戴德梁行_方大太陽城项目全程营销方案_2007年

|方大 太陽城 |全程营销 构想二 OO七年 三月致 抚顺方大房地产开发 有限公司方大 太陽城太阳城札记 北岛艺术 亿万个辉煌的太阳呈现在打碎的镜子上命运孩子随意敲打着栏杆栏杆随意敲打着夜晚祖国她被铸在青铜的盾牌上靠着博物馆黑色的板墙和平在帝王死去的地方那支老枪抽枝 发芽成了残废者的拐杖爱情恬静。雁群飞过荒芜的处女地老树倒下了，嘎然一声空中飘落着咸涩的雨自由飘撕碎的纸屑生活网艺术 亿万个辉煌的太阳呈现在打碎的镜子上命运孩子随意敲打着栏杆栏杆随意敲打着夜晚祖国她被铸在青铜的盾牌上靠着博物馆黑色的板墙和平在帝王死去的地方那支老枪抽枝 发芽成了残废者的拐杖爱情恬静 雁群飞过荒芜的处女地老树倒下了，嘎然一声空中飘落着咸涩的雨自由飘 撕碎的纸屑生活网太阳城札记 北岛方大 太陽城太阳城札记 北岛艺术 亿万个辉煌的太阳呈现在打碎的镜子上命运孩子随意敲打着栏杆栏杆随意敲打着夜晚祖国她被铸在青铜的盾牌上靠着博物馆黑色的板墙和平在帝王死去的地方那支老枪抽枝 发芽成了残废者的拐杖爱情恬静。雁群飞过荒芜的处女地老树倒下了，嘎然一声空中飘落着咸涩的雨自由飘撕碎的纸屑生活网戴德梁行沈阳团队2000年进入沈阳市场2005年分公司建立调研 /策划 /代理 /物业 在职员工 90余人累计服务项目近 200万平大型居住区 /高端住宅 /写字楼 /酒店式公寓 /商业华新 /万恒 /玛莉蓝 /和泰 /穗港 /昌鑫 /沈煤集团港中旅 /华润 /嘉里 /吉宝 /凯德 /中远 /中粮2006年海悦国际大厦 6个月完成 90%销售2006年南湖五金工具市场开盘实现 70%销售2007年期待新的突破 方大 太陽城太阳城札记 北岛艺术 亿万个辉煌的太阳呈现在打碎的镜子上命运孩子随意敲打着栏杆栏杆随意敲打着夜晚祖国她被铸在青铜的盾牌上靠着博物馆黑色的板墙和平在帝王死去的地方那支老枪抽枝 发芽成了残废者的拐杖爱情恬静。雁群飞过荒芜的处女地老树倒下了，嘎然一声空中飘落着咸涩的雨自由飘撕碎的纸屑生活网1 市场如是说目录市场分析 /开发模式 /定位 /目标客群2 运营，利润最大化 价格走势3 产品价值论 产品策略4 全面战略合作 调研 /规划 /策划 /代理 /物业 /立体架构方大 太陽城太阳城札记 北岛艺术 亿万个辉煌的太阳呈现在打碎的镜子上命运孩子随意敲打着栏杆栏杆随意敲打着夜晚祖国她被铸在青铜的盾牌上靠着博物馆黑色的板墙和平在帝王死去的地方那支老枪抽枝 发芽成了残废者的拐杖爱情恬静。雁群飞过荒芜的处女地老树倒下了，嘎然一声空中飘落着咸涩的雨自由飘撕碎的纸屑生活网抚 顺 房 地 产 现 状抚顺市代表楼盘河畔幸福城 期 2530 期 2330 清云林海 1680 巨龙家园 2380 富邦 翰林苑 2180 水岸东城 2630 大自然二期 2730 万泉嘉苑 2550 银河湾 2850 龙达家园 2500 唯美品格 1580 玫瑰城 2300 天富小区 1980 枫景阁 2230 千金嘉园 1920 中兴时代广场 3550 北台 SOHO 复式 5800 高湾周边地区蓝天水岸 多层 1900-2500 高层 2600-3380*天麒 御龙湾 首期 2250起金湾雅居 1800华城四季 1800金帝家园 1600君安 /明德 /天德 /富湾 1600*明达意航项目 2300+沈阳棋盘山地区保利花园 3200世博弘苑 3100*首创公园 8号 4000*港中旅 4000奥林匹克花园 4400水晶城 3500筑景新光 3500抚顺市内 3000望花地区 2300高湾地区 2000棋盘山地区 35001 市场如是说方大 太陽城太阳城札记 北岛艺术 亿万个辉煌的太阳呈现在打碎的镜子上命运孩子随意敲打着栏杆栏杆随意敲打着夜晚祖国她被铸在青铜的盾牌上靠着博物馆黑色的板墙和平在帝王死去的地方那支老枪抽枝 发芽成了残废者的拐杖爱情恬静。