房地产信贷督促银行业加快转型

房地产信贷督促银行业加快转型华中农业大学 李志平目前银行业开始收紧地房贷，据说只要房地产价格不低于目前价格的 40%，就可以保证银行系统的稳健。但是实际上问题并没有表面那么简单。因为房地产无论从银行的有益、风险、安全性考量，都具有非常重要的地位。如何房地产价格下降，则银行业首先要控制的是，自己的投资方向和投资模式能否跟得上。如果银行赢利绝大部分来自于利息差，而投资则主要依靠抵押贷款，那么没有房地产这样的优质资产及其抵押，银行依靠什么进行投资？又如何得到利息差？所以，银行收缩房贷首先要转变银行自身的资产结构，改变贷款的方式和途径，才能够真正抵御房价下降带来的银行冲击。一、楼市数据表明拐点确立 房价下跌大幕拉开国家统计局 18 日公布的 9 月份 70 个大中城市住宅销售价格变动情况透露出信号，房价调整的大幕徐徐开启。随着多个城市房价同比、环比涨幅出现明显回落，房地产市场数据上的拐点已经出现。正如统计局新闻发言人盛来运昨日所言，房地产价格过快上涨的势头得到了明显遏制，调控取得积极成效。更值得注意的是， “真实的市场比数据更冷更惨 。 ”多位业内人士证实，一些负债率高的大型房型已经开始筹划“大降价” 。一线城市房价进入下降通道“金九”有多惨？且看最新出炉的一组数据。9 月 70 个大中城市中，价格环比下降的城市有 17 个，持平的城市有 29 个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过 0.3%。更为关键的是，作为国内楼市风向标的北京、上海、深圳、广州等一线城市的房价环比再次全面持平停涨，这已经是四大一线城市连续第三个月处于环比停涨的状态。与此同时，70 个大中城市中，价格同比涨幅回落的城市高达 59 个，比 8 月份增加了 19个。9 月份，同比涨幅超过 5.0%的城市已经从今年 3 月份的 42 个，减少为 20 个。“全国 70 个指标城市的价格数据明显出现了数据上的拐点， ”北京中原地产市场总监张大伟表示，特别是京沪穗深等几个一线城市的房价已经进入了下降通道。然而，真实的情况远比数据“冷”得多。“统计局的数据有滞后性，真实市场上，房价下降更明显。 ”中国指数研究院副院长陈晟表示。北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋也告诉记者，市场要比数据“冷”得多、 “惨”得多。9 月楼市数据的变化并不令人意外，不断减少的成交量、不断紧绷的资金链，不断增加的库存正成为遏制国内房价的三重压力。楼市调控力度更需坚持不懈尽管 9 月 70 个大中城市的房价数据再次让人们看到了楼市出现拐点的希望，但反观国内依旧不断升温的二、三线城市的楼市，房地产市场的调控依旧任重道远。“数据拐点并不代表市场拐点，一线城市的数据也难以反映全国房地产市场状况。 ”在张大伟看来，楼市调整的趋势已经确立，但力度更需坚持。从住宅成交量来看，9 月份全国商品房销售面积达 1.14 亿平方米，较去年同期仍多出约一千万平方米。陈晟认为，目前二、三线城市的成交量仍在大幅度上涨，决定了调控政策必须从严。从 9 月全国 70 个大中城市房价变动数据来看，在四大一线城市房价全面停涨趋降的背景下，长沙、洛阳、昆明、西安等二、三线城市则纷纷领涨。据北京中原地产统计，9 月份房价同比涨幅超过 6%的 9 个城市中，已经限购的城市为6 个，非限购城市占到 3 个，这也从一个侧面反映出调控政策决不可放松。