工程部工作职责

第一节工程维修部经理岗位职责1全面管理工程维修部事务。2负责（大厦）设备设施的维修保养、督导和管理工作。3负责突发性的设备故障处理与人员调度，并组织调查设备事故原因，制订预防措施。4负责对设备保修单位维护保养工作的联系、协调、监管及质量评定。5根据设备的特点制订或审核各类设备的年度、季度、月度、周预防性检修保养计划，并监督落实。6检查交接班情况、巡查情况，回访维修情况，并对工作中存在的问题尽快提出处理意见，负责具体的技术性检查。7配合其他部门开展工作，落实上级安排之临时性工作。8定期对本部门员工进行有关设备设施的技术性培训及安全知识培训。9负责有关工程技术标准，规格的审核，对工程的预算等。10建立设备资料档案。第二节工程维修部机电工程师岗位职责1协助落实（大厦）设备、设施管理工作。2负责突发性的设备故障处理与人员调度，并组织调查设备事故原因，制订预防措施。3负责对设备保修单位维护保养工作的联系、协调、监管及质量评定。4根据设备的特点制订或审核各类设备的年度、季度、月度、周预防性检修保养计划，并监督落实。5检查交接班情况、巡查情况，回访维修情况，并对工作中存在的问题尽快提出处理意见，负责具体的技术性检查。6配合其他部门开展工作，落实上级安排之临时性工作。7具体负责大厦内各类设备、设施的操作、维修保养、业主的报修项目及对使用设备员工的培训。8负责设备、设施的紧急抢修工作。9对维保所需配件进行管理，各类设备运行资料的记录与管理。10督导、检查、实施维修人员的工作情况，并填写日常工作表。第三节工程维修部运行班长岗位职责1全面管理工程维修部运行事务。2负责（大厦）内设备设施正常运行的督导、管理和维修保养工作。3负责突发性的设备故障处理与人员调度，并组织调查设备事故原因，制订预防措施。4负责对设备保修单位维护保养工作的联系、协调、监管及质量评定。5根据设备的特点制订各类设备的年度、季度、月度、周预防性检修保养计划，并监督落实。6检查交接班情况、巡查情况、回访维修情况，并对工作中存在的问题尽快提出处理意见。7及时安排解决各部门提出的协助解决工作，负责具体的技术性检查、维修工作。8定期对本部门员工进行有关设备操作、原理等的培训。9负责有关工程技术标准，规格的审核，对工程的预算等。10建立设备资料档案。第四节工程维修部运行员岗位职责1运行员负责对大厦各机电设备的运行值班，处理一般性故障，参与、协助设施、设备的维修保养工作。2值班人员必须熟悉大厦的供水、供电、电梯、空调等设施、设备的情况，掌握相关设备的操作程序和应急处理措施。3定时巡视设备房和设备的运行情况，认真做好巡查记录和值班记录。4保持值班室、高低压配电房和各设备房的清洁以及物品的有序摆放。5负责设备房的安全管理工作，禁止非工作人员进入，禁止各种违反设备房管理规定的行为。6遇到突然停电或发生其它突发性事故时，应从容镇定，按规程操作，及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知相关人员处理。7加强防范意识，做好设备房的防水、防火、防虫害的安全管理工作。8完成上级交办的各项临时任务。第五节工程维修部维修班长岗位职责1全力协助工程维修部经理对大厦的管理工作，负责大厦内工程维修部相关维修事务的安排和调度，以及维修工程的成本控制。2负责对大厦内水电使用情况进行监控，管理和维修工作。3负责协助运行班对突发性的设备故障处理与人员调度，并组织调查设备事故原因，制订预防措施。4负责对维修班员工的工作情况进行指导和考核工作。5对员工进行安全指导和技术指导工作，并对维修的质量进行监督落实。6检查维修人员上班情况、对客户回访维修情况，并对工作中存在的问题尽快提出处理方案和预防措施。7及时安排解决各部门提出的协助解决工作，负责具体的技术性检查、维修工作。8对本组的工作情况进行总结，并作好详细记录。9负责本组的维修工作计划与落实情况。10建立维修组的资料、记录及相关档案。第六节工程维修部维修员岗位职责1负责室内外公共设施、设备的维修、检查、保养工作，为用户提供有偿维修服务。2遵守员工守则和公司各项规章制度，认真贯彻“业主至上、服务第一”的宗旨。3服从上级调度和安排，按时按质按量完成工作，注意安全操作，保证维修质量，尽量做到让业主满意。4遵守维修操作程序，做到高效、优质、安全地完成维修任务。5努力学习，不断总结维修经验，提高思想素质和业务技术水平。6注意“工完场清”，节约用料。7完成上级交办的各项临时任务。第三章内部管理规定第一节工程维修部行为准则10目的规范工程维修人员的服务行为，树立公司良好形象，为客户提供优质服务。20适用范围适用于物业管理公司工程维修人员。30内容31关心公司，热爱本职工作，遵守公司各项规章制度和劳动纪律，维护公司利益和荣誉，爱护公司设备、设施。32认真贯彻公司“开源节流”的方针，在工作中力行节俭，不浪费公司资源。33从全局出发，树立良好的合作意识，团结、真诚协作，达到畅顺、高效率的工作绩效，切实服从领导的工作安排和调度，如有异议，必须做到“先服从后投诉”。34对工作中出现的问题不推诿，勇于承担责任，并从中吸取教训，不断提升工作水平。35未经公司领导授权或批准，不得以公司名义对外展开业务或在外兼任获取薪酬或间接利益之工作。36未获批准，不准将本公司的办公用品、公用工具、设备、设施等擅自赠与、转租、出租、出借、抵押给其他公司、单位或个人。37工作时间须配戴工作证，着装整洁，注意形象、仪表。