地块公寓建设项目可行性研究报告

地块公寓建设项目 可行性研究报告 1 目 录 1、 项目背景与概况 . 1 目名称 . 1 目地址 . 1 目承办单位概况 . 1 可行性研究报告编制依据 . 2 2 项目提出的理由 . 2 合呼市国民经济发展、城市建设和 城市总体规划的需要 . 2 合 国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）的要求 . 8 合玉泉区城市建设和经济发展的迫切需要 . 12 3 项目建设依据、场地条件、项目区域市场分析和项目定位设想 . 17 目建设依据 . 17 目场地条件 . 18 目区域市场分析 . 18 目定位设想 . 19 4 酒店式公寓市场分析 . 20 店服务式公寓 . 20 店式公寓的特点和优势 . 20 店式公寓购买对象分析 . 21 5 项目市场定位 . 22 目市场定位 . 22 业配套 . 24 业管理 . 24 6 项目建设目标，和项目带来的经济优势 . 25 目建设目标 . 25 目建成后将给呼市带来的区域经济优势 . 25 7 项目建设方案 . 26 2 要技术经济指标 . 26 目功能组成与规模 . 27 目总平面布置 . 27 筑设计 . 28 构设计 . 29 水设计 . 29 水设计 . 30 暖与通风 . 31 力 . 31 气 . 32 电系统 . 33 8 市政配套工程条件 . 34 9 节能节水篇 . 35 约能源 . 35 能设计 . 35 约电能 . 35 水 . 35 10 消防篇 . 36 计原则 . 36 防道路 . 36 筑与结构的消防设计 . 36 防水系统 . 37 防用水量 . 37 外消火栓 . 37 内消火栓 . 37 动喷淋系统 . 37 烟、排烟系统 . 38 火卷帘 . 38 灾自动报警系统 . 38 急广播 . 38 3 筑物灭火器 . 38 急照明与疏散指示 . 38 11 环保篇 . 39 述 . 39 于大气污染与防治 . 39 (1) 本项目建成后对大气污染 . 39 (2) 大气污染的防治措施 . 39 于水污染的防治 . 40 (1) 本项目建成后对水的污染 . 40 (2) 水污染的防治措施 . 40 声与固体废弃物 . 40 (1) 噪声的防止 . 40 (2) 固体废弃物 . 41 保其它措施 . 41 12 交通与停车篇 . 41 交通的影响 . 41 通组织 . 41 13 项目实施进度 . 42 目实施安排 . 42 目进度计划 . 42 14 项目资金平衡测算 . 42 目投资估算 . 42 目收益估算 . 45 目资金平衡状况 . 45 15 资金筹措与运作 . 46 金筹措的思路 . 46 金筹措方案 . 46 金运作 . 47 16 项目风险分析 . 48 场和潜在市场竞争风险 . 48 4 场培育的时间风险 . 48 目地块条件先天不足导致的风险 . 48 资与融资风险 . 49 策法律风险 . 49 他风险 . 50 17 结论与建议 . 50 论 . 50 议 . 50 18 附件： . 52 市二建公寓项目总平面图 . 52 市二建公寓项目立面图 . 52 市二建公寓项目地下一层平面图 . 52 市二建公寓项目首层平面图 . 52 市二建公寓项目二层平面图 . 52 市二建公寓项目三层平面图 . 52 市二建公寓项目四层平面图 . 52 市二建公寓项目五层平面图 . 52 市二建公寓项目六二十九层平面图 . 52 1 1、 项目 背景与 概况 目名称 呼市二建地块 公寓项目。 目地址 呼市 二建地块公寓项目地处 玉泉区，北临鄂尔多斯大街 、 西依 六中前街 ， 现况 为呼市二建的办公楼用房 、 锅炉房 和库房 。 目承办单位概况 团有限公司（简称中天集团）是以房屋建造、房产开发、交通路桥、新材料开发为主要经营业务 的上市企业 ，具有鲜明特色的现代大型企业集团 ， 是全国质量管理奖单位、全国文明单位、全国 500 强大型企业、全国 50 强民营企业。 中天集团坚持质量兴业，倡导 “每建必优、精细管理 ”的方针。连续多年被评为全国优秀建筑企业、全国用户满意施工企业、重合同守信用单位和 信用企业。 