江苏PC构件项目财务分析报告

1、泓域咨询/江苏PC构件项目财务分析报告一、项目发展背景随着建筑工业化水平的提高，装配式建筑逐渐向标准化设计、工厂化生产、一体化装修、信息化管理、智能化应用的新型建造模式转变。PC预制构件生产也朝绿色、节能、环保以及信息化和工业化融合的方向发展，预制行业的发展推进了预制混凝土构件产品和工艺装备的创新，初步实现了预制构件的绿色工业化生产。装配式建筑是将建筑的部分或全部构件在构件预制工厂生产完成，然后通过相应的运输方式运到施工现场，采用可靠的安装方式和安装机械将构件组装而成的具备使用功能的建筑物。其建造过程具有“五化一体”的特点，即标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修和信息化管理。与传统现

2、浇建筑相比，装配式建筑是一种可实现绿色环保、提升建筑品质并加速工业化转型的工程建造新模式。国家政策向装配式建筑倾斜，相关鼓励政策加速出台。2017年3月出台“十三五”装配式建筑行动方案及配套管理办法，将装配式建筑的促进落至实际行动方案，明确提出2020年装配式建筑在新建建筑中的占比达15%以上，其中重点推进地区20%以上，2025年装配式建筑在新建建筑中的占比达30%，18年以来，装配式各项标准、技术要求接连颁布，内容也更加具备实施层面，行业发展环境不断完善优化。装配式建筑引领工程建造新模式，2025年PC构件市场将达千亿规模：装配式建筑产业链包括装配式设计、构件生产、建筑施工和装配式装修。装

3、配式混凝土结构（PC）因成本低、居住舒适度高等特点，在民用建筑中应用最为广泛。二、项目总投资估算（一）固定资产投资估算本期项目的固定资产投资6420.03(万元）。（二）流动资金投资估算预计达产年需用流动资金2137.82万元。（三）总投资构成分析1、总投资及其构成分析：项目总投资8557.85万元，其中：固定资产投资6420.03万元，占项目总投资的75.02%；流动资金2137.82万元，占项目总投资的24.98%。2、固定资产投资及其构成分析：本期工程项目固定资产投资包括：建筑工程投资2744.12万元，占项目总投资的32.07%；设备购置费2869.74万元，占项目总投资的33.53%

4、；其它投资806.17万元，占项目总投资的9.42%。3、总投资及其构成估算：总投资=固定资产投资+流动资金。项目总投资=6420.03+2137.82=8557.85（万元）。三、资金筹措全部自筹。四、经济评价财务测算根据规划，项目预计三年达产：第一年负荷45.00%,计划收入7407.00万元，总成本6589.70万元，利润总额-5342.56万元，净利润-4006.92万元，增值税234.53万元，税金及附加130.43万元，所得税-1335.64万元；第二年负荷75.00%,计划收入12345.00万元，总成本9912.46万元，利润总额-6295.43万元，净利润-4721.57万元

5、，增值税390.88万元，税金及附加149.20万元，所得税-1573.86万元；第三年生产负荷100%，计划收入16460.00万元，总成本12681.42万元，利润总额3778.58万元，净利润2833.93万元，增值税521.18万元，税金及附加164.83万元，所得税944.64万元。（一）营业收入估算项目经营期内不考虑通货膨胀因素，只考虑行业设备相对价格变化，假设当年设备产量等于当年产品销售量。项目达产年预计每年可实现营业收入16460.00万元。（二）达产年增值税估算达产年应缴增值税=销项税额-进项税额=521.18万元。（三）综合总成本费用估算根据谨慎财务测算，当项目达到正常生产

6、年份时，按达产年经营能力计算，本期工程项目综合总成本费用12681.42万元，其中：可变成本11075.85万元，固定成本1605.57万元，具体测算数据详见总成本费用估算一览表所示。达产年应纳税金及附加164.83万元。（五）利润总额及企业所得税利润总额=营业收入-综合总成本费用-销售税金及附加+补贴收入=3778.58（万元）。企业所得税=应纳税所得额税率=3778.5825.00%=944.64（万元）。（六）利润及利润分配1、本期工程项目达产年利润总额（PFO）：利润总额=营业收入-综合总成本费用-销售税金及附加+补贴收入=3778.58（万元）。2、达产年应纳企业所得税：企业所得税=

