房产经纪人政策法规培训.ppt

1、策划人员培训资料（三）,1,房产经纪人培训,房地产政策法规,日期： 2012年9月,策划人员培训资料（三）,2,本课时目录,第一部分：房地产基础知识 第二部分：房地产法律法规 第三部分：房地产开发相关知识 第四部分：近期房地产政策分析,策划人员培训资料（三）,3,第一部分:房地产基础知识,房地产专业术语 1）房地产：又称不动产，是房产和地产的总称 ，包含土地、建筑和附着在土地、建筑上不可分离部分及附带部分的各种权益 2）房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利 3）土地类型：土地按其使用性质划分

2、为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资微利房用地 4)土地使用权出让年限:是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定权限内出让给土地使用者。其中居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其它用地50年,策划人员培训资料（三）,4,5）三通一平：是指地块的水通、电通、路通、场地平整。 6）七通一平：是指上、下水通、排污通路通、通讯通、煤气通、电通热力通、场地平整。 7）房地产市场：分一级市场、二级市场、三级市场； 1)一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者

3、的交易市场。 2)二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。 3)三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。 8）银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部份楼款，余款由银行代购房者支付，购房者所购房屋的所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。 9）容积率:建筑面积与土地总面积之比。 10）占地面积:小区所占的所有土地面积,包括走廊,花园,基地线以内。 11）基地面积:建筑物整体在地面的正投影面积.,策划人员培训资料（三）,5,12）建筑覆盖率：居住

4、区内各类建筑的基底总面积占居住区占地总面积的比率 13)绿化率:绿化面积在占地面积中所占的百分比 14)得房率(公摊):套内使用面积与建筑面积比. 15)日照间距:建筑物与建筑物之间的距离,他要满足一个比例的要求. 16)中线:指墙中间的一条线,到两个墙表面的距离都一样. 17)层高:本层地面至上一层地面的高度,标准层高为2.8米. 18)净高:本层楼地面与本层顶的高度.净高+楼板厚度=层高. 19)承重墙:指支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响. 20)非承重墙:指不支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个

5、房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响. 21)房型:指几房几厅几卫几阳台.,策划人员培训资料（三）,6,房地产建筑形态,1)低层：13F的建筑称为低层建筑。 2)多层：7F以下的建筑称为多层建筑。 3)小高层：811F的建筑称为小高层。 4)高层：1230F的建筑称为超高层。 5)超高层：30F以上的建筑称为超高层。 6)板楼：又称排楼，即由多个双拼组成，座向统一，并排兴建而成建筑群体者 7)双拼：即每单元层中有两户住宅，又称一梯两户。 8)三拼：即每单元层中有三户住宅，有成一体三户。 9)独栋别墅：既独立一栋存在的别墅。 10)双拼别墅：两栋连在一起的别墅。 11)

6、连栋别墅：多栋连在一起的别墅。 12)越层：又称楼中楼，既室内有楼梯，一屋可为几层，称为越层。 13)店面：又称门市房，用作商业，多为一楼，沿街。 14)经济适用房：价位较低，适用于大多数消费的商品房，称之为经济使用。 15)商品房：作为商品，以产权出售的房屋，通称为商品房。,策划人员培训资料（三）,7,第二部分:房地产法律法规,1）商品房现售应符合什么条件？ 商品房销售指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受 人支付房价款的行为。商品房现售应满足以下条件： 具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； 取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 持有建设工程规划许可证和

7、施工许可证； 已通过竣工验收； 拆迁安置已落实； 供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件； 物业管理方案已落实。,策划人员培训资料（三）,8,2）商品房预售应当符合什么条件？ 商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由 买受人支付定金或者房价款的行为。取得商品房预售资格应满足以下条件： 建设单位具有开发经营资格； 持有合法的国有土地使用权和建设工程规划许可证； 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工期建设总投资的百分之二十五以上； 3）商品房销售是否合法，消费者要看哪几证？ 应当查看国有土使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工

8、程施工许可证、商品房销售许可证。若现房，还要看有无产权登记备案证 4）什么是契税？商品房买卖现行税率是多少？应该什么时候交纳？ 契税是在土、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签定合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向承受权属者一次征收的一种行为税。 商品房买卖现行契税交纳税率90平米以下1%，90-143平米1.5%，144平米及以上3%。 契税应在交易双方正式签定商品房买卖合同之后，一个月内交纳，逾期要罚交滞纳金。,策划人员培训资料（三）,9,5）什么是印花税？ 印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证证收的一种税。目前南宁对个人销售或购买住房暂免征收