北京中天恒基置业投资有限责任公司 ，是 团 有限公司为拓展北方房地产市场而成立的股份制房地 产公司 。 北京中天恒基置业投资有限责任公司 坚持 “诚信、务实、创新、领新 ”的核心理念，推行 “每建必优、精细管理 ”的经营方针， 以 完善的科学管理 2 和优质的配套服务， 继承中天人的精神，将为西部大开发做出杰出的贡献 。 北京中天恒基置业投资有限责任公司 今后发展的目标是 大力开拓内蒙、天津 、河北 和东北市场，业务发展势头强劲 ， 2008 年前开发面积要达到 80 万平米，为取得良好的社会效益和经济效益 。 可行性研究报告编制依据 建设部 2000 年发布的房地产开发项目经济评价方法； 国家计委、建委 1993 年发布的建设项目经济评价方 法和参数； 国家发改委审定发行的投资项目可行性研究指南。 2 项目提出的理由 合 呼市 国民经济发展、城市建设和 城市总体规划 的需要 大型的房地产开发项目 ,不但与普通的商业设施建设有很大的差别 ,而且也不同于小型的房地产开发活动 ,其中一个重要的方面就是其成功与否在很大程度上取决于同城市国民经济发展、城市建设和城市总体规划的适应程度。 呼市二建地块 公寓项目一个最根本的特点就是适应了 国民经济发展、城市建设和 城市总体规划 的需要。 内蒙古自治区的首府， 是 内蒙古自治区政治、经济、文化的中心 ， 是中国实施西部大开发战略中重要的中心城市之一 ， 是沟通西北各省区与内地的陆路通道 和 与东欧各国进行经济贸易往来的重要桥梁。经 3 过 50 多年的建设， 成为一座经济繁荣、民族团结、社会进步、科教发达、交通便利，具有鲜明民族特色和时代风貌的新型城市。 一座历史文化名城，是华夏文明的发祥地之一 ，具有 悠久 的历史 和 塞外名城的神韵。 于内蒙古 “南粮北牧、东林西铁、遍地宝藏 ”丰富资源的中心地带，境内山川秀美、 资源富集、 物产丰富， 煤炭、电力、天 然 气等资源丰富， 是内蒙古自治区资源丰富区 、重要旅游区 和重点开发建设地区。 一座沿边开放城市 ， 是 草原丝绸之路 的枢纽。目前， 同世界上 26 个国家和地区建立了广泛的经济、技术合作和文化交流关系，形成了外向带动发展，全面开放的新格局。 城市总体规划（ 1996）确定 了 的 城市性质是内蒙古自治区首府和政治、经济、文化中心，国家历史文化名城，我国北方沿边开放地区重要的中心城市 。 2010 年城市人口规模 110 万人，城市建设用地 公里。（ 1995 年城区居住人口 人，城市建设用地 方公里） 。 城市总体规划 规定 城市总体布局采取的是 “集中组团式 ”布局形态。依托铁路、主干公路、航空港等重大设施，总体上向南发展，适度向城区东西两翼扩展，控制向北发展，远景在大、小黑河之间预留发展空间。突出城区的行政、商贸、金融、信息、科技、文化、教育功能。把一些不适宜的职能向外围组团和城镇扩展。 住国家实施西部大开发的良好机遇，把发展作为第一要务，坚持与时俱进。在加强生态建设和基础设施建设的同时，积极推进工业化、 4 城市化和农牧业产业化进程，不断提高人民生活水平，促进了经济社会全面协调可持续发展。 分发挥首府城市经济基础雄厚 、科学技术发达、交通通讯便捷、服务功能完善的优势 ， 加快工业化、城市化、信息化进程，努力促进首府经济跨越式发展和社会的全面进步。 持改革，促进发展，使各种潜在的资源优势变成现实的经济优势，经济建设和社会事业呈现出健康、快速、高效的发展势头。 20012005 年， 经济增长速度连续五年位居全国 27 个省会城市第一，平均增速超过 31。 2005 年经济总量在全国 5 个少数民族自治区首府城市中位居第一，固定资产投资呈快速增长态势。 2005 年，全市地区生产总值按可比口径计算将实现 800 亿元，财政总收入比 2000 年 的20 45 亿元翻了两番，达到 81 8 亿元。 2005 年城镇居民人均可支配收入达到 12150 元，比 2000 年增加 6957 元，年均增长 农民人均纯收入达到 4631 元，比 2000 年增加 2092 元，年均增长 城乡居民储蓄存款余额达到 元，比 2000 年增加 元。 