深圳潼南项目前期策划方案

1、潼南项目前期策划方案 深圳市思博置业顾问有限公司二00五年九月十二日目 录第一部分 市 场 篇我们处在什么样的市场环境潼南市场调研第二部分 定 位 篇我们如何领导潼南的住宅市场项目市场定位第三部分 产 品 篇我们应建造怎样的产品项目发展建议第一部分 市 场 篇我们处在什么样的市场环境潼南市场调研一、 潼南县概况潼南位于重庆西北部，地处四川盆地中部偏东。东邻合川，南接大足，西连安岳，北靠遂宁，幅员面积1594平方公里，总人口92万，辖31个镇乡，561个行政村，是距重庆主城区车程仅两小时的近郊大县，是川渝两地的经济结合部，是重庆对外开放的渝西北窗口。县人民政府驻梓潼镇。潼南是农业县，素有鱼米之乡

2、、蚕桑之乡、黄桃之乡、小水电之乡的美称，是全国粮食、瘦肉型猪、黄桃生产基地县。（区位地图）二、 区域划分江北新城凉风垭经济园区老城区（潼南区位地图） 第一个片区潼南老城区老城区位于梓潼镇涪江南岸，为原潼南政府所在地。目前潼南县城人主要居住和生活在该区域，区域配套设施完善，人口密度大，为一个历史悠久的老城区。（街区图片） 第二个片区江北新城潼南江北新城位于梓潼镇涪江北岸，与旧县城隔江相望，与拟建中的遂渝快速铁路车站紧密相邻，涪江大桥将其与旧城联为一体。江北新城地势平坦，环境优美，地理位置十分优越，随着县城东下北移战略的实施，将逐步成为全县政治、经济、文化中心。潼南江北新城总体规划5平方公里，至2

3、005年底，江北新城3平方公里将全面建成，新城区人口将达到35万人。（新城行政中心） 第三片区凉风垭经济园区凉风垭经济园区是潼南县新规划开发建设的城市新区，是重庆市乡镇企业示范区，是以非公有制经济为主集商住、商贸、旅游观光为一体的生态经济园区，园区规划占地2.5平方公里，人口2.5万，建成时间五年。到目前为止，整个园区投资总额已达3.5亿元，建筑房屋面积为30万平方米。（经济园区）三、 在售楼盘调研目前潼南在售楼盘主要分布在老城区、江北新城和凉风垭经济园区，在售楼盘个数约10个，调研资料及分析如下： 潼南老城区老城区为潼南县人的主要生活区域，房地产开发以旧城改造为主，在售楼盘仅有嘉瑞花园和阳光

4、小区两个项目。供应量相对较小。 嘉瑞花园基本情况：开发商：重庆市嘉瑞房地产开发有限公司物业位置：潼南县大同街225号建筑类型：多层占地面积：45807建筑面积：约10万其中商业：1.8万总户数：600多户建筑容积率：2.3绿化率：30.3%销售价格：住宅：858-888元/商业：7000元/付款方式：7成5-20年按揭规划情况：嘉瑞花园，位于老城区中尚未开发的面积最大的、地理位置最佳的地段。项目分二期开发，一期六幢，一梯四户。目前一期已投入使用，二期正在施工中。嘉瑞广场商业总面积1.7万平方米，位于底层两层。商业采取十五年返租的产权式商铺方式进行销售。05年3月，新世纪与嘉瑞花园正式签定进驻合

5、约，新世纪嘉瑞花园店将成为新世纪在潼南开的第一家分店。新世纪百货租赁6400平方米。小区采用古典主义设计手法与现代建筑相结合，是目前潼南老城区档次最高的住宅小区之一。销售情况：项目一期约300户，从2004年7月开始进行销售（开盘销售价格718-748元/），至目前只剩少量几套一房40.87、三房三厅140、四房三厅150平方米的户型。目前在售的主要为底层的商业。 调研实例： 户型：三房三厅 面积：140 总价：元户型：四房三厅 面积：150 总价：元户型：一房一厅 面积：40.87 总价：36293元点评：该项目为老城区规模较大的项目之一，项目占有较好的地理位置，且引进重庆新世纪商场，在潼南

6、具有一定的社会效应。加上政府对项目所处的老城区楼盘供应量的控制，使得该项目成为老城区的典型项目。 阳光小区 基本情况： 开发商：潼南县体育场馆建设有限公司 物业位置：潼南县体育路阳光小区 建筑面积：15333 总户数：142户 户型：二房86-104三房128-144.21四房140-150 价格：住宅价格：2、3、4F 738元/ 5F 718元/ 6F 708元/ 门面价格：3600元/ 规划情况： 由6个单元组成的单体楼，一梯四户，底层临街部分规划为商业，2-7F为住宅，后面部分1-7F为住宅。 销售情况： 从去年11份开始销售，后面部分面积偏小，已全部售罄。剩下临街部分约40，144.