38严禁向业主索取或收受任何礼品酬金。39必须将服务意识，服务态度和服务技巧贯彻落实到言行中，语言文明礼貌，对业主提出的质疑要耐心、细致地回答或解释，不得推脱。310设备、设施及业主报修项目应及时认真地处理，一般情况由当班员工处理完毕。311对上门服务应注意业主家内卫生，必须穿鞋套，不得损坏业主物品，如移动物品，需经业主同意，收费时应公平、公正、公开、合理，并经业主签字生效，服务完毕，应将工作场所打扫干净。第二节工程维修部值班、交接班管理规定10目的规范值班与交接班管理，确保值班工作质量。20适用范围适用于工程维修部值班人员。30内容31值班人员在值班期内必须坚守岗位，不得擅自离岗、干私事、酗酒聊天等。32值班（夜班）人员应处理好本班报修工作，不能处理的应注明原因。发现设备故障应马上排除，如无法处理应及时向部门经理或值班总负责人反映。33应按规定巡查设备运行情况，并巡查其它设备、设施状况，发现设备故障应马上排除，如无法处理应及时向部门经理或值班总负责人汇报。34认真填写好各“机电设备运行日志”和工程维修部值班交接班记录表及其它相关记录。35值班人员不得私自调班，因特殊情况要调班，必须向部门经理申请。36严禁无关人员进入值班室和机电设备房，检查各类工具和钥匙等。40接班制度41认真听取交班人员的值班和设备运行情况报告。42查看上一班的值班日志和运行日志及巡查记录等。43检查仪器、工具等物品是否齐全、完好，各机房是否干净整洁。44巡视各设备的运行情况，各参数是否正常。50交班制度51交接班人员必须当面交接并签名。52交班人员必须整理好本班的各种运行巡查记录和值班资料等。53交班人员必须详细介绍其值班情况、机器运行情况及存在的未处理问题。54所有问题记录须现场交代清楚,等接班人员确认。60不能交接班之情况61上一班运行情况未交待清楚，记录不规范，操作间不整洁。62正在进行倒闸操作或事故处理过程中。63交接过程中发生故障，应停止交接，由交班人员负责处理事故，接班人协助事故处理。64交班人隐瞒问题不报，经查证确系其责任的。70附表工程维修部值班交接班记录第三节工程档案管理制度10目的规范工程档案管理，防止工程档案遗失、破损。20适用范围适用于工程档案保管。30工程档案管理制度31所有的工程设备档案由工程维修部负责管理，工程档案管理人员应严守公司档案管理制度和保密制度。32各类档案应按系统分类强电、弱电、空调、机管、电梯，统一存放档案盒并贴上标签。33编制档案目录，内容应与档案盒外标签一致。34外单位交来图纸由工程档案管理人员统一签收，并将有关图纸交工程维修部核对，如图纸无误则由文员按系统归档；图纸有误，则由工程档案管理人员联系交图单位更正。35档案及图纸是工程维修部维修的重要依据，应妥善保管，如发现用途不明的的资料应交工程维修部经理审阅确定用途。需销毁的资料应由工程维修部经理鉴定后决定。36借阅档案须经工程维修部经理批准，工程档案管理人员登记并指定归还日期，由工程档案管理人员按期追还，需续借的要重新登记。40维修档案管理制度41维修档案属工程档案的一部分，由工程维修部工程档案管理人员统一管理。42设备维修档案按强电、弱电、机管、空调、电梯、用户单元内设施分类。43用户单元维修档案用标签按不同档案分开，其他档案按类别存放，在相应的档案盒上贴上标签。44根据返回工程维修部的维修单每天填写维修档案记录表。45工程档案管理人员每天核对发出和返回的维修单，将有关内容如实录入维修档案记录表，如发现不符马上追查原因。46工程维修部每月对维修档案记录表、维修单等进行整理，并分类归档。维修档案作为评估大厦设备运行情况和用户室内设备状况的根据，应妥善保存。保存期限一般为一年，重大维修项目保存期至少为两年，过期档案由工程维修部经理鉴定后销毁。第四节工程维修部公共物品（工具）管理规定10目的规范公共物品（工具）管理工作，确保工具完整及各项性能完好。20适用范围工程维修部的工具管理30内容公共物品是我们正常工作所必备的，保持公共物品的齐备和正常使用，能提高我们的工作效率，爱护公物是我们每个员工必须具备的品德，为促进公共物品的管理，特制定如下制度。31公共物品包括部门公用工具，个人配备工具和劳动保护用品。32公用工具工程维修部共同使用，由仓管员填写公用工具登记表，同时指定保管责任人，领用时在公用工具领用登记表上签名领用。33公用工具不得随意外借，确有需要时要经经理同意，工具管理人员负责追回。34工具使用时，注意保管爱护不得乱丢乱扔，不得随意损坏。35个人随身配备工具，个人保管，领用时须登记签名后方可领用，如属个人责任丢失或损坏须自行负责赔偿。36个人配备的工具因工作调迁，辞工或解雇时，由仓管员进行盘点，如有丢失或损坏，必须照价赔偿。40附表个人领用工具物品登记表公用工具登记表公用工具领用登记表第五节工程维修部日常工作管理规定10目的规范工程维修部内部管理工作，确保内部管理高效有序，为客户提供高效优质的服务。20适用范围工程维修部全体员工30内容31按时上下班，不能提前下班或吃饭，中午上班不能迟到。32上班时间内无具体工作时，原则上在办公室等候，需外出巡查设备情况时须告知工程师（班长），不得办私事。33上班时须配戴工作证，穿着整齐，不得穿拖鞋。34及时处理维修申请单，不得积压。上午1110和下午1710以前的维修单，必须及时处理完毕，有些维修如情况紧急或业主有特殊要求的，不管加班与否，都必须在当天处理完毕。