启东房地产市场介入可行性分析3.ppt

1、,一、宏观市场经济状况,城市概况 / 城市经济 / 城市规划 / 城市交通,二、房地产市场发展状况,三、土地市场,二级市场分析 / 典型个案 / 二级市场预测,一级市场分析/,报告架构,城市概况,启东市地处长江入海口，三面环水，形似半岛，集黄金水道、黄金海岸、黄金大通道于一身，是出江入海的重要门户。与上海隔江相望，距浦东直线距离仅50多公里。全市陆地面积1208平方公里，总人口112万。,启东由“启吾东疆”而得名，历史上曾有“粮棉故里、东疆乐土”之说。启东的海洋经济、电动工具制造、建筑业、教育、版画并称启东四大名片。,启东位于南通市东部，进崇启大桥可达上海，地理位置十分优越，又被称为上海后花园

2、。,城市经济,城市经济增速加快，二产三产比重增加，制造业发达；房地产投资比重2009年以后逐年增加，城市消费品零售总额占比在50%左右，城乡差别不大。,城市经济,启东的经济发展一直处于快速上升通道，对市内的经济投资增长起到了标志和拉升作用，对房地产项目来讲发展空间良好。,800-3000$,3000-8000$,8000-13000$,13000$以上,从国际经验来看，房地产发展与人均GDP有着密切联系。沛县人均GDP约为6091$，表明当地房地产市场处于快速发展期，生存改善需求兼有，以数量为主，向注重品质方向发展。,人均GDP水平,城市经济,消费价格指数2009年以来逐年飙升，财政收入快速增

3、长，外贸依存度超过37%，城镇化水平超过47%。,城市经济,城市和农村居民收入不断增加，支出同比快速上升。恩格尔系数在38%左右，表明启东市已经全面进入小康社会。,城市规划,阳澄湖休闲片区 主要功能在休闲旅游，结合大闸蟹餐饮、高尔夫球、度假等多功能。,中心城区 功能定位为中央商务区，承载政治经济中心的功能。,生态观光农业片区 定位为外向型现代农业开发。,水乡旅游片区 结合水路，对于周庄、锦溪古镇、淀山湖滨村落进行绿色观光旅游开发。,生活新镇片区 位于长江路以及机场路交叉口，功能定位生活新镇，提供中心区、郊区人口定居的卫星城。,东向运输廊片区。 产业集中加工分装，仓储物流，结合安亭地区发展汽车机

4、械零件产业，,东北向货运轴片区 主要提供经济技术开发区东北向的货运走廊。,启东市城市发展战略规划对中心城区面积规划约200平方公里， 城市发展方向为南进东拓，最终成为滨江城市。,城市规划,城市规划向南向东发展，一直延伸至沿江地区形成新城区。新城区将成为未来城市发展的重点。,启东新城区发展规划,城市规划,城市交通,启东与上海直线距离仅50公里，至上海浦东国际机场路程约95公里，至上海浦东外高桥港区路程68公里，至上海市区80公里，至南通市区85公里，至南通兴东机场90公里。,崇启大桥的建设完成彻底解决了启东市的发展瓶颈。使得启东成功融入了上海一小时经济圈。,长江入海口的吕四港建成10万吨-30万

5、吨深水大港，它将和上海之南的北仑港一起，形成南有北仑港，北有吕四港，南北两翼共同为上海港服务的新格局，成为上海国际航运中心最理想的北翼和强有力的补充。,一、宏观市场经济状况,城市概况 / 城市经济 / 城市规划 / 城市交通,三、房地产市场发展状况,二、土地市场,二级市场分析 / 典型个案 /,一级市场分析/,报告架构,一级市场,2009年至去年，启东土地供应量和成交量逐年递增，近3年的土地成交总量达344.65万平方米。若按平均容积率1.8计算，共可供应约620万平方米商品房。,2009年、2010年统计商品房销售总量仅143万平方米，因此620万平方米的商品房预计需要8年以上的时间才能去化

6、完毕。,一、宏观市场经济状况,城市概况 / 城市经济 / 城市规划 / 城市交通,三、房地产市场发展状况,二、土地市场,二级市场分析 / 片区划分 /,一级市场分析/,报告架构,二级市场,2010年启东均价水平达到5297元/。至2011年底，均价水平涨至7020元/。价格水平快速增长。,南通各个地级市中惟有启东在房地产方面发展迅速，这得益于城市的地理位置，以及上海地区的溢出性需求。,二级市场,2011年启东房地产市场商品房成交量在9月和11月达峰值。目前一直持续保持低迷的状态。月平均成交量同比去年降低33%左右。,崇启大桥的建成通车为启东房市注入了短期的强心剂，但随之而来的是启东房市的又一次

7、持续低迷，交易量下跌，价格暂时保持稳定。,市场分区,城中板块：处于启东城市核心，聚集第一实验小学，实验幼儿园，启东中心等优质教育资源以及城市核心商圈，区位配套是其他板块不可比的。价格也处于高位，城中物业以高层为主。后续供应量不大。,城东板块：位于城中板块东面，以汇龙镇为主，未来定位工业和居住区域。配套欠缺，汇龙中学导致东板块学区房较抢手。后续供应量大。,城北板块：未来定位为居住区和滨海工业区。后续供应不大。,城西板块：位于西片区，是继城中片区的第二大居住区。后续供应量大。,城南板块：是城中地块南面一河之隔的板块。主要是工业区。,个案汇总,在售项目,启东作为上海北面门户，地理位置非常优越。物流效率远比从南通经过要好。作为江苏接壤上海的结合部，发展方