广东科技产业园许昌项目介绍

1、u 目录1基本情况2项目选址3土地价格的影响因素概念规划45经营规划u 目录6合同要点7当前项目的推进情况8下步推进计划资金投放方案910投资收益与各阶段资金使用情况u 目录11利益划分与分配方案12对商会发展的意义13推广概念行动14u 项目名称简称：广东园项目公司：许昌广东园投资管理园区管理：广东科技产业园管理处（筹）（名称已经核准）主题词：合作共赢追求卓越u 前言项目发端背景说明 “百名豫商看许昌”活动的直接成果。 许昌市政府驻深办、深圳河南商会东莞河南商会联合发起。 河南省政府驻广办、河南省政府驻深办、河南豫商联合会、广东河南商会共同向许昌市人民政府推荐。 许昌市政府驻深办刘军民副主任

2、与东莞君山科技园负责人尚广智先生历经2年余的讨论，广泛征求粤、豫、许有识之士意见。 签约磋商过程颇多周折，许昌办事处刘副主任功不可没！杨主任事事关心、鼎力支持，签约当晚专门设宴庆贺，令人不胜感念！没有这两位领导兄弟式的上下周旋协调，签约无望！u 一.基本情况项目定位：区域内示范性科技园区项目选址：中原电器谷核心区大门两侧土地面积：1000余亩+拓展区建设期限：35年，拓展区政策36个月总投资：约20亿元，前期启动资金3000万元起步区：光电产业片区，占地200300亩u 二.项目选址二.项目选址1.2.3.4.5.选址说明土地位置优越性宗地编号许昌新区规划介绍项目选址的可操作性分期分批用地8u

3、 二.项目选址2.1.选址说明 2010年10月23日25日参加“百名豫商看许昌”活动期间，在刘军民副主任的陪同下，郑敏兰、杜玉虎副、翁传学副会长、程恩波副会长及君山科技园尚广智总经理等曾作为专门议题，在许昌进行考察。 2010年12月24日30日，按周世恒会长的意见，刘军民副主任专程陪同本人到许昌进行选址。前后实地查看了魏都区民营科技园的1000亩地、许昌高新区的700余亩地、与中原电气谷核心区的2块地，并分别与相关单位负责人进行了初步磋商与沟通。 最终选定中原电气谷门前三幅宗地。 许昌在中原核心城市群（郑汴洛许新）中的突出区位优势u 二.项目选址2.2.土地位置的优越性中原电气谷核心区大门

4、两侧 可谓黄金宝地两条市区大道交叉口均为单向5车道距新行政中心 高铁站 候机楼 轻轨站均为12千米范围内，距永登（西安-上海）高速口8千米、京珠高速口和107国道均为2 千米、距济南-重庆高速口3千米，距机场约50千米几年内在候机楼安检，乘轻轨直达机场登机马路对面土地拍卖价：180万元/亩目前地块以北，中国银行评估价为35万元/亩u 二.项目选址2.3.土地编号42号宗地39号宗地大于1000亩43号宗地拓展区拓展区面积不受限制，不适宜上述土地范围的项目，进入拓展区，享受同等优惠政策。11u 二.项目选址位置局部图u 二.项目选址2.4.新区规划图2月20日许昌市会通过刚刚出台的许昌新区规划图

5、通过数码相机拍照获得许昌新区规划图许昌新行政中心济南-重庆高速入口107公路入口京珠高速入口永登高速入口（西安-上海）广东科技产业园电气谷行政中心京珠高速入口u 二.项目选址2.5.项目选址的可操作性.分期分批用地 一期规划建设用地200亩以上 二期规划建设用地400亩以上 三期规划建设用地400亩以上 拓展区项目不受上述限制 决定于土地指标获取情况u 三.土地价格的影响因素三.土地价格的影响因素1. 房地产经济学原则2. 当前政策的直接影响3. 许昌市领导的建设要求4. 市场竞争状态5. 中原经济区进入国家发展战略层面6. 中原电气谷核心区的重要地位7. 许昌新区的建设u 三.土地价格的影响

6、因素3.1.房地产经济学原则距中心城区距离距主干道的距离地形地貌 金角银边3.2.当前政策的直接影响中原经济区元月下旬列入全国主体功能区规划后，土地价格已经应声而涨。2010年12月下旬二到“选址”时谈的价格，这次到许昌“签约”时的价格直涨两万元/亩。中原经济区如果写入本次十二五规划，中原城市群核心城市（郑、汴、洛、许、新）必然迎来新一轮土地价格的飞涨。u 三.土地价格的影响因素3.3. 许昌市领导建设要求高层为主，做出靓点，做出中原电气谷核心区乃至新区地标性建筑3.4. 市场竞争状态 签约期间的切身体会可形象比喻为：“群狼争食肥羊”。确实有“资源稀缺，竞争强烈；只争朝夕，时不我待”的感受。u