当天无法处理的都必须在“维修情况”栏内注明原因，每个维修单处理完毕后须业主与维修人员签名。35上门维修时须带工具袋（箱），必备工具都放在里面，以节省时间，增加工作效率，少跑路，多干活。36服从工程师（班长）安排，每天上班后先在工程维修办公室报到，等候分配一些重点的突出的或需多人合作的工作，如无特殊情况处理，各人分头工作。37紧急情况时工程人员（接到通知）须立即赶到现场，等候分配工作或作应急处理，直到事故处理完毕才能离开。38服务态度作为上门维修服务的一部份，每个工作人员必须提高自身素质，工作时认真负责，树立良好的敬业精神，不断提高业务水平。39工作时务必注意人身安全和设备安全，讲科学、多商量、不蛮干，配电房、水泵房或高空作业等须严格按照操作规程和相关注意事项工作。310团结务实，努力工作，遵守本部门之制度。311工程维修部工程师（班长），每天至少巡查各设备设施一次，检查各班值班巡查情况，每星期不定时抽查不少于1次，抽查内容见工程维修部抽查表。312工程师（班长）综合考虑各种情况（含领导交待事项、机电设备是否已到检修时间等），将当天工作安排下去。313各当班维修人员原则上（除值班人员外）无维修单时应在值班室等候待命。314各当班维修人员出去维修，（含有偿服务和公共维修），应注明时间，回来交单时应注明完成时间，并且尽量让业主写上业主意见，以备查单考核，具体见维修单。315关于机电设备大型的水电系统等的更换，由工程师（班长）安排填写维修单，其余参照4条办法。316土建人员的维修工作，工程师（班长）应以抽查的办法，检查完成的工效。317所有的维修，工程师（班长）及维修人员应根据事情的轻重，缓急来随机处理。40附表工程维修部抽查表第四章设备设施管理第一节总则一、承包商监督规定10目的规范对设备维修保养承包项目的管理。20适用范围对所有设备维修保养承包商工作的监督。30监督规定31严格审查承包商的资质证书和和营业执照等，凡不具备相应资质等级证书和合格营业执照的保养维修商或承造商，均不与之进行业务洽谈。32在选定承包商的过程中，工程维修部经理编写工程报价分析表，以建议最佳承包商人选。33承包商进场前，必须提供工程蓝图、施工程序、工期计划各三套，经审查批准后方允许入场。34工程维修部应指定专人协调、监督承包商的工作，做好承包商到场作业记录。承包商进场作业期间，必须遵守大厦的各项管理规定。35督促承包商严格按国家规范（如环保、劳保条例等）及合同要求施工。承包商的用料，必须与合同条款规定的相一致，承包商用料的任何变更须事先经工程维修部经理签字确认，否则作违反合同处理。36承包商因故需变更施工图纸或施工工艺，必须提出书面报告，经工程维修部经理签字确认后方允许实施。37承包商的竣工报告、资料、图纸等，必须先交工程维修部经理检查核对，双方填写工程验收报告，经工程维修部经理审查批准后，方可通知财务结算。40附表设备保养商工作评估表二、机电设备设施管理规定10目的规范机电设备设施维修程序，确保机电设备设施运行良好，保障人员及财产安全。20适用范围工程维修部机电设备设施维修人员。30内容31机电设备设施应造册登记，并制作登记卡，登记卡内容应详细准确。32机电设备设施应制定完善维修保养计划并落实。33机电设备设施的报修由工程维修部人员根据维保计划，现场运行情况或故障填报机电设备设施维修报批表，工程维修部经理根据维修内容确定方案，部门经理负责维修现场的组织、指挥、监管。34参与维修人员应严格按方案、按步骤操作，前期准备工作要细致到位，维修标志、警示、隔离物等要齐备，维修人员必须具备本项目维修之资格。35维修完毕后维修人员须清理现场，待经理确认后对机电设备设施进行试运行，24小时内应加大对维修现场的巡查力度。40附表机电设备设施维修报批表设备台帐三、设备房安全防火管理规定10目的确保设备房防火安全。20适用范围本规定适用于公司所有各类机电设备房。30内容31各岗位人员必须严守岗位责任，发生事故或发现可疑情况应迅速处理上报，并负责保持好现场。32未经工程维修部领导批准，外来人员（包括参观学习、探亲访友、施工等）禁止进入电房、电梯机房、空调机房、风机房、水泵房等。经批准进入人员必须办好登记手续，由值班人员负责执行。33各岗位值班人员除负责设备安全运行外，必须对所属机房进行安全检查，各级管理人员必须定期对所属范围进行安全检查，如发现有不安全因素，及时进行整改。34机房钥匙不得随意配置，各机房、班组工作场地无人时，门窗必须锁好，各水池盖由水系统当值人员负责检查锁好，无关人员不得借用钥匙。35各班组工具、材料要有专人管理，携带工具、材料出大厦外，必须经部门领导同意按规定办理出门手续，并由内勤做好登记。36任何人员禁止在设备房吸烟。37维修工作中需使用易燃材料时，应特别小心，各班组存放易燃油料不得超过1KG。38需要动火作业时，要办妥动火证后方能施工，施工前要排除易燃物品，施工后认真检查，确无火种时方能离开。发现火警及时报告，尽力和消防队员一道扑灭火灾，一旦大楼发生火灾，工程维修部的首要任务是保证供水、供电，保证消防水泵、送风、排烟风机正常运行。四、工程维修部水电管理规定10目的加强对水电管理，堵住漏洞。20适用范围工程维修部30内容31所有工程维修部人员都有责任和义务对所管水电进行认真管理。32所有员工必须以身作则，凡与人串通偷水偷电者，一经查出将作严肃处理。33确保水电设备、设施正常运行，水电正常安全供给。