清华·大溪地2011年度营销计划.ppt

1、清华大溪地2011年度营销计划 2011.1.15,回望2010,2010.6,2010.8.22,2010.11.7,2010.12.25,项目形象树立,首日收筹156个,截至12月31日，共实现销售317,475,999元，成交391套单位,成交8套 到访客户约200组,入市宣传,认筹启动,一期开盘,样板区开放,截至12月31日，清华大溪地共实现销售额317,475,999元，成交391套单位（含内部认购176套）。已成交单位中各类产品结构如下： 花园洋房：323套 联排：54套 双拼：9套 独栋：5套,一期住宅可售房源统计（以2011年1月1日为分隔）：,一期住宅剩余房源可售总价3757

2、49606元，预计在2011年可基本销售完毕。,2011年，Target?,企业目标： 将清华大溪地培养成郑州清华园的“现金牛”和“企业形象提升者” 推广目标： 使游闲综合体理念深入人心，使清华大溪地成为全郑州二次置业的首选 住宅销售目标： 5亿元,一期住宅：3亿元 一期底商：1亿 二期住宅：1亿元 备注：因配套商业数据不详，可售面积4万平米，总销售额约2.4亿。,销售价格稳步提高，客户群体突破区域局限性,2010,2011,2012,2011年，高端住宅总量供应猛增，市场竞争加剧,10月,12月,1月,3月,5月,7月,9月,11月,12月,1月,3月,5月,7月,9月,11月,12月,怡丰

3、森林湖（50万 /目前可售42.2万/联排、洋房、高层）,天伦庄园（33.35万/目前可售28万/联排、叠拼）,盛景濠庭/9.5万/联排别墅,林溪湾/30万/联排别墅、洋房,正商红河谷/50万/联排、洋房,国瑞城/100万/联排、洋房、小高层、高层,富田兴龙湾/47.8万/双拼、联排、洋房、小高层、高层,清华忆江南三、四期/约23万 /联排、洋房,森吧乐园/206万 /双拼、联排、洋房、小高层,新田生态城/建面不详/联排、洋房为主,居易五云山/建面不详/目前以定制别墅为主,2011年下半年高端住宅集中放量，本项目二期入市也在下半年，市场竞争激烈。,2011年高端住宅市场竞争,2011年高端住宅

4、市场竞争,远郊型别墅大盘清华忆江南、林溪湾、森吧乐园在容积率指标上占优，由于交通和配套不 成熟，清华忆江南和森吧乐园在自身配套上均下足了功夫。,高端住宅主要分布在龙湖和惠济、古荥一线，上述两个区域做为别墅区已被目标客户认可， “西花园”板块出现了本项目和居易五云山为代表的高端项目，正逐渐成为市场关注热点。,2011年高端住宅市场竞争,2011年新增竞争项目6个，其中2011年上半年和下半年各入市3个，新增竞争项目中森吧乐 园、居易五云山、新田生态城均为超级大盘，庞大的供应量加剧了市场竞争。,2011年营销重点,重点一：准确定位客户,新的一年，产品和市场都在变化，两者相互作用下本项目的目标客户特

5、别是二期产品的客户是否发生变化？ 首先看二期产品结构（不是最终稿） 产品类型：联排、叠拼、板式小高层、高层、公寓 产品供应结构：如右图所示，二期产品加大了两房、小三房的供应比例，同时出现了叠拼这种类别墅产品。 产品线的广度和深度扩大客户群体范围扩大（纳入购房实力稍弱的养老或度假型客户和投资客）,二期平层产品供应结构,二期低密度产品供应结构,二期产品推售策略,推售原则 1、考虑到工程开发顺序； 2、首批推售产品展示性要好； 3、随着项目逐渐成熟保证实现高回报； 4、控制每批推出单位的数量，制造销售紧迫感。,推售顺序： 北1北2、南1北3南2南3 备注：二期4月份动工，南3地块暂时无法施工，推售靠

6、后安排。,重点二：二期产品形象塑造方向,2011年营销重点,2011年总体营销策略,总体营销策略 1、强化项目商业配套这一独特卖点，建立竞争壁垒，有效吸引客户成交； 2、二期提前入市宣传，通过每月一次的密集营销活动提前锁定客户，同时结合已投入使用的商业配套，让客户充分体验到项目倡导的游闲理念； 3、积极拓宽宣传推广渠道，大胆寻找新的客户源。,清华大溪地2011年营销总纲,1.12月24日二批产品开盘，广告密集投放； 2.密集线下现场小活动配合。,1.销售中心节日、开盘包装配合；,营销活动线,4月,8月,6月,10月,12月,11月,5区新品公开认筹,认筹时间：2011年4月初 认筹方式：认筹金

7、5000元抵总房款10000元+日进斗金（截止到开盘前一天， 认筹早一天则可多得200元总房款优惠） 认筹活动组织： 1、认筹活动在清华大溪地现场销售中心举行； 2、向认筹客户发放VIP卡，开收款收据，不签认筹协议书； 3、认筹客户在开盘时按卡号先后顺序进行选房。,4月,8月,6月,10月,12月,11月,5区新品开盘,开盘时间：2011年5月1日 选房方式：按认筹卡号先后顺序进行选房 开盘地点：清华大溪地现场销售中心 开盘活动组织： 1、认筹客户按卡号先后顺序，每次进入选房区5-10组客户进行选房； 2、订房客户缴纳定金两万元，开定金收据，签认购书； 3、成功订房客户选房当天可享受按揭98折

8、，一次性97折优惠； 推售房源：开盘日推01栋（多层）、02栋（小高层），03栋日后加推 价格策略：低开平走，快速实现回款,营销活动线,8月,4月,6月,10月,12月,11月,二期一批单位认筹,认筹时间：2011年8月底 认筹方式：认筹金5000元抵总房款15000元+日进斗金（截止到开盘前一天， 认筹早一天则可多得200元总房款优惠） 认筹活动组织： 1、认筹活动在清华大溪地现场销售中心举行； 2、向认筹客户发放VIP卡，开收款收据，不签认筹协议书； 3、认筹客户在开盘时按卡号先后顺序进行选房。,营销活动线,10月,8月,6月,4月,12月,11月,新销售中心开放,开放时间：2011年9月

9、中旬 开放活动： 1、地中海艺术展； 2、水公园门票大派送（通过项目知识竞猜或幸运大转盘方式派送）； 3、世界名车展及试乘试驾活动；,营销活动线,10月,8月,6月,4月,12月,11月,二期一批单位开盘,开盘时间：2011年10月1日 选房方式：按认筹卡号先后顺序进行选房 开盘地点：清华大溪地中原路会所（新销售中心） 开盘活动组织： 1、认筹客户按卡号先后顺序，每次进入选房区5-10组客户进行选房； 2、普通住宅缴纳定金两万元，联排、叠拼客户缴纳定金十万元，开定金 收据，签认购书； 3、成功订房客户选房当天可享受按揭98折，一次性97折优惠； 推售房源：见下页 价格策略：平开高走，实现利润最大化,营销活动线,10月,8月,6月,4月,12月,11月,二期一批单位开盘,建议二期一批单位推售如右图红色标注部分，共计联排5栋、叠拼2栋、高层2栋、小高层4栋。 推荐理由： 1、中原西路南侧地块部分区域暂无法施工，且地块周边现状不利于销售； 2、红点标注产品多靠近会所，先动工先销售，可增强项目展示效果；,营销活动线,10月,8月,6月,4月,12月,11月,二期一批单位开盘,营销活