9、印花税 6）办理合同登记备案的时间是怎么规定的？ 我国房地产法规定，开发经营企业与承购人签定商品房正式买卖合同后，应当在签约之日起30 日内向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案手续。 7)开发企业发布房地产广告，内容上有什么要求？ 发布房地产广告，必须载明以下事项： 开发企业名称，中介服务代理机构代理销售的，载明该机构名称； 商品房销（预）售许可证号； 物业具体座落、类型、配套设施、平均价、起价等； 需要载明位置图的应按比例载明； 自管或委托专业物业管理公司情况； 优惠条件、按揭情况等； 房地产广告审查批准文号应当列为广告内容同时发布； 联系人、售楼电话。,策划人员培训资料（

10、三）,10,8）对于产权办理时间国家有什么规定？ 2001年6月1日颁布实施的商品房销售管理办法第三十四条规定；房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60 日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。 9）购买商品房，未成年人能否办理产权证？ 未成年人可办理房屋所有权证 。但是，由于民法明确规定：18 周岁以下公民不具有完全民事行为能力，不能独立进行民事行为或活动。并且房地产交易行为属于一项复杂的民事行为，所以必须有监护人代为办理。同时规定，在产权人未满18 周岁之前，不允许出售所购房屋，但产权人在重大疾病，出国等争需大量资金的情况下可以例外。 10）什么是

11、“两书”？ “两书”即住宅质量保证书和住宅使用说明书，它们是商品房买卖合同的重要组成部分。商品房销售管理办法规定：商品房交付时，开发企业应当向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。 11)什么是住房公积金制度？ 住房公积金是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理制度。,策划人员培训资料（三）,11,12）房地产抵押相关知识： 房地产抵押概念：房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行债务时，抵押权

12、人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 预购商品房贷款抵押：指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的房价款，将所购商品房抵押给贷款金融机构作为偿还贷款履行担保的行为。 在建工程抵押：指抵押人为取得在建工程继续建造的资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押级贷款金融机构作为偿还贷款履行担保的行为。已抵押之在建工程，再取得预售证后需解押后方可签订购房合同，办理按揭贷款。 作为抵押物的条件：依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押。（单纯以划拨方式取得的

13、土地使用权是不允许抵押的，只有以出让方式取得的土地使用权才可以设定抵押权。）,策划人员培训资料（三）,12,11）在什么情况下职工可以支取住房公积金？ 职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额： 购买、建造、翻建、大修自住住房的； 离休、退休的； 完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的； 户口迁出所在市、县或者出境定居的； 偿还购房贷款本息的； 房租超出家庭工资收入的规定比例的。 12）预售商品房的购买人在未竣工前能将商品房转让给他人吗？ 我国城市房地产管理法第36 条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将房地产转移给他人的行为”。对于转让预售

14、商品房，凡预售商品房的预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让给第三人，并达成协议时，除单纯权利转让外，如果将其权利或义务全部或部分转让给第三人必须征得原商品房预售合同的债权人即商品房预售人的同意，并以书面形式表示其真实意思，该预售商品房再转让合同或协议才合法并具有法律约束力。,策划人员培训资料（三）,13,第三部分:房地产开发相关知识,【学习目的】 通过本章学习后，应熟悉房地产开发的基本概念，掌握房地产开发基本原则及其与城市规划关系的基本内容；要求熟悉房地产开发的方式和程序，并了解房地产开发机构的设立条件和基本要求,策划人员培训资料（三）,14,1）房地产开发基本概念 房地产开发，是指按照城市

15、建设总体要求和社会经济发展的需要，选择一定规模的用地，有组织、有步骤进行征地、动迁、土地开发、基础建设、房屋及配套设施建设和经营管理的一项综合经济活动。 房地开发具有周期长、投资多、风险度、利润高、综合性强等特点 2）房地产开发基本要求 在房地产开发活动过程中应遵循下列原则： 依法取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则 房地产开发必须严格执行城市规划原则 房地产应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则 房地产开发在实施过程中，应严格实施“统一规划、统一征地、统一设计、统一施工、统一配套、统一管理”的原则 房地产开发必须遵照土地使用权出让合同的规定开发的土地原则