34随时巡查，所有公共用水、用电须装表并有完整记录资料，发现漏水、电现象随时维修，节约用水、用电35定期检查各用户水电使用情况，防止偷水偷电现象发生。36按时抄送水电表，并力求抄表正确、准时，每月将水电使用情况汇总报公司领导。37严禁私拉乱接、水电线路的更改。水电表的安装要经部门经理同意方可。38随时向各水电用户讲解水电使用要求方法，注意事项，对出现的问题多做解释。40附表月份用电情况汇总表月份用水情况汇总表五、工程维修部标牌、标识管理规定10目的规范统一工程维修部各种标牌、标识，使之清楚明了，便于管理，以保安全。20适用范围工程维修部30内容31标牌标识须有合理的大小尺寸和高度及美观外形，设计具有一定的艺术性，符合本物业管理的特点。32标牌、标识安装须规范工整，内容充实，简洁明了。33标牌、标识须张挂布置到位，临时性使用的标识非使用时应妥善保管。34非特殊情况，严禁用纸打印标识张挂。35标牌、标识清单表六、工程维修部机电设备设施环境要求管理规定10目的满足机电设备设施使用条件，延长设备设施的使用期。20适用范围工程维修部设备设施房。30内容31保持设备房内干净整洁，专用工具、备件摆放整齐有序。32所有设备房应有1次/周清洁卫生，做到干爽、不湿滑、无杂物等，各箱柜内无灰尘、油渍、结碳等。33照明灯光稳定，有足够的高度。经常检查备用照明工具，确保齐备良好。34机房内应通风良好，门窗开启灵活，防小动物设施完好。35确保辅助设备运行良好，保持适当环境温度。七、工程维修部钥匙管理规定10目的规范钥匙管理工作，确保各设备设施房的钥匙，使用规范和安全。20适用范围适用于工程维修部。30内容31所有钥匙任何时候须有不少于一把备用，所有备用钥匙须造册登记。32各设备设施房的钥匙应清楚标明，并整齐有序的放置在钥匙专柜中；钥匙专柜由工程维修部值班员掌管。33在正常情况下，各设备设施房的钥匙不能借给外单位人员或其他各部门人员，如特殊情况下，必须经部门负责人同意并填写领（借）用钥匙登记表；34工程人员用钥匙，须填写领（借）用钥匙登记表并签名确认，工程人员离开本部门，所有钥匙须缴回。35钥匙丢失或损坏时，当事人应填写钥匙丢失/损坏申请表，部门负责人查实后填表补回。36工程人员必须妥善保管好领用钥匙，熟悉各钥匙的使用范围，并承担相应责任。40相关记录领（借）用钥匙登记表钥匙丢失/损坏申报表第二节强电系统管理一、配电房管理制度10目的为及时向住户提供合格生活用电和大厦用电，管理好配电房。20适用范围工程维修部。30内容31保持配电房干净、整洁、通风、无杂物，专用工具及备件摆放整齐，并有清洁记录。32配电房设立专门设备责任人。1、进入配电房操作人员须经专业培训，并有上岗证，严禁无关人员进入配电房。2、保持配电房内照明充足正常，备用电源及灯具满足要求，并经常保持配电房地面及设备外表清洁无尘，室内温度控制在40以下，墙壁配挂温度计。3、经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。4、配电房应挂配电系统图，值班人员应清楚配电负荷分配情况，及时调控。5、配电房内应有相应的保护措施和相关警示说明或标志，应配备安全保护用具。6、配电房内禁止乱拉乱接线路，严禁超载供电。7、配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作。复杂的倒闸操作，必须执行操作票制度、监护制度，高压环进、环出柜严禁操作。操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。高低压柜开关状态须作好警示、标识。8、建立运行记录，每天巡查、每月细查一次，半年大检修一次，查出问题及时处理，并做好记录，解决不了的问题书面报告主管部门领导。9、配电房之操作严格按操作规程进行。10、认真作好配电房的各项记录。二、供配电设备运行管理规程10目的为规范供配电设备运行管理。20适用范围各管理处工程维修部。30内容31每天定期巡查供配电系统设备，包括（高、低压室，变压器，发电机房），并将设备运行参数记录在供配电系统运行记录表上。32发现供配电负荷有显著变化或其他设备异常，应马上查找原因，并通知主管工程师安排处理。33用电高峰或潮湿天气期间，应每班两次关灯检查接头是否有过流放电现象，发现异常马上处理。34未经主管工程师同意，不得私自更改设备线路和运行设置。特殊情况下，须经主管工程师批准并做记录。35严格执行机记管理规定和交接班、值班规定。36高压工具应每年送供电局年检，年检合格标志贴在工具表面上。37与系统有关的钥匙集中放置在钥匙箱中，交接班时清点数量，发现缺失立即追究。外借钥匙应做好登记并按时追收。40附表配电房巡查记录表配电设备运行记录表配电房故障记录三、供配电运行安全操作规程10目的确保供配电设施安全运行。20适用范围工程维修部。30内容31双回路供电供电方式为一主一备，两路电源的进线柜即受电柜设电气联锁。当主供电，只有在主供电源的受电开关分闸后，备用电源的受电开关方可合闸，并在主供开关上悬挂“严禁合闸”警示牌，同时在一次结线图板上正确反映供电运用方式。32电源转换321停电应按先停低压后停高压，送电应按空载先高压后低压原则执行。当主供电源停电，投入备用电源前，应首先将主供电源退出运行状态，挂上“严禁合闸”的警示牌，然后把备用电源受电开关合闸受电。四、供配电设备（设施）维修保养规程10目的及时处理供配电设备故障,确保设备性能，保证安全运行。20适用范围适用于高压配电设备、低压配电设备、变压器及附属设备的维修保养工作。