业内专家普遍指出，在密集政策调控下，部分城市房价实质调整正在开始，调控政策没有放松的可能，随着银行贷款进一步收紧，部分城市交易量短期无望回暖，全国楼市步入艰难的探底盘整期。“目前一些负债率比较高的大开发商已经开始筹划大降价 。 ”一位业内资深人士向记者透露，与前期试探性降价不同，现在开发商考虑的是“把房价直降到位。 ”另据，清科研究中心的统计显示，房地产基金的募集活跃度自 2010 年起开始回升，全年共有 10 只基金募集到位 18.59 亿美元，去年底总量为 500 亿元。今年 18 月共有 12 只可投资于中国的私募房地产基金完成募集，募资总额为 12.77 亿美元，相当于去年全年募集量的 70%。事实上，从去年开始，房地产信托大行其道。据理财周报报道，恒大信托融资 46 亿，绿城 128%高杠杆率如赌博， “绿城都是通过项目做贷款型融资的，绿城融资成本约为 15%或者 16%。绿城的高杠杆率达 128%-140%，而房企平均杠杆率为 70%。 ”激进型的房地产投资的高风险受到市场密切关注。据笔者了解，在房价下降快的区域，一些开发商打对折甩卖，以求回笼资金。二、银行业可承受房价下跌四成 风险总体可控刘明康称， “即使房地产抵押品重度压力测试下跌 40%，覆盖率仍高于国际通行的 110%标准。 ”中国银监会主席 19 日发表讲话称，最新的压力测试结果显示，中国银行业房地产风险总体可控。即使房地产抵押品重度压力测试下跌 40%，覆盖率仍高于国际通行的 110%标准。刘明康是在北京召开的 CEO 组织峰会上做出上述表述的。值得关注的是，刘明康还就近期备受关注的地方政府融资平台贷款、影子银行业务、民间融资等问题一一阐述，并指出党中央国务院以及银行业监管部门很早就有了前瞻预判，采取了行之有效的措施， “总体风险是可控的” 。房地产贷款占比 19.8%刘明康说，近年来，银监会努力控制房价过快上涨的势头，从抑制投机和投资、增加供给等方面入手，努力降低房地产贷款的总体风险水平。他说，最新的压力测试结果显示，中国银行业房地产风险总体可控。这体现在四个方面。首先，银行体系房地产信贷资产占比相对较低。截至 2011 年 8 月末，银行业金融机构房地产贷款(包括土地储备贷款、开发贷款和个人住房按揭贷款) 余额为 10.4 万亿元，占各项贷款的比重为 19.8%， “这与许多欧美银行房地产及相关资产占比动辄占半壁江山的情况有很大不同。 ”其次，中国对银行业房地产金融衍生产品控制有效，证券化产品数量极少，其他创新如集合信托与房地产贷款余额之比仅为 4%左右，风险特征相对简单。此外， “从房地产贷款具体结构看，目前约 98%的个人按揭贷款贷款房价比低于80%，按揭贷款平均偿债收入比 为 33%，超过 12 的按揭贷款和开发贷款都是在2009 年二季度房价重新高企之前发放的，开发贷款的平均押品比例达到 189%，即使房地产抵押品重度压力测试下跌 40%，覆盖率仍高于国际通行的 110%标准。 ”刘明康说。最后，刘明康透露，到目前为止，包括农村信用机构在内的银行业金融机构房地产贷款的不良率仍低于 2%，不少地区继续呈下降趋势。 ”对于刘明康的最新说法，浦发银行风险政策管理总部赵先信认为，如果房价下跌 40%，个人住房抵押贷款较为安全，但对开发贷款和以平台贷为主的土地储备贷款可能有一定负面影响。赵先信认为，存量的个人住房抵押贷款相对安全，是因为银监会对按揭成数要求较高，实际的按揭成数比较高，可以抵抗房价下跌的趋势，房地产压力测试中房价下跌的比例与个人住房抵押贷款的平均按揭成数相当，均在 40%左右；而开发贷，如果房价下跌，不仅开发商的预售收入要减少，房地产的交易量也会因市场对房价下跌预期而萎缩，开发商依靠线有贷款、预售的融资模式的现金流势必会受到挤压。