中国REITs发展研究

1、商 业 视 角中国 R E I T s 发展研究法、投资基金法，必须将法律制定工作于投资于房地产业的产业投资基金。目前细化、完备化。从性质上说,真正的 REITs 属我国缺乏产业投资基金相关法律 ,证券投牛晓黎 中南财经大学资基金法也只涉及证券投资活动。在缺乏摘 要 随着经济全球化进程的加快和中国经济的发展，中国的房地产业正呈现产业投资基金法的情况下, 中国还难以设出日益迅猛的发展趋势，作为资金密集型产业由于融资渠道的狭窄在房地产业蓬勃的发立美国式的 REITs ，当发生利益冲突时缺少展态势强力必需努力扩大融资渠道，从而推出了房地产信托投资。本文根据我国房地产相关的解决机制。业实际问题，构建了

2、一套具有中国特色的、可操作性强的房地产投资托运行模式，提出2 . 委托代理机制中的道德风险一些政策建议来完善我国的房地产。REITs 的运行模式中房地产信托投资公关键词 房地产 投资信托司通过发行受益凭证的方式募集资金然后委托专业的人员或房地产公司经营实体房地一、房地产信托投资概述方式。开放式 REIT 的资金总额不固定，基金产，这样在这种模式中，从受益人角度看，1 . 房地产信托投资的概念单位总数随时增减，投资者可以按基金的存在双重委托，即受益人将资金委托给 REITs房地产信托投资（Real Estate Investment报价申购或者直接向基金公司赎回的一种进行运作，REITs 由于自

3、身专业经营能力的限Trusts，以下简称为 REIT）是一种以地产项目基金。制会委托房地产公司等专业信托机构从实具如写字楼大厦、购物商场及住宅楼宇等为二、我国的房地产投资信托的融资现体的房地产经营。由于存在信息不对称的问投资对象的共同基金。买卖形式大致与股票状题会产生委托代理风险，代理人为了谋取自相似，即把资产分为若干份额进行公开交房地产业属于资本密集型产业, 其开发身的利益而损害委托人的利益，造成风险的易。REITs 的市场价值，主要随旗下物业组合和消费过程中离不开金融的支持。我国的收益的不匹配，所以应设计适当的激励约束的价值及租金收入升跌而变化。通过挂牌房地产投资信托起步较晚。2003 年

4、央行 121机制，减少道德风险的发生。上市，REITs 可向机构及散户投资者募集资号文件及一系列信贷的措施发布以来，催3 . 易受房地产价格和利率波动的影响金。涉足 REITs 的投资者，可收取物业的大生了中国的房地产信托业。在此之前推出REITs 主要投资于房地产及其相关利益，部份租金，具有股价稳定且入场费低、承受的信托计划总共只有 20 亿元, 而到 2003 年房的价格波动会影响到 REITs 的收益。在抵有限风险的特点。第 4 季度时, 房地产信托产品出现了“井押型的 REITs 中其主要收益来源于利息收入，2 . 房地产信托投资形式喷”, 投向房地产领域的信托产品达 3 7 只计所以

5、会受利率波动的影响。按不同的划分原则，REIT 可以分成不同35 亿元,数量、金额分别比第 3 季度增加 22三、我国房地产信托投资的政策建议的类型：只、22.9 亿元。1 . 建立完善法律法规体系（1）根据资金投向的不同，RETI 可以分2 0 0 5 年国内房地产信托市场继续呈现应借鉴美日等经济发达国家的做法，为权益型REIT、抵押型REIT 和混合型 REIT三快速发展的态势，不仅信托品种及规模迅除了制定一些 R E I T s 的专项管理措施和与种基本类型速扩大，而且信托产品结构也呈多元化态REITs 性质最为接近的基金法，以及信权益型 REIT 直接投资并拥有房地产，其势。据不完全统

6、计，截至 2 0 0 5 年底，信托托法的规范以外，还要对证券法、公收入主要来源于房地产的经营收入。抵押市场共发行房地产信托 121 只，募集资金规司法、基金法、信托法、合同法等型 R E I T 主要投资房地产抵押贷款或房地产模 157.27 亿元，绝对额大幅增加了 27.78 亿相关法律共同协调、统筹修改，以求法律贷款支持证券（MBS ），收入主要来源于房地元，分别较去年同期增长 1 1 % 和 2 8 . 7 3 % 。规范环境的统一，并与国际接轨，保证和产贷款的利息、证券增值与股息，以及通过其产品发行数量和规模均为信托行业自维护整个市场的公平、公正、公开和透明，发放参与型抵押贷款所获抵

7、押房地产的部2 0 0 2 年重新登记以来的最高峰值。使我国的 REITs 从一开始就以较规范的形式分租金和资产增值。混合型 REIT 采取以上目前，我国的房地产投资信托，其主发展。两类投资策略，既投资房地产，也投资房地要形式为信托投资公司推出的房地产信2 . 强化信息披露制度和监管力度产贷款。托计划。根据不完全统计。房地产信托计在国内顺利实施和运行 REITs ，应制定（2 ) 根据组织形式的不同可以划分为公划的主要运作方式为：信托投资公司设具体违规惩处办法，以强化信息披露制度。司型和契约型两种计推出房地产集合资金信托投资计划，同时，有效监管的缺位会影响 REITs 的正常公司型 R E I

8、 T 依公司法成立，通过发行将信托计划募集的基金提供给事先选择的运行。建议采用上级主管部门和行业协会REIT 股份，将集中起来的资金投资于各种房房地产项目，以房地产项目的未来收益作相结合的方式进行监督和约束，比如由政地产资产。契约型 REIT 是指依据信托契约，为信托计划的收益来源，房地产项目的开府指定证监会作为 REITs 的上级监管部门来通过发行受益凭证而组建的 REIT。这类 REIT发商通过设置资产抵押或提供第三方保证监控其运行，或成立 REITs 协会等自律组织一般由管理公司、托管公司及投资者三方的方式为信托计划的收益提供额外保障。进行监督和约束。当事人订立信托契约。房地产信托计划的资金运用方式主要作为3 . 加快专业人才培养( 3 ) 根据投资基金的交易方式是否可赎发放信贷资金，占全部房地产信托计划的目前 REITs 业务人才多来自信托机构内回，可以分成封闭式 REIT 和开放式 REIT 两种九成以上。部或者房地产开发企业，缺少对房地产和封闭式 R E I T 是指基金总额和发行份数我国的房地产信托还存在法律体系和信托都能熟练运作的专业人才。可以考虑在发行之前就已确定，在发行后的规定时市场机制很多问题:运用房地产