30内容31供配电维修保养工作程序。32低压配电柜设备由机电值班工负责维修保养,高压环网柜、变压器申请外委修理，对高压环网柜、变压器由机电值班工负责外部环境的保养、清洁。33工程维修部经理每年12月制订下年度供配电设备检查保养计划表，并按运行情况制订中修、大修计划。34修保养过程中应遵守安全操作程序、停电管理工作程序。35维修值班工按低压配电柜检查保养计划表要求进行维修保养，并将维修保养情况记录于配电房检查保养记录表。36供配电设备故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报，限期解决。37凡是夜间发生的，不影响住户生活、工作的，不会产生严重后果的供配电故障，可以由早班机电值班工进行维修。38工程维修部经理提供工作指导及检查监督。40附表配电房检查保养计划表配电房检查保养记录表五、电房倒闸操作制度10目的确保电房倒闸操作安全。20适用范围工程维修部。30内容31倒闸操作必须根据强电工程师或值班负责人命令，受令人复诵无误后执行。发布命令应准确、清晰，使用正规操作术语和设备双重名称，即设备名称和编号。发令全过程和听令报告时都要做好记录。32停电拉闸操作必须按照开关负荷侧刀闸母线侧刀闸顺序依次操作，送电合闸的顺序与此相反。如变压器需要停电时，应先停低压，后停高压；送电时先送高压，后送低压。严防带负荷拉合隔离开关（刀闸）。为防止误操作，高压电气设备都应加装防止误操作的闭锁装置。33倒闸操作由操作人填写操作票，每张操作票只能填写一个操作任务。下列项目应填入操作票内1应拉合的开关和刀闸。2检查开关和刀闸的位置。3检查接地线是否拆除。4检查负荷分配。5装拆地线。6安装或拆除控制回路、电压互感器回路的保险器。7切换保护回路和检验是否确无电压等。34操作票应用钢笔或圆珠笔填写，票面应清楚整洁，不得任意涂改。操作人和监护人应根据模拟图板或接线图核对所填写的操作项目并分别签名，然后经值班负责人审核签名。35操作前应核对设备名称、编号和位置，操作中应认真执行监护复诵制。按操作顺序操作，每操作完一项，做一个记号“”，全部操作完毕后进行复查。36倒闸操作应由两人执行，其中一人对设备较为熟悉者作监护。37操作中发生疑问时，不准擅自更改操作票，不准随意解除闭锁装置，应立即向值班负责人或主管负责人报告，弄清楚后再操作。38电气设备停电后，即使是事故停电，在未拉开有关刀闸和做好安全措施以前，不得触及设备或进入遮拦，以防突然来电。39下列各项工作可以不用操作票1事故处理。2拉合开关的单一操作。3拉开接地刀闸或拆除全电房仅有的一组接地线。310操作票应先编号，按照编号顺序使用。作废的操作票应注明“作废”字样，已操作的要注明（或盖章）“已执行”字样。上述操作票保存3个月。六、工作票制度1在电气设备上工作，应填用工作票或按命令执行，其方式有下列三种，填用甲种工作票；填用乙种工作票；口头或电话命令。2填用甲种工作票的工作为高压设备上工作需要全部停电或部分停电者；高压室内的二次接线和照明等回路上的工作，需要将高压设备停电或做安全措施者。3填乙种工作票的工作为带电作业和在带电设备外壳上的工作；控制屏和低压配电屏、配电箱、电源干线上的工作；二次结线回路上的工作，无需将高压设备停电者；转动中的发电机上的工作。4其他工作用口头或电话命令。口头或电话命令必须清楚正确，值班员应将发令人、负责人及工作任务详细记入操作记录簿中，并向发令人复诵核对一遍。5工作票要用钢笔或圆珠笔填写一式二份，应正确清楚，不得任意涂改，如有错别字、漏字需修改时，应字迹清楚。两份工作票中的一份必须经常保存在工作地点，由工作负责人收执，另一份由值班员收执，按值移交。值班员应将工作票号码、工作任务、许可工作时间及完工时间记入操作记录簿中。6一个工作负责人只能发给一张工作票。工作票所列的工作地点，以一个电气连接部分为限。开工前工作票内的全部完全措施应一次做完。7事故抢修工作可不用工作票，但应记入操作记录簿内。在开始工作前必须做好保证安全的技术措施并指定专人负责监护，即停电，验电，装设接地线，悬挂指示牌和将设遮拦。8甲、乙工作票的有效时间，以批准检修期为限。9需要变更工作班中的成员时，须经工作负责人同意。10工作票签发人由强电工程师担任。工作负责人和允许办理工作票的值班员（工作许可人）由强电领班或资深技工担任。11工作票所列人员的安全责任A工作票签发人工作必要性；工作是否安全；工作票上所填的安全措施是否正确完备；所派工作负责人和工作班人员是否适当和足够，精神状态是否良好。B工作负责人（监护人）正确安全地组织工作；结合实际进行安全思想教育；督促、监护工作人员遵守本规程；负责检查工作票所载安全措施是否正确完备，值班员所做的安全措施是否符合现场实际条件；工作前对工作人员交待安全事项。C工作许可人负责审查工作票所列安全措施是否完备，是否符合现场条件；负责检查工作现场布置的安全措施是否完善；负责检查停电设备有无突然来电的危险；对工作票中所列内容即使发生很小疑问，也必须向工作票签发人询问清楚，必要时应要求做详细补充。D工作班成员认真执行安全规程和现场安全措施，互相关心施工安全，并监督安全规程及措施的实施。七、停电应急处理规程10目的确保市政停电或机房故障停电时能迅速处理相关事务。20适用范围工程维修部。30内容31值班人员或第一时间发现停电人员应立即用对讲机或其它方式通知其它工程维修部人员和办公室前台及监控中心，工程维修部全体人员有义务在得知停电后立即赶往配电房。