市国民经济和社会发展取得巨大成就，工业、 对外贸易 、 对外经济技术合作 、交通、旅游、 金融 、 保险业 、教育、科技、文化、商业高速增长 ， 乳业、电子信息业、电力、生物制药、冶金化工、机械制造等具有特色和核心竞争优势的支柱产业 已经或正在形成 ， 批发零售贸易和餐饮业快速增长 势头迅猛，特别是 房地产业呈建销两旺态势 ， 房地产投资 增长非常迅猛。 终坚持实施外向带动战略，形成了全方位、多层次、宽领域的 5 对外开放格局。对内对外开放相互促进，国际经济技术合作快速发展，外向型经济已成为国民经济的重要组成部分和极富生机与活力的增长点。 2005 年 实施的国内项目 479 项， 引 资总额达 276 亿元；实施的国外项目 50 项，引进境外资金达 4 04 亿美元。 行了大规模的城市改造建设，建成区面积由 2000 年的 83 平方公里扩展为目前的 149 平方公里，拉开 了城市的框架，拓展了城市发展空间，扩大了城市容量；与此同时，引黄入呼、天然气入呼、 “两河一库 ”、电网改造、道路、给排水、集中供热等一批基础设施建设步伐不断加快，使城市面貌有了极大改观，促进了城市功能的不断完善，提高了城市承载能力和持续发展能力；加大旧城改造力度，积极推进新市区建设，加强城市管理，不断提升城市品位，增强了 为区域中心城市的辐射力和带动力。同时，坚持 “大中小 ”协调发展的方针，依托旗县所在地加快发展小城镇，促进人口和产业向城镇集中，城镇化水平不断提高。 加快实施以提高城市整体 服务功能和文明程度为核心的现代化首府城市建设工程，把 21 世纪的开元之年定为 首府城市建设年 ，确定了 拉开城市框架、拓展城市空间，打通城市干道、完善配套设施，加快改造旧城、迅速发展新城，实现城市美化、亮化、绿化、硬化、净化，建设文明城市 的城市建设基本思路。大力改造旧城区、建设 玉泉区 ，两年来已先后投资近 60 亿元人民币。开工建设了引黄入呼、集中供热、天然气引入、污水处理、城乡电网改造、主次千道改造、市区广场、二环路建设等重点工程，加快了城市道路及供水、排水、供电、供气、供热、通讯、住宅等城市设施建设的步伐，改 善了 投资环境。到目 6 前，城市道路总长度已达 500 多公里，日平均供水能力 30 多万吨，日排污水量 28 万吨，市区燃气气化率达 城市人均建筑面积 方米。 加大城市基础设施建设力度。天然气输配工程已累计完成 500公里的管网改造建设，天然气置换用户和新增煤气用户 户，管道燃气用户近 14 万户。集中供热二期等工程顺利完工，热力三期正在抓紧建设。机场路、新华东街等 36 条主次干道新建和改扩建工程全部完工。两河改造进展顺利，东河一期 里改造全部完工，成为城市景观新亮点。中山路商业街改造建设 初具规模，总建筑面积达 平方米。 通便捷，邮电通信顺畅，电力充裕，土地资源丰富，各级开发区众多，劳动力素质较高， 服务配套周到，十分有利于生产要素迅速转化成生产力优势，是中国中西部投资环境最好的地区之一。 2005 年 经济发展最具活力 ”的 10 个城市之 。 地理位置优越，东距首都北京 490 公里，北距内陆开放口岸二连浩特 490 公里，西至包头 150 公里，距准格尔大型能源基地 100 多公里，西南距鄂尔多斯天然气田 48 O 公里。 国家 45 个公路主枢纽城市之一，京兰铁路、京兰高速公路、 110 国道、 2 09 国道横贯全市，呼准铁路、呼准高速公路的建设，成为沟通北京，通往大西北的重要通道。同时 是内蒙古中西部地区辐射冀、晋、陕部分地区面向全国和世界市场的重要商业流通中心，并以沿线城市、中心城市、资源富集地区的三大优势占据了中西部发展的有利地位。 场是国家二级航空口岸机场，有通往国内主要城市的航线 40 余条，有达蒙古国首都乌兰巴托和 7 俄罗斯赤塔的国际航线两条，通往俄罗斯和东欧诸国的货用包机航线，有通往香港的直达航线。 2 005 年 3 月， 功地开通了 德国法兰克福铁路专列，由 俄罗斯 、 东欧、西欧的物流运输仅 15 天，运输费用与海运相差不多，是各类企业立足国内、开辟东西欧及俄蒙市场的首选投资地区。 