长沙雨花亭高档住宅和商务楼项目市场调研报告

2007年雨花亭项目市场调查报告,2007年12月,报告纲要,房地产宏观市场房地产宏观政策房地产中观市场房地产竞争市场,目 录,一、房地产宏观市场分析 4,1、中国房地产长期发展的原因,2、中国房地产发展的一般周期规律 3、07年10月前中国房地产市场情况,4、07年10月后三年内中国房地产市场预测,二、房地产宏观政策分析 21,1、 07年10月前调控政策,2、07年10月后长沙房地产发展情况,三、房地产中观市场分析 38,1、 06年长沙房地产发展情况,2、07年上半年长沙房地产发展情况 3、07年10月后长沙房地产发展情况,四、竞争市场分析 56,1、板块竞争,2、高档住宅竞争市场 3、商业竞争市场,4、商务（商住楼）竞争市场,房地产宏观市场,中国房地产长期发展的原因中国房地产发展的一般周期规律07年10月前中国房地产市场情况07年10月后三年内中国房地产市场预测,政治稳定,就业增加,保,证,经济持续增长,中国房地产长期发展的原因1、经济高速发展带动房地产行业高速发展为保证中国每年新增人口就业机会，中国GDP增长率将不得低于7,政治稳定就业增加,GDP增长速度小于4%4%5%5%8%8%10%10%以上,房地产市场发展状况萎缩停滞甚至倒退稳定发展高速发展飞速发展,经济持续增长,中国每年新增就业人口近千万,GDP每上涨1，增加新工作岗位8090万个 经济硬着陆可能性低，将有力保障房地产发展的良好环境,中国房地产长期发展的原因国家统计局利用经济计量模型做出预测： “十一五”（2006-2010）期间，中国GDP均 增长率将达到8左右 高盛、摩根将中国2008年GDP增幅预期自先前的10.0%调高至10.9%中国历年经济增长率12%,10%,10%,10%,11%,11%,11%,10%,9%,9%,8%,8%,7%,8%,7%,8%,6%4%2%0%1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年经济发展前景看好,推动住宅产业持续高涨未来10年中国经济依然持续快速发展，构成了支撑房地产行业长期发展的坚实基石,中国房地产长期发展的原因,2、高速城市化进程有力推动房地产行业快速发展,1981年至2006年，仅仅25年的时间，我国城市化率由19%迅速跃升至43.9%；而与发达 国家80%以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空间。未来10多年中，预计中国的城 市化水平仍将保持年均1%左右的增长速度。不言而喻，这将带来大量新增的住房需要。,中国房地产长期发展的原因,3、中国人口红利带来新增住宅需要，维持房地产增长态势,中国当前的人口结构有一个特殊的因素，那就是人口红利使得中国经济20多年来维持 着全球最为强劲的增长。上世纪80年代之后，我国总人口中劳动适龄人口的比重不断 上升，抚养比不断下降。,2060岁人口为财富创造期，目前我国平均年龄在27岁，2060岁人口占总人口比例 仍超过60%，这种特殊人口结构至少10年内不会发生骤变，年轻人成家立业对住宅的 需求是保证中国房地产长期发展的内在驱动力之一。,而自上世纪以来持续的以年轻人口为主、朝向沿海地区迁徙的趋势，将使得沿海城市 带的人口红利延续得更为持久。,中国房地产长期发展的原因,4、土地资源的稀缺性是房地产行业持续发展的保证,中国是一个人口众多，而国土辽阔的国家，但是，相比于大多数发达国家，中国的人 口密度太大，人均占有的土地资源非常稀少,中国人对地产和房产的依赖程度超过世界上任何一个国家和地区，中国人比大多数民 族和国家的人民有更强的欲望占有地产和房产,中国房地产长期发展的原因,5、大量个人储蓄投资资金进入房地产市场，个人购房投资趋势明显,受中国人传统置业理念的影响，大量资金进入房地产市场；,社会保障体制的不健全使得购房成为人们降低社会风险的一种方式；,成为抵制通货膨胀主要工具之一（中国2006年9月居民消费价格指数(CPI)同比上涨 6.2% ，1-9月CPI则同比上涨4.1% ，而一年期存款利息仅为3.87 ）；,中国房地产长期发展的原因,6、人民币升值将促进外资进入我国房地产市场，影响市场格局变化，尤其影响 沿海大城市的住房供求关系,2007年10月29日银行间外汇市场美元等交易货币对人民币汇率的中间价为：1美元对 人民币7.4718元。自汇改以来，人民币兑美元累计升值10.45%。,今年1-9月份我国外贸顺差为1856.5亿美元，同比增长了69.2%，巨大的贸易顺差也给 人民币升值带来了持续的动力。,对人民币升值的预期已经让大量的海外游资以各种正常和非正常的渠道进入我国，大 量海外游资进入我国的股票和房地产市场。,房地产宏观市场,中国房地产长期发展的原因中国房地产发展的一般周期规律07年10月前中国房地产市场情况07年10月后三年内中国房地产市场预测,中国房地产发展的一般周期规律,我国房地产的发展规律：,我国房地产现在呈现发展和调整相结合的发展模式，一般而言为发展5年，调整2年的发展,趋势。