7、应纳税所得额税率=3778.5825.00%=944.64（万元）。3、本项目达产年可实现利润总额3778.58万元，缴纳企业所得税944.64万元，其正常经营年份净利润：企业净利润=达产年利润总额-企业所得税=3778.58-944.64=2833.93（万元）。4、根据利润及利润分配表可以计算出以下经济指标。（1）达产年投资利润率=44.15%。（2）达产年投资利税率=52.17%。（3）达产年投资回报率=33.11%。5、根据经济测算，本期工程项目投产后，达产年实现营业收入16460.00万元，总成本费用12681.42万元，税金及附加164.83万元，利润总额3778.58万元，企业所

8、得税944.64万元，税后净利润2833.93万元，年纳税总额1630.65万元。五、项目盈利能力分析全部投资回收期（Pt）=4.52年。本期工程项目全部投资回收期4.52年，小于行业基准投资回收期，项目的投资能够及时回收，故投资风险性相对较小。六、综合评价本期工程项目投资效益是显著的，达产年投资利润率44.15%，投资利税率52.17%，全部投资回报率33.11%，全部投资回收期4.52年（含建设期），表明本期工程项目利润空间较大，具有较好的盈利能力、较强的清偿能力和抗风险能力。建议项目承办单位提前做好产品销售渠道及销售策略的策划设计工作，积极引进营销人才，使项目能够顺利实施并有利于项目后期

9、的经营运作。七、市场预测分析国家政策向装配式建筑倾斜，相关鼓励政策加速出台。2017年3月出台“十三五”装配式建筑行动方案及配套管理办法，将装配式建筑的促进落至实际行动方案，明确提出2020年装配式建筑在新建建筑中的占比达15%以上，其中重点推进地区20%以上，2025年装配式建筑在新建建筑中的占比达30%，18年以来，装配式各项标准、技术要求接连颁布，内容也更加具备实施层面，行业发展环境不断完善优化。全国住房和城乡建设工作会议着力改善农村住房条件和居住环境，总结推广钢结构装配式等新型农房建设试点经验；着力推进建筑业供给侧结构性改革，促进建筑产业转型升级。大力推进钢结构装配式住宅建设试点。建筑

10、业发展“十三五”规划，规划将全面推行绿色建筑标准，推进绿色建筑规模化发展。到2020年城镇新建民用建筑全部达到节能标准要求，能效水平比2015年提升20，绿色建材应用比例达到40%，装配式新建建筑面积比例达到15%。国办发关于促进建筑业持续健康发展的意见中要求：到2025年装配式建筑占新建建筑的比例要达到30%。而2018年，我国装配式建筑面积约2.9亿平方米，占本年新开工房屋面积比例为13.9%。若要完成前述2020/2025年的规划指标，2018-2025年我国装配式建筑将迎来快速发展期。由于装配式混凝土结构在我国民用建筑应用最为广泛，PC构件主要在住宅建筑上使用，在公共建筑、工业建筑及市

11、政基础设施等领域应用较少。我国住宅建筑中的PC构件主要有预制墙板、预制楼板、预制梁、预制柱等，应用对象以装配整体式结构工程为主。随着全国大力推进装配式建筑，PC行业迎来快速发展，一大批有规模和实力的科研、设计、施工等企业纷纷投资建设PC构件工厂。2016年以来，全国新建的PC工厂已超600家，截止2019年底，全国年设计产能在3万立方米以上的PC工厂已超1000家。由于各地区的政策目标及推进力度不同，全国的PC工厂布局分布产生不均衡现象。目前PC工厂主要集中在长三角、京津冀等重点推进的大中城市，近期中西部大城市也开始建设PC工厂。北京、上海推进装配式建筑的政策力度较大，整体技术管理水平较高，P

