江苏淮安楚州汽车站西侧项目营销定位报告(国邦房产营销)2008-135页

楚州新汽车站西侧地块项目谨呈：淮安市惠德隆开发有限公司楚州汽车站西侧项目发展建议国邦房产营销2008年 1月专业、专心、 专注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful.楚州新汽车站西侧地块项目目 录第一部分：宏观市场分析第二部分：项目地块分析第三部分：项目定位建议第四部分：规划与发展建议第五部分：初步营销推广策略第六部分：国邦公司介绍专业、专心、 专注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 第 3页楚州新汽车站西侧地块项目第一部分：宏观市场分析1、淮安宏观经济分析2、淮安房地产市场分析3、楚州房地产市场分析专业、专心、 专注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 第 4页楚州新汽车站西侧地块项目1.1.1 淮安宏观经济分析地理位置淮安市位于苏北平原中心地域，江苏省直辖市，东靠盐城市，南连扬州市，西与西南接安徽省，北邻连云港市与徐州市以及宿迁市 ,是一代伟人周恩来的故乡和全国历史文化名城。占地面积1.01万平方公里，人口 533万。淮安，古有 “淮上江南 ”， “壮丽东南第一州 ”之美誉，现已成为江苏南北交通文汇中心、全国新兴的工业基地。淮安市辖有清河、清浦、楚州、淮阴和开发区共 5区，涟水、洪泽、盱眙、金湖 4县，总面积1.01万方公里。专业、专心、 专注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 第 5页-楚州新汽车站西侧地块项目1.1.2 淮安宏观经济分析经济发展概况2007年 1-10月份淮安市主要经济指标单位元 1-10月份累计 同比增长（ %）经济总量快速增长2006年，淮安市实现地区生产总值 651.06亿元，比上年增长 14.9。其中，第一产业增加值 123.78亿元，增长 5.0；第二产业增加值 305.23亿元，增长 19.2；第三产业增加值 222.05亿元，增长 15.5。2007年， 1-10月份累计实现工业增加值 224.52亿元，同比增长 18.8%，超过去年全年水平。一、规模以上工业总产值 (现价 )二、规模以上工业增加值 (现价 )三、全部财政收入#一般预算收入财政总支出四、规模以上固定资产投资完成额# 房地产开发投资商品房屋销售额五、社会消费品零售总额六、金融机构存款余额#储蓄存款金融机构贷款余额七、进出口总额（万美元）#出口额八、城镇居民人均可支配收入（元）城镇居民人均消费性支出（元）九、市区居民消费价格总指数（ %）8850744万元2245242万元1025531万元435507万元770602万元3279565万元796248万元587087万元2181929万元6035844万元3137434万元4015624万元114171万元74204万元10167元6777元103.833.1（可比价） 18.839.251.158.830.556.984.416.5比年初 +922380比年初 +247808比年初 +68800938.739.316.817.0专业、专心、 专注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 第 6页楚州新汽车站西侧地块项目1.1.3 淮安宏观经济分析人均 GDP与收入分析人均可支配收入增长情况1400012000 8.9 10.5 11.111.51000080006000 7798元 8209元9115元 10447元400020000 2003 2004 2005 2006居民生活水平稳步提高2006年，淮安人均 GDP13155元（按常住人口计算），增长 15.8%。2007年， 110 月份淮安市市城镇居民人均可支配收入 10166元，同比增长 16.8，增幅居苏北五市第一。居民生活水平稳步提高，为房产消费提供了经济基础。专业、专心、 专注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 第 7页楚州新汽车站西侧地块项目1.1.4 淮安宏观经济分析人口发展2003-2006淮安人口增长534532530528526524522520518516514519.92524.06527.77532.77512 2003年 2004年 2005年 2006年人口保持适度增长2006年末，淮安户籍总人口 532.77万人，比上年增加 5.00万人，增长 9.0 ；全年出生 6.01万人，死亡 2.13万人；人口出生率 11.3 ，死亡率 4.0 ，人口自然增长率 7.3 。淮安市的人口基数较大 ,房产市场潜力比较大。