7、21、151.41四房三厅大户型未售完。调研实例：户型：四房三厅双卫 面积：144.21 总价：元户型：四房三厅双卫 面积：151.41 总价：元 点评： 该项目位于体育场及农贸市场附近，具有较好的地理位置，但因该项目的户型设计存在一定的问题，使得该项目临街部分的大户型销售困难。 江北新城江北新城于2000年挂牌成立，目标就是再造一个潼南工业，建成潼南县的示范城区。该区域房地产市场以政府集资房为主，目前生活配套不够完善、缺乏人气，因此有近90的人工作在江北新城，生活却在老城区。主要在售项目为云海蓝湾、广电名都、水晶翠园、御景华轩（在售的为商业门面）。 广电名都基本情况：开发商：重庆共谊房地产开

8、发有限公司物业位置：江北新城兴潼大道莲花宾馆旁建筑类别：高层占地面积：14000高层建筑面积：34639其中：住宅建筑面积：20311 裙楼建筑面积：10546 地下建筑面积：3782停车位：98建筑容积率：3.55绿化率：31.1建筑密度：42.3价格：1200元/平方米物管费：0.5元规划情况：由两栋18层高层组成，底层三层为商业，4-18F为住宅，二梯5户。紧靠县政府大楼及奋进广场，户型：二房：85.67、85.24三房（二厅一卫）：104.63、105.15三房（二厅二卫）：121.61、118.46三房（三厅二卫）：117.87、128.95四房：135.21户型点评：户型面积相对紧

9、凑、实用；采用了入户花园、飘窗、落地窗等创新；除了二房为平层，其它均为错层。销售情况：项目从去年底开始销售，150套住宅至目前销售仅50，销售情况不太理想。调研实例：单位：A栋13F-2 户型：二房二厅一卫 面积：85.24单价：1290元/ 总价：元 月供（七成十年）：871元单位：A栋9F-3 户型：三房二厅二卫 面积：117.87单价：1195元/ 总价：元点评：该项目为潼南目前唯一在售的电梯房，考虑到电梯房在区县市场的接受度问题，电梯房的销售周期均较长，销售情况不太理想，但本项目在潼南市场尚未出现电梯房的情况下推出电梯房，且价格超出多层住宅约400元/，为潼南房地产市场树立了榜样。 水

10、晶翠园基本情况：开发商：重庆双泰房地产开发有限公司物业位置：江北新城核心区63号地块建筑类别：14栋多层，1栋11F小高层占地面积：40亩建筑面积：53280停车位：150个容积率：2.0绿化率：36.5总户数：400户多，一期130户户型：78.8-120 部分配赠大面积私家花园一期户型配比二房 87.2 12套三房 110 42套 110.5 12套116.5 64套价格：690-780元/规划情况：项目采取围合式布局，点式结合板式，中间有10000平方米的大花园。多层为主，一栋11F小高层。销售情况：从去年开始销售，一、二期约350已销售80，剩下少量临街的大面积户型。点评：该项目剩下的

11、户型价格定位存在一定问题，临街的和朝中庭景观的户型价格相当，因此剩下的户型销售情况较差。 凉风垭经济园区凉风垭经济园区为潼南新建的一个经济园区，该区域在售楼盘较多，且为潼南未来房地产开发的一个重点区域。 银鑫苑基本情况：开发商：四川炬鑫建设投资有限公司物业位置：凉风垭经济园区占地面积：23025建筑面积：40597.38容积率：1.76绿化率：40总户数：约300户价格：1、6F 968元/ 2、5F 948元/ 3、5F 988元/规划情况：项目分两期开发，采取围合式布局组成，临街底层为商业，商住分开，人车分流。2-9栋主要为跃层，10-15栋普通平层，16-19栋为多层公寓。一期目前已交房

12、。户型分布：16-19栋多层公寓户型主要集中在80-110；10-15栋主要为121平方米的三房二厅二卫户型；2-9栋主要为200平米以上的跃层。销售情况：一期从去年初开始销售已基本售罄，目前剩下部分临街的跃层。调研实例：房号：11号楼C2单元1-2号 建筑面积：121.94单价：968元/平方米 总价：平方米3成10年月供：947元 3成15年月供：730元 四方花园基本情况：开发商：重庆双杰物业有限公司物业位置：凉风垭经济园区占地面积：1.47公顷总建筑面积：约3万平方米容积率：2.0价格：968-998元/规划情况：项目采取多层围合组成，临街底层为商业，中间设置了一个小中庭花园。项目点评

13、：该项目主要为农业银行的集资房，因此面积偏大，二期有部分对外销售，正在调整户型面积。 江南山庄基本情况：开发商：重庆康居物业发展有限公司物业位置：凉风垭桥南大道西侧占地面积：78158.51建筑面积：.51容积率：1.414绿化率：37总套数：680停车位：166项目点评： 该项目目前属凉风垭经济园区规模最大的项目，项目一期临街两栋已全部售罄且已入住，从售房部了解到后期规划需要进行调整。四、竞争楼盘云海蓝湾调研基本情况：项目位置：潼南江北新城梅园路1号开发商：重庆市永佳房地产开发有限公司占地面积：128亩建筑面积：9.8万平方米绿化率：48容积率：1.15总套数：532物管费：0.42元价格：