16、 房地产开发项目建设必须严格按工程建设程序实施，竣工验收合格后，并经过政府主管部门竣工备案后才能交付使用 房地产开发项目在实施商品房的预售和销售时，必须执行国家和个地方的销售许可制度和政策,策划人员培训资料（三）,15,3）房地产开发的形式 房地产开发主要有三种形式：新区开发、旧城区的改造、新城区开发和老城区改造相结合等三种情况 新区开发：一般是指在新城区或卫星城镇的房地产综合开发。从“生地”（即为经“七通一平”的土地）开始，严格按照城市总体规划和开发区功能特点进行开发建设。 旧城区的改造：旧区改造一般是指在旧城区的房地产综合开发，在这里要注意调整用地结构，改善城市基础设施，更新旧建筑，降低建

17、筑密度，合理疏解人口，以有利于城市经济、文化的繁荣，改善城市环境，提高人民群众的居住条件。 新城区开发和老城区改造:这是既进行旧区改造，又在新区进行建设的房地产综合开发，这样做，新旧联动，统盘筹划，能合理配置，取长补短，优劣互补。 4）房地产开发的规模 房地产开发的规模一般有单项开发、小区开发和成片开发三种 单项开发：是指一个种类和一种性质的项目开发 小区开发：是指有一定开发规模和较大的资源数额，占有相当面积的土地，建设周期较长的房地产开发 成片开发：是指开发规模巨大、投资数额较高、内含众多开发项目、开发周期长、占地面积相当于一个区域的综合开发。,策划人员培训资料（三）,16,5）房地产开发阶

18、段划分,按照市场经济的运行机制要求和开发时间的先后，房地产开发可分为投资决策阶段、项目前期工作阶段、项目建设实施阶段、房屋销售及物业管理等四个阶段 投资决策阶段：这一阶段主要是对拟开发地和开发项目进行可行性研究，选定开发地点和开发项目，然后向政府相关部门申请立项，同时提出用地申请。待政府有关部门批准后，再进行规划区细部规划；这个阶段是开放过程中最为关键的一个阶段，它包括三个方面的工作，即开发项目的初步设想、项目设想具体化、项目可行性研究。 项目前期工作阶段：这一阶段是投资决策后到正式施工之前的工作阶段。主要包括规划设计、征地拆迁两方面内容 项目建设实施阶段：这一阶段就是严格按照施工图，实施项目

19、的建设计划并生产出建筑产品的过程 房屋销售及物业管理阶段：在施工期间即可进行销售活动，竣工验收后，交付使用，并进行售后服务工作的阶段。,策划人员培训资料（三）,17,6）房地产开发程序,开发公司设立,可研及立项,规划设计,取得土地使用权,拆迁安置,项目施工,经营销售,物业管理,策划人员培训资料（三）,18,第四部分:近期房地产政策分析,【学习目的】 通过本章学习后，要求熟悉近期房地产政策变化情况，并对未来政策走势有一定的预测能力，掌握房地产政策对未来楼市的影响进而预测未来楼市的走势,策划人员培训资料（三）,19,我们先来看，对房地产行业影响最深刻的行业政策,策划人员培训资料（三）,20,关于切

20、实稳定住房价格的通知,“国八条”,2005年初，针对房价上涨过快的显性，国务院作出了对房地产市场进行调控的决策。于2005年3月26日，国务院下发了关于切实稳定住房价格的通知，业内将其称为“国八条”。其将稳定房价提高到了政治高度，要求建立政府负责制，省政府负总责，并第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任。”,1,核心思想：将稳定房价提高到了政治高度,策划人员培训资料（三）,21,“国六条”,2,进入2006年之后，全国不少大中城市的房价又出现了大幅上扬。面对房价的疯涨，新一轮的调控手段相继出台，2006年5月17日，国务院提出了促进房地产产业健康发展的六条指导性措

21、施，业内称之为“国六条”。具体六项措施包括重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，经济适用房和廉租房，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长以及进一步整顿和规范房地产市场秩序等内容，这些措施给房地产市场带来了一定警示，同时也深刻影响了现在房地产发展的方向,关关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见,核心措施：90/70政策,策划人员培训资料（三）,22,我们再来看，08年至今房地产走势,策划人员培训资料（三）,23,%,进入三季度以来，全国住宅市场已现量价背离趋势；在成交价格创下历史新高的同时，成交面积出现较大幅度下滑,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,全国商品

