住宅工程质量常见问题专项治理方案

1、五、常见质量问题防治技术措施1、裂缝的种类和产生原因：（1）现浇板阳角、转角斜裂缝：由于建筑物沉降和大面积现浇板收缩产生的内应力，使现浇板阳角和转角处产生45度斜裂缝。（2）温度收缩裂缝：由于混凝土浇筑后表面温差较大引起温度裂缝和混凝土表面没有及时覆盖，受风吹日晒，表面水分蒸发过快，产生急剧的体积收缩，早期混凝土强度低，产生开裂。（3）撞击裂缝：由于混凝土浇筑后还没达到一定强度，就在其上堆放材料和施工，使梁板受到振动或超过比设计大的施工荷载作用造成裂缝；或因模板拆模过早，混凝土强度尚低，导致出现沿钢筋的纵向或横向裂缝。2、通病防治措施：（1）在现浇板每个阳角和转角处增加附加钢筋网片 10100

2、100，长度不小于跨度的L/4。悬挑板阴阳角处配置附加斜向构造钢筋，10150，长度不小于L，且300mm，能有效提高每个角的整体性。（2）楼层阳角处设置双层双向钢筋，板面钢筋为10，间距不大于180mm，板底钢筋为8，间距不大于150。（3）屋面阳角处设置双层双向钢筋，钢筋为10，间距不大于150mm。（4）浇筑混凝土时胶凝材料严格按试验配合比进行计量，水泥用量不低于300/m3，砂石的含泥量不超过1%，对水泥的安定性和凝结时间进行复试合格。（5）严格控制水灰比，坍落度控制在100140mm以内。在浇筑时设有专人看护防止负弯矩筋施工时踩扁、位移。对于踩扁处钢筋工要及时进行修补，放料时不能集中

3、放在一个地方，应均匀铺开。加强转角处砼的振捣以提高砼的抗拉强度，在混凝土初凝前进行二次振捣，在混凝土终凝前进行二次压光。（6）浇完后楼板不能过早地在其上进行施工、堆料，须强度达到12mpa以上才能在上施工，以免施工材料对砼产生碰砸或楼板局部超压，砼楼面产生伤痕。（7）平板模采用胶合板支模，钢管支撑，方木支垫，加强模板的钢度，以减少上部受重压而产生的挠度。拆模时楼板砼强度应达到80%（部分悬挑及100%以上），在上层砼浇完三天后才开始拆下层的模板，防止上层在砼浇时，对下层混凝土产生影响，造成板面裂缝。（8）在砼浇筑完后，砼表面干燥前进行浇水养护，养护连续时间不小于7天，对屋面等防水要求部位，养护

4、时间不小于14天。能使混凝土整体刚度上升，抵御裂缝。（二）墙体砌筑质量通病及防治措施1、墙体质量通病的种类和产生原因：（1）砂浆强度不稳定、和易性差：砂浆配合比不合理，计量不准确；人工拌合时加料顺序不当，搅拌时间过短，搅拌不均匀；砂浆用砂过细砂浆和易性差。（2）砂浆粘结不良，砖缝砂浆不饱满：砂浆强度过低；用干砖砌墙，使砂浆早期脱水而降低强度；砌筑时砂浆铺浆过长，砌筑速度跟不上，砂浆水份被底砖吸收。（3）墙面游丁走缝，水平缝不直，墙面凹凸不平：砖的尺寸误差过大，砌筑前末考虑门窗位置；砌筑时没有按皮数杆控制砖的层数；墙体一次砌筑高度过大。（4）墙体留槎形式不符合要求，与混凝土墙、柱交接处产生裂缝：

5、墙体留槎时未按规范要求留槎，直槎未设置拉结筋；与混凝土墙、柱连接时铁件设置不当，抗拉要求达不到设计要求。（5）墙体与梁、板底交接处出现裂缝：梁、板底一次砌筑到位，砂浆填嵌不密实。2、通病防治措施：（1）墙体在砌筑前对工人进行通病防治技术措施进行交底。（2）对铺浆法砌筑时，铺浆长度控制在600，不得超过750，当气温超过30度时，铺浆长度控制在500，防止铺浆过长，砂浆强度降低。（3）砌筑砂浆选用粘结性能良好的胶粉料专用砂浆，其强度等级应不小于Mb5。砌筑时砂浆饱满度达到90%以上，水平灰缝和竖向灰缝控制在35mm，采用三.一砌筑法，砖与砖间竖缝应填嵌密实，不得出现通缝透（4）墙体砌筑的部位做好