14、花园洋房均价1450，最高价1510，最低价1370。双拼别墅均价2080（一期已售完）。（建筑立面）（大门）（正在修建的售房部）（中庭花园）项目开发情况：云海蓝湾由涪江、200亩的天然森林公园及人工湖泊湾所环抱，它集居住、休闲、娱乐为一体的高档次、高品质山水园林生态别墅区。它由星级酒店、高层公寓、花园洋房、双拼别墅、独立别墅组成。一期由132套花园洋房、5栋10套双拼别墅组成；二期由花园洋房、双拼别墅、12栋独立别墅构成；三期由双拼别墅、花园洋房、高层公寓及商业步行街组成。云海蓝湾住宅小区开发建设1年多时间，目前一期已全部封顶，二期及景观处在施工中。规划布局：云海蓝湾地势平坦，生态环境极为优

15、越。它充分利用河、山、林、城等自然及人工元素，结合业主使用特点，创造小区现代的、生态的、文明的气氛，倡导一种轻松休闲，自然亲切，尺度柔和以及混合多元的人性化环境；规划布局结合地形及周边环境，使之与大环境有机融合，同时创造了一系列交流休憩的场所，如游泳池、羽毛球场、网球场、观景台、会所等。（规划图）主要卖点分析： 区位优势：项目位于江北新城边缘地带，可享受新城未来的成熟配套。 景观优势：项目位于涪江的北侧，具有自然景观的同时，还拥有水景资源。 规模优势：云海蓝湾为潼南目前规模较大的项目之一，大规模易于打造大社区。 建筑优势：项目目前的别墅和花园洋房的建筑形态为潼南的唯一，易于占领房地产市场。 配

16、套优势：项目设置了观景台、游泳池、网球场等完善的配套设施。周围交通：通过涪江大桥、南北干道、南七路、西八路、西十路、梅园路等四面畅通，距离火车站、高速公路仅6分钟，至老城3分钟。户型设计：一期：花园洋房户型平层、错层面积从130-180；其中三房面积132.85-149.31四房面积139.62-171.38五房面积171.16-177.61（带休闲室）跃层面积从206-280双拼别墅户型面积在276左右；二期：花园洋房面积与一期相当；双拼别墅户型面积280-290；花园洋房代表户型如下：底层设置休闲厅，赠送12的花园；底层四室二厅双卫，建筑面积139.62，二层三室二厅双卫，建筑面积133.

17、53；二层设置屋顶露台花园；三层三室二厅双卫，建筑面积132.85、148.72；四层五室二厅三卫，建筑面积206.58，为跃层，赠送屋顶花园。户型分析点评：云海蓝湾户型设计主要参照借鉴金科天湖美镇的花园洋房。户型设置宽大的主卧室，主卧室里设置书房；全部设置双阳台，包括客厅阳台和生活阳台，部分多阳台，很受欢迎；户型设计考虑辅助功能用房：音乐厅、康乐室、储存室等；引入了屋顶花园、私家大花园等私人绿化空间；花园洋房全部采用了飘窗，且采用大面积玻璃窗，采光通风较好。不足：客厅：开间为4.5m或4.8m，开间较大，但其进深偏小，几乎与开间尺寸相当，大致成正方形的客厅不好使用；立面：虽然云海蓝湾的外立面

18、比潼南其它楼盘有了较大进步，但其立面的线条和色彩处理比金科的洋房立面还是差得很远。错层：梯步分两段，使用不方便，房间通道太浪费配套设施：家门口200亩的原始森林公园、社区周遍的医院、学校、农贸市场、中心广场、各行政单位近在咫尺。观景台、儿童游乐场、老年活动中心、健身中心、游泳池、羽毛球场、网球场、篮球场、特色风情街、休闲茶楼、超市等。智能化设施：云海蓝湾对整个小区实行全封闭式管理。大门入口处安装有电视监控中心，终端有数个摄像头，整个小区全部在电视监控系统的控制之下。小区内配备先进的可视对讲系统，围墙安装红外线防翻越监控系统，有线电视监控系统，保安 24小时巡逻管理，钢丝网围墙+现代标准式钢混围

19、墙合围。物业管理：重庆小康物业管理公司进行管理，主要服务有保洁，维护绿色植被。小区还为业主提供生活和便民特约服务，如超市、餐饮、家政服务、代订报刊杂志、代收信件、邮政快递等。 调研实例洋房：房号：9-1-2 面积：147.98 户型：三房二厅二卫单价：1420元/ 总房款：元一次性付款97折，折后单价约1377元/ 五通费：约5000元房号：9-2-2 面积：135.71 户型：三房二厅二卫单价：1410元/ 总房款：元 启 示云海蓝湾是潼南目前档次及价格最高的住宅小区。当潼南人都在修普通住宅的时候，它提供的是差异化的产品花园洋房和别墅，当潼南开发商都只建房子的时候，它提供了大配套和景观，所以