,1、第一个阶段（1989-1993年）：我国房地产得到5年的较快发展后，进入到了第一个小,型调整期1993-1997年（历时4年）；,2、第二个阶段（1998-2004） ：1998年之后的长达5年的积累后，中国房地产的惊人能量,开始第一次得到迸发；2004-2007年界定为第2个小型调整期；,3、第三个阶段（2006-2010）：这5年将会是上一波调整期后的又一快速发展阶段，后进,入调整期，预计2011-2012 （历时2年）将成为第3个小型调整期。,这是2007年10月前中国房地产专家们对中国房地产发展周期的总结和预测，但是由 于07年中国房地产的疯狂发展，导致政府在2007年10月后出台了严厉的宏观调控政 策，所以目前中国房地产发展情况偏离了这一预测。,房地产宏观市场,中国房地产长期发展的原因中国房地产发展的一般周期规律07年10月前中国房地产市场情况07年10月后三年内中国房地产市场预测,07年10月前的房地产市场,07年10月前房地产市场主要呈现以下几个特点：,1、房地产市场异常火爆，房地产各类物业价格在市场机制的推动下节节攀升。 2、房地产开发商到处跑马圈地，很多大开发商大量、高价囤积土地资源。 3、大量个人储蓄资金进入房地产市场，老百姓购房热情高涨。,4、大量游资开始全国范围内买房炒房，个人投资住宅的需求非常旺盛，在一、二线城市中二次置业者在购房者中占据相当大的比例，这种情况导致了商品房供求关系更加失衡。 5、银行给市民买房提供非常灵活的贷款方式，使房地产投资的进入门槛更低，投资者大量,增加，房地产行业呈现出畸形繁荣。,房地产宏观市场,中国房地产长期发展的原因中国房地产发展的一般周期规律07年10月前中国房地产市场情况07年10月后及未来三年内中国房地产市场预测,07年10月后及未来三年内房地产市场情况预测,07年10月后房地产市场分析,1、处于高位的一线城市楼市房价首先受到冲击,在各项宏观调控政策的作用下，尤其是按揭条件的变化，使已经处于房价高 位的一线城市受到较大冲击。,07年10月后及未来三年内房地产市场情况预测,上海：11月份商品住宅的成交均价出现下跌，跌幅达7个百分点，由10月份每平方米11500多元下降到10700多元。,深圳：11月以来，深圳销售率最好的楼盘开盘销售率也不到四成，其他各盘开盘的销售率基本都在两成以下。在价格方面，新盘价格从本月初开始即出现下滑的趋势，楼市低迷状况仍旧未改。,北京：在10月量跌价涨的基础上，期房住宅签约量继续下滑、房价继续上升。11月北京期房住宅平均日签约套数大幅下跌，环比10月下跌了9.78%，同比去年11月下跌了24.22%。,07年10月后及未来三年内房地产市场情况预测,2、多米诺效应：整体楼市进入观望期,11月，全市各项楼市交易指标在10月基础上继续下滑，新政下的浓厚观望氛围使得市场再 度出现有价无市现象。,在全国一体化背景下，一荣难俱荣、一损易俱损，一线城市楼市出现整体盘整，二线城市 必然产生连锁反应，促成市场处于观望期。,07年10月后及未来三年内房地产市场情况预测,3、未来房地产发展趋势预测,虽然目前全国房地产市场出现了盘整现象，房价出现一定程度的下挫，但是中国房地产的持续增长期至少将持续10年左右，只是在现届政府强力的宏观调控政策下，未来三年内（20082010年），房地产行业不可能再出现07年10月前的剧烈增长局面，而会保持一种相对平稳和健康的增长。,报告纲要,房地产宏观市场房地产宏观政策房地产中观市场房地产竞争市场,房地产宏观政策,07年10月前调控政策,07年10月后调控政策,07年10月前调控政策,1. 2006年房地产调控政策一览,人民币贷款基准利率上调0.27%（06.4.28实施）,关于促进房地产业健康发展的六点意见（国六条）（06.5.17）,关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（十五条细则）（06.5.29）关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知（06.5.30）人民币存、贷款基准利率上调0.27%（06.8.19实施）,三次上调存款准备金率累计1.5%据专家估算，三次上调累计将会冻结银行资金,4500亿元。（06.7.5、8.15、11.15）,07年10月前调控政策,2006年政策影响分析,2005年，国家出台了一系列调控措施，从土地供应、贷款发放、住房公积金管理、抑 制房价到全行业的综合调控等，使得投机性购房得到有效控制，自住性购房比重开始 上升，住房供求关系有所改善，房地产市场逐渐趋于理性。而2006年的调控重点则是 调整住宅供应结构。,政府在细则出台上也迅速行动起来，加大了执行力度，要求自2006年6月1日起，凡新 审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房） 面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。直辖市、计划单列市、省会城 市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许 可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。这里，在加强管理房产 土地管理力度的同时，也以此标准作为衡量的标尺，加大大对过去房产开发施工许可 的检查与监督，切实保证“十一五”时期，重点发展普通商品住房的政策贯彻。