作为自治区首府的 科技发达、人才荟萃，集中了众多大中专院校和科研院所，各类人才聚集，现有各类科研院所 1 37 所，高等院校17 所，中等专业学校 34 所。专业涉及农牧林水、化工、电力、冶金、电子信息以及社会科学等各个领域。全市约有各类专业科技人员 9 万余名，占自治区全部科技人员总数的 30以上。 千名职工中拥有自然科技人员 11 7 6 人，在全国 37 个大中城市中居第二位。这为 的经济和社会事业 的发展，促进与国内外的交流、合作，提供了可靠的科技支持和智力支持。 为少数民族地区和沿边开放城市，享有中央赋予的特殊优惠政策。 十分重视改善投资 “软环境 ”，在贯彻执行国家有关政策法规的同时， 人民政府陆续出台了多项地方性法规、行政规章及政策性文件，确保投资商合法投资权益的法律、政策环境已经基本形成。 根据 城市总体规划 ， 在第三产业方面，重点发展物流、旅游、房地产、金融、科技教育、社区服务等行业。房地产业 将 按照城市各功能区的定位，借助外力在商贸流通、城市道路、基础设施建设、城中村改 造等方面取得快速发展。同时加速产业重组，引导组建房企集团，建立以大开发商为主导的房地产行业结构，铸造呼市房地产企业的 “品牌效 8 应 ”。另一方面，适应居民住房需求多样化的要求，不断完善和发展城镇住房供应体系，加大经济实用住房的建设力度。高标准、高质量建设一批功能齐全、设施完善的商品住宅小区和一批标志性高层建筑。 为强化 作为 内蒙古自治区首府和政治、经济、文化中心 的地位，促进 经 济繁荣发展和城市现代化建设， 北京 中天恒基置业投资有限公司投资建设 呼市二建地块 公寓项目，在呼市建设 功能齐全、设施完善的 高档公寓社区 、 成为城市标志性建筑，是在追求自身经济利益的同时，也是适应了 国民经济、社会发展和 城市总体规划 建设的需要。 合 国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案） 的要求 “十一五 ”时期 (2006 2010 年 )是 贯彻落实科学发展观，加速推进新型工业化和城市化进程，构建和谐 关键时期 ， 对于全面建设小康社会，加快社会主义现代化首府城市的建设进程具有重大的战略意义。 根据 国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）的要求， “十一五 ”时期 经济社会发展的总体要求是：以 邓小平理论和 “三个代表 ”重要思想为指导，以科学发展观统领经济社会发展全局，以改革、开放、创新为动力，继续大力推进农牧业产业化、新型工业化和城镇化进程，加快社会主义新农村建设步伐；以加速发展优势特色产业为支 9 撑、以建设现代化首府城市为总目标，把 设成为具有较高现代化水平和层次品位、浓郁民族文化和草原特色、良好环境质量和适宜人居、较强综合服务功能和辐射带动力的草原大都市；不断提高人民群众物质文化水平，改善政府公共服务，努力构建社会主义和谐首府，力争综合经济实力进入西部省会城市前 3 名、达到全国省会城市中等偏上水 平，人均地区生产总值力争达到 10000 美元。 “十一五 ”时期 经济社会发展的主要目标是：实现经济持续快速健康发展，在优化结构、提高效益的基础上，人均地区生产总值年均增长 18%以上；资源综合开发利用水平明显提高，单位生产总值能源消耗比 “十五 ”期末降低 25%左右；产业结构和产业布局明显优化；财政收入年均增长 22%以上；固定资产投资年均增长 20%以上；人民生活水平和质量稳步提高。中心城市功能明显增强，与首府相适应的现代化基础设施框架初步形成，城市建设实现 “大变化 ”目标。全面建设小康社会的各项目标基本实现， 城乡统筹的社会保障体系基本建立。争创国家环境保护模范城市，城乡生态环境明显改善。科技、教育、文化、卫生、体育等社会事业得到较快发展；精神文明和民主法制建设跨上新台阶，市民的综合素质有较大提高；社会安全保障有力，应对公共危机的应急机制较为健全，进一步强化首府作为自治区政治、经济、文化、科技、教育和金融中心的功能。 将 全面加强城市建设与改造。以迎接自治区成立 60 周年大庆为契机，统筹规划，全面启动，高水平推进城市建设与改造。重点实施以“