32当日值班人员应迅速判断停电原因。33值班人员以外的其他维修人员应首先启动电梯应急救人程序放出被困人员，然后协助值班人员检查配电房情况。34工程维修值班人员接到停电通知后，应立即赶往现场，检查停电情况。判明停电原因，证实电梯困人解救情况，通知监控中心向业主广播停电情况。如果是市政停电，致电供电部门了解停电原因和恢复供电时间，如果是配电房内故障停电，应立即组织人员抢修，同时将大体情况向领导汇报。35由工程维修部值班人员确认恢复供电各处正常无误后离开现场，填写停电（或故障）处理记录。八、供电突发性事故的应急措施10目的当发生突发性停电事件时能及时采取有效措施保证供电正常。20适用范围工程维修部。30内容31外线故障A大厦设计要求主停电，备供自动投入。当外线故障导致主供电源停电时，值班员工要检查真空开关的指示牌是否分闸，再检查电压和指示灯，当明确失压断电后，将主供电源进线柜真空开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指示牌。B备用电源处于非自动位置，故主供电源断电时不能自动合闸，检查备供电源进线柜的电表和指示灯，真空开关应处于准备合闸位置，合上备供电源进线柜开关。C检查PT柜和变压器出线柜是否正常。D检查低压受电柜，并合上低压总开关。E向供电局高度室报告并了解外线故障情况。32内部故障当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时（短路或接地），非误操作引起，除该高压柜停电，甚至会引起主供电源或备用电源的受电柜停电，此时值班人员应遵守下列程序A将故障柜的真空开关退出（若引起火警，1人用手提式1211灭火器灭火，1人向消防中心报告。）B将故障柜的低压总开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指示牌。C将低压母联合闸，保证大厦设施用电。D向工程维修部经理报告故障经过和处理情况。E工程维修部召开事故分析会，邀请厂商及有关方面参加，分析故事发生原因和处理措施，并书面总结报告有关部门。第三节弱电系统管理一、弱电系统管理规定10目的规范弱电系统管理20适用范围工程维修部30内容31严格遵守系统各项设备运行管理规程，保证各设备处于良好状态，系统设置放于自动位置。32各班将各设备运行情况记录于当值日志。33根据保养计划做好各设备的保养。34遇故障报警即时处理并记录于运行日志。35对外判保养设备的承判商做好监督。36各设备的元器件、参数不得随意更改。37严禁于系统各计算机上使用自带软件。二、弱电系统维修保养规程10目的确保弱电系统运行正常20适用范围工程维修部30内容31弱电系统设备由弱电组负责维修保养。32主管工程师每年12月制订下一年度的保养计划并负责实施。33工作过程注意做好防静电措施。34对要抽出的部件和拆除的端子做好记录。35对于有一主一备的设备不可同时退出主、备设备保养，一般是先主后备。36对红外线、激光、微波等发射装置不能用湿式清洁剂清洁，应用吸尘器或小气泵进行清洁。37根据系统特点重点做好清洁和紧固接线端口的工作。38工作结束后要测试被保养设备并填写有关表格。三、楼宇自控系统管理10目的规范楼宇自控系统管理。20适用范围工程维修部。30内容31运行规程311控制计算机保持开启。312每月对系统相关数据进行备份。313控制点定义、预定日程表等参数不可随意修改。314新增被控设备要注意继电器触点容量。315保持设备表面清洁。316严禁于控制电脑上运行自带软件及游戏。317当有“危急告警”发生时立即查明及检修。318一切元器件、线路不得随意更改。319网络控制器、控制电脑故障应于4小时内修复；现场控制器、扩展模块故障应于8小时内修复；中意继电器故障应于2小时内修复。32维修保养规程321每天使用相应软件工具扫描控制电脑硬盘。322根据保养计划做系统保养。323每天监控NCU状态，发现不在线故障立刻处理。324注意后备电池充放电情况，每天检查一次。325注意电脑显示的各控制模块工作情况。326NCU保养时应关闭电源，其余各DDC箱可带电作业。327保养时着重检查端子接线情况及各接插件。328保养时选择一定数量的控制点进行测试。329保养情况记录于楼宇自控系统设备检查表上。四、保安监视系统运行管理规定10目的规范监视系统运行管理。20适用范围各管理处工程部。30内容31保证系统不间断电源的开启。32系统的不间断电源严禁使用监视设备以外的负载。33楼层摄像头的电源插座严禁使用其他负载。34未经主管工程师的同意，严禁修改系统参数。35系统参数修改后应记录在当值日志上，并即时通知当值监控员。36每天巡查系统运行情况一次，发现异常立即处理，并记录在当值日志上。37系统有关的参数修改和重大维修都应记录在保养表格上。38摄像头和红外报警器故障应于3小时内修复；矩阵开关故障应于8小时内修复，监视器和线路故障就于2个工作日内修复。有关的维修情况记录在当值日志上。五、消防设备运行规定10目的确保消防设备正常运行20适用范围工程维修部30内容31监控中心保安员负责监控室内消防设备（报警系统、BTM系统、联动柜等）24小时运行操作、监控、记录。显示火警信号后，应立即派人前往观察。确认火情后，通过广播和警铃疏散人员并启动相应灭火设备。32如有设备故障，监控中心值班人员及时通知工程维修部进行维修处理。