第2章资产评估的基本方法.ppt

1、Company Logo,第二章 资产评估的基本方法,教学目的和要求：通过本章的学习，了解各种评估方法的理论基础、适用范围及条件，掌握各种评估方法的具体计算方法及公式。 难点重点：资产评估方法的应用前提、市场法、成本法、收益法的各种具体计算方法。,Company Logo,本章内容,第一节市场法 第二节收益法 第三节成本法 第四节 评估方法的选择,Company Logo,第一节 市场法,一、市场法的基本涵义 市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称 它依据的是替代原则 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估方法之一，

2、但要求充分利用类似资产成交价格信息来判断和估测被评估资产的价值,Company Logo,二、市场法的基本前提,两个最基本的前提条件： 要有一个活跃的公开市场 公开市场上要有可比的资产及其交易活动 资产及其交易的可比性具体体现在： （1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似 （2）参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等 （3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，或时间对资产价值的影响可以调整。,Company Logo,三、市场法的基本程序及有关指标,（一）选择参照物 （二）在评估对象与参照物之间选择比较因素 （三

3、）指标对比、量化差异 （四）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异 （五）综合分析确定评估结果,Company Logo,运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素,1、资产的功能（功能越好，价值越高） 2、资产的实体特征和质量（外观、结构、役龄和规格型号） 3、市场条件（供求关系） 4、交易条件（交易批量、动机、时间）,Company Logo,四、市场法中的具体评估方法,（一）直接比较法,直接比较法直观简捷，便于操作，但通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高，寻找参照物可能会受到局限,直接利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征直接进行

4、比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物基本价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。,Company Logo,1、现行市价法,当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。 评估对象价值评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格 如：上市流通证券的评估,Company Logo,2、市价折扣法,市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法

5、。 该方法适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况,例2-1,Company Logo,3、功能价值类比法（又称类比估价法）,功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。 1）生产能力比例法：假设资产价值与其功能呈线性关系,例2-2,Company Logo,2）规模经济效益指数法：假设资产价值与其功能呈指数关系,例2-3,Company Logo,4、价格指数法（又称物价指数法）,价格指数法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估

6、对象价值的方法。 该方法适用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情况，且时间差异不能过长。,Company Logo,例2-42-5,Company Logo,例2-6,Company Logo,5、成新率价格法,成新率价格法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。 该方法适用于评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况。,Company Logo,市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的各种方法。,1、市场售价类比

7、法,例2-7,Company Logo,2、价值比率法,价值比率法是指利用参照物的市场交易价格，与其某一经济参数或经济指标相比较形成的价值比率作为乘数或倍数，乘以评估对象的同一经济参数或经济指标，从而得到评估对象价值的一种具体评估方法。,例2-8,（1）成本市价法：是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象价值的方法,Company Logo,（2）市盈率倍数法,市盈率倍数法是以参照物（企业）的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与被评估企业相同口径的收益额相乘估算被评估企业价值的方法。 主要适用于企业价值的评估。,例2-9,Company Logo,（二）间接比较法

8、,间接比较法是利用资产的国家标准、行业标准或市场标准作为基准，分别将评估对象与参照物整体或分项打分得到各自分值，再利用参照物市场交易价格与两者分值的比值计算评估对象价值的方法。 间接比较法是最基本的方法。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似，通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。 该方法适用性强，应用广泛，但对信息资料的数量和质量要求较高，且要求评估人员有较丰富的评估经验与技巧。,Company Logo,第二节 收益法,一、收益法的基本涵义 收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称,收益法需

9、依据资产未来预期收益进行折现，它涉及到三个基本要素：一是被评估资产的预期收益；二是折现率或资本化率；三是被评估资产取得预期收益的持续时间,Company Logo,二、收益法的基本前提,第一，被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量； 第二，资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；（风险是测算折现率或资本化率的基本参数） 第三，被评估资产预期获利年限可以预测。,Company Logo,三、收益法的基本程序和基本参数,基本程序： 搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等； 分析测算被评估对象未来预期收益； 确定

10、折现率或资本化率； 分析测算被评估资产预期收益持续的时间 用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值； 分析确定评估结果。,Company Logo,技术参数,收益额： 未来的预期收益，不是历史或现实的收益； 资产的客观收益，不是实际收益。 折现率： 是一种期望投资报酬率，由无风险报酬率和风险报酬率组成。 习惯上将未来有限期预期收益折算成现值的比率称为折现率，把将未来永续性预期收益折算成现值的比率称为资本化率 收益期限： 是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间单位,Company Logo,四、收益法中的主要技术方法,符号： P评估值 i年序号 Pn未来第n年的评估值 Ri未来

