房地产估价师考试理论与方法练习题llffjy0101

2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 1 页第一章 房地产估价概论考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价的含义、本质和必要性，房地产估价的要素，房地产估价的各种现实需要，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。考情分析：（7 题左右，8-9 分）都是小题，总分值不算低。难度不大，考点比较集中，重在概念的理解和把握。对本章出现的考题，必须抢分。单选题 多选题 判断题 合计题数 4 1 2 7分值 4 2 2 82007考点房地产估价的含义、房地产估价的本质2、估价资格互认 专业估价的特点 估价的本质 题数 3 2 2 7分值 3 4 2 92008考点估价的基本概念、估价要素（估价假设、估价原则）估价职业道德、估价对象范围估价委托人、估价目的 题数 5 2 7分值 5 4 92009考点估价目的、价值类型的决定因素、关于价值类型的说法、房地产损害价值的确定问题、房地产估价的现实需要房地产估价的现实需要、城市房屋拆迁的估价依据题数 3 22 7分值 3 42 92010考点评估业务范畴、评估误差的判定、估价时点的决定因素房地产估价的本质、估价师职业道德含租约的房地产、包含无形资产的房地产第一节 对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义（熟悉）1.专业估价与非专业估价的区别提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价已经成为一种职业和行业。2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 2 页专业估价与非专业估价的不同（五大不同点）：由专业机构和人员完成；是一种专业意见；具有社会公信力；实行有偿服务；承担法律责任。例题：（判断题）某注册房地产估价师拟购买 A 市 C 区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。（ ）【2007 年真题】答疑编号 501254010101正确答案答案解析必须是专业人员的职业行为而非个人行为，不是由专业机构完成，无公信力，不承担法律责任。参见教材 P2。与非专业估价相比，专业估价的特点有（ ）。【2007 年真题】A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任E.估价作业日期长答疑编号 501254010102正确答案ACD答案解析专业估价与非专业估价的五大不同。参见教材 P2。 2.房地产估价的概念房地产估价是房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。估价的主体是估价师和估价机构估价的客体是估价对象的价值估价时间是估价时点估价要根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序估价中采取的手段（三手段）价值分析手段，对影响估价的因素进行分析价值测算手段，运用数学公式或模型计算对象价值价值判断手段，根据测算结果，对价值进行最终判定估价的最终目的，对价值进行分析、测算、判断，提供相关专业意见3.估价与评估的异同估价是指价值评估（范围窄）评估的范围较广，不仅包括价值评估，还包括房屋工程质量评估、房屋完损等级评估、房屋使用功能评估、房地产环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估、房地产制度政策评估等（范围广）房地产估价师以及估价机构除了进行价值评估外，还可以进行估价相关业务和咨询顾问业务。如价值分配业务、价值减损评估业务、价值提升评估业务、相关经济损失评估业务、房地产咨询业务等。例题：评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（ ）业务。【2008 年真题】A.传统评估业务B.价值分配2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 3 页C.相关经济损失评估D.价值减损评估答疑编号 501254010103正确答案C答案解析房地产征用征收导致停业停产损失，并不直接导致房地产本身受损，而是属于由于房地产停产停业顺带带来的相关的经济损失。参见教材 P4。 4.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义 二、房地产估价的特点（五点）（重点掌握）特点 1 是评估房地产的价值而不是价格尽管叫价格评估，但评估的是价值而非价格价值是物的真实所值，是内在的、相对客观和相对稳定的，是价格波动的中心。价格是价值的表现，围绕价值上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实。