而一位银行业分析师则直言， “如果房价下跌 40%，那不是简单的开发贷或者银行坏账的问题了，可能整个宏观经济都出现问题。 ”“建立清晰完整的政府资产负债表”“不可否认，由于地方政府融资平台等存在管理不规范不审慎、监督机制缺失等问题，也埋下了一些风险隐患。 ”就今年以来被高度关注的地方政府融资平台贷款，刘明康昨日则如此表示。刘明康称，当前，国家特别注意加强顶层设计，正在深入推进国家和地方债务管理体制机制改革，按照财力与事权相匹配的要求，进一步理顺各级政府间财政分配关系，健全地方财税体系，探索将地方债务收支纳入预算管理，严格控制地方政府举债和担保承诺行为，动态监控地方政府性债务，提高财政预算完整性和透明度，建立科学合理的“举债-偿债”管理体系。刘明康指出，从去年至今，银监会按“降旧控新”精神，依据“逐包打开、逐笔核对、重新评估、整改保全”的清理原则，推进平台贷款补正合同、追加有效抵质押物、增提拨备、提高资本占用成本，以有效降低风险。他说，经过多方共同努力，情况发生了很大变化。从债务规模看，截至 2010 年末，地方政府性债务余额共 10.7 万亿元，约相当于 2010年 GDP 的 26.9%，加上占 GDP17%的中央财政国债余额和约占 GDP6%的政策性金融机构发行的金融债券，中国总体的公共部门债务率在 50%左右，仍在 60%的预警线以下，远低于发生债务危机的欧美国家。从债务结构看，10.7 万亿元地方政府性债务中确有 80%是银行的贷款，经过工作，大凡自身产生的现金流能覆盖贷款本息的，均转为按正常商业贷款运作；剩下的仍按平台管理，不允许赖账，由平台对应的政府负责，配合债权行对相关债务补正合同和完善抵质押条件。从偿债条件看，中国经济平稳较快发展的总体趋势未变，地方财政收入总体稳定，通过自身经济发展和财力增长，从中长期来看，各级政府的偿债能力不断提高。同时，地方政府支出所形成的大量权属有许多属于有效资产，具有一定的变现能力。“建立起大众看得到的清晰完整的政府资产负债表，并由此建立有市场约束的直接融资机制，这才是避免风险的根本办法。 ”刘明康表示。按市场规律引导民间信贷近两年来，在中国社会资金流动性整体偏紧的情况下，资金供给矛盾催生了各类借道理财和所谓“创新”的影子银行活动，同时民间借贷市场日趋活跃。对此，刘明康指出，银监会坚持“隔离风险” 、 “疏堵结合” ，综合治理民间借贷，明确要求银行业金融机构与民间借贷之间设立严格的“防火墙” ，严防风险向银行业体系转移。加强贷款新规执行力度，杜绝信贷资金流入民间借贷市场。坚决打击高利贷、非法集资、金融诈骗等行为，严防民间融资成为诈骗、洗钱、炒卖外汇等非法活动的“温床” 。同时，探索按照市场规律疏导规范民间借贷，引导其阳光化、规范化发展。三、银行中的房贷比例非常高今年 4 月 20 日，银监会召开 2010 年第二次经济金融形势分析通报（电视电话）会议，银监会主席刘明康着重讲到涉房贷款，表示“当前房地产贷款余额占各项贷款的比重已达20左右（整个银行业） ，少数股份制银行已突破 30。 ”如加上以房地产抵押的其他贷款，与房地产相关的贷款已接近信贷总量的一半。刘明康要求对土地储备、房地产开发贷款、个人住房贷款执行从严的信贷政策。对于土地储备贷款，要调整授信额度， “应大幅压低抵押率” ，跟踪贷款去向，防止挪用。但是，长时间形成的房地产是优质资产