,07年10月前调控政策,国家税务总局发布国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知，对住房营业税政策进行调整，这些政策的出台既体现了对投机性炒房和投资性购房的进一步遏制，也体现了切实调整住房结构、区分普通住房和非普通住房的调控精神。九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 “套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上”这一规定，将使得城市住宅的供应结构发生巨大的改变，产品同质化将不可避免。不过，相信政府在日后的实际操作过程中会不断的监控市场，根据市场的变化相应地做出调整，这样才能真正达到合理优化城市住宅供应结构的目标。,07年10月前调控政策,2、2007上半年房地产新政一览,关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（07年2月正式开始征收）关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知（07年1月1日起实施）中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 （07年1月正式实施）央行的再次加息,征收物业税传闻已久，有可能在08年落实实施,07年10月前调控政策,2007上半年房地产新政影响分析,土地增值税是针对房地产企业的。虽然征收的对象是开发商，但是开发商会将该成本部 分转嫁给消费者助涨房价。房地产市场整体价格的增长会在所难免。,新增建设用地土地有偿使用费有关政策作出了重大调整。政策调整内容涉及三个方面： 首先，从2007 年1 月1 日起，新增建设用地土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高 一倍。其次，新增建设用地土地有偿使用费提高标准后，仍实行中央与地方3070 分成 体制。此外，新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高后，收入仍然全部用于土地。 这一政策对土地开发能力强、资金实力雄厚的优质房地产公司更为有利。,07年10月前调控政策,修改后的城镇土地使用税每平方米年税额提高两倍，最高税额达30元/平方米。其中， 大城市为1.5元至30元，中等城市为1.2元至24元，小城市为0.9元至18元，县城、建制 镇、工矿区为0.6元至12元。修改后的土地使用税条例，不但提高了税收标准，还扩大 了征收范围，将外商投资企业和外国企业纳入其中。,从今年5月8日起，长沙市城市基础设施配套费开始执行新的标准，试行期1年。其中， 长沙市住宅用地的城市基础设施配套费最高可达270元平方米（建筑面积），商业用 地最高可达360元平方米（建筑面积）。而原来的执行标准为:建设项目在征地、报 建、建设、登记、交易环节必收的行政事业性收费项目为住宅93.5元平方米，非住 宅117.3元平方米。此次城市基础设施配套费的上涨，理论上将增加35的开发 成本。城市基础设施配套费需要在房地产项目前期交纳，其费用的提高对开发商的资 金流影响很大，房地产开发门槛将随之提高，同时也将助涨长沙的房价。,07年10月前调控政策,央行加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。但从目前国内经济现状 而言，央行若采取惯常小幅加息的做法，对控制房价不会起到太大作用，国际惯例在 中国经济中不一定适用，因此所谓步入加息通道对楼市的影响可能并不很大，中国房 地产业应对政策的能力很强，其发展不会受到太大阻碍。,物业税改革单个因素的变化并不一定会反映在最终结果上。或许物业税改革的最大受 益者还是开发商，首先，房地产开发成本降低，利于缓解地产企业初期开发资金压 力；其次，物业税带来的初期的房价下降会起到刺激需求的；再者房价下降为下一轮 价格上涨创造了空间。,央行再次紧缩开发贷款与房屋贷款，只会使房地产市场再次规范化，国家出台适当的 政策，其实是在帮助房地产行业良性稳定的发展，使其不至过热而出现难以控制的泡 末。,07年10月前调控政策,07年10月前调控政策的影响分析总结：,07年10月前出台的政策中，90/70政策对开发商的影响比较大，给开发商的开发行,为带来较大的限制，增加了操作难度。,越调控价格越上涨。虽然政府对房地产行业出台调控政策的主要目的是降低房价，但是07年10月的调控政策明显没有达到这一目标，一方面是调控政策的不断出台，另一方面是房价的不断上涨。,房地产宏观政策,07年10月前调控政策,07年10月后调控政策,07年10月后调控政策,1、2007年10月份后政策,严格规范房地产开发贷款管理,对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划 许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，银行不得发放任何形式的贷款,严格规范土地储备贷款管理,银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款,严格规范商业用房购房贷款管理,利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋.,07年10月后调控政策,严格规范住房消费贷款管理,银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结 构已封顶住房的个人发放住房贷款。