雁群飞过荒芜的处女地老树倒下了，嘎然一声空中飘落着咸涩的雨自由飘撕碎的纸屑生活网挺进高湾1 市场如是说西 进 北 拓 东 优 南 治“ 十一五 ” 规划关于高湾的部分本项目西进 城市新兴产业重心向西发展。积极融入沈阳经济区，率先实现 沈抚经济一体化 。重点推进抚顺经济开发区与沈阳经济的融合，使西部成为抚顺新的产业基地和经济增长区。 借助沈抚交界的区位优势，依托两市产业优势，使之成为我市承接国内外重大项目的平台。其中高湾地区与沈阳棋盘山国际风景旅游开发区融合，建成以加 工业、旅游业 为主的生态型产业区。 大力发展旅游业 以 生态休闲、红色之旅、满清文化、特色旅游 为主线，打造一批精品旅游项目。在西部建设并形成一批以皇家海洋公园为牵动，与沈阳棋盘山、植物园等互为呼应、相得益彰的景区。深入挖掘、整合清前史迹和满族民俗资源，建设以世界历史文化遗产为牵动的旅游区。方大 太陽城太阳城札记 北岛艺术 亿万个辉煌的太阳呈现在打碎的镜子上命运孩子随意敲打着栏杆栏杆随意敲打着夜晚祖国她被铸在青铜的盾牌上靠着博物馆黑色的板墙和平在帝王死去的地方那支老枪抽枝 发芽成了残废者的拐杖爱情恬静。雁群飞过荒芜的处女地老树倒下了，嘎然一声空中飘落着咸涩的雨自由飘撕碎的纸屑生活网1 市场如是说认识高湾周边地块近期大量出让，旅游娱乐项目增加，带动力强高湾地区房价日益接近望花地区高湾地区的升值潜力被普遍认同大盘造城运动将在 2007年从高湾开始区域市场渐趋成熟，竞争范围渐趋扩大2年中价格涨幅较大，市民逐渐接受每年 300元的涨幅方大 太陽城太阳城札记 北岛艺术 亿万个辉煌的太阳呈现在打碎的镜子上命运孩子随意敲打着栏杆栏杆随意敲打着夜晚祖国她被铸在青铜的盾牌上靠着博物馆黑色的板墙和平在帝王死去的地方那支老枪抽枝 发芽成了残废者的拐杖爱情恬静。雁群飞过荒芜的处女地老树倒下了，嘎然一声空中飘落着咸涩的雨自由飘撕碎的纸屑生活网1 市场如是说市场如是说再认识高湾旅游牌 文化牌 教育牌 景观牌 夕阳工程供应激增成为双刃剑 各项目定位必须寻求差异化农村 热点 骄点临河区与北部区差异 铁路南北差异 管委会 /临河 /转盘哪里是核心政策主导开发 分期开发以追求利润最大化沈阳 /铁岭 /本溪人会来高湾置业吗？方大 太陽城太阳城札记 北岛艺术 亿万个辉煌的太阳呈现在打碎的镜子上命运孩子随意敲打着栏杆栏杆随意敲打着夜晚祖国她被铸在青铜的盾牌上靠着博物馆黑色的板墙和平在帝王死去的地方那支老枪抽枝 发芽成了残废者的拐杖爱情恬静。雁群飞过荒芜的处女地老树倒下了，嘎然一声空中飘落着咸涩的雨自由飘撕碎的纸屑生活网1 市场如是说市场如是说今天的高湾 Vs 2001年的浑南共性关注度高 /招商力度大 /纳入城市规划 /基础设施配套相对落后 /房地产基价低 /政策主导差异原住民比重 /外埠地产投资比重 /自然资源型（旅游交通）与产业集群型 /发展空间与纵深方大 太陽城太阳城札记 北岛艺术 亿万个辉煌的太阳呈现在打碎的镜子上命运孩子随意敲打着栏杆栏杆随意敲打着夜晚祖国她被铸在青铜的盾牌上靠着博物馆黑色的板墙和平在帝王死去的地方那支老枪抽枝 发芽成了残废者的拐杖爱情恬静。