20、，当别人只能卖七八百乃至六七百的时候，它卖到了1400。四、 在售楼盘普遍特征分析主要采集以下项目：云海蓝湾、嘉瑞花园、阳光小区、广电名都、水晶翠园、银鑫苑、四方花园等。、基本情况项目名称云海蓝湾嘉瑞花园阳光小区广电名都水晶翠园银鑫苑四方花园占地面积128亩458071400026640230251.47公顷总建面积9.8万10万15333346395328040597.383容积率1.152.33.352.01.762.0绿化率4830.331.136.540总户数532约600 142150400户300户 除阳光小区和广电名都为单体楼外，其他楼盘均为花园小区。 高素质楼盘缺乏，其中云海蓝

21、湾的楼盘综合素质最高。 除了阳光小区和广电名都外，均分期开发，开发周期较长。 个盘每次推出量在1.5-4万。 容积率，平均约2.0，云海蓝湾容积率仅1.15。 规划布局大多采取简单的围合式布局，不讲究朝向和景观。 多层为主。除广电名都为电梯高层，水晶翠园有带电梯高层外。 电梯房已出现在市场，开始逐渐被客户接受。2、价格 老城区在售楼盘价格在710-880元/； 凉风垭经济园区在售楼盘价格在818-998元/ 江北新城普通在售楼盘价格690-780元/； 江北新城电梯房价格在1200元/； 江北新城花园洋房价格在1400元/。、户型 二房面积主要集中在75-110平方米，比例较小，约为15； 主

22、力户型为三房二厅二卫错层，面积从110-140不等，占比例约为65； 三房两厅一卫较少； 四房及以上，面积从145180不等，所占比例约为30，多为跃层； 集资房户型主要分120、150、190三种户型； 户型出现了飘窗、大面积落地窗、露台、屋顶花园等创新结构； 大面积户型功能分区混乱，浪费过道面积。、自身配套 多数小区有供给业主休闲、娱乐、健身场所，大都数有商业配套。 大多小区都建有中庭花园，绿化环境成为销售的主要卖点之一。 车位配置标准较低。、智能化管理 从现有销售楼盘情况看，楼盘的智能化程度偏低。 部分小区采用封闭式管理，交楼标准为入户智能防盗门，单元入户防盗门，保安系统都为闭路电视监控

23、系统。少量楼盘采用可视对讲系统。6、物业管理 除云海蓝湾外，其他楼盘未指名推介物业管理公司，含混带过。 物业管理费价格约为0.2-0.5元。 物业管理水平偏低。 消费者对物业管理服务认识还不清晰。 物业管理尚未成为潼南房地产销售的重要辅助手段。、营销推广 宣传推广方面投入较少，前期整体包装上比较粗糙，渲染力度不够。 项目后期宣传力度不足，营销手段单一。 多数楼盘的销售人员专业知识欠缺，职业素质较差，服务意识不强。五、 结论在普通住宅竞争激烈的市场环境下，要想赢得市场，只有走产品差异化路线，即打造差异化产品，树立项目的差异化形象，来超越普通竞争层面。第二部分 定 位 篇我们如何领导潼南的住宅市场

24、项目市场定位一、 项目概况1、 地块位置项目地块位于凉风垭经济园区，涪江南桥头，距涪江及桥南大道约500米。2、 地块面积 地块占地面积133亩，容积率1.6。3、 地质地貌 地块由三座小山坡围合而成，地势高差最大相差约50米。4、 周边情况 地块北面为农房住宅区，西面目前为毛地，一条规划中的市政道路将项目地块西面通过，南面及东面均为未开发的山地。（项目地块图片）二、 项目SWOT分析1、优势分析（S） 区位优势离尘不离城项目地块位于潼南凉风垭经济园区，距离江北新城和老城区较近。地块西面规划中的干道与环城路相接，将大大缩短项目与老城区及江北新城区的距离。项目地处凉风垭开发区，属于离老城最近的新

25、区，对老城区居民的吸引力更大。本区域住宅价格高于江北新区就是证明。 资源优势原生态坡地地块内为山体环绕，最大高差达50米，可依势造景，打造“原生态花园”社区，建成社区绿地率将达50%以上。 景观优势独享自然景观和江景项目地块内植被丰富，自然景观迷人，极具生态优势；距涪江较近，可在地块内一览江景，具有江景资源。 规模优势大型低密度社区本项目占地约140亩，地块规模相对较大，有规模基础将项目打造成总建筑面积为超过10万平方米的堪称潼南罕有的大型低密度生态社区。 2、劣势分析（W） 客户量不明目前潼南房地产高端市场开发不明显（仅有云海蓝湾高端项目），消费群体和消费力不明朗，给项目目标客户群定位带来一

26、定影响。 居住氛围不浓项目所在区域为经济园区，居住氛围不浓。涪江大桥及其引桥将本项目与老城隔离，其心理落差远不是一路之隔。 配套设施欠缺项目所在片区目前生活配套设施不甚完善，难以满足日益增长的实际需要，这对本项目的配套设施将提出更高要求。项目西侧的市政道路的开通、生活配套的完善、政府规划商业街的启动等对项目成败有直接影响。3、 机会分析（O） 市场稀缺潼南600800元的房价，决定了主流市场的低端产品潼南市场缺少高档住宅项目（仅有云海蓝湾项目），缺少高端住宅产品。 云海蓝湾的成功，也证明，差异化的稀缺产品才有更大的利润空间。 档次突破潼南住宅项目在规模、景观、绿化、智能化设施、建筑规划设计、物

