3、航头板块总体规划同策咨询 TOSPUR 19同策咨询 TOSPUR 19商贸重镇、宜居城镇、休闲小镇 大型居住区规划商业、医疗等配套规划建设轨道交通规划建设宜居区位的规划起点 既有可借助的发展优势日益提升、成熟的生活条件城市化进程及辐射能力的质变进入区域发地产发展的快速通道地段价值发生质的变化城市人口辐射能力更强宜居性与城市化相结合价值认可变化客户结构变化产品属性变化规划利好规划时间节点 本案上市、入住时间节点FIT同策咨询 TOSPUR 20同策咨询 TOSPUR 20市场表现区域市场表现代表个案表现未来主要竞争同策咨询 TOSPUR 21同策咨询 TOSPUR 211、区域联排别墅市场分析l近两年航头板块联排别墅市场的供应量不大，板块内总共新增两个联排别墅项目，总供应量仅 79771.62平米；l09年至今，航头板块联排别墅的需求量大， 86769平米，远超过供应量；l成交均价波动明显，目前的市场远低于全市联排成交均价。同策咨询 TOSPUR 22同策咨询 TOSPUR 221、 航头联排别墅成交总价段分布总价段分布 200万以下 200-300万 300-400万 400-500万 500万以上套数 49 74 185 46 26面积 11749.55 15567.33 42190.58 11016.79 6281.71近两年航头板块联排别墅主要的成交项目较少，主要是南郊中华园、生茂绿洲。成交总价段主要集中在 300-400万的总价段，其次是 200-300万，板块内出现的小量的 200万以下的联排别墅是长达三村的配套房源，因项目拿地成本较低，所以市场价格一直以来较低，项目尚有新房源即将上市，预计上市均价在 15000左右。09年 1月至今同策咨询 TOSPUR 23同策咨询 TOSPUR 231、 航头联排别墅成交面积段分布航头板块联排别墅的成交主要集中在 220-240平米面积段，成交均价集中在 15000元 /平米左右。面积段分布 200m2以下 200-220m2 220-240m2 240-260m2 260m2以上套数 43 46 217 43 31面积 8054.55 9930.89 49850.1 10765.3 8205.12成交均价 12778.16 15651.72 15775.86 5885.62 18186.1909年 1月至今同策咨询 TOSPUR 24同策咨询 TOSPUR 24p航头板块公寓 09年至今累计供应仅 5万方左右，且只有海洲桃花苑一个项目， 09年 7月起基本处于零供应状态，受此影响，成交也接近在零成交状态；p由于严重缺乏供应，市场目前处于空档状态。2、区域公寓市场供求分析同策咨询 TOSPUR 25同策咨询 TOSPUR 25p09年上半年，成交均价在 5500元 / 盘整，下半年迅速攀升， 09年 8月新盘海洲桃花园成交均价达到8300元 /平米左右；p之后由于长期无新盘上市，成交以老盘尾房为主，价格不具备代表性。p海州桃花园、金色航城等区域内的次新房公寓二手报价在 10000-11000元 / 左右。2、区域公寓市场价格分析同策咨询 TOSPUR 26同策咨询 TOSPUR 2626区域在售项目分布图航头板块楼盘 1：咸塘汇景（ 海洲桃花园二期）楼盘 2：金色航城二期楼盘 3：南郊中华园楼盘 4：长泰东郊御园本地块2413航梅路航三路下沙西路航头路闸航公路航鹤路航鹤路航头板块3、市场格局现状同策咨询 TOSPUR 27同策咨询 TOSPUR 2727项 目名称 项 目地址 物 业类 型占地(万方）建面（万方）容 积率最近一批开 盘时间最新报 价（元 / ）主力总 价（万元）去化率 备 注南郊中华园 航 头镇 航鹤 路 1699号别墅社区34.05 20.6 0.62010-04-1823000 480 0.58主力 户 型 为 220-260 联 体 别 墅咸塘汇景（海洲桃花园二期）沪南公路5469弄208号公寓社区 7.3 8.4 1.152009-09-0211000 90 -推出房源已售罄，报 价 为 当前二手房价位金色航城二期航 头 路1257弄 公寓 社区 2.3 3.9 1.51 2009-09-24 10000 110 -推出房源已售罄，报 价 为 当前二手房价位长泰东郊御园 浦 东 航 鹤 路别 墅公寓组 合社区24 32 1.2 预计2011年 - - -规 划三期、 现 在建中的高品 质 大型占地 项 目09年楼市开始复苏以来，随着南汇在行政区划上并入浦东新区，大浦东概念的逐渐为人所熟悉，南汇航头板块区域内的楼盘均价有较大幅度提升。值得指出的是，紧邻的周康板块的房价急升，使得航头板块的均价也明显追高。3、市场格局现状同策咨询 TOSPUR 28同策咨询 TOSPUR 2828项目名称 建筑形态 主力户型 产品卖点咸塘汇景（海洲桃花园二期）多层、小高层 70-90 两房项目是航头区域一个大型的景观生态社区。一期入住户数约在 1000户左右。整个二期做到了人车分流，绿化率更是高达 35%。利用了天然水景咸塘港，打造了一条景观平台。在 2012年将通车的轨交 11号线和 18号线为出行提供了更大方便。金色航城二期多层、小高层、高层80-90 两房、 110-130 三房项目南临航汇港，北靠航头路，共有 4幢板式高层组成，其排列呈 “ 品 ” 字型，其中 3幢为 18层，一幢 11+1层，建成后将是航头最高的建筑。推出房源为 77-137平米的精简房型，具有总价低的特点。西郊中华园 两河流域 联排别墅 220-260 联排项目分三期开发， 2期 90余户法式别墅，外观优雅稳重，面积约 183-265平米，均为 3层建筑。室内空间强调个性化与功能性，在传统别墅前后花园、南北通透、大开间、普通分层的基础上根据不同房型增加了内庭院、半地下室、错层、退台、玄关三层挑高等多种格局，兼顾与自然环境的交融并强调别墅生活的居住私密。 长泰东郊御园 高层、联排别墅 项目在建中项目定位