雁群飞过荒芜的处女地老树倒下了，嘎然一声空中飘落着咸涩的雨自由飘撕碎的纸屑生活网1 市场如是说市场如是说市场定位|天麒 御龙湾 |的市场定位天麒 御龙湾 占地 300亩，总建 35万平，分 2期开发 优势：临河定位：首席人文水岸观景社区关键词：现代美学建筑 -建筑立面 园林景观皇家人文 -清文化 /皇家极地 /皇家百老汇泊心 泊岸 泊天下 -舒适环境 悠然心境远景目标：沈阳最具人文气息的高档楼盘目标客群：公务员 /国企员工 /小业主推广主题：家 天下 -围绕人文、水景、家为核心，着力突出家、市场、社区、生活、文化等主题方大 太陽城太阳城札记 北岛艺术 亿万个辉煌的太阳呈现在打碎的镜子上命运孩子随意敲打着栏杆栏杆随意敲打着夜晚祖国她被铸在青铜的盾牌上靠着博物馆黑色的板墙和平在帝王死去的地方那支老枪抽枝 发芽成了残废者的拐杖爱情恬静。雁群飞过荒芜的处女地老树倒下了，嘎然一声空中飘落着咸涩的雨自由飘撕碎的纸屑生活网要定位，先从开发模式说起大盘时代，该选择何种开发模式？规模化品牌扩张 -郊区 大盘 复合 代表：碧桂园1 市场如是说市场如是说可持续发展扩张 -郊区 大盘 创新 代表：祁福新村复合型地产开发 -1+1 体育 /教育 /旅游 代表：奥林匹克花园完善积累型开发 -先倡导再开发 人选房 代表：丽江花园城镇开发型开发 -联合政府 先做配套 代表：番禺洛溪新城集约化开发 唯景观开发 创新型开发等方大 太陽城太阳城札记 北岛艺术 亿万个辉煌的太阳呈现在打碎的镜子上命运孩子随意敲打着栏杆栏杆随意敲打着夜晚祖国她被铸在青铜的盾牌上靠着博物馆黑色的板墙和平在帝王死去的地方那支老枪抽枝 发芽成了残废者的拐杖爱情恬静。雁群飞过荒芜的处女地老树倒下了，嘎然一声空中飘落着咸涩的雨自由飘撕碎的纸屑生活网给自己一个定位旅游地产 -度假式开发 -时权酒店 +度假村 自营式开发 -旅游 +会议 +餐饮娱乐综合式开发 -全面介入 住 /玩 /商结合 产品多样景区住宅 -为旅游区提供第一居所1 市场如是说市场如是说文化地产 -整合文化资源 历史遗迹 +人文建造旅游 清文化 教育 交通 投资 养生教育地产 -最缺乏的地区最容易打造养生地产 -环境 /位置 /价格 /服务 /政策投资地产 -潜力最大的地区投机地产 -渐进式开发 +精品路线 +阶段性利润方大 太陽城太阳城札记 北岛艺术 亿万个辉煌的太阳呈现在打碎的镜子上命运孩子随意敲打着栏杆栏杆随意敲打着夜晚祖国她被铸在青铜的盾牌上靠着博物馆黑色的板墙和平在帝王死去的地方那支老枪抽枝 发芽成了残废者的拐杖爱情恬静。雁群飞过荒芜的处女地老树倒下了，嘎然一声空中飘落着咸涩的雨自由飘撕碎的纸屑生活网给自己一个定位1 市场如是说市场如是说度假式开发 -时权酒店 +度假村 自营式开发 -旅游 +会议 +餐饮娱乐综合式开发 -全面介入 住 /玩 /商结合 产品多样景区住宅 -为旅游区提供第一居所旅游地产适合吗？开发经验 长线投资的资金实力 经营与管理人才的引进能力沈阳棋盘山地区同类产品的压力 本案所处位置在高湾的地位方大 太陽城太阳城札记 北岛艺术 亿万个辉煌的太阳呈现在打碎的镜子上命运孩子随意敲打着栏杆栏杆随意敲打着夜晚祖国她被铸在青铜的盾牌上靠着博物馆黑色的板墙和平在帝王死去的地方那支老枪抽枝 发芽成了残废者的拐杖爱情恬静。雁群飞过荒芜的处女地老树倒下了，嘎然一声空中飘落着咸涩的雨自由飘撕碎的纸屑生活网给自己一个定位1 市场如是说市场如是说历史遗迹分散 人文景观吸引力不足 竞争的项目众多文化地产适合吗？