27、业管理等方面均处于县级开发水平，本项目有可能在潼南人中造成轰动效应，并使该效应在推广中起到持续性作用。 强强联合项目前期就有专业顾问公司介入，以及政府部门支持，加上开发企业具有成功开发棠城佳苑和桂溪名苑的经验，增大了项目开发成功率。4、风险分析（T）政策风险政府宏观调控政策力度加大，对楼市产生非系统性风险加大；七部委出台的房地产政策，遏制了市场快速升温的势头，造成客户持币待购的观望心态。 市政风险目前地块内的景观环境打造需要一定的时间，市政道路及相关工程何时动工，将直接影响到项目开发时机与进程。 价格风险潼南住宅售价水平普遍偏低，大多数住宅平均售价在700-800元/，且有低价位集资房的影响，

28、给项目的价格定位带来一定的影响。本项目最主要风险将是价格，价格既要引领市场又要切合市场，因此既要注重项目档次，还必须控制成本。 市场容量风险高端产品及高价位决定了客户群体的有限。目前云海蓝湾已占据部分高端客户群体，潼南的人口和经济有限，对本项目的高端目标客户制约很大。本项目应在许多方面超越云海蓝湾，才能把握良好的市场机遇来。三、 策略形成1、发挥优势，树立高端住宅形象：目前潼南房地产市场占主体地位的主要是普通住宅和集资房，仅有广电名都电梯高层和云海蓝湾花园洋房两个较特殊项目。充分利用潼南项目整体偏低的市场状况，充分展示项目资源优势、景观优势、规模优势及项目独特的产品优势，打造差异化产品。最终树

29、立项目低密度、高档次、优景观、住宅形象。2、转化威胁，超越竞争层面：本项目最大的威胁来自1）普通住宅的低品质低价格2）竞争产品云海蓝湾。要在竞争中突围，1）要跳出低品质低价格层面，以项目的高品质及独特的产品形态来超越普通竞争层面。2）要通过品的优化、包装宣传的强化、营销策划的差异化来超越同质竞争。3、通过包装推广，增加产品附加值：潼南目前项目在营销推广方面处于较落后状态，通过本项目的形象宣传、现场包装展示，树立项目的主题形象，把项目的独有优势加倍放大，强化产品创新元素，增加产品的附加值。同时提升产品价格四、 项目目标客户群定位1、目标客户群的种类客户来源：主要以潼南县城的消费者为主，向潼南乡镇

30、辐射。客户职业：主要是潼南的成功人士，政府公务员、私人企业主、个体商户、周边乡镇在外经商的老板等。2、目标客户特征描述如下：l 有相当经济实力，购买力较强，以二次置业为主；l 以事业有成的中年人为主，年龄多在40岁以上；l 事业有成后，对生命健康格外关注；l 钟情自然景观，对生活方式、居住人文环境特别挑剔。 客户关注：注重地段、环境、景观、良好的物业管理，车位、委托性特约服务和经营性多种服务。3、目标客户群的年龄本项目的目标客户群以4055岁为主，约占80%。55岁以上的占15%以上。40岁以下的，由于收入的原因，所占比重在5%左右。4、目标客户群的区域分布本项目绝大多数目标客户来自潼南县城，

31、预计占总额的80%。少量来自潼南乡镇，预计占总额的15%。少量来自周边市县，预计占总额的5%。五、 项目定位1、 开发理念掀起潼南居住革命彻底颠覆 潼南人居现状全面提升 潼南人居品质精心打造 潼南人居名片2、 项目定位方案一：潼南首席、大型低密度、原生态 别墅、洋房社区内涵： 重档次。项目定位为目前潼南档次最高的项目，全为别墅和洋房产品； 重环境。充分利用项目的地势及景观优势，打造成潼南独有的生态社区。 重身份。项目要成为购房者身份的名片，要成为潼南新人居的名片，成为一种高附加值的产品。 低密度，大规模。项目容积率控制在1.2，总建面在10万11万左右； 全新居住理念。塑造出本项目与众不同的现

32、代生态、健康居家形象。方案二：潼南首创养生庄园 养生，又称摄生、道生、养性、卫生、保生、寿世等等。养生一词最早见于庄子内篇。所谓生，就是生命、生存、生长之意；所谓养，即保养、调养、补养之意。总之，养生就是保养生命的意思。 充分发挥本项目原生态自然景观资源的优势。真山真水自古以来是修身养性必备之条件。 在建筑、环境中赋予养生的概念，旨在演绎另一种全新的生活模式。 本项目可融入的养生元素体现在以下几个方面：养尊：以隐私抵抗张扬，世外桃源的生活体现尊贵身份；养心：以清净抵抗烦扰，在大自然里安个家；养性：以超然抵抗紧张，山水为邻，陶冶性情；养气：以新鲜抵抗浑浊，每天呼吸新鲜空气；养神：以有序抵抗无序，