6、批数控制，砌至梁底、板底时留3080mm后塞口待7天后用用膨胀细石混凝土加铺钢丝网片塞实，钢丝网片与墙体粉刷钢丝网片搭联。（5）每次墙体砌筑高度不高于1.4m，当墙体高度大于1.4 m，隔日再砌。（6）与构造柱与混凝土墙面连接使用铁件可靠连接。（三）外墙及门窗周边渗漏质量通病及防治措施1、外墙及门窗周边渗漏水的原因：（1）混凝土剪力墙渗漏水：由于混凝土剪力墙浇筑时留置的对拉螺栓孔封堵不密实，产生渗漏水；混凝土墙面出现裂缝或振捣不密实有蜂窝、麻面、孔洞等，产生渗水现象。（2）外墙墙体渗漏水：墙充墙砌筑灰缝不饱满，竖缝不密实；外墙粉刷水泥砂浆质量不合格。（3）门窗周边渗漏水：塑钢制作安装时，由于本

7、身拼接缝隙23，造成渗水；门窗框与洞口墙体的缝隙堵塞不密实，缝外侧未用密封胶封严；推拉窗滑道内侧挡水偏低，平开门窗搭接不好，雨水倒灌。2、通病防治措施：（1）外墙面对拉螺栓孔洞堵塞采用聚氨脂泡沫填缝剂在孔洞中间及面部两处进行填塞,能交效防治水从对拉螺栓孔进行渗漏。脚手架连墙杆、预留孔洞派有责任心的专人进行施工，其操作方法：首先清理洞眼中的杂物，并用水冲洗干净，然后用湿过水的断砖四周铺好1：3防水砂浆堵砌，表面凹进10-15mm，再用1：3防水砂浆粉严，如暂不粉外墙时应浇水养护。（2）墙面粉刷前应做好灰饼，对墙于砖面不平整的地方用 1：2.5砂浆进行修理。对于砼的缺陷用108胶砂浆补粉，砼表面油

8、渍和脱模剂采用10%碱水清洗干净。为了使砂浆中的水份不能很快地被墙面吸收干缩过快，墙面提前一天浇水湿润，其渗水深度达到8-10mm，粉刷时对砼表面用界面剂随刷随抹。10mm厚水泥砂浆（掺5%防水剂）表面扫毛，再30厚无机聚合物型，5厚抗裂砂浆、增强型耐碱玻纤网用栓钉固定，再用专用色缝剂进行填塞。（3）阳台、挑檐、空调板等外墙挑板和突出上口排水坡度为2%，下口做滴水线。（4）塑钢窗进场前按规定进行三项性能的检验，符合设计和规范要求后，方可使用。塑钢窗框与洞口墙体间的缝隙采用矿棉毡条等堵塞密实，外侧采用优质密封胶密封。（5）塑钢窗设有排水孔尺寸为54060，排水孔间距为600，距离拐角20-140

9、；每樘不小于2处，孔的大小能保证槽内积水迅速排出。（6）安装玻璃时，玻璃四边垫上玻璃垫片，采用邵氏硬度橡胶，其长度为80，玻璃镶入框扇玻璃槽后，用玻璃压条进行固定，能防止玻璃在温度变化时把玻璃挤碎。（7）外塑钢窗完成后再进行外窗淋水试验。（四）楼地面空鼓、起砂、渗漏防治措施1、楼地面空鼓、起砂、渗漏的原因：（1）地面空鼓：基层清理不干净，有浮灰或其他污物；基层表面不浇水湿润或浇水不足，过于干燥；墙脚处，墙面未浇水水湿润或浇水不足，使面层水分部份被墙体吸收，造成裂缝和空鼓；基层表面有积水，影响面层混凝土的水灰比；水泥浆涂刷过早，地面施工时，水泥浆已风干硬结；基层不平整，面层厚薄不均匀。（2）水泥

10、地面起砂：为便于施工增加和易性，水泥混凝土地面水灰比过大，造成混凝土强度过底；表面撒干拌水泥灰量过多，面层压光工序安排不当，压光时间过早或过迟；养护不适当，浇水养护时间不足；面层尚未过到足够的强度就上人走动或进行下道工序施工。（3）厨房间、卫生间渗漏水：楼板面混凝土浇筑质量不够重视，安装管道预留孔洞尺寸、位置不准确进行斩凿地面；孔洞修补时混凝土四周清洗不干净，浇捣不密实，养护不到位；管道周边无防水翻边。2、通病防治措施：（1）楼地面层在施工前，严格处理楼地面基层，楼地面用机械进行清理表面的浮灰以及其他污物，并冲洗干净，门口处过高浮浆用人工进行剔凿，楼地面抹平在水泥初凝前完成，压光终凝前完成，并