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 （含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公 布的同期同档次基准利率的1.1倍 严格土地资源管理,建设用地使用证必须完全付清土地款后方可发放。土地使用证不能分期放发。,07年10月后调控政策,07年10月后金融调控政策的几个要点,要点1：,购买第二套住房首付的提高，主要影响的是首次置业者和普通家庭改善型置业者，对于富裕 家庭的改善型购房没有太大影响。要点2：,对于中小房地产投资者来说，首付提高和利息的增加使购买成本增加，迫使一部分投资者退 出市场。要点3：,对旺盛的市场需求将起到降温的作用，短期内成交量将出现明显的下降，但对于强劲的刚性 的市场购买力不足以产生根本性的影响，也难以抑制房价的继续上升。要点4：,第二套房首付及相应贷款利率提高，第二套房选择在90平米以下的购房者会增多，这样很有 可能增加90平米以下存量房的交易量。,07年10月后调控政策,07年10月后金融调控政策的几个要点,要点5：,将对购买第二套住房贷款的首付比例调整到40%以上，以此类推，购买第三、第四、第 五套等以上住房的贷款首付比重有可能更高。同时，购买第三、第四、第五套等以上住 房的贷款利率上浮幅度也会更大。,要点6：,前阶段为了应对结构调整，一些项目推出拼接户型 ，“第二套”界定以家庭为单位，将 对未来即将入市的拼接户型的销售造成一定影响。目前通常采用的方法是在发展商配合 下同时在2家银行做按揭，但今后银行是否会针对这一情况制定相关措施尚不可知。,07年10月后调控政策,07年10月后调控政策的影响分析：,1、对开发企业的影响,经过本轮宏观调控，开发企业重新洗牌，经营更加趋向规范化、市场化,通知限制了它的贷款渠道；并且土地储备资金需要本企业全部支付，不得申请银行贷款；对囤积的商品房超过三年的，不得申请抵押贷款等等。所有这些，对中小型房地产企业的资金链影响尤为厉害！可以预测未来房地产的开发将以大型的集团公司为主。,07年10月后调控政策,2、对购房者的影响,在第二轮宏观调控下，客户出现明显观望现象，一手成交趋于平淡，开发商定价显,现谨慎态度；二手房成交严重萎缩，价格小幅下跌,投资客户比例在新政前普遍在40以上，有些项目甚至高达70。投资客活跃导致,市场成交活跃。而新政后投资客被挤压，比例下降到30以下。,本轮调控的效果立竿见影，取得了较大的成效，造成了市场的观望心理， 对抑制房价的增长起到了很大的作用。,报告纲要,房地产宏观市场房地产宏观政策房地产中观市场房地产竞争市场,房地产中观市场 （长沙）,06年长沙房地产发展情况07年上半年长沙房地产发展情况07年10月后长沙房地产发展情况,06年长沙房地产发展情况长沙房地产业分流着1/3强的城镇固定资产投资总额,33.00% 32.00%,32.40%,1、长沙房地产投资额占 同期城镇固定资产投资的 比重，从2003年的27.61%,31.00% 30.00% 29.00% 28.00% 27.00% 26.00%,27.61%,29.72%,31.24%,迅速提高到2006年的,25.00%,2003年,2004年,2005年,2006年,31.24%，房地产投资的高,房地产投资额/城镇固定资产投资额,速发展可想而知。 2、2006年房地产投资额,类别房地产投资额（亿元）,2003年122.56,2004年175.54,2005年256.35,2006年303.86,占城镇固定资产投资额比,重下降了1.16个百分点， 显示出宏观调控的初步成 效，但仍保持较高比重。,城镇固定资产投资额（亿元）房地产投资额/城镇固定资产投资额,443.9527.61%,590.6029.72%,791.1732.40%,972.7731.24%,2.50,0.56,06年长沙房地产发展情况,长沙房地产投资增长迅猛，呈现出过热的现象,4.00,1、衡量房地产开发投资增长快慢的指标是房地产投资额增长率/GDP增长率，一般应该不超过2倍。 2、房地产销售额与房地产投资额的比例一般应在1.5:1 ，但是长沙近几年来房地产销售额与房地产开发投资比例的比例远高于这一比例，说明长沙房地产投资正处于高速发展阶段。,3.503.563.002.922.001.501.000.50 0.050.002003年 2004年房地产投资额增长率/GDP增长率类 别 2003年 2004年房地产投资额（亿元） 122.56 175.54房地产投资增长率 49.84% 43.20%GDP增长率 14.00% 14.80%商品房销售总额（亿 63.15 99.17元）房地产投资增长率 3.56 2.92/GDP增长率,3.091.250.660.682005年 2006年 商品房销售总额/房地产投资额2005年 2006年256.35 303.8646.04% 18.53%14.90% 14.80%169.79 206.443.09 1.25,商品房销售总额/房地产投资额,0.52,0.56,0.66,0.68,0.52,0.49,06年长沙房地产发展情况开发企业对长沙市场预期充满信心,1、新开工面积占施工面积的比例高低，反映了当时市场运行的状况和房地产开发企业对市场预期的信心。 