现实中，价格偏离价值是普遍现象。价值决定价格，估价实践中从价格来了解价值。例题：（判断题）房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。（ ） 【2006 年真题】答疑编号 501254010104正确答案答案解析评估房地产的价值而不是价格。参见教材 P5。 特点 2 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价估价是为相关人决策提供关于房地产价值的专业意见。定价是当事人个人行为。房地产估价模拟大多数市场参与者的思维和行为，而不是个别人的价值判断，是房地产市场机制形成房地产价格，估价师是在调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断，把客观存在的房地产价值揭示或发现出来。价值原本存在，估价师利用知识去揭示这个价值，而非发明创造出价值。例题：房地产估价从某种意义上讲是（ ）房地产的价值。 【2007 年真题】A.发明B.发现C.创造D.确定答疑编号 501254010105正确答案B答案解析参见教材 P6。 特点 3 是提供价值意见而不是作价格保证估价结果是专业意见，而不是价格保证。估价师对自己的专业意见要承担法律责任。根据提供专业意见的用途和作用不同，有两种性质的估价：一是鉴证性的估价，要提供证据，有公正的作用；另一个是咨询性的估价。鉴证性或证据性作用的估价的法律责任一般大于咨询性或参考性作用的估价的法律责任。刑法、公司法、证券法中有关于估价法律责任的条款。承担法律责任时，能证明自己没有过错的除外特点 4 估价有误差，但误差应在合理范围之内对估价准确性的认识2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 4 页由于信息的不完全与不确定，估价师只能得出近似的评估价值（误差不可避免）。所有的估价都会有误差：评估价值真实价值误差。估价的允许误差较大，但是应该有合理的误差度。判断估价误差，一般不与实际成交价格相比，而是与合格估价师对同一估价对象在同一目的、同一估价时点下的重新估价结果进行比较。一般不会重复评估来确定误差，而是通过考察估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏，在估价过程中有无失误， 间接对其估价结果肯定或否定防止出现较大误差的方法制定估价业务技术规范和职业道德规范等目前我国的技术规范和职业道德规范有 3 个：房地产估价规范；房屋征收评估办法；房地产抵押估价指导意见例题：不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（ ）。【2007 年真题】A.掌握的有关信息不同B.做出的估价师声明不同C.估价对象状况不同D.委托人不同答疑编号 501254010106正确答案A答案解析参见教材 P8-9。由于信息的不完全与不确定，使得合格的估价师也只能得出近似的评估价值（估价不可避免）。 （判断题）一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。（ ）【2007年真题】答疑编号 501254010107正确答案答案解析判断估价误差大小，一般不与实际成交价格相比，因为实际成交价格不见得是正常合理价格，判断方法一般是与合格的估价师对同一估价对象在同一目的、同时估价时点下的重新估价结果进行比较。参见教材 P8。 （单选题） 从科学可操作性上看，能够用于判断一个评估价值误差大小或准确性的是（ ）。【2010 真题】A.估价对象的真实价值B.估价对象的重置价格C.估价对象的实际成交价值D.合格估价师的重新估价结果提示：答疑编号 501254010108正确答案D答案解析注意题干中的“可操作性”这几个重要的关键提示，没有这个提示，A 也是正确的，但是有了操作性的限制，则只有 D 为正确答案。参见教材 P8-9。本题给我们的启示细心审题，注意发现题干中的提示。 特点 5 既是一门科学也是一门艺术，但是应该增加其科学的成分，减少其艺术的成分。估价师的实践经验很重要影响房地产价格的因素众多，只通过数学公式或模型难以把握与量化必须对不同估价方法的局限性进行调整和综合平衡，也依赖于估价师个人的综合判断艺术水平因此估价师一般要求有一定年限的估价实践经验2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 5 页多选题 下列关于房地产估价本质的说法中，正确的是（ ）。【2010 真题】A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价C.房地产估价是为委托人提供价格保证D.房地产估价会有误差，但误差应该在合理范围内E.房地产估价是一门科学也是一门艺术答疑编号 501254010109正确答案ADE答案解析房地产估价是模拟市场价格形成过程，而不是代替市场定价，B 错误；房地产估价只提供价值意见，而不做价格保证。参见教材 P5-10。 三、房地产估价的必要性熟悉1. 