11、及时进行养护。（2）在面层施工前1-2天，对基层进行浇水湿润，周边墙体也应浇透，使基层具有清洁、湿润、粗糙的表面，能防止楼地面空鼓。（3）面层施工前将基层积水扫干净，根据施工进度涂刷水泥浆。（4）控制楼地面基层平整度，用2米直尺检查，其不平地面大于10，用水泥浆加108胶进行处理，以保证面层厚度均匀一致，防止厚薄悬殊过大，造成凝结硬化时收缩不均面产生裂缝、空鼓。（5）在楼地面进行灰饼控制高度及平整度，随铺灰随用短杠刷平，用抹子拍打使表面出水，保证面层的强度和密实度。（6）楼地面施工工序不小于三遍，第一遍先用抹子均匀搓打一遍，使面层材料均匀，紧密、抹压平整，第二遍在水泥初凝后、终凝前完成，将表面

12、压实、压平整，第三遍是消除抹痕和闭塞细毛孔，将面层再一次压光。（7）楼地面完成一昼夜后对其进行洒水养护，养护时间不小于7天。面层养护期间不得有人在上走动和进行下一道工序施工。（8）厨房间、卫生间地面就有2%3%的坡度坡向地漏，防水涂料施工前，应先将楼板四周清理干净，阴角处粉成小圆弧。防水层的泛水高度为300mm。（9）现浇板预留洞口填塞前，将洞口清洗干净、凿毛处理、涂刷加胶水泥浆作粘结层。洞口填塞分二次浇筑，先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石混凝土浇筑至楼板厚度的2/3处，待混凝土凝固后进行4小时畜水试验；无渗漏后，用掺入抗裂防渗剂的水泥砂浆填塞。管道安装后，在管周进行24小时畜水试验，不渗不漏后

13、再做防水层。（10）给排水管道穿过楼面时，采用预埋刚性套管，套管高出建筑饰面50。烟道根部向上做一道高度150混凝土翻边。（五）墙面抹灰空鼓、起皮，裂缝防治措施1、墙面抹赤空鼓、起皮、裂缝的原因：（1）抹灰层空鼓：基层清一晃干净或处理不当，墙面浇水不透，抹灰后砂浆中的水分很快被告基层或底灰吸收，影响粘结力；基层不平整，偏差较大，一次性抹灰过厚；砂浆配制不合理，原材料质量不好，使用不当。（2）抹灰面层起皮、开花：抹灰砂浆原材料使用不当，材料中氯离子含量过高，产生结晶；抹完罩面灰后，压光工作跟得太紧，灰浆没有收水，压后产生起泡。（3）墙面裂缝：不同基层墙面交接处平整度偏差较大，未采取强度措施；墙体

14、砌筑完后抹灰工作过早，未待墙体沉降稳定；线盒、管线预墙深度不足，未采取加强措施；2、通病防治措施：（1）墙体砌完成后，要在28天以后才进行粉刷施工，在粉刷前在混凝土粉刷面进行界面剂喷洒，喷洒严格按技术指标施工。（2）墙体与梁底及墙柱交接处，采用底层砂浆上设置网格布，搭接长度不小于250，再进行面层砂浆，防止砖墙于不同材料交接处开裂。（3）抹灰前的基层处理是确保抹灰质量关键之一，混凝土、砖面基层表面用水清洗，基层表面不平明显的部位，事先剔平用水泥砂浆补平。（4）抹灰前墙面先浇水湿润，一般浇水二遍，砖面渗水深度控制在9，再进行粉刷。（5）主体施工时建立质量控制点，严格控制墙面垂直和平整度，确保抹灰

15、厚度基本一致，一次抹灰厚度不得超过2。（6）抹灰用的砂浆控制好砂浆和易性，能与底层粘结牢固，为了保证砂浆的和易性，砂浆稠度控制在7090之间。（7）底层砂浆和面层砂浆同一配合比，以免在凝结过程中产生较强的缩应力，破坏底层产生空鼓、裂缝现象。（六）屋面积水、渗漏、防水层起鼓等质量通病及防治措施：1、屋面积水、渗漏防水层起鼓等质量通病的原因：（1）屋面积水：屋面排水坡度不符合设计要求，排水坡度在施工操作时控制不严，造成排水不畅；水落管内径过小，标高过高，屋面垃圾杂物未及时清理。（2）屋面渗漏：选用翻盖不当，防水层构造不合理；细部构造收头有问题；屋面基层不平，防水层表面积水；屋面钢筋混凝土施工不严格