33、使人神形两旺；养聆：以动听抵抗喧嚣，令他自然天籁之音；养目：以园林艺术抵抗单调、僵硬，让人心清目明。我司推荐：方案二热爱生命、珍惜健康已成为当今生活主旋律，从这个角度能够打动并激发人们的消费欲望。 直接卖山水、园林的项目已经流行房地产市场多年，没有新鲜感。养生主题，可以直接与其它项目形成差异，与众不同。养生主题可以有丰富的文化内涵可以挖掘。可以充分延展。六、项目命名建议主推案名：立业新天地该命名内涵是：客户告别旧城旧房，乔迁新居，面貌焕然一新、生活欣欣向荣。立业地产的事业开创新局面、跃上新台阶；该命名大气、上口、易记；该命名内涵丰富而空灵，留有遐想的余地；该命名可以把本项目与潼南其它住宅区别开

34、来其它推荐名：城市山谷 沁园春景格兰晴天第三部分 产 品 篇我们应建造怎样的产品项目发展建议一、产品策略 “差异化”策略紧贴潼南区域市场打造潼南高档住宅项目总体档次建议项目档次定位为潼南最高档次的居住社区 【尊崇身份 尊贵社区】 内涵为： 社区业主主要为潼南中上层阶层人士及成功人士； 入住本社区将成为一种身份的象征； 社区要体现业主的尊贵身份，让业主有一种成功满足感。二、建筑规划建议、整体规划思想： 结合坡地地形，依山就势 天人合一 内涵： 各组团和整体规划的关系就是“形”和“神”的关系，如散文一样，形散而神不散，使整个小区浑然一体； 总体规划要体现物以类聚，人以群分，居住习惯、生活方式等方面

35、存在差异的业主不可放在同一组团内，也就是不同的产品形态形成相对独立的组团； 结合山地的地形，依山就势，修建坡地建筑，创造目前潼南市场基本无山地建筑的市场空白点，形成差异化，同时也可减少土方成本。 在整体的规划上不要过分的强调轴线的对称关系，尤其是中轴线的对称关系，也不要过分注重组团的内部结构，使小区有精心规划但又显得自然，各组团关系自然协调，体现小区的整体性； 、规划建议： 环绕布局将项目北侧的山体推平至等高线XXX米，其土方用来填充项目中心的洼地，将来作为小区中庭景观用地。由此形成由东侧、南侧山体环绕的为相对平整用地，西侧为小区入口，北侧为江景的再生地形。将项目北侧的山体推平至等高线XXX米

36、，由此沿北江景线建别墅类住宅。等高线高度应高于山脚等高线加21米，也就是说，山脚下今后建多层住宅不能构成对江景别墅的遮挡。江景别墅沿线南侧靠中庭位置，再布置一排或两排别墅或洋房。这样，小区总体布局，大致构成以中庭花园为中心，北、东、南三面环绕布局的构图，并由地势高差使各排建筑呈现起伏变化。 组团布局：在总体环绕布局的基础上，再将项目分成多个组团，如独立别墅组团、联排双拼叠拼别墅组团、花园洋房组团。整个社区由主干道把各个组团连为一体，各个组团相对独立，又有机联系，每个组团各具特色。 交通网络：小区采用入口合流，区内分流的局部人车分流交通组织内外交通。区内车行道路采用环路与尽端路相结合的规划方式，

37、使小区主干道极尽便捷，同时减少对自然景观的干扰。 山顶景观长廊：在项目最高地势山顶，修建庭台休闲走廊，供业主休闲赏景漫步，丰富社区文化，来提升项目及企业品牌。 车位：别墅类车位标准，考虑户均一个室内车位。景观洋房可采用集中停车位，露天停放，标准为两户一个车位。三、产品类型建议1、产品类型目前潼南市场的缺乏高端项目，可通过修建别墅及洋房来与潼南目前的市场产品形成差异化。1） 以花园洋房为主。2） 联排别墅、叠拼别墅、双拼别墅为辅。3） 少量独立别墅（有需求时再按客户要求施工建造）。4） 社区环境设计和建造细腻、独特，体现出别墅区的优越性。可借鉴的项目：山语间的项目规划及景观设计。2、户型的差异化

38、：在体现居住空间舒适，功能齐全的前提下打造别墅的特色。同时控制好户型的面积，销售上就具备了产品和总价的优势。利用坡势，做出低于2.20米的半地下架空层，赠送客户面积。1）双拼别墅、联排别墅：由左右两户联体或更多联体而成，每套3层，第三层做出花园露台，一层附带私家花园，考虑车库一个或露天停车位。面积可控制在170180平米、200210平米、220230平米三个等级。可借鉴的项目：建工未来城的联排别墅。2）叠拼别墅：由四层组成，其中一、二层为一户，三、四层为一户，一栋由四户构成，下单位住户拥有小花园，上单元住户由单独楼梯直上，拥有花园露台，可考虑车库或露天车位。面积控制在160-170平米、18