专业估价存在的前提：独一无二、价值量大2.房地产需要专业估价的原因房地产市场是典型的不完全市场，有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，不会自动地形成常人容易识别的适当价格，需要房地产估价师提供市场信息，进行替代市场的估价，推动房地产价格正常化，促进公平交易，建立合理的市场秩序。目前估计领域专业化细分：资产评估、房地产评估、土地价格评估、矿业权评估、珠宝价值评估、二手车交易评估等等。例题：房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。【2005 年真题】A.独一无二和供给有限B.独一无二和价值量大C.流动性差和价值最大D.不可移动和用途多样答疑编号 501254010110正确答案B答案解析参见教材 P11。 3.房地产估价在估价中占主体地位房地产“量大面广”，其他资产数量相对较少房地产需要估价的情形（转让、租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、课税、保险等）较多，其他资产需要估价的情况相对较少房地产估价还普遍提供咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。第二节 对房地产估价的各种需要一、房地产抵押的需要（掌握）抵押人担保债权不得超出抵押物价值。贷款金额小于抵押房地产的价值。房地产抵押对房地产估价的需要（6 种）：初次抵押估价、再次抵押估价、转抵押估价、续贷抵押估价、抵押期间估价、处置抵押房地产估价。为抵押贷款提供相关服务。贷款前期，除了提供估价服务，还可以对贷款项目进行评价、抵押成数测算。贷款期间，提供抵押房地产及其价值动态评估，及时化解信贷风险，提高抵押房地产质量，保障金融机构债权安全。贷款处置期，提供处置抵押房地产价值评估，以及资产处置方案、处置方式分析咨询服务等。2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 6 页下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（ ）。【2009 真题】A.增加抵押贷款B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D.处置抵押房地产E.租赁抵押房地产答疑编号 501254010111正确答案 ABCD答案解析前四者都是需要的，租赁时需要确定租金，但是不需要确定抵押价值。参见 P14-15。 二、房地产征收征用的需要（掌握）征收是强制收买，所有权变更，不返还。征用是强制使用，只是使用权的变更，到期返还给使用权人。记忆要点：实施征收，遵循“公共利益原则”，实施补偿，遵循“公平补偿原则”补偿既包括使用上的补偿，以及实际损失。注意 P16 最下面的一段文字，这里可以提炼的考题内容很多。房地产被征收后损毁的，补偿为使用上的补偿（相当于租金）+损毁前后的价差被征收后灭失的，补偿为使用上的补偿+被损毁的价值被征收人房屋采取产权调换时，被征收房屋和调换房屋的产权调换差价评估时，有时还需要评估房地产之外的其他损失。三、房地产税收的需要（熟悉 ）房产税改革四、房地产保险的需要投保时，确定保险标的的实际价值，据以保额和保费保险事故发生后，确定保险标的的损失，据以确定保险赔偿金额保险期间，确定保险标的价值的变化，以采取相应的补救措施五、房地产转让和租赁的需要（熟悉）转让方式增多，包括：买卖、互换、赠与、作价入股、作价出资、抵偿债务等。租赁有房屋租赁、土地租赁、土地使用权出租等。房地产租赁情况下的估价服务包括，确定租金，调整租金、续租时的租金确定、租赁权价值、出租人提前结束租约时对承租人的补偿等。六、国有建设用地使用权出让的需要（掌握） 招标出让方式中招标底价，投标人的投标报价 拍卖出让方式中，拍卖人的拍卖底价，竞拍人的最高出价 挂牌出让方式中，出让人的挂牌底价，竞买人的最高报价 协议出让方式中，协议出让的最低价和最高价七、房地产分割的需要（熟悉）一般采取折价或者拍卖变卖价款分割、实物分割时，需要根据差价进行多退少补八、房地产损害赔偿的需要（掌握）有新增内容，重点在于损失额的确定和计算2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 7 页损害赔偿的情况 因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失的赔偿评估 新建建筑物妨碍了相邻建筑物的通风、采光和日照、视野等造成相邻房地产价值损失的评估 使他人房地产受到污染，造成他人房地产价值损失的评估 因施工中不慎使邻近建筑物倾斜造成邻近房地产价值损失的评估 因工程质量缺陷造成房地产价值损失的评估 因未能履约使他人工程停缓建，对他人造成的损失的评估 因对房地产权利行使不当限制，对房地产权利人造成损失的评估 因异议登记不当，造成房地产权利人损害的评估 因非法批准征收，使用土地，对当事人造成损失的评估 其他房地产损害赔偿相关评估1. （2009 真题）李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为 5000 元，并延迟入住 3 个月。