7、 三.土地价格的影响因素3.5.中原经济区进入国家发展战略层面全国主体功能区规划的发布标志中原经济区上升为国家战略层面。其中表述为： 作为国家层面重点开发区域，位于中国“两横三纵”城市化战略格局中陆桥通道横轴和京哈京广通道纵轴的交汇处，包括河南省以郑州为中心的中原城市群部分地区。 区域的功能定位：全国重要的高新技术产业、先进制造业和现代服务业基地，能源原材料基地、综合交通枢纽和物流中心，区域性的科技创新中心，中部地区人口和经济密集区，支撑全国经济又好又快发展的新的经济增长板块。u 三.土地价格的影响因素3.6.中原电气谷核心区的重要地位批准单位：经河南省人民政府 组织实施：许昌市政府 产业定位

8、：是中原经济区建设纲要“第一大体系”中，两大产业带之一。另一个是“中原电力谷”，核心区在洛阳。集聚区级别：省级重点核心区面积：13.9平方千米，目前开发面积8平方千米许昌地位：许昌新区发展的龙头u 三.土地价格的影响因素u 三.土地价格的影响因素3.7.许昌新区建设批准：经河南省人民政府行政规格：副厅级范围：北起许昌和长葛交界，南至老市区北环路，西到安信快速通道，东达忠武路规划面积：180.4平方公里 是目前许昌市区建成区面积的近3倍 功能定位：许昌市经济社会发展的核心增长极规划标准：现代田园生态城市的标准来建设、经营和发展许昌新区规划图许昌新行政中心济南-重庆高速入口107公路入口京珠高速入

9、口永登高速入口（西安-上海）广东科技产业园电气谷行政中心京珠高速入口u 四.概念规划四.概念规划1.2.3.4.项目策划的依据比较规模项目成立的基础（123） 满足“四个需求”（4）5.6.7.8.园区形态规划（5）产业定位.三高产业（3） 引进项目.三高项目（3）两大建设内容（2）u 四.概念规划4.1.项目策划的依据以高端服务业经济为指导以园区经济理论为依据依国内社会经济发展的必然趋势为前瞻性原则依满足高端项目营商环境的入驻需要基于当地经济发展的需要基于当地领导的要求与当地市场需求紧密衔接4.2.比较作为商会机构最大作为“百名豫u 概念规划4.3.项目成立的基础一个态度回家乡做事，要么做成

10、要么不做，不能在 家乡人面前出丑，不仅要做成，还要做好、做精彩。三个办事处是行政旗帜，商会是豫籍商界的旗帜。商会在粤众多会员；各会员周边的人脉资源；深圳作为国内两个金融城市之一拥有丰富的金融产品。两面旗帜三块资源u 四.概念规划4.4.满足“四个需求”能够满足跨国公司的入驻需求能够对接国内知名品牌的营商条件的需求能够承接沿海发达地区企业拓展内地市场和产业转移的需要适宜于高新科技类产品的研发与产销环境的需要。u 四.概念规划4.5.园区形态规划建设“五型园区”高端服务型科技创新型生态和谐型 信息数码型文化创意型u 四.概念规划4.6.产业定位.“三高产业”高端制造业高新科技产业现代高端服务业u

11、四.概念规划4.7.引进项目.三高项目高科技含量高附加值高资金密度u 四.概念规划建设内容4.8.两大类建设内容建设高标准生产性服务配套设施设计风格标准化厂房（三层以上）u 五.经营规划五.经营规划5.1. 土地功能分区5.2. 配套服务设施项目5.3. 总体机构设置5.4. 光电产业片区u 五.经营规划5.1.土地功能分区从硬件与软件上打造高标准的服务配套体系规划设计风格统一 服务功能齐备 服务配套标准符合ISO2002二成建服务配套设施 项目公司完成 部分出售八成建工业厂房。入驻企业自建或委建，含土地证与房产证。结合入驻项目的实际需要，规划设计人性化、生态化工业厂区与适合多种项目需求的多层