2、2006年，长沙商品房新开工面积与施工面积之比为0.51，超过了国际标准（0.250.33），住宅比值则更大。一方面是因为开发商之前手中积累了大量的土地；另一方面也表明开发商对房地产市场预期充满信心。,0.550.500.460.450.450.400.380.352003年 2004年 2005年 2006年商品房新开工面积/商品房施工面积住宅新开工面积/住宅施工面积类 别 2003年 2004年 2005年 2006年商品房新开工面积（万m2） 450.12 731.07 1012.35 1339.85住宅新开工面积（万m2） 332.4 543.22 784.52 1037.48商品房施工面积（万m2） 1169.91 1624.95 2058.81 2614.85住宅施工面积（万m2） 874.82 1168.50 1515.47 1949.51商品房新开工面积/商品房施工 0.38 0.45 0.49 0.51面积,0.530.51,住宅新开工面积/住宅施工面积,0.38,0.46,0.52,0.53,06年长沙房地产发展情况开发高速发展,未来供应量巨大,1、施工面积通常为竣工面积的3.50.5倍，故施工面积反映了12年后现房供应量，其值小于3.0倍，会出现供应,3.50 3.30 3.10 2.90 2.70 2.50 2.30 2.10 1.90 1.70,1.941.86,2.532.22,3.29,3.22,3.403.39,短缺；大于4.0倍，未来供应,1.50,2003年,2004年,2005年,2006年,量将会放大 。,商品房施工面积/商品房竣工面积,住宅施工面积/住宅竣工面积,2、2005年的商品房比值为,类,别,2003年,2004年,2005年,2006年,3.29，而2006年商品房的比 值为3.40，提高0.11，表明 由于对市场预期充满信心， 导致当时长沙市房地产开发 高速发展，未来二年后全市 增量供应会扩大。,商品房施工面积（万m2）住宅施工面积（万m2）商品房竣工面积（万m2）住宅竣工面积（万m2） 商品房施工面积/商品房竣工面积 住宅施工面积/住宅竣工面积,1169.91 874.82601.73 470.101.941.86,1624.95 1168.50 731.07 461.362.222.53,2058.81 1515.47 626.28 469.973.293.22,2614.85 1949.51 768.06 575.013.403.39,06年长沙房地产发展情况2006年国家新政出台后,导致长沙市房地产活跃指数有所下降2.001.901.80,1、从2006年商品房消化系数为1.12，住宅消化系数为1.36来看，2006年长沙非住宅部分出现较为严重的,1.70 1.60 1.50 1.40 1.30 1.20 1.10 1.00,1.711.492003年,1.431.06 2004年,1.501.502005年,1.361.122006年,滞销情况，而住宅则一直,商品房销售面积/k*商品房竣工面积 住宅销售面积/k*住宅竣工面积,保持较好的消化情况。 2、2006年商品房、住宅消化系数相比2005年均有一定幅度的下跌，说明与2005,类 别 商品房销售面积（万m2）住宅销售面积（万m2） 商品房竣工面积（万m2）住宅竣工面积（万m2）,2003年 716.75 644.08 601.73 470.10,2004年 617.35 528.63 731.07 461.36,2005年 639.02 563.49 626.28 469.97,2006年 690.19 625.47 768.06 575.01,年相比，2006年国家新政 出台后，导致长沙市场活 跃指数有所下降。,商品房销售面积/k*商品房竣工面 1.49 1.06 1.50 1.12积住宅销售面积/k*住宅竣工面积 1.71 1.43 1.50 1.36 备注：由于一般有约两成的竣工面积是公建配套、回迁补偿等，故可销系数取0.8,06年长沙房地产发展情况,长沙房地产市场基本情况小结,2006年，针对房地产市场房屋价格上涨过快、供应结构不合理、市场秩序比较混乱等 突出问题，国家采取了一系列的宏观调控措施，通过金融、税收、住房供应结构调整 等政策，引导房地产市场走向健康、平稳发展的轨道。,在国家调控政策的宏观背景下，长沙房地产投资基本保持稳步增长，但增速有所放 缓。,房地产中观市场 （长沙）,06年长沙房地产发展情况07年上半年长沙房地产发展情况07年10月后长沙房地产发展情况,07年上半年长沙房地产发展情况2007年1-6月长沙房地产开发投资完成情况145.02140.00120.00100.0080.0060.0040.00,20.00,3.80,14.75,11.12,0.00,住宅,写字楼,商业房,其他,分用途投资额（亿元）长沙市1-6月完成房地产开发投资174.69亿元，同比增长59.67。