39、0190平米两种类型。可借鉴的项目：学府大道69号、山语间。（联排别墅示意）（叠拼别墅示意）3）独立别墅：每栋3层，面积控制在230280左右。（独立别墅示意）4）退台式别墅洋房：本户型是根据山地地形而生，依山就势，逐级退台。本户型为单层结构，面积控制在100140平米左右。适合有经济实力的退休夫妇。本户型能最大程度节省土方成本，而且形式新颖独特。本户型是否采用，由设计师根据地形地貌而定。可借鉴的项目：金科天湖美镇的退台式花园洋房；恒运青河湾的花园景观洋房。（退台式洋房示意）5）花园洋房：这是本项目的主力产品类型。该类型产品从户型到立面设计，都可借鉴金科天湖美镇上岛的设计。图示如下：户型示意图

40、：（四房两厅两卫 带私家花园）（三房两厅两卫 带露台）参考套内面积137平方米参考套内面积126平方米（外立面示意图）四、各类户型的配比建议：名称面积（平方米）比例（按面积）备注双拼、联排别墅170230左右20%根据实际地理位置情况，2套或以上联成一排。叠拼别墅160-1909%利用坡地高差，上下两套重叠，独立进出。独立别墅230280左右6%考虑到潼南市场消费能力，在本项目中仅安排了6%的比例，主要是以独立别墅的价格来提升整个项目的档次，以拉高其它产品的价格。独立别墅采取模式。退台洋房100140左右5%可考虑平层或错层设计，主要以产品的新颖和实用取胜。花园洋房100160左右60%可考虑

41、平层或错层设计，主要以户型的精巧和景观优胜取胜。说明：户型定位的思路是：尽可能提供比云海蓝湾更新颖的产品，力争人无我有；做云海蓝湾已有的产品，尽可能户型更精巧、立面更美观，力争人有我精；相同户型，面积比云海蓝湾适当减小，单价相同但总价要低，力争实惠。五、建筑风格要点建议1、 本项目在建筑总体风格上建议采用现代风格。符合现代社会的生活节奏，化繁复为简洁，而且在色彩及外立面的设计都让人有耳目一新的感觉。2、 现代风格的表现元素较多地出现架子、凸窗、大面积玻璃、色彩变化丰富。3、 现代风格的优势从一些楼盘销售情况的反馈，喜欢现代风格建筑的客户主要是35岁至50岁左右的客户，而这部分客户也恰恰是我们的

42、目标客户。4、 代表楼盘：学府大道69号、金科天湖美镇。 （现代风格示意）六、 环境景观建议 小区入口水体的打造。小区入口有一二十米的高差，建议在此处正中考虑大型水景瀑布，人行和车行均由左右两侧通过。该水景作为小区唯一集中水景，要求有气势，有声势，有突出的造型。 （入口水景示意） 中庭花园的打造。用项目北侧的山体推平的土石方来填充地块山凹，打造成中庭花园。沿中庭花园的北、东、南三面分层次布局建筑。中庭花园作为小区的集中式大型景观，要体现养生主题，强调景观的观赏性与参与性相结合，使整个小区成为人们修身养性、颐享天年的乐园。中庭花园要作为小区的亮点，来着力打造。（中庭花园示意） 路网的规划。路网规

43、划要同建筑的布局相结合，尽量体现曲径通幽，路径蜿蜒，顺山走势，以体现良好的美学效果；休闲路径边设置凳椅，便于休闲。 （路网示意） 私家花园的规划。尽量在有限的空间内做出较强的层次感和立体感，各种花草树木的搭配要植物园内植物相配，注意其季节性、高低、色彩须错落有致；切忌平面化、单一化。 七、 户型设计建议 户型要做到舒适性设计，保证各功能房间的私密性，以及户型设计的适应性； 建议客厅立面采用大面积落地玻璃窗，增加房间的采光和观景效果； 注重配设亲自然的大阳台和露天平台，使居住者真正体味与大自然情景交融的生活。 根据户型大小，户户保证一定面积的花园、露台、飘窗等创新元素。 结合地势，尽可能做出不计

44、容积率的半地下架空层面积赠送客户。（大面积落地玻璃窗示意）八、 配套设施规划建议 1、住户专车考虑到本项目的档次，同时考虑到本项目地处相对偏远的新区，周边生活配套不够齐备，住户即使有私家车也不可能全家都能享用。因此，建议设置潼南首创。尊贵独享住 户 专 车2、核心配套建议设置潼南首创 大型 养生会所室内设施：n 休闲养生系列设立茶 楼 书 吧 棋牌 室n 膳食养生系列：设立传统药膳滋补馆n 祛病养生系列：设立中医保健中心：如重庆富侨那样专业的保健中心，增设专业的中医推拿、针灸、拔火罐等n 运动养生系列：设置 健身中心 乒乓球室室外考虑： 游泳池 网球场或篮球场儿童乐园 老人晨练场大众健身路径（

45、网球场和游泳池示意） 3、入口商业配套为满足小区住户的基本生活需求，在小区西面入口水景两侧，设置10002000平米的商业面积。该商业物业可作便利超市、小型肉菜市场、特色风味餐厅等。 4、幼儿园 南目本小区有达11万平米的建设规模，幼儿园的配套设施必不可少。 南目幼儿园布置在小区西侧入口附近为宜，可与商业配套建筑物一并规划，施工可放在项目开发的后半段。九、 智能化方案建议潼南目前楼盘智能化程度相对偏低。而本小区处在相对的荒郊野外，智能化安防设施极为重要。针对目前潼南住宅物业的智能化程度，我司建议对该项目智能化方案按目前潼南最高等级配置，建议以下： 管理智能化系统：背景音乐系统，IC卡三表出户；