12、厂房。u 五.经营规划5.2.配套服务设施项目1. 广东大厦2. 粤港中心大厦3. 会展大厦4. 研发检测大厦5. 临街展示厅与员工公寓6. 临街裙楼配套服务项目7. 环境营造u 五.经营规划配套服务设施5.2.1.广东大厦功能：甲级写字楼 形象广场建设标准：地下车库30层以上 地标性 许昌五年不落后设计元素：大楼主体造型设计特色 现代前卫科技、顶部塔柱、广场、周边道路、喷泉与水景观、现代城雕、台阶高浮雕、园区志碑、旗杆、花圃、景观树木、靓化灯光、雨搭、大厅、服务总台、电梯间、走廊、吊顶、中央空调系统等u 五.经营规划配套服务设施.图例u 五.经营规划配套服务设施5.2.2.粤港中心大厦功能：

13、科技产品展销中心（电气、电脑、 手机、安防、监控、电子元器件、通讯、有线电视等）建设标准： 9层亮点与特色 许昌十年不落后设计元素：大容量停车位、手扶电梯、室内门庭风格一致性、间隔方便、简易办公与日销售仓储、单元卫生间、室外大屏幕、室内广告屏、室内外广告位、咖啡间与茶社、楼层会谈室、司多店、安防系统、大容量电话、大流量网络、无线上网覆盖、中央空调系统等u 五.经营规划配套服务设施5.2.3.会展大厦功能：会议 食宿 高层论坛标准：29层 多功能 满足国际、全国或区域性“园区经济高层论坛”会议、中小型会议、产品发布会及专业会展需要目标：取得园区经济在国际、国内或区域范围内的话语权设计元素：800

14、1000人大型会议室、中小型会议室、中西豪华餐厅 咖啡厅 司多店 硬件四星以上客房，大容量电话、大流量网络、无线上网覆盖、中央空调系统等u 五.经营规划配套服务设施5.2.4.研发检测大厦功能：满足软件类、研发类、检测与检验类、数据库等高新科技企业入驻需要，具孵化器功能标准：19层 设计有亮点与特色许昌十年不落后设计元素：安保室、司多店、安保系统、大容量电话、大流量网络、无线上网覆盖等u 五.经营规划配套服务设施.图例u 五.经营规划配套服务设施5.2.5.临街展示厅与员工公寓功能：企业产品展示厅 市场推广与销售部 配套服务项目 员工住宿标准：29层 三层裙楼与塔楼结构 外观有特色 裙楼以万达

15、与国际性旅游城市商业建筑设计为标杆 塔楼花园房结构设计元素：单元门庭、阳台、晾衣架同一性、热水系统、安保登记台、信箱、司多店、安防系统、大容量电话、大流量网络、生活垃圾收容等u 五.经营规划配套服务设施5.2.6.临街裙楼配套服务项目入驻项目：银行、邮局、超市、“女人世界”、婚纱摄影、珠宝店、品牌旗舰店、高等级影院、较大型书店、麦当劳、肯德基、特色餐饮、医疗门诊、培训机构、法律事务所、会计事务所等服务配套项目。以小mall形式打造购物、游玩、文化娱乐的综合性街区。同时适当安排通讯市场、电脑市场、家用电器卖场、五金市场、电气电料产品卖场、装修材料卖场入驻。项目标准：在粤回乡优先、知名品牌、最具影

16、响力、具发展前景、有特色、环境雅致、设计规范、讲文化u 五.经营规划配套服务设施.图例u 五.经营规划配套服务设施5.2.7.环境营造生活环境：舒适化、高雅艺术化商业环境：高雅艺术化生产环境：生态环保艺术化厂房内环境：设备安装、工艺布局规范、国际标准化厂房集中区环境：以产品放大样、知识性不锈钢展示栏、雕塑、休闲椅、亭台曲桥、花草、标语标识牌、景观灯光等营造，注入工业旅游概念。u 五.经营规划环境营造.图例u 五.经营规划总体机构设置5.3.总体机构设置5.2.1. 两块牌子一套人马5.2.2. 园区+高端服务+金融服务体系5.2.3. 融资服务平台5.2.4. 资金安全性保障与风险控制5.2.