其中土地购置费和 土地开发费65.6亿元，同比增长72.45%。说明房地产开发企业在国家控制土地供应 的政策下，开始为后续开发储备土地。 住宅建设完成投资145.02亿元，占总投资的93.01，比去年同期增长68.14；,07年上半年长沙房地产发展情况2007年1-6房屋施工面积分区情况分析,施工面积住宅 所占比例办公楼 所占比例 商业用房 所占比例其他 所占比例合计,芙蓉区202.44 13.37%18.54 27.44%34.69 19.43%45.1 15.59%300.77,天心区312.37 20.63%18.18 26.91%38.44 21.53%63.08 21.80%432.07,岳麓区263.1 17.37%9.99 14.79%17.29.64%45.67 15.78% 335.96,开福区301 19.88%7.08 10.48%24.2 13.56%44.42 15.35%376.7,雨花区435.51 28.76%13.77 20.38%63.98 35.84%91.11 31.48%604.37,合计 1514.4273.88%67.563.30%178.518.71%289.3814.12% 2049.87,2007年16月商品房施工面积、同比增长分别为36.57,其中住宅施工面积2126.6万平 方米，同比增长40.14%，而办公楼、商业营业用房、其他用房所占比例下降，说明结构 趋于合理 。同时可以从上表可以看出目前雨花区、天心区仍是房地产施工重点区域，住 宅和商业房主要集中在雨花区、天心区，办公楼则主要集中在芙蓉区和天心区。,07年上半年长沙房地产发展情况2007年1-6月各区域商品住宅供需一览（单位：万平方米）,120.00 110.00,117.67,100.0090.0080.0070.0060.0050.00,59.84,55.47,63.01,75.49,77.21,53.76,77.74,64.9943.69,2007 年 上 半 年 全 市 供 应 量 减 少，销售量明显大于供应量，导 致房价持续上涨；,40.00开福天心雨花岳麓芙蓉全市,开福区批准预售59.8463.0177.2153.7643.69297.50,天心区批准预售同比58.46%-7.91%19.47%-28.23%109.31%11.60%,雨花区销售面积55.4775.49117.6777.7464.99391.36,岳麓区销售面积同比5.17%123.65%63.65%20.24%6.13%37.72%,芙蓉区供销比1.080.830.660.690.670.76,批准预售主要集中在雨花、天 心、开福三个区；而销售量绝对 值最大的是雨花区，其次为岳麓 区；雨花区、天心区的销售面积增长 率明显高于去年同期水平。,07年上半年长沙房地产发展情况2007年长沙商品房 、商品住宅价格高速增长,1、2007年1-6月长沙商品房销售均价大幅增长，为,14.00% 12.00% 10.00%,10.94%,10.67%,13.50%9.59%,3278元/，与去年同期 增长14.35%，比2006年 均价提高9.59%。,8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%,3.90%,3.29%,7.61%,6.20%,5.99%-1.29%,2、房地产市场的高速发展及各项费用的增加，导致,-2.00%,2003年,2004年商品房同比增长,2005年,2006年住宅同比增长,2007年1-6月,长沙市2007年上半年住 宅均价较去年同期增长 19.07%，比2006年增加 13.5%。下半年增速房 缓，市民持币观望的较 多。,类 别商品房均价（元/m2）同比增长住宅均价（元/m2）同比增长,2003年24683.902343 3.29,2004年273810.9423917.61,2005年303010.6725396.20,2006年2991-1.2926915.99,2007年1-6月32789.59%305413.5%,户型,/,07年上半年长沙房地产发展情况2007年上半年长沙商品住宅户型销售价位分析表（单位：套）,登记销售 比例（%）,与去年同期比例差（%）,2500元/m2 2500-3000元/m2 3000-3500元/m2 3500-4000元/m2 4000-5000元/m25000元/m2合计,683485758322459130071193 32522,21.01%26.37%25.59%14.12%9.25%3.67% 100.00%,-21.98-3.4412.644.794.73.29,3000元/以上价位段商品住房占52.62%，比例比2006年增长了25.42个百分点；其次为3000-3500元/价位段商品住房的比例与去年增长了12.64个百分点，增幅比例最大。