12、C构件市场初具规模；合肥、南京、深圳、济南、成都、长沙、武汉等中心城市制订鼓励发展PC的政策，积极推广装配式建筑。根据行业经验，PC构件的经济运输半径在150公里内，而一二线城市的土地资源极为稀缺，综合考虑地价和运输成本等因素，很多PC工厂会选址在距核心需求城市150公里左右的地区。随着装配式混凝土结构建筑的快速发展，我国PC构件的市场规模从2013年的3亿元增长到2017年的56亿元，年均复合增长率高达108%。我们认为未来PC构件市场空间巨大，2025年将达到1307亿元。我们预测的PC构件市场规模计算公式如下：PC构件市场规模=装配式混凝土建筑的新建面积预制率每平米混凝土体积系数PC构件

13、单价我们的测算方式如下：装配式混凝土建筑的新建面积：我们通过预测房地产新开工面积、装配式建筑面积占比和装配式混凝土结构占比三项指标来计算。房屋新开工面积：房地产新开工房屋面积在2009-2014年、2014-2019年复合增速分别为9.1%、4.8%，在中性假设下，我们预计2019-2025年年均复合增速为2%。B.装配式建筑面积占比：政策目标是2025年装配式建筑占比达到30%（2018年占比13.9%），采用线性差值方法，我们预计2019-2025年每年装配式建筑占比提升2.3个百分点。C.装配式混凝土结构占比：2017年我国新建装配式混凝土结构、钢结构和木结构按面积占比分别为60%、34

14、%和6%。考虑到建造成本与使用性能等原因，预计未来装配式混凝土结构仍将占主导。由于规模效益，预计PC构件成本将逐渐下行，PC产品的应用将更受欢迎。预计2025年PC结构面积占比为65%，2019-2025年混凝土结构占比采用线性差值方法测算。预制率：一开始我国对预制率等指标没有明确要求，加之PC构件较传统现浇成本高很多，使得PC结构的预制率较低。2018年2月1日装配式建筑评价标准正式实施，要求装配率至少达到50%，对应的预制率一般应达到30%。由于各地区技术发展水平的不同，该标准在全国推广适用需要一定的缓冲期，我们预计2025年预制率将达到30%，预制率每年提升3.1个百分点。每平米混凝土体

15、积系数：根据工程经验，多高层住宅建筑每平米混凝土体积在0.350.36。我们认为，未来装配式混凝土结构建筑在多高层建筑领域应用最为广泛，预计每平米混凝土体积系数为0.35。PC构件单价：由于各地区PC工厂的摊销成本、技术水平等不同，PC构件的价格出现地区化差异。例如，清水60mm厚的叠合楼板的含税价一般在25003600元/m。考虑城市和产品类型的不同，我们假设2017年PC构件的平均单价为3000元/m。由于2018-2019年原材料价格的上涨，PC构件成本快速上升，我们预计PC构件单价在2018-2019年的每年增速为3%；随着PC市场需求的不断攀升和技术水平的优化，未来规模效益也会更加明

16、显，预计PC构件单价在2020-2025年的每年降幅为4%，预计2025年PC构件平均单价为2491元/m。根据以上测算，2025年PC构件市场规模将达到1307亿元，2019-25年复合增速为38%。装配式建筑引领工程建造新模式，2025年PC构件市场将达千亿规模：装配式建筑产业链包括装配式设计、构件生产、建筑施工和装配式装修。装配式混凝土结构（PC）因成本低、居住舒适度高等特点，在民用建筑中应用最为广泛。1）2016年以来，国家和各地方政府陆续出台了鼓励装配式建筑发展的产业政策，企业纷纷在北京、上海等核心城市群投建PC构件工厂。截止2019年底，全国设计产能在3万立方米以上的PC工厂已超1

