物业管理的基本理论(协同理论)

1、.,物业管理的基本理论,.,本章要点 物业管理要以管理理论、产权理论、协同理论和可持续发展理论为指导。本章主要介绍管理理论、产权理论、协同理论和可持续发展理论的主要内容和对物业管理的指导作用。,.,管理理论对物业管理的指导作用,物业管理活动是管理活动的一个分支，用管理理论指导物业管理活动，才能做好物业管理工作。物业管理的工作职能也包括计划、组织、指挥、协调、控制等。物业管理工作中，要强调制订一个切实可行的管理计划，建立健全管理机构，选聘合适的管理人员和服务人员，制订各项管理服务标准和规章制度，做好各方面的协调工作，加强控制和监督，不断提高物业管理服务水平和服务质量，使物业管理逐步跃上新的台阶。

2、,.,产权理论产权概念,产权是指财产权，即存在或设定在财产之中或之上的完全权利。 产权与所有权。所有权是产权的基础，产权是所有权派生出来的。所有权主体是产权主体形成的前提，没有所有权就谈不上产权，离开所有权的产权也是不存在的。,.,房地产所有权的含义,房地产所有权是指房地产所有人依法对自己的房地产享有占有、使用、收益和处分的权利。 房地产所有权有独有、共有和建筑物区分所有权。 独有是由一个单位或个人拥有。 共有是由两个以上的的单位或个人拥有。 建筑物区分所有权,是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。,.,房地产共有,房地产共

3、有包括按份共有和共同共有。按份共有人对共有的房地产按照其份额享有所有权；共同共有人对共有的房地产共同享有所有权。 共有人对共有的房地产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。 按份共有人对共有的房地产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。,.,建筑物区分所有权,建筑物区分所有权是一种复合性的权利，由专有部分所有权、共有部分的共有权和共同管理权三个方面的要素构成。 专有部分所有权是以区分建筑物的独立建筑空间为标的物。 共有权是指以建筑物的共有部分为标的物。 共同管理权是指业主基于专有部分与共有部分而

4、形成的作为建筑物管理团体的一个成员所享有的权利。,.,相邻关系的概念和特征,相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻的房地产的所有人或使用人（房地产权利人）因对房地产行使所有权或使用权时应当给予他人便利或要求他人给予便利而发生的权利、义务关系。 相邻方享有的要求他人给予便利的权利又称相邻权。相邻权是为调节在行使房地产所有权中的权益冲突而产生的一种权利。,.,产权理论对物业管理的指导作用,产权理论是物业管理的基础理论。业主要运用产权理论，正确处理与物业管理企业的关系，正确行使自己的权利和履行自己的义务，同时妥善处理好相邻关系。物业管理企业也要按照产权理论的原理和原则办事，正确处理与业主的关系，自觉接受

5、业主的监督。,.,协同理论协同的概念,协同，是指系统中诸多子系统的相互协调、合作或同步的联合作用，是系统整体性、相关性的内在表现。协同反映系统的各子系统或要素之间保持合作性、集体性的状态和趋势。,.,协同学的概念,协同学是关于“协同”的科学，它是由联邦德国的物理学家赫尔曼哈肯于二十世纪七十年代创立的一门新兴学科，是一种自组织理论，它研究系统中各子系统之间协调、同步、合作、互补的关系，研究系统从无序到有序转变以及形成新的有序结构的规律性，系统中子系统之间怎样合作以产生宏观尺度上的空间结构、时间结构或功能结构。,.,协同学原理对物业管理的指导作用,（1）协同效应原理。协调效应强调系统内各子系统的协

6、同行为产生超越各自的单独作用，从而形成整个系统的联合行为和共同作用。 （2）序参量原理和役使原理。由子系统的协同作用产生序参量，序参量又支配子系统，子系统伺服于序参量，序参量形成有序的宏观结构。 （3）协同互动性原理。系统内部各子系统或各要素存在着相互作用和影响，部分要素的作用能够激发或补充其他要素的潜在的能力的发挥，从而促成系统的有序化发展。 （4）协同功能倍增原理。由于系统内部各子系统或要素之间的同向协作、相互配合，产生互补效应而使系统功能放大，产生整体大于部分之和的效应，实现协同学意义上所谓“2+24”的效果。,.,可持续发展理论可持续发展的概念,可持续发展是指既满足现代人的需求以不损害

7、后代人满足需求的能力。换句话说，就是指经济、社会、资源和环境保护协调发展，它们是一个密不可分的系统，既要达到发展经济的目的，又要保护好人类赖以生存的大气、淡水、海洋、土地和森林等自然资源和环境，这样既满足了当代人的利益，又不会损害子孙后代的利益，使子孙后代能够永续发展和安居乐业。,.,可持续发展理论要点,首先是人与自然的和谐协调与可持续发展。地球只有一个，它是人类生活永恒的自然条件。 其次是人与社会的和谐协调与可持续发展。人作为社会的主体，一方面与自然界发生关系，实现物质变换；另一方面与特定的社会发生关系，实现社会进步和人本身的发展。 再次是人与人的和谐共处与可持续发展。人一方面通过与自然的和

8、谐发展，不断增加物质产品来满足自己的需求，另一方面通过协调各种人群和组织的关系，构建人们和谐共处的社会。,.,可持续发展理论对物业管理的指导作用,根据可持续发展理论，物业管理一是要坚持以人为本，处理好人与人的关系，建立和睦的人际关系，不断提高居民的生活条件和生活质量；二是努力实现人、环境和社会的全面发展，处理好人与环境和社会的关系；三是协调发展，加强团结协作，减少矛盾冲突，促进良性循环；四是持续发展，使物业管理行业持续、健康地向前发展。,.,复习思考题,1、简述管理的概念和职能。 2、简述计划的概念、内容、程序和计划的编制方法。 3、简述预测的概念、程序和方法。 4、简述决策的概念、特征、程序和方法。 5、简述组织的含义、内容和原则。 6、简述领导的概念、特征、领导方式和领导艺术。 7、简述激励的含义、类型和激励理论。 8、简述控制的含义、作用、特征和控制方式。 9、简述管理理论对物业管理的指导作用。 10、简述产权概念和房地产所有权的含义。,.,复习思考题,11、简述房地产共有。 12、建筑物区分所有权的构成要素有哪些？ 13、简述相邻关系的概念、特征、