,07年上半年长沙房地产发展情况2007年上半年长沙商品住宅面积供销关系分析表（单位：套）,面积60m260-9090-120,批准预售546541593713,比例（%） 23.07% 17.56% 15.67%,与去年同期比例差（%）8.523.92-4.46,登记销售583446676401,比例（%） 17.94% 14.35% 19.68%,与去年同期比例差（%）3.701.380.32,供-销-369-508 -2688,供销比0.940.890.58,120-144,6626,27.97%,-6.42,9810,30.16%,1.42,-3184,0.68,144,3726,15.73%,-1.56,5810,17.86%,-6.82,-2084,0.64,23689,100.00%,32522,100.00%,-8833,0.73,各面积供销结构来看，各面积供应量小于销售量；90平米以下中小面积供应比为40.63%， 比去年同期增长了12.43%；在所有供应量中，120-144 的户型面积仍占主导地位，供销的差距最大，反应此区间的 户型面积是最受人们欢迎的，90-120的户型面积供销比最为紧张，反映了“国六条”新 政下，我市90-120的户型供应相对吃紧，处于较为尴尬的区域。,07年上半年长沙房地产发展情况,07年上半年长沙房地产市场基本情况小结,价格迅猛增长。07年上半年的住宅价格同比增长19%，表现出强劲的增长势头。 销售火爆，供求严重失衡。供应量远小于市场需求量，商品房供不应求，大部分的楼 盘出现排队抢购的局面。,开发企业投资开发热情高涨。商品房施工面积、同比增长分别为36.57,开发投资同比 增长59.67。,房地产中观市场 （长沙）,06年长沙房地产发展情况07年上半年长沙房地产发展情况07年10月后长沙房地产发展情况,07年10月后长沙房地产发展情况,成交萎缩。07年10月后，由于受到一些一线城市房地产价格下跌的影响，长沙房地产市场出现了比较大的波动，这种波动主要体现在消费者的观望心理加重，都持币待购，消费者期待长沙房地产价格出现类似于深圳、广州等城市的下跌形势。,价格平稳。虽然成交萎缩，但是由于长沙房价的水分不大，所以长沙房地产的价格并未出现大的波动，价格既没提高，但也每降低，开发商都在硬撑房价。,开发企业投资热情下降。受到市场成交情况的影响，开发企业的投资热情在下跌，上半年土地市场那种火爆的场面已经很难出现，土地价格出现了一定程度的下滑。,报告纲要,房地产宏观市场房地产宏观政策房地产中观市场房地产竞争市场,房地产竞争市场,板块竞争高档住宅竞争市场商业竞争市场商务（商住楼）竞争市场,星,沙,板,块,河,西,板,块,长沙地产板块格局,卓越蔚蓝海岸,珠江花城,藏珑国际,六大板块战长沙,美林银谷,中心板块,北城板块天健芙蓉盛世东城板块绿城桂花城,1.各区域 齐头并进，各具特色2.各板块的竞争主要围绕城东板块,河西板块,城北板块,星沙板块之间进行.,阳光100,南城板块 上庭苑奥林匹克花园,中心,板块,长沙地产板块格局板块特征,板块,板块特征,名称市政配套设施完善，生活配套设施齐全，交通便利等方面是中心板块最的优势；主要是老城区，具备一定规模的用地不多，项目规模普遍偏小；地价高昂，造成楼盘容积率普遍偏高。,城南,板块,长沙地产板块格局板块特征,板块,板块特征,名称伴随以“提速发展城市群、共同打造大长沙”的规划出台，新南城板块将是长沙发展的核心，也是长沙的新中心，因为它具备作为城市中心的四个价值：即中央政务价值（CPD）、中央经济价值（CBD）、中央生活价值（CLD）、中央信息价值（CED）。南城作为大长沙发展格局之下，长株潭三市一体的连接部，未来区域发展不可估量。但就目前而言，众多城市建设仍在规划进行中，因此还需要时间来完善。,河西,板块,长沙地产板块格局板块特征,板块名称,板块特征河西板块是长沙最大的一个板块，拥有大量的土地资源和自然生态资源，近年来房地产业发展及其迅速，板块内麓南片区成为了当今楼市高档楼盘的云集之地，金星大道沿线更是大盘云集。湘江、岳麓山、桔子洲头、大学城构成了河西上千年的文化资源，有着长沙任何一个板块无法比拟的文化底蕴。,北城,板块,长沙地产板块格局板块特征,板块名称,板块特征长沙最大的土地储备，最能实现规模开发和战略布局；湘江、浏阳河、捞刀河交汇形成的独特水资源，是长沙未来的水世界；长沙的文化核心，以湖南日报集团和金鹰城为核心的“文化航母”将成为 北城独特的价值。,东部,板块,长沙地产板块格局板块特征,板块名称,板块特征东部板块是靠近市中心区的新兴区域，根据政府“拓东融城”计 划，大力建设浏阳河风光带、圭塘河风光带，将东部新区打造成为环 境优美、规划科学、商贸繁荣的现代化中心城市区域。城东几乎都是高品质楼盘。湖南新金鸿置业、万科、浙江绿城等几 大实力开发商云集，水云间、万科西街花园、绿城桂花城等高品质 项目风生水起。,星沙,板块,长沙地产板块格局板块特征,板块名称,板块特征星沙板块地多人少价廉，而且是长沙别墅的发源地，目前星沙板块道路建设 逐渐完善，作为未来的长沙“第六区”和商业“副中心”，拥有巨大的提升 潜力。星沙处于“长株潭都市经济圈”核心腹地，随着这一都市经济圈的进一步融 合，其周边资源在经过充分发掘和整合后，将大力助推星沙经济的发展，房 产市场也将会出现强劲需求。这些都将成为星沙房地产行业发展的强劲支撑,各板块综述,中心板块综述依托老城区的完善配套是板块最大优势：市政配套齐全、道路畅通、生活配套设施齐全。,规模：小规模小区 物业类型：高层为主 户型：小户型多，商业和商务项目多 价格：均价集中在50008000元/平方米 客户：投资客、市区二三次置业者,缺乏规模社区：中心城区地价高昂，主要是老城区，改造成本的大，所以地块规模普遍偏 小。 