当地类似商品房的月有效毛租金为 3000 元，运营费用占有效毛租金的 15%。若月报酬率为 0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（ ）元。A.5000B.12574C.12650D.13911答疑编号 501254010201正确答案B答案解析损失之和=污染治理费用+损失的租金净收益的现值租金净收益现值=3000（1-15%）/0.5%【1-（1+0.5%） -3】=7574损失之和=5000+7574=12574参见教材 P22。 P22 例 1-1，作为选择题，以及计算题的考点，要注意不修复情况下的价值减损=损坏前后的市场价差修复带来的价值增加额=修复后的市场价值-修复前的市场价值损害经济上是否可被修复，修复的必要费用小于修复后的价值增加值（成本效益原则）损害造成的相关经济损失，主要是搬迁费和临时安置费总损失额=修复必要费用+修复后的价值减损额九、房地产争议调处的司法鉴定的需要（掌握）十、企业有关经济行为的需要（熟悉）十一、房地产行政管理的需要（了解）十二、其他方面的需要 为出国需要提供财产价值证明的估价 房地产信托投资基金 REITS 的估价需要 房地产开发经营过程中需要的估价服务 建设用地使用权期间届满需要的估价服务1.（2009 年真题）下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（ ）。A.了解某宗房地产的出租人权益价值B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 8 页C.了解某地区地震后房地产价值的变化D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额答疑编号 501254010202正确答案D答案解析前三个都需要，而城镇土地使用税额是依据占地面积乘以相应的纳税税率计算的，不需要进行房地产估价。但是如果是房产税，就需要了，因为计税依据和房地产价值有关。本题的综合性较强。 第三节 房地产估价要素一、估价当事人估价师、估价机构、估价委托人（熟悉）1. 估价委托人是估价服务的需求者，估价服务的对象【注意辨析】估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人之间的异同估价对象权利人：估价对象的所有权人、使用权人、抵押权人估价对象利害关系人：估价结果的客观合理与否会直接影响其利益的单位或个人估价报告使用者估价委托人联系与区别： 权利人一定是利害关系人，而利害关系人不一定是权利人。委托人不一定是权利人或报告使用者。能结合实例检验例题：（判断题）在 任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害相关人。（ ）【2008 年真题】答疑编号 501254010203正确答案错误答案解析判断题可以用举反例进行判断。如借款人的抵押价值评估，借款人是委托人，但是使用人是贷款人。注意：判断题中，如果出现“任何、绝对、肯定、一定”之类字眼，往往都是错误的。参见教材 P28。 2.房地产估价机构具备足够数量的估价师，依法设立并取得专业资质，以有限责任公司或合伙企业形式设立；法定代表人或执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作 3 年以上的房地产估价师；资质等级分为：暂定期内的三级资质、三级资质、 二级资质、一级资质；依法从事的估价活动不受行政区域、行业限制；不同资质等级机构业务范围按照估价目的划分，估价机构应该在其资质等级允许的业务范围内从事估价活动， 但是不受地域限制（注意判断题）；房地产估价报告应由房地产估价机构出具。3. 注册房地产估价师知识经验职业道德好的房地产估价师只能且必须受聘于一个房地产估价机构从事估价业务，不得以个人名义承揽业务，不能以个人名义收费，必须由所在的房地产估价机构接受委托并统一收费。注意判断题二、估价目的（掌握）估价目的是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途。估价目的来源于委托人的估价需要（出让、转让、抵押、租赁、征用征收补偿、分割、损害赔偿、争议调处、司法鉴定、税收、保险、企业合并、分立、改制、上市、对外投资、合资合作、资产重组、产权转让、租赁、清算、争议房地产估价复核与鉴定）。 一个估价项目通常只有 1 个估价目的。估价目的根据委托人的需要，还可以进一步细分。2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 9 页估价目的将影响估价对象的范围、估价时点、价值类型、估价依据、估价方法，最终影响估价结果。如有租约限制的房地产价值。评估价值时，要考虑合同租金与市场租金的差异，对房地产价值的影响。 而如果是有租约限制的房地产是出于拆迁补偿价值评估，就可以不考虑租约的限制，视为无租约的房地产进行评估。