专业、专心、 专注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 第 8页0楚州新汽车站西侧地块项目1.1.5 淮安宏观经济分析招商引资新批外资企业数量 外商投资额160 1.6 1.52140120 105137 1.41.211.2 1.29100 180604068 67 0.80.60.40.22002003年 2004年 2005年 2006年2003年 2004年 2005年 2006年招商引资成效显著2006年，淮安新批外商投资企业 137个，比上年增加 34个，增长 33.0%；协议注册外资 6.41亿美元，比上年增长 118.0%；实际外商直接投资 1.16亿美元，增长 70.9%，成功引进了世界 500强之一的台湾鸿海集团，在淮安圈下 1500亩土地建设电子工业城， 2010年富士康项目完全建成后，用工总数将达 12万人左右，届时将并极大的推动淮安商业、房地产业、服务业、金融业等产业的发展。专业、专心、 专注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 第 9页:0楚州新汽车站西侧地块项目1.1.6 淮安宏观经济分析产业结构变化 .产业结构比 .淮安市产业结构图 年份 一 二 三亿元350 304 2002年 26.8 43 ： 30.2300250200150195.66161.22127.95113.29235.8153.3255.8188130218第一产业第二产业第三产业2003年2004年23.122.3： 46.5 ： 30.4： 47.1 ： 30.6100100.51 97.03 111.8 117.8 2005年 21.0 ： 45.5 ： 33.5502002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2006年 19.9 ： 46.6： 33.5产业结构不断优化淮安正在从过去的农业大市逐渐转变为以工业和旅游业为主体的区域中心城市，以工业和旅游带动发展。目前随着招商引资的发展，第二产业的比重正在稳步上升。而第三产业比重却大幅提升，主要得益于政府重点发展的旅游业的带动。第二、第三产业的发展将会推进该市工业和服务业的发展，吸引大量的工业和服务业人口，带动房地产市场的需求。专业、专心、 专注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 第 10页楚州新汽车站西侧地块项目1.1.7 淮安宏观经济分析城市化水平发展趋势2003-2006城市化水平趋势1.71.45 1.551.134.45200337200437.4200538.42006城市化进程进一步加快2006年，市区建成区面积 89平方公里，城市化水平 38.4%（按常住人口计算），比上年提高1.7个百分点。淮安目前的城市化水平低于江苏省乃至全国平均水平，近年来城市化进程进一步加快，城市建设与发展具有广阔的空间。专业、专心、 专注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 第 11页0楚州新汽车站西侧地块项目1.1.8 淮安宏观经济分析固定资产投资350固定资产投资331万平米2500房地产开发分析300250 229275 20001500 13441728 193620015015518010009836491152667 7871017 11431005050002002年 2003年 2004年施工房屋面积2005年 2006年竣工房屋面积2001年 2002年 2003年 2004年 2005年固定资产投资高速增长淮安的房地产业发展较晚，起点也较低。但发展速度迅猛。其中，施工房屋面积每年以 20%以上的速度增长，固定资产投资也以每年 20%左右的速度增长。可以看出，固定资产和房地产的增幅年年高于经济的增长，长远来看，这必然成为未来的淮安楼市的不稳定因素。且近两年房地产的开发量很大 ,未来市场竞争日趋激烈。专业、专心、 专注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 第 12页楚州新汽车站西侧地块项目1.1.9 淮安宏观经济分析城区发展规划淮安市城市总体规划调整（ 20052020 年）。城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射 2000万人口的中心城市 。城市规模：中期（ 2010年） 100万人远期（ 2020年） 120万人。城市建设用地规模：规划远期（ 2020年）城市建设用地约 120平方公里，城市化水平为 55%。远景城市人口 180万人，城市建设用地规模为 200平方公里。淮安城市的特点可概括为 “一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城 ”。一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。两大组团：指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连。