33当值保安员要负责监控室的清洁工作，保持地面、墙壁、设备无积尘，水渍，油渍。34工程维修部根据弱电系统设备保养规定和消防设备保养合同，对消防设备进行日常维护保养。35工程维修部和保安部每月定期对大厦消防系统进行模拟检测，确保消防设备处于正常状态。六、紧急广播系统维修保养规程10目的确保广播系统使用正常。20适用范围工程维修部。30内容31按保养计划表做系统保养。32保养时先断开系统电源。33清洁录音座的磁头、压带轮、主导轴。34清洁CD机激光头和机械部分。35检查切换器背后的接线端子、插头和面板按钮。36清洁扩音机散热器上的灰尘。37保养结束后选择部分楼层作测试，并填写消防中心设备检查表。七、消防排烟系统、正压送风机维修保养规程10目的确保消防排烟系统正压送风机使用。20适用范围工程维修部。30内容31按保养计划进行机器的保养。32手动盘风机检查松紧度，发现异常马上检修。33检查风机的风叶，消除表面灰尘。34加注润滑油，检查紧固风机接线端子。35清除控制箱表面和内部的灰尘，检查箱内器件。36检查风机与风管间的软接，发现破损立刻更换。37手动启动风机检查运行情况。38工作结束后，填写消防风机检查表。八、应急灯、疏散指示灯检查保养制度10目的确保应急灯、疏散指示灯使用正常。20适用范围工程维修部。30内容31各楼层应急灯、疏散指示灯不得私自拆除、移位取用。32巡楼人员每天检查一次紧急灯具，发现异常马上报工程维修部维修。检查内容包括灯具是否正常发亮，表面玻璃有否破损，安装是否牢固，按下测试按钮是否仍然发亮。33应急灯具应保持清洁。34发现灯具有破损或缺失应马上由工程维修部补充并报保安部追查。九、CO2气体灭火系统管理规定10目的CO2气体灭火系统操作规范。20适用范围工程维修部。30内容31保持气瓶间内干净通风。32气体灭火系统长期处于备用状态，严禁随意操作按钮，手动、自动转换须经主任同意。33每日值班人员须巡查气瓶间，并观察是否有气体泄漏，如发现气体不足需及时补充。34注意相关系统的防火工作，以防止误报造成系统动作。35严禁无关人员进入现场，控制箱上各动作开关须有明确标示，并采取保护措施。36值班人员作好巡查记录，指定岗位责任人。十、消防联动系统维修保养规程10目的确保消防联动系统使用正常20适用范围工程维修部30内容31消防联动系统的日常巡查、维护内容32检查显示屏上各种显示是否正常。33检查火灾自动报警柜内各接口是否松动，线路是否有损伤。34擦拭设备，保持地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍等。35检查柜上各显示灯是否烧坏，各按钮开关是否在正确的位置上，指示准确无误。36检查各消防报警设备，消防反馈设备的正常功能，发现故障立即检查维修。40附表消防联动系统巡查记录消防联动系统维修保养计划表消防联动系统维修保养记录表消防联动系统故障处理记录表第四节机管系统管理一、水泵房管理制度10目的为及时向住户提供合格生活用水和大厦消防用水，管理好水泵房。20适用范围工程维修部30内容31水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系统、设备等，由工程维修部负责使用管理，并指定专人负责（以下称“水管员”）。作好日常运行的巡查、点检、抄表及状态监控，并做记录。32水泵房内机电设备由维修班值班人员负责操作，无关人员不得进入水泵房。停水须经管理处批准。33消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵在正常运转下，选择开关应放在自动位置，所有操作标志简单明确。34生活水泵每周至少轮换使用一次，接触器主开关每月检查一次。35消防泵每月进行一次“自动、手动”切换操作检查。无条件启动的消防水泵（有过压危险或开喷系统），须对其进行盘车，每季度对电动机进行一次绝缘摇测。36泵房每周打扫一次，泵及管道每月检查、清洁一次，并进行润滑、紧固、调整。37水池人孔需有盖密封并加锁，透气孔需用不锈钢窗纱布包扎上。钥匙由水管员保管。38水管员按规定定期取水送市防疫站进行水质检查化验，化验结果交办公室存档。39各级水表须每月定时抄表，水管员须对抄表记录进行统计分析，确定给水系统是否正常，并协助设备部作好水量平衡测试。310严禁非火灾情况使用市政消防水。消防演习用水须向用水主管部门办理申请手续。二、给排水系统运行管理规定10目的确保给排水系统运行正常。20适用范围工程维修部。30内容31经常保持水泵房通风换气，环境卫生清洁。32每班检查水池的水位是否正常，水池盖、检查门必须锁好，无关人员不得借用钥匙。33每班检查泵房供电是否正常，所有阀门应处于开启或关闭的正常状态。34每班将转换开关转到“手动”位置，用手动试验主泵和备用泵运转是否正常，然后将转换开关转回“自动”位置。35定期检查水泵、电机的紧固螺丝有无松动、轴承润滑油情况是否良好等。36进行维修保养时，必须先切断电源，并挂上“有人工作，严禁合闸”的告示牌。37发现有异常情况或自动失灵等，立即报告主管工程师，并留在现场观察。38每班对泵房进行检查后，在机管泵房巡查签到卡签名并认真填写机管系统巡查表。40附表水泵房巡查记录表水泵故障处理记录表水泵房维修保养记录三、给排水设备（设施）操作规程10目的规范给排水设备操作。20适用范围工程维修部。30内容31生活水泵操作规程311检查控制柜电压表是否指示正常位置。