例题：（判断题） 任何一个估价项目都有估价目的（ ）。【2008 年真题】答疑编号 501254010204正确答案正确答案解析注意：本题中也有“任何”字眼，但是确是正确的。所以前面总结的规律，只在大多数的情况下成立，不是绝对的，如果不清楚，需要猜测时，才能采用那种方法。参见教材 P29。 1.（2009 年真题）一个估价项目中的估价目的，本质上是由（ ）决定的。A.估价机构B.估价师C.估价报告使用者D.估价委托人的估价需要答疑编号 501254010205正确答案D答案解析估价目的来源于委托人的估价需要。参见教材 P29。 例题：（判断题 2010 年真题） 对于有租约限制的房地产，如果是为城市房屋拆迁补偿为目的进行估价的，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约限制的房屋进行估价。（ ）答疑编号 501254010206正确答案正确 三、估价时点（熟悉）也称为价值时点、价值日期。是指估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。估价时点根据估价目的来确定。估价时点确定在先，评估价值确定在后。（结合理解记忆）（例题 2010 真题）一个估价项目中的估价时点，本质上是由（ ）决定的。A.估价委托合同签订时间B.估价目的C.实地查勘估价对象的时间D.委托人的意愿答疑编号 501254010207正确答案B答案解析参见教材 P31。 四、估价对象（掌握）即估价客体，也称为被估价房地产，估价标的。当估价对象为房屋所有权和土地使用权以外的某种房地产权益时，也可称为被估价权益。可作为估价对象的情况有：在建工程、未来状况下的房地产（期房）、对已经灭失的房地产（如已损毁的房屋）、房地产的局部、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分（如承租房的装饰）、含有房地产附属财产、一般类型土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产。例题：某餐厅资产可分为土地、建筑物、装饰装修、动产和特许经营权。当该餐厅不适宜在现2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 10 页在位置继续经营下去而转让时，为确定转让价格提供参考的估价对象范围一般包括（ ）。【2008年真题】A.土地B.建筑物C.装饰装修D.动产E.特许经营权答疑编号 501254010208正确答案ABC答案解析参见教材 P31。 五、价值类型（掌握）价值类型有两种含义，一是价值的种类，二是由估价目的决定的需要评估的特定价值。基本价值类型有六种：市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、残余价值和投资价值。同一估价对象可能有不同类型的价值，但同一估价对象的具体一种类型的价值在理论上是唯一的。（例题 2009 真题） 一个估价项目中的价值类型，本质上是由（ ）决定的。A.估价委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象答疑编号 501254010209正确答案C答案解析同一估价对象可以有不同的不同的价值类型，其价值内涵各不相同。价值类型主要是由其估价目的决定的。参见教材 P32。 六、估价依据（熟悉）估价依据是指估价项目中估价所依据的法律法规和标准。包括相关法律、法规、政策和标准，估价委托人提供的有关情况和资料，估价机构和估价师掌握、搜集的有关情况和资料。估价师应当对委托人提供的有关情况和资料进行必要的核查。国家标准是估价的底线，是最基本和最低的要求，实际估价中要严于估价标准要求，在不违反法律法规和标准的前提下，有所创新。七、估价假设（熟悉）估价假设是估价项目中估价师对那些估价所必要，但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的某种假定，以及对于由估价目的决定的评估的估价对象状况与现状不同之处的说明。如：规划条件不明时，评估房地产开发用地价值的假定。估价假设的作用：规避估价风险，保护估价机构和估价师，保护估价报告使用者。（注意：多选题的考点）八、估价原则（ 熟悉）估价原则是指在房地产估价的理论与实践中，总结、提炼出来的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。估价原则使得不同的估价师，对房地产估价的基本前提认识一致，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点的评估价值趋于相同或近似。2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 11 页估价 6 原则在第五章专门详细介绍。九、估价程序（一般 12 步）（熟悉）业务两步 获取估价业务、 受理估价委托规划一步 制定估价作业方案外业两步 搜集所需资料、实地查看估价对象关键三步 分析、测算、判