沈阳已经先行 政策主导力不够 无开发经验教育地产适合吗？方大 太陽城太阳城札记 北岛艺术 亿万个辉煌的太阳呈现在打碎的镜子上命运孩子随意敲打着栏杆栏杆随意敲打着夜晚祖国她被铸在青铜的盾牌上靠着博物馆黑色的板墙和平在帝王死去的地方那支老枪抽枝 发芽成了残废者的拐杖爱情恬静。雁群飞过荒芜的处女地老树倒下了，嘎然一声空中飘落着咸涩的雨自由飘撕碎的纸屑生活网给自己一个定位1 市场如是说市场如是说夕阳红工程价格受限 高湾还有更好的地 地势平坦 远离山水资源临绕城高速养生地产适合吗？大盘 低容积率政策限制 无租赁市场 沈阳的竞争投资型地产适合吗？方大 太陽城太阳城札记 北岛艺术 亿万个辉煌的太阳呈现在打碎的镜子上命运孩子随意敲打着栏杆栏杆随意敲打着夜晚祖国她被铸在青铜的盾牌上靠着博物馆黑色的板墙和平在帝王死去的地方那支老枪抽枝 发芽成了残废者的拐杖爱情恬静。雁群飞过荒芜的处女地老树倒下了，嘎然一声空中飘落着咸涩的雨自由飘撕碎的纸屑生活网开发理念 -DTZ的建议一1 市场如是说市场如是说跟随式开发可以有效降低风险，但短期缺乏口碑和经济效益；走精品战略是每个开发商的初衷，然而走着走着就力不从心。在收益与风险的权衡中，以 稳 求生存，求发展，求效益在短期收益与长期收益的权衡中，追求 长期收益在经济效益与 社会效益 （口碑）的比较中，并重主导思想方大 太陽城太阳城札记 北岛艺术 亿万个辉煌的太阳呈现在打碎的镜子上命运孩子随意敲打着栏杆栏杆随意敲打着夜晚祖国她被铸在青铜的盾牌上靠着博物馆黑色的板墙和平在帝王死去的地方那支老枪抽枝 发芽成了残废者的拐杖爱情恬静。雁群飞过荒芜的处女地老树倒下了，嘎然一声空中飘落着咸涩的雨自由飘撕碎的纸屑生活网开发模式 -DTZ的建议二：1 市场如是说单纯以旅游 /教育 /文化 /养生 /投资定位本案均存在隐忧；从可持续发展角度看，应该走创新 +精品路线，适当控制开发规模让旅游 /清文化 /养生 /投资 /交通等各项同时成为本案的辅助优势；前期以产品设计为先导，力求在建材标准、园林景观方面树立口碑；中期以规模效应为依托，在一期良好形象的基础上打造旅游区第一居所；后期随区域市场进一步成熟挖掘高端产品及商业价值，实现利润最大化。代表项目：沈阳河畔新城 大连泡崖新村 广州祁福新村（河畔新城的开发速度是缓慢的，她的今天只相当于本案的三期）方大 太陽城太阳城札记 北岛艺术 亿万个辉煌的太阳呈现在打碎的镜子上命运孩子随意敲打着栏杆栏杆随意敲打着夜晚祖国她被铸在青铜的盾牌上靠着博物馆黑色的板墙和平在帝王死去的地方那支老枪抽枝 发芽成了残废者的拐杖爱情恬静。雁群飞过荒芜的处女地老树倒下了，嘎然一声空中飘落着咸涩的雨自由飘撕碎的纸屑生活网开发节奏 -DTZ的建议三：1 市场如是说（以本规划草案做简要说明）一期五期六期三期二期四期周期 时间 建面 建筑 类 型一期 2007年 6-8万 多 层 住宅二期 2008年 5-6万 多 层 /小高 层少量商 业三期 2008年 10-12万多 层 住宅社区公益四期 2009年 12-15万小高 层商 业 /配套五期 2010年 18万 多 层 /小高 层情景洋房六期 2011年后 12万 多 层 住宅情景洋房总建筑面积预计 70万平配套方大 太陽城太阳城札记 北岛艺术 亿万个辉煌的太阳呈现在打碎的镜子上命运孩子随意敲打着栏杆栏杆随意敲打着夜晚祖国她被铸在青铜的盾牌上靠着博物馆黑色的板墙和平在帝王死去的地方那支老枪抽枝 发芽成了残废者的拐杖爱情恬静。