312检查水池水位是否正常。313检查水池液压进水阀是否正常。314检查水泵进出口阀门是否处于开合状态。315仔细阅读交班记录。316泵组选择开关每日轮换一次。317将恒压泵开关打向自动（AUTO）位置，将主泵开关打向自动（AUTO）位置。318观察电流是否正常，泵体是否有异声。319待压力升至设定压力时，将其余副泵开关打向自动（AUTO）位置。3110每次开启主泵时应排气。3111严禁乱动其他开关和按钮。32污水泵操作规程321控制箱上转换开关拨到“手动”位置。322按控制箱上“启动”钮，开启水泵排水。323按控制箱上“停止”钮，水泵停止排水。324将水泵控制箱上转换开关拨到“自动”位置，水泵进入自动运行状态。四、给排水系统维修保养规程10目的确保给排水系统使用正常。20适用范围工程维修部。30内容31给排水系统的日常维修保养由维修组技工负责。32主管工程师每年12年份负责制订和监督实施下年度的系统保养计划。33维修及保养过程如要限、停水，需提前知会受影响用户。34根据设备特点重点做好润滑、除尘工作。35供水泵故障时马上停止故障泵，开启备用泵，以保证大厦供水。36污水泵故障时应马上采取措施，降低集水井水位。37所有系统的维修保养工作结束后应填写水泵房设备检查表、潜水泵设备检查表、消防泵房设备检查表。38给排水设备的故障应于5小时内修复，无法解决的应马上通知受影响用户，并报告上级领导，限期修复。五、水池水箱管理规程10目的规范水池水箱管理。20适用范围工程维修部。30内容31水池水箱结构完整，加盖、加锁、出水口干净，并申办二次供水卫生合格证。32由专业公司定期做水池水箱的清洁工作，并提供水质化验报告，经防疫站认可。33清洗水池水箱人员须持健康证等有关证件，并经防疫站认可。34水池水箱的入口和溢流口要有防蚊虫、弃物进入池内的装置。35水池水箱清洗时如需停水，应至少提前24小时通知受影响的用户。36定期检查水池水箱的状况，防止溢漏、渗漏。37开启水池水箱盖须主管工程师同意。六、污水井管理规定10目的规范污水井管理。20适用范围工程维修部。30内容31污水井口盖板应盖好，污水泵放在自动位置。32严禁向污水井内抛杂物、小便。33工程维修部人员每天检查污水井及其设施一次，并将情况记录在当值日记上。34发现污水井水位异常升高位马上追查原因并采取相应措施降低水位。35污水井每年清洁一次，清除井底沉积物。36污水泵每季度检查和保养一次。七、化粪池管理规定10目的规范化粪池管理。20适用范围工程维修部。30内容31化粪池每年由指定的专业公司清洁一次。32化粪池入口铁盖应盖好，并保证铁盖完好；未经主管工程师批准不得开启化粪池盖。33清理化粪池工作安排在非办公时间的白天进行。34化粪池开盖后要有专人看护并设置警示牌，清理后马上盖好。35化粪池内的沼气充分散发后才可作业，工作场地周围严禁烟火，以防爆燃。八、给排水系统应急处理方案10目的确保紧急情况下给排水系统能及时恢复正常使用。20适用范围工程维修部。30内容31给水系统311水泵1发现或接报生活水泵故障，应停止故障水泵，开启备用水泵。2水泵变频故障应关闭变频器，由专人手动操控水泵，根据管网压力控制启停。3及时报告主管工程师安排维修。312气压罐1发现或接报气压罐内胶膜或外置水银开关故障，不能有效控制水泵的启停，应立即关闭气压罐的进水阀。2由专人负责根据故障区管网压力手动启停水泵。3即刻报告主管工程师安排维修。313垂直管网1发现或接报垂直管网漏水应立即关闭故障区水泵。2排空管网积水后，更换或修补破损管道。3如一时无法修复应报告主管工程师。314下水池出水管1发现或接报下水池出水管漏水，应立即关闭水池出水阀和水泵。2即刻通知主管工程师，由其安排维修，并在事后作维修报告。315下水池进水管1发现或接报下水池进水管漏水，应立刻关闭水表房进水总阀和水池进水阀。2即刻报告主管工程师，由其安排维修并于事后写维修报告。32排水系统321污水井1发现或接报污水井水位过高，应立即手动开启污水泵抽水。2污水泵故障则立刻用备用潜水泵将水抽至污水井。3即刻报告主管工程师，由其安排维修水泵或控制电路，并于事后作维修报告。322排污管道1排污管道漏水应立刻用布绑紧裂口。2关闭破裂管对上的用水设备。3调集沙包挡住电梯口和用户单元门口。4报告主管工程师，由其安排人员修补管道裂口或更换管道。33通知用户1）给排水系统发生故障后应马上由主管工程师预计修复时间。2）4小时可修复的故障应马上由服务中心通知受影响的用户。3）需超过4小时修复的故障，服务中心应书面通知受影响的用户。九、生活用水管理规定10目的规范用水管理。20适用范围工程维修部。30内容31生活用水由市政直供和2次加压两种形式供给。生活用水设管理责任人一名，该责任人应具备相应专业知识和卫生知识。32水电工应每周对加压水泵及管道系统检修一次，当日值班员每两小时一次巡查，确保水源供应不停顿。市政停水或维修确需停水时须提前24小时以公告形式通知用户做好储水准备。33整个系统应采取封闭式，以防受到污染，各水池清洗入口须加盖加锁，以确保安全，并防止非管理人员接近水源。各透气管口要采取倒口式并加网，整个系统外围应保持干净整洁，机房每星期清洁一次，水池外部每两星期一次。34按照深圳市二次供水的有关规定，对各水池进行每年两次定期清洗消毒，并由水质检测单位对水质采样化验并出具化验单，资料应齐全并由工程主管妥善保存。35生活水系统与排水系统及污水