17、5. 稳定高效的组织管理构架u 五.经营规划总体机构设置5.3.1.两块牌子一套人马 许昌广东园投资管理 处理内外的法律与商业关系 广东科技产业园管理处 处理与政府职能部门和社区的公共关系，重点解决好园区与地方权力阶层利益相关者或利益攸关方的关系 工作各有侧重，后者由政府下文成立u 五.经营规划园区商业模式5.3.2.园区+高端服务+金融服务体系具理论与实践上的创新点具可持续性与发展空间可拷贝的组织管理模式力争做到“一三五”发展计划一年基本完成招商入住率达至80%以上；三年在许昌项目基本建成并实现良性运行与发展的基础上，在其他地市启动三个同类型园区；五年前后，以科技园区经营模式创新作为核心竞争

18、力，使广东园投资机构满足上市的四个基本条件。u 五.经营规划总体机构设置5.3.3.融资服务平台组建小额贷款公司（或城镇银行）项目基金与商业银行合作，从解决中小企业贷款难入手，为入住企业搭建“高效、简便、快捷”的融资服务平台。作为园区招商经营中的一个重点工程u 五.经营规划组织管理构架5.3.4.资金安全性保障与风险控制采用现代企业管理方式建立符合现代管理要求、忠诚而稳健的运营团队打造高效的内部财务流程管控机制以上市公司治理结构为标杆，设置组织管理构架u 五.经营规划组织管理构架5.3.5.稳定高效的组织管理构架以深圳河南商会与东莞河南商会为基础，设立董事局，由董事局主席、副主席、委员、董事局

19、设立原则等组成以广东为大本营，以两个商会为基础，按现代企业规范管理方式，参照上市公司管理模式以国家工商管理条例及现代企业管理理论为依据董事局为最高权力机构，主要职权范围： 年度计划的审定；执行董事总经理、财务总监、工程总监的；项目资金的筹措与支付计划的审批；最终决定工程建设单位、工程监理单位的招议标。许昌设立执行委员会、监事会执行委员会由执行董事总经理、财务总监、工程总监、监事等组成。执行委员会的工作原则：事权划分明晰，讲究“即有分工又协调一致”的工作原 则。职权范围：各项工作与财务计划的预审报批；各项工作方案的审定上报备案；总经理提名的副总职别的；副总以上工作绩效的考核；监督与督促职能。u

20、五.经营规划起步区5.4光电产业片区主要项目大功率LED与LED显示屏产品生产项目平板电脑产品生产项目液晶显示屏生产项目与之相关的配套生产项目使用土地面积200300亩u同要点同要点广东科技产业园项目建设协议书u同要点6.1. 明确了土地范围：电气谷核心区门口三宗地，1000余亩；较大项目设于拓展区，仍属广东园的范围， 并（在36个月内有效）享有同等优惠政策。6.2. 土地指标落实：分期分批落实6.3. 地价及招拍挂后与合同地价的差额部分的返还问题6.4. 首期付款6.68万元/亩至围墙建好u同要点6.5. 税收的优惠办法6.6. 建设规费的减免办法6.7. 明确了土地证下来与开工的时间点6.

21、8. 项目公司对广东园统一规划设计、投资建设、招商、管理与经营。可采用灵活多样的方式对土地房屋进行出让、租赁或其他方式。u 七.当前项目的推进情况七.当前项目的推进情况u 七.当前项目的推进情况开局效果比较理想：到许昌共三次，第一次“开会”、二次“选址”、三次“签约”。给对方留下了高效率印象。向电气谷管委会报送了项目建议书、选址确认函、商业计划书完成了“许昌广东园投资管理准书工商注册核准工作。”的名称核u 七.当前项目的推进情况签约之前在刘军民副主任陪同下分别向：省府驻广办张保贞主任、赵青林副主任省府驻深办吴法仁主任豫商联合会杨志民副会长等领导做了当面汇报上述各单位均同意出具项目推荐函u 七.

22、当前项目的推进情况 之前拜会了马玉龙副会长，签约后他安排给郑州公司负责人韩贵凤总经理，共同与电气谷建设口进行了业务对接。以后规划设计涉及问题他们可直接向电气谷要资料。 签约后向会长详细汇报了情况 目前进入资金筹备阶段u 八.下步推进计划八.下步推进计划8.1.听取下步工作的指示意见与整体安排8.2. 准备现有入住项目资料8.3. 完成推荐函的签字盖章8.4. 向河南豫商联合会进一步汇报，由总商会推动使本项目列入许昌市重点项目8.5.促成该项目进入“办公会议纪要”，从许昌市最高决策层面，进一步明确项目各项优惠政策落实到位的保障性措施。u 八.下步推进计划8.6. 组建“广东科技产业园筹备处” 做