22、住宅成交面积和成交价格 单位：万平方米、元每平方米,*,*,全国成交量降价涨：和6月份成交面积最高点相比，8月成交面积变化-21%，成交价格+8%,策划人员培训资料（三）,24,南宁市场走势：08年住宅市场低迷，成交惨淡；09年市场整体成交火爆，但6月份后成交量开始回落，连续4个月出现价涨量跌的成交态势,08年受宏观调控政策的打压，购房者观望情绪浓厚，市场成交低迷,全年住宅成交323.15万，成交均价3886元/ 受金融危机影响，扩大内需成为影响09年财政、货币等政策的重要因素，房地产行业成为拉动内需的龙头行业，因此受惠于国家及本地各种政策的利好，刚需及投资性需求得到双重释放，房地产市场成交火

23、爆，1-9月份南宁住宅共成交492.65万，成交均价4493元/，量价远远高于08年全年 在全国经济的持续回暖的基础上，面对高房价下房地产市场，政府开始出台相关政策稳定楼市，南宁住宅成交连续四个月“价涨量跌”，但成交总量依旧坚挺,策划人员培训资料（三）,25,而又是什么因素使南宁住宅成交在回落的同时依旧保持坚挺？,08年的低迷，09年上半年的“疯狂”再到第三季度以后的回落,到底是什么政策的左右房地产市场的发展？,下面探讨07年至今政策变化情况,策划人员培训资料（三）,26,政策轨迹三个节点,策划人员培训资料（三）,27,2007年坚定不移的宏观调控,2007年中央人民银行6次上调贷款利率,策划

24、人员培训资料（三）,28,策划人员培训资料（三）,29,策划人员培训资料（三）,30,08年7月，“次贷危机”后 金融政策方面:由从“紧的货币政”策向“适度宽松政策”转变; 财政政策方面:实行积极的财政政策； 一系列组合政策的出台目的是抵御“金融危机”带来的不利影响，保经济增长,2008-01-16 央行宣布自1月25日起，上调人民币存款准备金率0.5个百分点。,2008.1月,2008-02-07 国务院颁布土地调查条例。,2008.2月,中国人民银行决定从2008年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。,中国人民银行决定2008年4月25日起，上调存款类金融机构

25、人民币存款准备金率0.5个百分点。,2008.3月,2008.4月,中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，于2008年6月15日和25日分别按0.5个百分点缴款。,2008.5月,9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。,2008.9月,2008.10月,2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。,2008.11月,20

26、08.12月,2008-06-01国土资源部、国家工商行政管理总局发布国有建设用地使用权出让合同,2008-08-27央行银监会发布关于金融促进节约集约用地的通知,2008-10-22财政部、税务总局降低住房交易税率；央行商贷下调至0.7倍，首付款比例降至20%,2008-11-5温家宝主持国务院常务会确定扩大内需十项措施,2008-11-13住房和城乡建设部落实国务院决策，部署5方面工作,从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。,从2008年12月23日起，下调一年期人

27、民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整 ；从2008年12月25日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,08政策由紧向松,策划人员培训资料（三）,31,政策回顾贷款利率变化,2007年以来五年期以上贷款利率变化情况,策划人员培训资料（三）,32,09政策:上半年利好政策尽出,09年1月4日 房产市场 限外令松动,09年1月7日 二套房贷优惠权 下放商业银行,09年2月6日 四大银行存量 房贷七折优惠 细则出台,09年3月3日 修订保险法千亿 资金进军房地产,09年3月3日 住房公积金贷款 最高上浮20万,09年5月3日 国务院下调住房 、煤炭等投资项目 资本金比例,09年3月4日 贷款买二套房可 享受首套房优惠,09年5月25日 国务院研究 开征物业税 ,09年2月3日 南宁推出若干 救市新政,策划人员培训资料（三）,33,刺激要点,楼市刺激政策核心内容,2008年第四季度以来，中央出台了一系列楼市刺激政策，其中最核心的文件有两个：一个是“10.22房地产新政”；另一个是国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见 ,策划人员培训资料（三）,34,09政策:7月后二套房政策逐步收紧