46、 车库智能化管理系统； 电子安防系统：保安总控室闭路监控，周界红外线监控自动防盗报警，可视对讲、IC门禁；主卧室设紧急按钮，厨房燃气泄露报警 家居智能化管理系统：因特网；十、 物业管理建议在潼南房地产市场目前阶段，物业管理将是建立项目品牌价值的重要途径，超前的物业管理是项目品质的有力保障，更是项目保值升值的重要因素。针对本项目情况，物业管理应注重以下几个方面： 物业管理提前介入的服务理念秉承力臻完善的服务宗旨、以业主为尊的管理理念，竭诚为每一位业主提供舒适、优雅、安全的生活环境，物业管理公司在别墅社区销售阶段的早期介入将为别墅的销售推广提供有利的支持。 专业化运作模式因本项目产品定位高，为潼南

47、目前最高档次社区，顾客层次相对较高，因而各方面要求亦高。因此需要引进著名品牌物业管理公司管理模式，在完成前期销售后按市场机制交给当地物管公司。 酒店式服务，彰显业主尊贵本项目的物管服务，一定要超越潼南当地物管水平，真正按照先进的的物管标准，提供酒店式标准服务，让业主产生尊贵感，体现小区档次，提升小区价值。 一站式服务相结合应按照物业管理的整体原则和要求，实施差异化管理模式，体现个性化。如一站式服务，体现对业主的亲情关怀，还可以针对不同的业主实行个性化服务，让业主得到与众不同的享受，在软件上做足文章。十一、 装修套餐建议购买高档住宅的人群越来越希望住宅的装修不用花费自己过多精力和时间。所以对他们

48、而言，最好的选择是菜单式装修。多数人愿意选择菜单式装修。而要求精装修（提包入住）和不要求装修（毛坯）的只占据少数。因此建议本项目可通过装饰设计大赛，把主力户型设计23个装修方案，既是不同的风格，也是不同的等级，每一套方案明码标价，由客户选择，犹如进餐馆点套餐。十二、 项目开发建议本项目的开发目标是以坡地建筑及景观资源优势树立项目品牌。开发建议如下： 现阶段工作主要是，在深入调研潼南地产市场的基础上，准确研判本项目土地价值，科学而有前瞻地进行市场定位，确定开发策略。时间：9月1日9月15日 在项目市场策划和产品策划达成共识之后，迅速确定设计院进行方案设计。并要求设计公司考察、借鉴重庆的类似项目，

49、如金科上岛方案完成时间为9月15日10月30日 依据设计方案，进行土石方工程，削山、填坑，筑路。同时完成初步设计和部分施工图设计。同时年底进行项目内一级道路施工，力争今年年底社区一级道路的畅通。 时间：10月下询12月下旬 小区入口水体景观及工程及社区部分配套设施开始动工，入口处的商业设施先作为售楼中心使用。力争明年五一进行项目销售。 时间：06年1月1日4月下旬 项目施工图期间，项目开始进行前期宣传推广推广。可在老城区租用一旺地作分卖场，进行项目形象展示并积累客户。部分联排、叠拼别墅、独立别墅，采用量身定做方式，即采用菜单式的定制开发模式，以提供不同的设计方案样本供消费者选择，在一定范围内满

50、足消费者的个性化的要求，收取较大的定金即动工修建，也可以根据业主要求在规划允许的范围内进行修改调整，相对灵活地调整户型面积。 推出洋房则着重展示形象、宣传卖点，以贵宾卡的形式积累客户 时间：05年12月下旬4月下旬附：可借鉴项目资料金科天湖美镇基本情况：建筑类别：花园洋房、别墅物业地址：渝北北部新区金开大道1号占地面积：平方米 建筑面积：平方米容积率：1.2 绿化率：43.2总户数：约2000户 楼层状况：4层项目简介：金科天湖美镇位于北部新区金开大道1号，占地面积约850亩，其中拥有一面积蓄100亩左右的天然湖泊，另有一占地面积约250亩的运动主题公园。项目背靠群山，三面临水，拥有良好的自然山水资源。小镇耗巨资聘请名师巨匠强强联手，有机结合区域自然与人文，首次运用了金科多年来精心研发的花园洋房第三代产品理念： 产品源于空间的研究即生活的研究，再次完美展现“院”、“错”、“退”、“露”的生活哲学空间； 高层类环绕约近两万平方米的社区主题公园，气派、尊贵，让人与建筑得到升华。各类建筑吸取名家之精华，山水湖泊近在咫尺，高尚生活完美演绎； 花园洋房、高层等建筑和谐打造一个充满传统居住情结而又洋溢着现代居住文明的40多万平方米人文大宅社区。建筑设计：金科天湖美镇以中国山水文化为线索,以现代园林空间为起点,以水为灵魂,以溪为“绿轴”,成中国麒麟状,庭院深深,花园洋房、独立联排别