上海纪念路房地产项目提案报告95PPT-2007年

以四海视角我们发现SEARCH/市场寻位 项 目 寻 位 本案区域内有 内环线 、 中环线 、 明珠线 三条交通枢纽，还有 217、 52、 101、 942、 139、川虹线等十几条公交线路经过，交通比较便捷，是连结市中心区与五角场、江湾镇、宝山区的交通要道，这对于希望能快速出行的商务人士来说，具有不可多得的优势，加之板块内的酒店档次都较高，商务谈判也比较方便； 生活配套还是比较齐全的，广中地段医院、建工医院、岳阳医院、广灵四路小学、复兴高级中学、市民大药房、易买得、好美家、曲阳公园均分布在板块内，住宅区域成熟度较高。本案但 在中环线汶水路站的高架、由于中环线建设要占用大量的道路面积，所以走过邯郸路、汶水东路、广纪路这几条路时，整个街道显得比较凌乱，而在纪念路广纪路一端有一条铁路通过，使得本项目的环境和整体品质有别于板块内的其他楼盘。四海市场观 住宅 从数据走势看，今年国 6条之后整个住宅市场反应度明显不及去年，成交量走势平稳。在经过 2年的调控后，上海的商品房市场已经进入了一个理性消费时代。自住购房的需求依然旺盛。 连续的政策出台对房地产整个市场产生一定的波动，但作为部分成熟度较高，特别以自住为主区域来说，所受影响有限。 单位 :万平方米 随着上海产业结构的不断变化，客户的写字楼需求不断丰富，对于 CBD区域的写字楼需求逐步外延。中小企业因规模与实力的限制，将逐步选择搬出中心区域租金居高不下的甲级写字楼，进而选择交通便利的中环区域内的写字楼，这一变化使得中环地区写字楼的第二梯队日渐成型。 而这些写字楼以其适中的价格优势；合理而实用的面积分割；高标准的内部配置等因素成为中小企业的首选，中环写字楼的需求成上行趋势。 四海市场观 办公 单位 :平方米名称 位置 售价明申商 务 广 场 漕宝路 400号 10000元 /绿 洲中 环 中心 金沙江路 1698弄 11000元 /古北光 华 大厦 茅台路 868、866号 12500元 / 商业配套设施齐全，主要以超市和沿街商铺为主：华联、联华等一些中型超市分布比较密集，广粤路上还有麦德龙大卖场，沿街商铺包括衣、食、住、用各类经营业态，整体环境成熟度相当高。但是就本项目周边来看，环境比较嘈杂，商业并不十分发达。 四海市场观 配套周边楼盘方位图欣逸家园 本案 丰景湾名邸 水木年华北辰佳苑中环明珠复城国际个案分析 欣逸家园位于纪念路上，是位于本项目最近的楼盘，小区由 4幢 15 17 层的小高层组成，整体品质一般。该项目开盘时间较早，已进入尾盘销售，整体威胁并不大，周边在售的新盘量较少，目前只有少量大面积尾盘单位在售。 该案上半年整体成交基数较高，下半年随着可售量的减少，成交量开始减少。相对的，全年成交价格则较为平均，并未随着成交量的减少使得价格出现过大的波动。全年成交量为2.2万平方米，月度的成交价维持在 8000-8500元 /平方米之间。全年整体去化较好。欣逸家园单位 :平方米 单位 :元 /平方米个案分析 丰景湾项目位于场中路和凉城路之间，物业形态主要由多层和小高层组成。小区距离凉城公园仅几百米，公园的景观，绿化效果也十分明显。大部分小高层单位被虹口区政府整体收购，可售量也相当有限。 作为凉城地区的一个供应量较大的在售楼盘，自 06年 6月开盘以来，除了 8月出现过一次成交低谷外，其他月份成交量较为平均。成交价格也随成交量一样，起伏波动不大。 6个月累计成交面积为 1.7万平方米，成交价则维持在 8900-9300元 /平的区间。 丰景湾名 邸单位 :平方米 单位 :元 /平方米个案分析 水木年华位于虹口曲阳西侧，与闸北区交界，西临粤秀路以及俞泾河，与闸北区一路之隔，东近广灵路，南临广灵四路，实际该案的是位于凉城板块与曲阳板块的交界处。 整个小区为中型社区。总建筑面积为 3万多平方米，共由幢层左右的小高层构成，整体品质较为一般。该案所处的曲阳板块西侧整体配套不如东部。所在位置也较为僻静， 生活设施和交通出行配套一般。但由于是处于曲阳板块内，所处区位还是具有一定优势。水木年华 水木年华 11月开盘推出首批房源 277套，目前已售出 272套，去化率高达 90%。开盘价格低是高销售的主要因素，该案目前成交均价在 9332元 /平，是目前整个曲阳板块中售价最低的楼盘之一。个案分析 北辰佳苑位于虹口内中环间的曲阳板块内 ,其东北临甘河路，西北面中山北一路，南靠曲阳公园，紧贴逸仙路高架宝山方向中山北一路上匝道。轨道交通 3线赤峰路站和大柏树站离小区各约 800米左右，在距小区 1公里左右设有在建中的轨道交通 8号线站点。周边环境较好 ,区域配套相当成熟 ,交通出行也较为方便。是虹口区较有知名度得在售楼盘之一。 北辰佳苑自 10月开盘以来 ,凭借其良好得区位、成熟的配套以及较好的品质受到了市场的普遍关注，目前累计成交面积为 8387平方米，成交均价为 12283元 /平方米，去化较好。 