三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。专业、专心、 专注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 第 13页楚州新汽车站西侧地块项目1.1.9 淮安宏观经济分析城市发展规划淮安的中长期规划是发展成为苏北中心城市，城市化率在 2010年达到 55%，而 06年淮安的城市化率只有 37%，而随着 “三淮一体 ”的推进，淮安在城市规模和城市人口将迅速发展。大批的农村人口和外来人口涌入市区，而这些新增的人口同样带来了对住房的需求，必然会推动对淮安的房地产业的快速发展。专业、专心、 专注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 第 14页楚州新汽车站西侧地块项目1.2.1 淮安房地产市场分析 房地产市场概况淮安房地产起步较晚，此前的淮安房地产销售市场没有专业的营销推广，很少有打广告卖房子的概念，市场上销售的也多为企事业单位的集资房和居民自盖的私房。淮安的房价也从 2000年的每平米 1000多元一路上涨，但淮安房地产业真正的起步始于 2003年。在外来开发商和代理公司的推动下，淮安房地产市场逐步趋向的成熟，消费者不再将价格作为主要参考指标，物业、环境等软件越来越受到购房者的重视，从对产品价格的重视逐渐过渡到对品质的重视。目前的淮安房地产已经迎来了第一轮的发展黄金期，城市居民正在经历第一轮购房和换房浪潮。而对于拥有上百万市区人口的淮安，目前的开发量还远远不能满足市场的需求，淮安的房地产业正飞速、健康的发展，类似苏南 02-03年的房地产市场。投资淮安地产业是一个很好的选择。因此，许多苏南地产开发商也看中此契机，纷纷进驻淮安的房地产业专业、专心、 专注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 第 15页楚州新汽车站西侧地块项目1.2.2 淮安房地产市场分析 历年房地产指标分析之房 地产投资70605040 38.30% 34.5960.60%43.3666.35 70.00%60.00%53.30%50.00%40.00%302010021.54 25.10%30.00%20.00%10.00%0.00%2003 2004 2005 2006投资额 (亿元 ) 增长率2006年，淮安房地产开发投资 66.35亿元，比上年增长 66.35%，达到 2003年以来的最高峰，增长速度非常快。专业、专心、 专注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 第 16页40.00%楚州新汽车站西侧地块项目1.2.2 淮安房地产市场分析 历年房地产指标分析之商 品房竣工面积160014001422 45.00%39.80%120010008006006677871017.118.00%26.90%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%400 10.00%2000 2.80%5.00%0.00%2003 2004竣工面积 (万平米 )2005增长率20062003年以来，淮安的商品房竣工面积增速逐年加大长，特别是 2004年以来，增长都达到了 15%以上， 2006年增长率为 39.8%。专业、专心、 专注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 第 17页14.20%楚州新汽车站西侧地块项目1.2.2 淮安房地产市场分析 历年房地产指标分析之商 品房销售面积250 50.00%200 174.1543.65%198.89 45.00%40.00%35.00%1501005099.75121.2313.26%21.53%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0 0.00%2003 2004销售面积 (万平米 )2005增长率20062006年，商品房销售面积为 298.89万平米，呈现出逐年上涨的趋势， 2005年增幅是大，达到 43.65%。专业、专心、 专注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 第 18页楚州新汽车站西侧地块项目1.2.2 淮安房地产市场分析 历年房地产指标分析之商品房价格走势350030002500200015001000500018002210255728782003 2004 2005 2006价格 (元 / )随着淮安经济的发展，房地产价格出出较大幅度的上升，短短四年的时间内由 1800元 / 上涨至 2878元 / ，就目前来讲，已经突破 3000元 / ，价格仍在上扬。