11、第i年的预期收益 r折现率或资本化率 ri第i年的折现率或资本化率 t有确定收益的预期年限 n收益总年期 A年金,Company Logo,（一）纯收益不变,3、纯收益每年不变，资本化率为零，收益年期有限为n,1、纯收益每年不变，资本化率固定且大于零，收益年期无限,2、纯收益每年不变，资本化率固定且大于零，收益年期有限为n,Company Logo,（二）纯收益在若干年后保持不变,2、纯收益在t年（含）前有变化，在t年后不变，r大于零，收益年期有限为n,1、纯收益在n年（含）前有变化，在n年后不变，r大于零，收益年期无限，r大于零,2、纯收益在t年（含）前有变化，在t年后不变，r大于零，收益年

12、期有限为n,Company Logo,（三）纯收益在若干年保持不变,纯收益在n年（含n年）前保持不变，预知第n年后的价格为Pn，r大于零,例2-102-11,Company Logo,第三节 成本法,一、成本法的基本涵义 成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。,Company Logo,二、成本法的基本前提,第一，被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。 第二，被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值。,Company Logo,三、成本法中的基本要素,（一）资产的

13、重置成本 复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格和技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用 更新重置成本是指采用新型材料，先进建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用 （二）资产的实体性贬值 也称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。,Company Logo,（三）资产的功能性贬值 是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。它包括由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的

14、超支额，以及原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额 （四）资产的经济性贬值 是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失,Company Logo,四、成本法中的具体评估方法,资产重置成本的估算方法 资产的实体性贬值的测算方法 资产的功能性贬值的测算方法 资产经济性贬值的估算,Company Logo,（一）资产重置成本的估算方法,1、重置核算法 也称细节分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。 购买型：以购买资产的方式作为资产的重置过程。资产的重置成本具体是由资产的现行购买价格、运杂费、安

15、装调试费以及其他必要费用构成，将上述取得资产的必需费用累加起来，便可计算出资产的重置成本 自建型：把自建资产作为资产重置方式，它根据重新建造资产所需的料、工、费及必要的资金成本和开发者的合理收益等分析和计算出资产的重置成本,Company Logo,资产的重置成本应包括开发者的合理收益。 一是重置成本是按在现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额，应该包括资产开发和制造商的合理收益 二是资产评估旨在了解被估资产模拟条件下的交易价格，一般情况下，价格都应该含有开发者或制造者合理收益部分。,例2-12,Company Logo,2、价格指数法,价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数

16、，将被估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法。,例2-13,Company Logo,价格指数法与重置核算法的区别,（1）价格指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本 （2）价格指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。,Company Logo,3、功能价值类比法,也称类比估价法指数估价法，指利用某些资产的功能（生产能力）的变化与其价格或重置成本的变化呈某种指

17、数关系或线性关系，通过参照物的价格或重置成本，以及功能价值关系估测评估对象价格或重置成本的技术方法。 1）生产能力比例法：寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，根据参照资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例，估算被评估资产的重置成本。,例2-14,Company Logo,2）规模经济效益指数法：通过不同资产的生产能力与其成本之间关系的分析可以发现，许多资产的成本与其生产能力之间不存在线形关系，只成同方向关系。,X是一个经验数据，成为规模经济效益指数。在美国，一般在0.41之间，加工工业0.7，房地产0.9，我国尚没有统一的数据,Company Logo,4、统计分析法,第一

18、，在核算资产数量的基础上，分类 第二，在各类资产中抽样，分别用各种方法估算其重置成本。 第三，根据分类抽样估算的重置成本与账面历史成本，计算调整系数，K=R/R,例2-15,Company Logo,1、观察法也称成新率法 由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各个主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造等情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响。,（二）实体性贬值的测算方法,Company Logo,2、使用年限法,利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限

19、的比值来判断其实体贬值率（程度），进而估测资产的实体性贬值,例2-16,Company Logo,3、修复费用法,利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产的实体性贬值。 修复费用包括资产主要零部件的更换或修复、改造、停工损失等费用支出 如果修复可将资产恢复到全新状态，则认为资产的实体性损耗修复费用,Company Logo,（三）资产的功能性贬值测算方法,第一，将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较 第二，计算二者的差异，确定净超额运营成本。 第三，估计被评估资产的剩余寿命 第四，以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的净超额运营成本折现,例2-17

20、,Company Logo,另外,功能性贬值可以通过超额投资成本的估算进行，超额投资成本可视同功能性贬值,Company Logo,（四）资产经济性贬值的估算,资产的经济性贬值主要表现为运营中的资产利用率下降，甚至闲置，并由此引起的资产运营收益减少,例2-18,（P/A，r，n）为年金现值系数,X为功能价值指数，实践中多采用经验数据，数值一般在0.6-0.7之间,Company Logo,一、评估方法之间的关系 （一）资产评估方法之间的联系 对于特定经济行为，在相同的市场条件下，对处在相同状态下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的。这个客观的评估值不会因评估人员所选用的评估方法的不同而出现截然不同的结果。 评估的基本目的决定了评估方法间的内在联系，而这种内在联系为评