23、到“机构到位，人员到位、资金到位”的“三到位”。 项目公司注册完成8.7. 全面启动园区整体规划与设计8.8. 广东科技产业园招商方案的拟定8.9. 拟定广东科技产业园签约仪式活动方案结合许昌市政府在许昌举行一次盛大签约仪式。日期与许昌市政府共同确定邀请对象驻粤各级政府办领导、豫商联合会领导、广东各地市商 会领导、城市经济与园区经济领域的知名专家学者、在粤老领导、商业机构负责人等参加。u 八.下步推进计划8.10.全面启动整合传播各项目的设计与制作广东科技产业园形象识别系统（CIS）的创意与设计，含VIS、BIS与MIS。项目介绍ppt文件的专业设计制作项目推广三维动画多媒体文件的专业设计制作

24、各类宣传品的设计制作 “广东科技产业园网站”的设计、制作与开通u 八.下步推进计划8.11. 筹备“广东科技产业园沙盘模型”的制作8.12. 招商目标范围内新闻媒体及室外传媒适度的广告发布8.13.广东科技产业园招商处（样板房）的设计与建设 8.14.围墙广告的设计制作8.15. 按约推动电气谷管委会协助我方把前期土地围墙圈了8.16. 向许昌规委会报送规划与设计方案争取尽快通过审批。8.17. 奠基仪式活动的举办8.18. 在电气谷核心区成立“广东科技产业园工程现场指挥部”8.19. 一期建设项目及早开工u 九.资金投放方案九.资金投放方案首期注入3000万元后，力争项目实现回款并良性运营。

25、u 九.资金投放方案9.1.3000万元资金首先用于项目公司的注册完成。9.2.以2000万作为首期土地购买预付款（按300亩，6.68万元/亩计），做实合同，推动政府在项目上的实际工作进展。9.3.1000万元用作项目实质性启动工作，并主要完成下列项目：筹备机构的建立全面启动规划设计宣传造势各个活动的开展（签约仪式与开工奠基仪式） 招商处（样板房）的建设围墙工程园区整体沙盘模型的制作整合传播个项目的设计制作（企业形象创意设计VIS、BIS、NIS、三维多媒体宣传片制作、围墙广告、室外传媒或新闻媒体适度的广告投放）9.4. 首期投入实现项目回款。持续性投入与资金需求，在董事局协助下主要由项目公

26、司自行完成9.5. 项目公司在购地上的投入占23成，其余87成由入驻企业承担，前期土地预付款很快可以大部分回款。u 十.投资收益与各阶段资金使用情况的说明十.投资收益与各阶段资金使用情况的说明10.1. 配套公寓与裙楼投资收益概算初设条件10.2. 配套公寓与裙楼投入与汇款概算10.3. 配套公寓与裙楼工程预付款雨与进度款10.4. 保障开工前后回款的措施10.5. 工程进度款的解决方案u 十.投资收益与各阶段资金使用情况的说明10.1.配套公寓与裙楼投资收益概算初设条件设定一期300亩、容积率合同值1.5设定20%配套占地面积，即60亩，约40000平米设定建筑密度占净地70%，建筑占地面积

27、约为30000平米许昌市区现有高层住宅售价，40005000元/平米综合建安成本设定为2000元/平米计（就高不就低）塔楼平均售价设定为3500元/平米，裙楼平均售价设定为5000元/平米， 即（就低不就高）比现有高层住宅平均低出5001500元/平米出售以机构为出售对象（在园区购买地或写字间或其他物业者）。写字间和 员工公寓均以实际需要的面积和套数，为买方机构办理50期的集体权证。u 十.投资收益与各阶段资金使用情况的说明10.2.配套公寓与裙楼投入与回款概算按12层裙楼三层计，塔楼公寓面积总计27万平米；裙楼按1.5倍放大塔楼平米建筑面积331.5=13.5万平米共计主体建筑面积约40万平

28、米主体完工建设成本约需8亿元塔楼出让总额为9.45亿元，裙楼按30%面积销售，出让回款约2 亿元。两项共计11.45亿元首期工程款按20%支付为1.6亿元工程开工后，对购房者按1000元/平米收取定金（承诺最迟完工时间），塔楼回款额可达2.7亿元。主体封顶后收取购房全款（确定准确交房时间）。u 十.投资收益与各阶段资金使用情况的说明10.3.配套公寓与裙楼工程预付款与进度款前期土地出让回款 厂房区240亩招商出让，土地证下来之前按8万元/亩收款，可回款约2000万元。 如果结合电气谷管委会的组件要求发售合同内其他土地，其余厂房区560亩土地出让，也有4000万元以上回款预期。开工后，裙楼可很快实现回款2亿元；塔楼按60%出让率（决定于销售政策、推广力度与购买机构信 心），可实现回款约1.6亿元。结合土地回款，共计回款额约3.6亿元。结合许昌市目前楼盘的供需情况及周密的宣传推广计划，项目公