专业、专心、 专注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 第 19页楚州新汽车站西侧地块项目1.2.3 淮安房地产市场分析 07年上半年房地产分析之房地产投资开发情况淮安市房地产开发投资完成情况表年份房地产开发投资（万元）全市 市区 全市同比增长市区2007年 1 6月份，全市和市区完成房地产开发投资同比增长都超过 80%，全市房地产开发2006年 1-6月2007年 1-6月26499848098419447035636516.38%81.50%11.65%83.25%投资大幅增长。全市房地产开发面积2007年1-6月类型在建施工面积其中新开工面积房地产679.55257.2商业营业用 房83.8436.92住 房564.76208.6普通商品住房428.19186.09其别墅4.180.78中保障性住房132.3921.73全市和市区保障性住房的供应总量分别占住房供应总量的36.51%和 45.71%，保障性住房占有较大份额，将对商品住宅市场构成一定的冲击竣工面积空置面积137.183.895.633.4129.96058.8200071.140专业、专心、 专注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 第 20页楚州新汽车站西侧地块项目1.2.3 淮安房地产市场分析 07年上半年房地产分析之商品房供销情况全市商品房供销分析表 单位：万商品房 商品住房其普通商品住房中别墅办公用房 商业营业用房可预售面积可现售面积实际预售面积实际现售面积供应总量销售总量供销比值251.0720.43144.56.88271.5151.381.79190.7810.46125.921.51201.24127.431.58188.558.37124.491.46196.92125.951.562.232.091.430.054.321.482.924.8802.9104.882.911.6852.619.6914.745.3762.320.113.1市区（含淮阴区、楚州区）商品房供销分析表 单位：万商品房 商品住房其普通商品住房中别墅办公用房 商业营业用房可预售面积可现售面积实际预售面积实际现售面积供应总量销售总量供销比值166.145.6697.625.2171.8102.821.67132.980.3581.830.29133.3382.121.62130.750.3580.40.29131.180.691.622.2301.4302.231.431.564.8802.9104.882.911.6825.65.3112.594.9230.9117.511.77全市商品房供销比值远大于专家们一致认为的 1.2左右的商品房总量基本平衡值 ,反映出商品房的市场供应是非常充裕的。但从局部看，清河区普通商品住房还存在供应偏紧的现象。全市商品房销售量增长幅度非常大。专业、专心、 专注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 第 21页套套楚州新汽车站西侧地块项目1.2.3 淮安房地产市场分析 07年上半年房地产分析之套型面积情况全市商品住房供销分析表范围类型 供销总量(套数 )60 以下套数 占比60 80套数 占比80 90套数 占比90 100套数 占比100 120套数 占比120 144套数 占比144 180套数 占比180 以上占比数供应总量销售总量168831136948340.28%0.30%2351741.39%1.53%4625335227.39%29.48%9847135.83%6.27%4717343027.94%30.17%4665305627.63%26.88%10964466.49%3.92%5131643.04%1.44%供销比值 1.49 1.41 1.35 1.38 1.38 1.38 1.53 2.46 3.13市区（含淮阴区、楚州区）商品住房供销分析表范围类型 供销总量(套数）60 以下套数 占比60 80套数 占比80 90套数 占比90 100套数 占比100 120套数 占比120 144套数 占比144 180套数 占比180 以上占比数供应总量销售总量11357712913100.11%0.14%64390.56%0.55%3108193127.37%27.09%6614105.82%5.75%3370217329.67%30.48%3160205727.82%28.85%5823505.12%4.91%3991593.51%2.23%供销比值 1.59 1.3 1.64 1.61 1.61 1.55 1.54 1.66 2.51从套型面积来看， 80 90 、 100 120 、 120 144 的商品住房不论是全市还是市区，供应量分别占总供应量的三分之一左右，销售量也分别占总销售量的三分之一左右，三种套型房屋成为市场的主流套型，销售较好。