客户打破区域局限：客户除了周边的中高收入者之外，还聚集了全市较多的二三次置业者 和部分外地人。 五一路、韶山路和芙蓉路沿线是重点发展区域：中心城区的项目主要集中在五一路、韶山 路和芙蓉路沿线。,各板块综述,东部板块综述板块发展可谓“天时、地利、人和” 芙蓉区政府、市政配套齐全、道路畅通、与城 市 中 心 的 距 离 近 、 众 多 实 力 开 发商 携手、体育新城概念、周边成熟的市场。,规模：中大型规模小区 物业类型：小高层为主 户型：三房四房为主，户型较大 价格：均价集中在40007000元/平方米 客户：周边老板、市区二三次置业者,人民东路、万家丽路楼盘带旺整个板块：人民东路、万家丽路段楼盘云集，以人民路段为 典型，是目前除了中心城区以外楼盘均价最高的地方，个别楼盘价格甚至超过了中心区。 客户打破区域局限：客户除了周边的中高收入者之外，还聚集了全市较多的二三次置业者 和部分外地人。 两大板块南北辐射：该片区由芙蓉区政府核心组团、体育新城核心组团组成，由两个核心 区域向周边辐射的区域范围内，南北扩张。 两大专业市场：马王堆和万家丽的专业市场，为该区楼盘提供了大量的优质消费者，现在 组团已经成为长沙市较为成熟的高档住宅区域，并不断向外围发展和突破。,各板块综述,城南板块综述最有前景楼市板块：随着省政府、区政府的迁入，芙蓉路的南部贯通，发展前景被广泛看好，但区域目前配套设施缺乏，商品房主要集中在韶山南路一带；,规模：中大型规模社区较多 物业类型：多层、小高层为主（别墅市场也比较大） 户型：100-140平方米的三房为主两房或四房为辅 价格：均价集中在4200-6000元/平方米 客户：城南教师、公务员、企事业员工为主,价格、产品类型集中：区域产品类型集中在小高层为主，价格在3300-4500元的居 多；良好前景吸引了部分中心城区的投资者：客户以城南周边客户为主，但良好的前景和 升值空间吸引了部分中心城区的客户；,各板块综述河西板块综述,自成体系，依托区域利好：本区域住宅开 发自成体系，特别是依托市政府搬迁、麓 谷科技园、河西商圈、规划中的大学城等 利好影响，带动住宅快速发展； 本区域消费明显：一江两岸，居住分离， 河西消费者主要为河西的教师和医生； 体系完整，档次均分：满足河西各种消费 层次的人群需求，别墅、高层洋房、经济 适用房均有一定份额； 低价别墅盘吸引河东客户的眼球：良好的 山水资源和低廉的价格使河东客户突破区 域购房观念，购买河西的别墅盘； 大盘、品牌打造河西新城：阳光100、玫 瑰园、卓越、美林等众多实力大盘相继开 发，树立了河西高档楼盘新形象；,规 模：规模不等，大中小型项目汇集物业类型：十分丰富，从别墅、多层至小高层、高层均有容 积 率：0.63.1均价水平：洋房均价3500-6000元/m2别墅均价45007000元/m2主力户型：3房为主，116-164m2客 户：以河西高校教师和医生为主，别墅吸引了部分河东客户土地后备资源多 沿金星大道一带土地资源 丰富，众多实力大盘纷纷进驻，房地产发 展氛围浓烈。,各板块综述,北城板块综述,规 模：中等规模为主，珠江花城的开发打破了中档为主的市场格局 物业类型：以小高层为主，别墅市场发展较快 主力户型：三房108135平方米为主,价 格：小高层均价35004500元/平方米,客 户：客户以开福区的医生、教师和公务员为主,传统落后区域：经济支撑力在长沙总体经济格局中一直比较弱，在居民心目中有一定的 地域隔阂，但近年来众多资本不断融入北城，逐渐撑起北城市场，形象也在市民心目中 得到了很大的改善；,本区域消费为主：主要客户为城北的教师、公务员和星沙一带的企业员工和私企老板， 中心城区到该区域置业现象少；,高档盘带动市场：天健、珠江、绿城、万国城、顺天等实力开发商打造北城高档市场形 象，使北城市场价值得到迅速提高，使北城房地产价格将逐渐上扬；,别墅市场有新发展：北城告别长泰豪园的单一别墅市场，绿城青竹湖别墅、鹅羊山别 墅等项目的相继开发，将形成另一个别墅品质生活区。,河西,城北,城东,城南,各板块综述各大板块优劣势比较分析,区域中心板块,优山水资源/人文底蕴、市政府所在地 高校教师提供稳定的住房消费力 有品牌开发商在区域开发 有一定景观资源、区政府所在地 周边有一定消费力 实力开发商进驻，提升区域形象 人民东路拉升整个板块形象 区域认同度较强 城市的发展方向上，前景好 区域发展前景看好 道路畅通，有一定的自然景观资源 整体规划较好,劣区域隔阂观念明显 受经济适用房冲击，房价偏低传统落后区域，认可度不高， 楼盘整体素质一般缺乏景观资源 可开发用地减，体育新城 目前城市基础配套不完善 区域配套缺乏 人气不旺 目前高素质楼盘偏少,房地产竞争市场,板块竞争高档住宅竞争市场商业竞争市场商务（商住楼）竞争市场,长沙高档次住宅市场概述,高档住宅分为两类：一类是低密度、低容积率，亲地性强的别墅、多层洋房产品；另一类是占据绝版资源（如景观资源、城市资源、市政资源）等的高容积率产品；,区域主要集中在城市中心区、湘江岸边及城市周边：城市中心区一些项目，由于其占据绝版城市资源并且着力打造项目品质，成为喜欢城市生活的高端消费者的选择；湘江两岸，由于其占据绝版的景观资源，成为部分喜欢江景的消费者的选择