17、000家。2）PC构件市场规模已从2013年的3亿元增长至2018年的110亿元，复合增速高达106%。我们认为未来PC构件市场空间巨大，2025年将达到1307亿元，2019-2025年复合增速为38%。PC构件成本改善空间大，优化装配式设计和规模化生产是关键：目前装配式混凝土结构建筑造价显著高于传统现浇建筑，是制约装配式建筑全国大面积推广的主要障碍，但PC构件成本改善空间大。1）与现浇构件相比，PC构件增加了工厂生产和物流环节，在PC构件成本中，直接生产成本占55%65%，其中占比最大的是材料费、人工费和模具费；间接生产成本占8%12%，主要是各类资产折旧和费用摊销。2）优化装配式设计可显

18、著降低PC构件的直接生产成本和运输费；规模化生产可有效降低PC构件的间接生产成本、直接生产成本和运输费，提高企业的盈利能力。因此，随着PC构件设计水平的不断优化，加上规模化生产，PC构件成本将呈现下降趋势。八、附表上年度营收情况一览表序号项目第一季度第二季度第三季度第四季度合计1营业收入2794.233725.653459.533326.4713305.882主营业务收入2622.623496.833247.053122.1712488.672.1PC构件(A)865.461153.951071.531030.324121.262.2PC构件(B)603.20804.27746.82718.1

19、02872.392.3PC构件(C)445.85594.46552.00530.772123.072.4PC构件(D)314.71419.62389.65374.661498.642.5PC构件(E)209.81279.75259.76249.77999.092.6PC构件(F)131.13174.84162.35156.11624.432.7PC构件(.)52.4569.9464.9462.44249.773其他业务收入171.61228.82212.47204.30817.21上年度主要经济指标项目单位指标完成营业收入万元13305.88完成主营业务收入万元12488.67主营业务收入占比

20、93.86%营业收入增长率（同比）17.82%营业收入增长量（同比）万元2012.28利润总额万元3369.37利润总额增长率8.20%利润总额增长量万元255.27净利润万元2527.03净利润增长率25.67%净利润增长量万元516.26投资利润率48.57%投资回报率36.43%财务内部收益率22.56%企业总资产万元19289.16流动资产总额占比万元31.21%流动资产总额万元6021.01资产负债率40.35%主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积平方米25572.7838.34亩1.1容积率1.381.2建筑系数79.78%1.3投资强度万元/亩167.451.4基底面

21、积平方米20401.961.5总建筑面积平方米35290.441.6绿化面积平方米2261.04绿化率6.41%2总投资万元8557.852.1固定资产投资万元6420.032.1.1土建工程投资万元2744.122.1.1.1土建工程投资占比万元32.07%2.1.2设备投资万元2869.742.1.2.1设备投资占比33.53%2.1.3其它投资万元806.172.1.3.1其它投资占比9.42%2.1.4固定资产投资占比75.02%2.2流动资金万元2137.822.2.1流动资金占比24.98%3收入万元16460.004总成本万元12681.425利润总额万元3778.586净利润万

22、元2833.937所得税万元1.388增值税万元521.189税金及附加万元164.8310纳税总额万元1630.6511利税总额万元4464.5912投资利润率44.15%13投资利税率52.17%14投资回报率33.11%15回收期年4.5216设备数量台（套）11117年用电量千瓦时1311050.3618年用水量立方米10572.4819总能耗吨标准煤162.0320节能率23.74%21节能量吨标准煤66.1822员工数量人260区域内行业经营情况项目单位指标备注行业产值万元115111.35同期产值万元104239.20同比增长10.43%从业企业数量家927规上企业家14从业人数

23、人46350前十位企业产值万元56329.43去年同期50569.56万元。1、xxx科技发展公司（AAA）万元13800.712、xxx投资公司万元12392.473、xxx实业发展公司万元7322.834、xxx有限责任公司万元6196.245、xxx科技公司万元3943.066、xxx集团万元3661.417、xxx实业发展公司万元281.658、xxx有限责任公司万元2309.519、xxx科技公司万元2196.8510、xxx集团万元1689.88区域内行业营业能力分析序号项目单位指标1行业工业增加值万元20288.671.1同期增加值万元17552.271.2增长率15.59%2行