专业、专心、 专注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 第 22页730楚州新汽车站西侧地块项目1.2.3 淮安房地产市场分析 07年上半年房地产分析之商品房空置情况单位：万6.0765.0454 3.63.893.4 全市商品房全市商业营业用房22.581.54市区商品房市区商业营业用房1.051空置率2006年 2007年到 2007年二季度末，全市商品房空置比上年底下降 35.91%，商业营业用房空置面积比上年底下降 32.54%。市区商品房空置面积比上年底下降 57.22%，商业营业用房空置面积 1.05万比上年底（ 2.58万）下降 59.3%。空置率的大幅下降表明目前淮安的楼市仍处于比较健康的发展态势，楼市泡末基本不存在，未来房产需求将进一步增长。专业、专心、 专注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 第 23页楚州新汽车站西侧地块项目1.2.3 淮安房地产市场分析 07年上半年房地产分析之普通商品房价格情况(截至日期 12月 15日 )二季度末全市普通商品住房的平均价格是 2281元 / ，同比增长 8.21%，比一季度末上涨 16.38%；市区普通商品住房的平均价格是 2563元 / ，同比增长 1.3%，比一季度末上涨 3.22%；县域普通商品住房的平均价格是 1785元 / ，同比增长 21.76%，比一季度末上涨 20.85%。县域普通商品住房价格增长较快，幅度较大，市区房价发展相对平稳。进入下半年以后，房价又出现大幅增长。全市普通商品房的平均价格达 2757元 / 。当前市城区实际房价达到 3110元 / 。专业、专心、 专注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 第 24页楚州新汽车站西侧地块项目1.2.4 淮安房地产市场分析 与周边城市房价比较07年淮安周边城市主城区房价情况区域盐城扬州连云港淮安总人口 (万人 )798454466533人平 GDP14711元24251元13369元14332元人均 GDP排名1061211每平米房价3857元4900元3268元3112元从上表中可以看出，淮安的房价同周边苏北地区城市比较而言，同比销售价格明显偏低，处于末尾。因此，可以推断淮安房地产市场还有一个较大的上涨的空间。专业、专心、 专注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 第 25页楚州新汽车站西侧地块项目1.2.5 淮安房地产市场分析 市区楼盘分布的区域划分3100元 /根据淮安市房地产市场特点，我们将淮安城区房地产市场划分为以下四个板块1、主城区板块主城区包括清河区和清浦区，是淮安房地产发展最早的区域，但受土地刚性的影响。主城区4000元 /3100元 /3000元 /的楼盘十分抢手，但增长越来越快的房价让普通老百姓望房兴叹。很多老城区居民已经开始选择在房价相对较低的城区边缘和开发区购房。主城区相对楼盘较少 ,房价突破 4000元 / 。2、开发区板块本区域为新兴板块，也是目前淮安楼市的热点，区域内大盘云集，各楼盘销售火爆，区域商品房住宅均价 3000元 / 。由于供应量偏大，相关配套等未跟上，增长势头开始趋缓。3、淮阴区板块本板块在售楼盘不多，居住环境和配套也不如主城区。但由于本区域紧邻主城区，因此价格也略高于开发区。区域商品房住宅均价 3100元 /。4、楚州区板块区域商品房住宅均价 3000元 / ，由于开发量较少，正处于快速增长趋势，大有赶超开发区的势头。专业、专心、 专注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful. 第 26页价综楚州新汽车站西侧地块项目1.2.6 淮安房地产市场分析 区域代表性楼盘分析清河区 -康城明珠开 发 商：淮安嘉联置业发展有限公司地理位置：健康东路 34号产品形态：多层、高层建筑面积： 17万绿 化 率： 31%容 积 率： 2.0开盘日期： 07年 8月销售状况：一期售完 ,二期热销 .去化率 35%面 积： 86230 主力面积： 120133 格： 3500 4200元 /主力总价： 48万客源购成：主要是淮安自用客户 ,周边居民 ,机关单位术：该项目地处市中心地段 ,周边配套优越 .产品无特别卖点。专业、专心、 专注 成就你我 Because To Do Professional And Dedication And Focus,You And I Can Be Successful.价综楚州新汽车站西侧地块项目清河区 -香格里拉 国际花园开 发 商：淮安今创智思房地产开发公司地理位置：水渡口大道 28号（钵池山公园北门）产品形态：多层、高层、别墅建筑面积：近 100万绿 化 率： 31%容 积 率： 2.2开盘日期： 07年 1月销售状况：一期多层售完 ,二期小高层尾声 .去化率 20%面 积： 80300 主力面积： 120130 格： 3300 4200元 /主力总价： 46万客源购成：清河区、清浦区的客户居多 ,淮阴区较少 ; 烟厂内订一栋多层一栋小高层。述：该项目地处清河区开发区交界地段 ,紧临水渡口中央商务区、钵池山公园 ,风景秀丽发展前