16、，未进行淋水试验；防水层施工质量差，未起到防水作用；出屋面管道、排气管泛水和防水加强层施工不到位。（3）屋面卷材、涂膜防水层起鼓：基层有油污、砂粒、浮浆等杂质，清理不干净；防水层施工是基底太潮湿，有水分和气体，受热影响体积膨胀，造成鼓泡；2、通病防治措施：（1）屋面混凝土防水严格按施工工艺及施工图施工，施工前通过图纸会审，掌握施工图各细部构造及有关技术要求。（2）屋面防水材料进场后，应经进行抽查合格后方可进行施工。（3）屋面防水施工前一天对屋面进行清理，基底保持干燥，在进行防水施工。（4）防水基层与突出屋面结构（女儿墙、山墙烟囟等）的交接处和基层的转角处，找平层均做成弧形，圆弧半径符合规范要求

17、。（5）卷材在天沟、檐沟与屋面交接处，泛水、阴阳角等部位，部位增加防水附加层，卷材收头的端部裁平，塞入预留槽内，高度不小于30，用金属压条固定，最大钉距为500，用密封材料嵌填封严。（6）屋面按设计图纸设置分仓缝，分仓缝及其女儿墙，烟道之间预留宽度30的缝隙，用密封材料进行嵌填密实。（7）屋面施工完成后，对屋面进2小时淋水试验，检查不渗漏为合格。（七）水、暖、电施工质量通病： 1、穿楼板、剪力墙套管漏水、渗水：填塞料选择、拌制及填塞方式不对。预防措施：填塞料选择，对于楼板套管，先将麻丝缠绕成麻辫后用插扦打入套管底部，注意要打密实；将熬好的沥青灌入套管内，沥青面比套管口低20MM左右（热沥青一次

18、灌平套管，待冷却后收缩即可），沥青硬化后，在上面用石棉水泥进行填塞，并做一个斜面坡向套管外，以便于套管上的水通畅的流到地面上。对于剪力墙上的套管，先将麻丝缠绕成麻辫后用插扦打入套管中部，打密实后在套管两端同时用石棉水泥（石棉水泥配制比例一般按经验，要求做到“捏能成团，抛能散开”即可）分层进行填塞，用插扦打实，每一层在听到插扦清脆的声音后即可进行下一层的填塞。（特别是在水箱、池处要严格按此操作进行，从以往的经验来看，效果是比较好的）2、 管道支架、管卡松动、歪斜：管道支架、管卡安装时，墙面有孔洞或有较大缝隙，安装管道后管卡下坠。预防措施：在满足施工验收规范的前提下，采取：a、管卡尽量安装在剪力墙

19、上或梁、构造柱上；b、管卡上、下移位或加木楔子进行固定；c、进行立管安装时一层的支撑架一定要牢固。3、 PP-R给水管件处漏水：a、熔接前管接头处理不好，有杂质或水；b、未按PP-R管熔接的操作规程进行操作；c、管材管件的材质不兼容。预防措施：PP-R管熔接时先将管材管件接口处清理干净，按PP-R管熔接的有关操作规程进行施工，在材料选择上选用相同品牌的管材管件。4、成排安装的PP-R给水管垂直度、顺直度差:主要在于支架的制作安装上；制作支架时管卡的钻孔位置发生偏差，支架焊接时两角钢不呈90度角，安装时土建墙面的平整度、安装吊线偏差、安装偏差等。预防措施：严格按照确定的加工方案进行管道支架的制作

20、加工，各相关的开孔尺寸准确无误，安装过程中经常进行各工序的检查、复核，发现问题及时纠正。5、排水管道堵塞：施工过程中的建筑垃圾落入管道内，有恶意堵塞和无意两种。预防措施：a、埋地或地下部分暂不安装，在一层立管检查口处甩口。该口要保证大量垃圾从此排出。b、施工现场处理好和其他工种的关系，避免恶意破坏或堵塞。c、降板卫生间蹲便器排水口与排水管道接口处理严密，防止发泡砼流入排水支管内。6、 地漏排水不畅：地漏内有杂质，杂质将水封碗与盖间的缝隙堵塞；地漏下的存水弯堵塞。预防措施：在使用前清除杂质；吊顶内的存水弯在吊顶前必须要做此项工作。7、电线导管堵塞：1、电线导管材质差；2、施工过程中受损或落入杂质