24、业净利润万元14183.122.12016年净利润万元12180.632.2增长率16.44%3行业纳税总额万元40484.383.12016纳税总额万元34685.043.2增长率16.72%42017完成投资万元36340.074.12016行业投资万元15.24%区域内行业市场预测（单位：万元）序号项目2018年2019年2020年1产值134777.73153156.51174041.492利润总额42093.1547833.1354355.833净利润15848.5118009.6720465.534纳税总额11555.3113131.0314921.635工业增加值48894.01

25、55561.3763137.926产业贡献率5.00%9.00%10.89%7企业数量111213571737土建工程投资一览表序号项目占地面积（）基底面积（）建筑面积（）计容面积（）投资（万元）1主体生产工程14424.1914424.1928148.7028148.702407.671.1主要生产车间8654.518654.5116889.2216889.221492.761.2辅助生产车间4615.744615.749007.589007.58770.451.3其他生产车间1153.941153.941632.621632.62144.462仓储工程3060.293060.294642.

26、134642.13288.772.1成品贮存765.07765.071160.531160.5372.192.2原料仓储1591.351591.352413.912413.91150.162.3辅助材料仓库703.87703.871067.691067.6966.423供配电工程163.22163.22163.22163.2211.423.1供配电室163.22163.22163.22163.2211.424给排水工程187.70187.70187.70187.7010.224.1给排水187.70187.70187.70187.7010.225服务性工程1938.191938.191938.

27、191938.19120.575.1办公用房1090.661090.661090.661090.6671.635.2生活服务847.53847.53847.53847.5357.126消防及环保工程546.77546.77546.77546.7738.266.1消防环保工程546.77546.77546.77546.7738.267项目总图工程81.6181.6181.6181.61-213.347.1场地及道路硬化5505.191016.011016.017.2场区围墙1016.015505.195505.197.3安全保卫室81.6181.6181.6181.618绿化工程2301.338

28、0.55合计20401.9635290.4435290.442744.12节能分析一览表序号项目单位指标备注1总能耗吨标准煤162.031.1年用电量千瓦时1311050.361.2年用电量吨标准煤161.131.3年用水量立方米10572.481.4年用水量吨标准煤0.902年节能量吨标准煤66.183节能率23.74%节项目建设进度一览表序号项目单位指标1完成投资万元6937.321.1完成比例81.06%2完成固定资产投资万元4170.542.1完成比例60.12%3完成流动资金投资万元2766.783.1完成比例39.88%人力资源配置一览表序号项目单位指标1一线产业工人工资1.1平均

29、人数人1771.2人均年工资万元4.341.3年工资额万元863.602工程技术人员工资2.1平均人数人392.2人均年工资万元6.132.3年工资额万元213.583企业管理人员工资3.1平均人数人103.2人均年工资万元6.583.3年工资额万元60.274品质管理人员工资4.1平均人数人214.2人均年工资万元6.004.3年工资额万元110.465其他人员工资5.1平均人数人135.2人均年工资万元4.775.3年工资额万元86.466职工工资总额万元1334.37固定资产投资估算表序号项目单位建筑工程费设备购置及安装费其它费用合计占总投资比例1项目建设投资万元2744.122869.

30、74167.456420.031.1工程费用万元2744.122869.7411757.651.1.1建筑工程费用万元2744.122744.1232.07%1.1.2设备购置及安装费万元2869.742869.7433.53%1.2工程建设其他费用万元806.17806.179.42%1.2.1无形资产万元335.13335.131.3预备费万元471.04471.041.3.1基本预备费万元209.98209.981.3.2涨价预备费万元261.06261.062建设期利息万元3固定资产投资现值万元6420.036420.03流动资金投资估算表序号项目单位达产年指标第一年第二年第三年第四年

31、第五年1流动资产万元11757.655906.949488.6511757.6511757.6511757.651.1应收账款万元3527.291587.282645.473527.293527.293527.291.2存货万元5290.942380.923968.215290.945290.945290.941.2.1原辅材料万元1587.28714.281190.461587.281587.281587.281.2.2燃料动力万元79.3635.7159.5279.3679.3679.361.2.3在产品万元2433.831095.221825.372433.832433.832433.8