北辰家园个案分析位于汶水东路、广纪路的中环明珠建筑总面积 100000平方米，整个小区由 7幢高层住宅和 1幢 30层办公楼组成。该案是目前离我们最近的在售写字楼 ,且产品结构类似与本项目，因此价格对于本案具有一定参考价值 ， 同时地理位置有一定优势。从数据上看 , 该案今年只有在 1 2 7 8四个月中有成交 , 全年总计成交面积为 1907平方米 , 去化较缓慢 ,成交价格也呈高开低走之势 , 目前成交均价在 11100元左右 .中环明珠 单位 :平方米 单位 :元 /平方米个案分析曲阳商务中心的复城国际，整个项目包括办公、商业、别墅和公寓产品，占地面积 15万平方米。其为景观办公楼橘座和智能化办公楼银座组成。由知名开发商复地集团打造，无论从长远的规划和定位包装上都体现出了一定的品质和水准，有成为未来曲阳板块标志性楼盘的潜力。 开盘一个月来成交 71套 ,总计 4611平方米 ,成交均价为 14817元 /平方米 .复城国际对手项目概况项 目名称 建筑面 积 所 处 地址 产 品形 态 绿 化率 开 盘时间成交价格 销 售率欣逸家园 21000 纪 念路 555弄 小高 层 39% 04.12 8600元 / 95%北辰佳苑 57000 中山北一路 1100弄 小高 层 40% 06.11 12230元 / 36%丰景湾名邸 100000 华严 路 228弄 多 层 、小高层25% 06.5 7732元 / 60%水木年 华 花园 33000 广灵四路 866号 小高 层 39% 06.11 9326元 /平 90%中 环 明珠 20000 汶水 东 路 278号 高 层 - 04.8 11900元 / 67%复城国 际 10000 曲阳路 910号 多 层 、高 层 - 06.9 15000元 / 44%住办虹口区作为上海一个各项配套齐全、成熟较高的区域，但可供销售的新盘较少，区域供应量明显不足 .单位 :万平方米注 :该数据统计截至到 2006年 12月 21日以四海观点我们认为ORIENTATION/产品定位 深度认知经过以上对市场的全面分析 ,我们可以对本项目进行一个客观全面的界定 .我们的优势:区域人文优势 本项目虽然所处虹口，杨浦与宝山三地交界，但从地区划分上看，隶属虹口区。作为一个具有浓厚人文历史底蕴的区域，虹口区相比其他 2区有着不可比拟的传统地域优势。特别是对于周边的老上海居民，在置业时，区域所处地仍是其考虑的重要因素。我们的优势:道路交通便捷 区域交通便捷，内环线、中环线、明珠线形成交通枢纽，这对于希望能快速出行的商务人士来说，具有不可多得的优势。 中环写字楼需求看好，目前价格还处于低位，有一定投资价值。内 环线下匝口中 环线下匝口逸仙路高架下匝口轨 道交通 公交 车辆场 中路下匝口场 中路下匝口中山北一路下匝口3号 线大柏 树 站217、 52、 101、 942、 139、川虹 线 等我们的优势:区域较为成熟 距本案 400米就有一座家得利超市，广粤路上还有麦德龙大卖场，区域内商铺包括衣、食、住、用等各类经营业态。此外，教育也是在此购屋安居的一个吸引力，复兴高级中学近在咫尺，区域内上外附小、钟山中学等知名学校众多。 项目周边拥有多家高级酒店和餐饮 , 为写字楼提供了不可多得的商务配套设施 。宝隆集团旗下的四星级酒店宝隆宾馆是区域内口碑向来不不错的四星级酒店，目前已经和法国雅高集团正式签署了和约，并将经过 19个月的扩建以及重新装修以全面符合 “ 美爵 ” 这个品牌的要求，正式改名为 “ 上海宝隆美爵酒店 ” 。我们的优势:良好产业支撑 周边钢铁产业已成一定气候，被逸仙、柏树、沪办三大钢市环抱，同时板块北侧场中路一带具有大量的汽配市场，形成了良好的产业支撑。 水 利 部太湖流域管理局恰好位于纪念路 480号，水 利 部门下属的合作单位可以为本项目带来一些连动效应。 我们的劣势:周边环境较差 周边是传统的老式住宅，景观劣势较为明显。 在中环线汶水路站的高架、由于中环线建设要占用大量的道路面积，所以走过邯郸路、汶水东路、广纪路这几条路时，整个街道显得比较凌乱。 纪念路广纪路一头有一条铁路，对商务出行造成不便。 我们的劣势:体量小 缺氛围 体量过小，再加上本身并非纯住宅项目，前排的办公楼使得住宅小区的私密度大大降低。 周边多为老的商住两用楼，缺乏新写字楼，难以形成良好的商务氛围。 区域人文优势 区域较为成熟 良好产业支撑 + +周边环境较差 - 体量小 缺氛围 如何挖掘 市场切入点 ,寻找 机遇 呢 ?-道路交通便捷市场切入点 是位于虹口区，一个上海北区传统意义上的人文气息较浓厚的区域内在售的新盘。 产品为区域内稀缺多层电梯房，小面积 2房所占比例高，总价相对较低，属于实惠的居家之选。 所在大区域内配套设施十分齐全，各类成熟的配套掩盖住项目本身周边小环境的劣势。 周边各类企事业单位多，对于写字楼来说，可以成为定向的客户来源。 区域内在售的新盘很少，来自对手的竞争压力相对不大。 产品定位住宅 :虹口中环优质交通，产业支撑实用地段，精巧适用，面向成长型企业的商务空间。