雁群飞过荒芜的处女地老树倒下了，嘎然一声空中飘落着咸涩的雨自由飘撕碎的纸屑生活网目标客群1 市场如是说谁会成为太阳城的子民？公 务 员 购买力强 第二居所 对景观环境 /会所敏感企事业职员 购买力一般 群体庞大 对价格 /教育敏感小 业 主 购买力强 对价格 /交通 /教育敏感失地农民 /动迁户 购买欲望强 对价格 /面积敏感新产业职工 未来需求强 短期内不能产生实际购买力夕阳群体 范围广 沈阳 /铁岭 /本溪 对医疗 /环境 /生活便利设施敏感前期：夕阳群体 失地农民 /动迁户 企事业职员 小业主 公务员中期：夕阳群体 公务员 小业主 企事业职工 新产业员工后期：公务员 小业主 新产业员工 夕阳群体 企事业职工鉴于大连房价高涨、沈阳周边缺乏老年住宅、本案周边旅游资源较丰富等系列特点，适合在一期住宅产品中重点考虑适应中老年群体养生需求的住宅产品。方大 太陽城太阳城札记 北岛艺术 亿万个辉煌的太阳呈现在打碎的镜子上命运孩子随意敲打着栏杆栏杆随意敲打着夜晚祖国她被铸在青铜的盾牌上靠着博物馆黑色的板墙和平在帝王死去的地方那支老枪抽枝 发芽成了残废者的拐杖爱情恬静。雁群飞过荒芜的处女地老树倒下了，嘎然一声空中飘落着咸涩的雨自由飘撕碎的纸屑生活网价格走势12 利润最大化住宅产品最终均价 3200元 /平非住宅产品最终均价 3800元 /平项目总销售额预计（按 60万平销售面积）约 20亿成本预计： 10.5亿方大 太陽城太阳城札记 北岛艺术 亿万个辉煌的太阳呈现在打碎的镜子上命运孩子随意敲打着栏杆栏杆随意敲打着夜晚祖国她被铸在青铜的盾牌上靠着博物馆黑色的板墙和平在帝王死去的地方那支老枪抽枝 发芽成了残废者的拐杖爱情恬静。雁群飞过荒芜的处女地老树倒下了，嘎然一声空中飘落着咸涩的雨自由飘撕碎的纸屑生活网产品设计13 产品价值论周期 建筑 类 型 建筑特点 附加 值一期 多 层 住宅 框架 结 构立面新 颖 +稳 重重 视 园林 设计 /组团 景 观无障碍 设计适当考 虑 部分菜 单 式装修提供市内最好的物 业 服 务二期 多 层 /小高 层 延 续 一期 标 准 私家花园 /阁 楼少量商 业 沿街底商 /小型超市 增加社区配套商 业三期 多 层 住宅 户 型多 样 化 DIY 社区公益 /商 业 考 虑 小区 级 景 观 /广 场 规 划小区会所四期 小高 层 满 足最大群体需要 满 足投 资 需要商 业 /配套 满 足地区 经济发 展需要 规 模大 /盈利性五期 多 层 /小高 层 延 续情景洋房 创 新 设计 满 足度假区第一居所需要六期 多 层 住宅 延 续 满 足市民第二居所需要情景洋房 延 续渐进式开发，由低向高发展，各阶段均追求高市场接受度和消化率方大 太陽城太阳城札记 北岛艺术 亿万个辉煌的太阳呈现在打碎的镜子上命运孩子随意敲打着栏杆栏杆随意敲打着夜晚祖国她被铸在青铜的盾牌上靠着博物馆黑色的板墙和平在帝王死去的地方那支老枪抽枝 发芽成了残废者的拐杖爱情恬静。雁群飞过荒芜的处女地老树倒下了，嘎然一声空中飘落着咸涩的雨自由飘撕碎的纸屑生活网成功操盘的前提13 战略合作知己：承认自身无开发经验 项目立意可高 /起点可高 前期利润追求不可高 知彼：承认周边竞争项目多 市场接受度与口碑是前期竞争的关键 知人：在开发的全程均与各专业公司合作并给与充分的信任戴德梁行的优势全方位合作的首选 调研 /策划 /代理 /招商 /物业 各环节均处国内同行三甲行