21、堵塞。预防措施：选择产品质量、信誉较好的供货商供货，施工过程中要检查电管是否受损或管口是否已封好，隐蔽前及时更换处理，土建浇灌砼过程中安排有责任心的人员 值班。8、伸入梁底的预埋电线导管口找不到：管口固定不牢或未伸至梁底，管口未做油漆标记。预防措施：a、伸入梁底的电管管口应接触至梁底，用铅丝固定牢固并作油漆标记；b、采用在梁底模板上钻孔的方式将电管直接接至梁下。注意开孔不得过大，能穿过电管即可，防止砼流失。9、 电线导管在楼板内变形堵塞：电线导管材质较差，砼浇灌后导致变形；在楼板上烤火。预防措施：电线导管根据使用部位选用合格的产品；协调项目部对工人进行安全交底，禁止在楼板上生火。10、 预埋开

22、关、插座电线导管管口在墙体外或埋入墙体过深：电气施工图开关、插座墙体厚度与土建图不一致，建施图墙体厚度发生变更，电气配管人员操作失误。预防措施：对照建筑施工图进行电气施工图相关墙体厚度的核实，在施工过程中主动与土建进行沟通，确定墙体厚度有无变更，经常性对电气配管人员进行交底并认真检查其落实情况，发现问题及时纠正。11、同一水平的接线盒安装高差较大：接线盒安装参照的水平点不同，操作人员责任心不强，贪多图快。预防措施：用水平投影仪进行水平线投影，在墙上弹出水平线后进行安装，现场管理人员应经常在现场检查，复核相关标高是否符合要求。12、导线颜色混乱，连接松动：a、备货期短，市场上某些电线颜色断货，施

23、工现场赶工期；b、操作人员不按相关交底进行配线施工，而按自已的经验施工。预防措施：a、提前备货；b、在施工前多与操作班组进行沟通，确定施工方案后再做材料计划、进货（施工方案必须满足施工规范的规定）c、导线连接时按相关要求进行。13、 开关、插座接线不规范，相线位置接错：导线颜色混乱，操作人员不负责任，贪多图快。预防措施：按施工规范及技术交底进行配线，在开关、插座安装完毕，通电进行检查，开关主要检查进线电源线的检查，接线孔是否正确；插座要用插座试验器（相位器）进行相线、零线、接地线位置是否正确。14、 灯具安装后固定不牢固：灯具安装时用木楔子固定，固定点不够。预防措施:灯具安装预埋塑料膨胀套进行

24、固定，至少保证三个固定点。15、 屋面避雷带搭接、焊接长度不够，焊接质量差：未进行相关交底，操作人员对该项工作的要求做法不了解。预防措施：管理人员对该分项工程进行全面、详细的交底，施工过程中检查到位，施工班组安排具有焊接资格的操作人员进行焊接。（8） 节能保温质量通病1、 墙体保温层出现裂缝：外保温墙体的裂缝主要发生在板缝、窗口周围、窗角、女儿墙部分、保温板与非保温墙体的结合部。从裂缝的形状又可分为表面网状裂缝，较长的纵向、横向或斜向裂缝，局部鼓涨裂缝等。防裂性是墙体保温工程要解决的关键技术之一，因为一旦保温层、抗裂防护层发生开裂，墙体保温工程性能就会发生很大改变，非但满足不了设计的节能要求，

25、甚至会危及墙体的安全。预防措施：（1） 抗裂防护层的抗裂问题是主要矛盾，必须采用专用的抗裂砂浆并辅以合理的厚聚合物抗裂砂浆复合耐碱玻纤网格布一层，并在砂浆中加入适量的聚合物和纤维，这对控制裂缝的产生是有效的。（2）由抹面砂浆与网格布构成的抗裂防护层对整个系统的抗裂性能起着比较关键的作用。抹面砂浆的柔韧极限、拉伸变形应大于最不利情况下的自身变形（干缩变形、化学变形、湿度变形、温度变形）及基层变形之和，从而保证抗裂防护层抗裂性的要求。复合在抹面砂浆中增强网（如玻纤网格布）的使用，一方面能够有效的增加抗裂防护层的拉伸强度，另一方面由于能有效分散应力，可以将原本可能产生的较宽裂缝（有害裂缝）分散成许多较细裂缝（无害裂缝）从而形成其抗裂作用。（2） 严格控制外保温施工条件，外保温施工期间及完工后24小时内，基层及环境空气温度不应低于5度，夏季应避免阳光暴晒。在5级以上大风天气和雨天不得施工2、外保温墙体局部泛碱，破损、渗漏：a.面砖饰面的勾缝处出现了开裂，勾缝砂浆吸水率增大，引起饰面层泛碱，雨水通过该处缝隙渗入保温系统，造成局部渗漏。b.