32、31.2.4产成品万元1190.46535.71892.851190.461190.461190.461.3现金万元2939.411322.742204.562939.412939.412939.412流动负债万元9619.834328.927214.879619.839619.839619.832.1应付账款万元9619.834328.927214.879619.839619.839619.833流动资金万元2137.82962.021603.372137.822137.822137.824铺底流动资金万元712.60320.67534.45712.60712.60712.60总投资构成估算

33、表序号项目单位指标占建设投资比例占固定投资比例占总投资比例1项目总投资万元8557.85133.30%133.30%100.00%2项目建设投资万元6420.03100.00%100.00%75.02%2.1工程费用万元5613.8687.44%87.44%65.60%2.1.1建筑工程费万元2744.1242.74%42.74%32.07%2.1.2设备购置及安装费万元2869.7444.70%44.70%33.53%2.2工程建设其他费用万元335.135.22%5.22%3.92%2.2.1无形资产万元335.135.22%5.22%3.92%2.3预备费万元471.047.34%7.3

34、4%5.50%2.3.1基本预备费万元209.983.27%3.27%2.45%2.3.2涨价预备费万元261.064.07%4.07%3.05%3建设期利息万元4固定资产投资现值万元6420.03100.00%100.00%75.02%5建设期间费用万元6流动资金万元2137.8233.30%33.30%24.98%7铺底流动资金万元712.6111.10%11.10%8.33%营业收入税金及附加和增值税估算表序号项目单位第一年第二年第三年第四年第五年1营业收入万元7407.0012345.0016460.0016460.0016460.001.1万元7407.0012345.0016460

35、.0016460.0016460.002现价增加值万元2370.243950.405267.205267.205267.203增值税万元234.53390.88521.18521.18521.183.1销项税额万元2633.602633.602633.602633.602633.603.2进项税额万元950.591584.322112.422112.422112.424城市维护建设税万元16.4227.3636.4836.4836.485教育费附加万元7.0411.7315.6415.6415.646地方教育费附加万元4.697.8210.4210.4210.429土地使用税万元102.291

36、02.29102.29102.29102.2910税金及附加万元130.43149.20164.83164.83164.83折旧及摊销一览表序号项目运营期合计第一年第二年第三年第四年第五年1建(构)筑物原值2744.122744.12当期折旧额2195.30109.76109.76109.76109.76109.76净值548.822634.362524.592414.832305.062195.302机器设备原值2869.742869.74当期折旧额2295.79153.05153.05153.05153.05153.05净值2716.692563.632410.582257.532104.

37、483建筑物及设备原值5613.86当期折旧额4491.09262.82262.82262.82262.82262.82建筑物及设备净值1122.775351.045088.224825.404562.584299.764无形资产原值335.13335.13当期摊销额335.138.388.388.388.388.38净值326.75318.37310.00301.62293.245合计：折旧及摊销4826.22271.20271.20271.20271.20271.20总成本费用估算一览表序号项目单位达产年指标第一年第二年第三年第四年第五年1外购原材料费万元8330.223748.60624

38、7.668330.228330.228330.222外购燃料动力费万元572.50257.63429.38572.50572.50572.503工资及福利费万元1334.371334.371334.371334.371334.371334.374修理费万元31.5414.1923.6631.5431.5431.545其它成本费用万元2141.59963.721606.192141.592141.592141.595.1其他制造费用万元568.14255.66426.11568.14568.14568.145.2其他管理费用万元542.95244.33407.21542.95542.95542.955.3其他销售费用万元1347.23606.251010.421347.231347.231347.236经营成本万元12410.225584.609307.6612410.2212410.2212410.227折旧费万元262.82262.82262.82262.82262.82262.828摊销费万元8.388.388.388.388.388.389利息支出万元-10总成本费用万元12681.426589.709912.4612681.4212681.4212681.4210.1可变成本万元11075.854984.138306.8911075.8511075.851